第一章 房地产融资抵押概述 1
第一节 房地产抵押的基本内容 1
一、房地产抵押 1
二、房地产抵押主体 2
三、房地产不适用质押担保 4
第二节 房地产抵押融资的优势评估 4
一、房地产具有普遍性 5
二、房地产抵押具有安全性 5
三、房地产抵押不失使用功能 5
四、房地产抵押融资额度高而成本低 5
第三节 房地产融资抵押的法律适用 6
一、借贷融资的法律规范 6
二、房地产的法律规范 7
三、房地产抵押的法律规范 7
四、房地产融资抵押法律的适用规则 9
第二章 房地产抵押人资格与法律风险 13
第一节 自然人提供房地产抵押及相关法律风险 13
一、自然人提供房地产抵押的主体资格问题 13
二、监护人提供被监护人的房地产抵押 14
［风险提示］ 15
［案例解析1］ 15
［案例解析2］ 18
第二节 企业法人提供房地产抵押及相关法律风险 21
一、企业法人提供房地产抵押的主体资格问题 21
二、分支机构提供房地产抵押及其法律风险 21
［风险提示］ 22
［案例解析］ 24
第三节 其他组织提供房地产抵押及相关法律风险 27
一、个人独资企业提供房地产抵押及其法律风险 28
［风险提示］ 28
［案例解析］ 28
二、合伙企业房地产抵押及其法律风险 31
［风险提示］ 31
［案例解析］ 32
三、中外合作经营企业房地产抵押及其法律风险 34
［风险提示］ 34
四、乡镇、村企业房地产抵押及其法律风险 35
［风险提示］ 35
［关联案例］ 36
第三章 房地产融资抵押范围与法律风险 38
第一节 抵押房产的基本要求 38
一、抵押人对房屋必须享有所有权或处分权 38
［风险提示］ 39
［案例解析］ 40
二、抵押房产必须是特定的具体的房屋 41
［风险提示］ 41
［案例解析］ 42
三、抵押房产必须是合法的财产 43
［风险提示］ 44
［案例解析］ 44
第二节 法律禁止融资抵押的房产 46
一、国家机关的房产 46
二、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的房产 47
三、依法被查封、扣押、监管的房产 47
四、所有权有争议的房产 48
［关联案例］ 48
第三节 不宜融资抵押的房产 49
一、抵押人唯一住房 50
二、夫妻一方为他人债务提供抵押的共有房产 50
三、已经被列为拆迁范围的房屋 51
四、农民私有房屋 51
［关联案例］ 52
五、村民集体房产 53
［案例解析］ 54
第四节 地产抵押物范围及相关法律风险 56
一、建设用地使用权 56
二、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 57
［风险提示］ 57
第五节 房地产一并抵押及相关法律风险 58
一、约定一并抵押 59
二、视为一并抵押 59
三、新增房产不属于抵押财产 59
［风险提示］ 60
［案例解析］ 60
第六节 房地产抵押责任范围及相关法律风险 64
一、房地产抵押的法定责任范围 64
二、房地产抵押的约定责任范围 65
［风险提示］ 66
［案例解析］ 67
第四章 房地产融资抵押合同与法律风险 70
第一节 房地产融资抵押合同及相关法律风险 70
一、房地产融资抵押合同的法律性质 70
二、房地产融资抵押合同形式 71
［风险提示］ 72
三、房地产抵押合同内容 72
［风险提示］ 73
四、房地产抵押期限 73
第二节 房地产融资抵押格式合同及相关法律风险 74
［风险提示］ 75
［关联案例］ 77
第三节 房地产融资抵押合同附条件及相关法律风险 79
一、附抵押效力条件 79
［风险提示］ 81
二、附抵押效力期限 81
［风险提示］ 83
［案例解析］ 83
第四节 房地产融资抵押合同的成立与生效 87
一、房地产融资抵押合同的成立 87
二、房地产融资抵押合同的生效 87
三、抵押合同的成立与生效的区别 88
四、抵押合同生效与有效的区别 88
五、抵押合同生效与抵押权设立的关系 89
［风险提示］ 89
［案例解析］ 90
第五节 房地产融资抵押合同无效及相关法律风险 93
一、无效房地产融资抵押合同 93
二、房地产融资抵押合同的无效情形 94
三、房地产融资抵押合同无效的法律责任 97
四、房地产融资抵押合同无效的民事责任范围 98
［案例解析］ 99
第五章 房地产融资抵押方式与法律风险 103
第一节 最高额房地产抵押及相关法律风险 103
一、最高额抵押的特点 103
二、最高额贷款债权的确定 104
三、最高额抵押与一般抵押的区别 105
［风险提示］ 106
［案例解析］ 107
第二节 房地产共同抵押融资及相关法律风险 110
一、连带共同抵押 110
二、按份共同抵押 110
三、按序共同抵押 111
［风险提示］ 111
［案例解析］ 113
第三节 共有房产抵押融资及相关法律风险 115
一、共同共有房产抵押 116
二、按份共有房产抵押 116
［风险提示］ 117
［案例解析］ 117
第四节 房地产再抵押及相关法律风险 120
一、前设抵押与后设抵押系同一抵押房地产 120
二、“不得超出其余额部分”非禁止性规定 120
三、抵押物价值重叠问题 121
［风险提示］ 122
［案例解析］ 123
第五节 房地产融资抵押与混合担保及相关法律风险 125
一、关于房地产抵押与保证方式混合担保的法律适用问题 125
二、关于债务人提供房地产抵押先予清偿问题 126
三、关于抵押人与保证人按约承担担保责任问题 126
四、关于债权人放弃房地产抵押权的担保责任问题 127
［案例解析］ 127
第六节 商品房按揭及相关法律风险 129
一、商品房按揭的基本内容 130
二、商品房按揭的有关协议 130
三、商品房按揭贷款操作程序 131
四、商品房按揭的产权问题 133
［风险提示］ 133
［关联案例］ 134
第七节 在建房地产融资抵押及相关法律风险 136
一、在建房地产抵押 136
二、未建房地产抵押 137
三、关于在建房地产抵押物范围问题 137
四、关于在建房地产抵押融资的用途问题 138
五、关于在建房产与土地使用权一并抵押问题 138
六、在建房地产抵押权登记 138
［风险提示］ 140
第八节 房地产融资抵押与房屋租赁及相关法律风险 142
一、房地产先出租后抵押的效力 143
二、房地产先抵押后出租的效力 143
［案例解析］ 144
第九节 房地产融资抵押的反担保 146
一、房地产融资抵押的反担保 147
二、房地产融资抵押的反担保方式 147
三、房地产融资抵押的反担保对象 148
四、房地产融资抵押的反担保合同 148
［案例解析］ 148
第六章 房地产抵押登记与法律风险 152
第一节 房地产抵押登记的基本内容 152
一、房地产抵押权自登记时设立 152
二、房地产抵押实行统一登记制度 153
三、房地产抵押登记的法律效力 153
四、房地产抵押登记的作用 154
［风险提示］ 154
［案例解析］ 155
第二节 房地产一般抵押权登记 157
一、房地产一般抵押权登记设立程序 158
二、房地产一般抵押权的变更登记 159
三、房地产一般抵押权转移登记 160
四、房地产一般抵押权注销登记 161
［案例解析］ 161
第三节 最高额房地产抵押权登记 163
一、最高额房地产抵押权首次登记 163
二、最高额房地产抵押权变更登记 164
三、最高额房地产抵押权确定登记 165
四、最高额房地产抵押权转移登记 165
五、最高额房地产抵押权注销登记 166
第四节 违法办理房地产抵押登记的法律责任 166
一、当事人违法申办房地产抵押的法律责任 166
二、登记机构工作人员违法办理房地产抵押的法律责任 168
［案例解析］ 170
第七章 抵押权人行使抵押权与法律风险 174
第一节 抵押权人行使优先受偿权及相关法律风险 174
一、行使优先受偿权的途径 174
二、抵押房地产价款的清偿顺序 175
三、房地产抵押债务清偿顺序 175
［风险提示］ 176
第二节 抵押权人行使价值保全权及相关法律风险 176
一、抵押物价值保全权的基本内容 177
二、行使抵押房地产价值保全权的基本条件 177
三、行使抵押房地产价值保全权的内容 177
［风险提示］ 178
第三节 抵押权人行使追及权及相关法律风险 178
一、关于抵押人转让抵押房地产的追及权问题 179
二、关于抵押人分割抵押房地产的追及权问题 180
三、关于继承抵押房地产的追及权问题 180
四、关于赠送抵押房地产的追及权问题 180
［案例解析］ 181
第四节 抵押权人行使代位权及相关法律风险 184
一、行使抵押物上代位权的基本条件 185
二、抵押权人行使代位权的途径 185
［风险提示］ 186
［案例解析］ 186
第五节 抵押权人放弃、变更抵押权及相关法律风险 190
一、抵押权人放弃房地产抵押权 190
［风险提示］ 191
二、变更抵押权顺位 191
［风险提示］ 192
［案例解析］ 192
第六节 房地产抵押权的消灭 195
一、债权已经全部实现 195
二、抵押权已经涤除 195
三、抵押房地产已经处置完毕 195
四、抵押物灭失 196
五、另行提供担保 197
第八章 房地产融资抵押纠纷诉讼与风险防范 198
第一节 房地产融资抵押案件的诉讼时效及相关风险 198
一、房地产抵押案件适用的诉讼时效 198
二、抵押人的诉讼时效抗辩权 199
三、主债权和抵押权的诉讼时效中止 200
四、主债权和抵押权的诉讼时效中断 201
［风险提示］ 202
［案例解析］ 202
第二节 申请保全抵押房地产及相关风险 207
一、债权人申请诉讼保全 207
二、债权人申请诉前保全 210
三、债权人申请执前保全 211
四、抵押房地产保全范围 211
［风险提示］ 211
第三节 房地产融资抵押案件的起诉和受理 212
一、债权人确定被告 212
二、债权人提起起诉 213
三、房地产融资抵押案件的管辖 214
四、债权人起诉方式 215
五、房地产融资抵押案件受理 216
六、被告债务人、抵押人答辩 216
七、原告预交诉讼费 216
第四节 房地产融资抵押案件的调解和判决 217
一、法庭调解 217
二、法院裁判 218
第五节 抵押人行使追偿权及诉讼风险 219
一、抵押追偿权 219
二、连带担保责任追偿方法 220
三、抵押人承担赔偿责任的追偿 221
四、抵押人行使追偿权的途径 221
［风险提示］ 222
［关联案例］ 222
第九章 房地产融资抵押案件的强制执行 224
第一节 房地产融资抵押案件强制执行的基本内容 224
一、债权人申请执行房地产融资抵押案件 224
二、房地产融资抵押案件的执行对象 229
三、房地产融资抵押案件的执行和解 230
四、房地产融资抵押案件的执行担保 232
［关联案例］ 233
第二节 对债务人实施强制执行 234
一、责令被执行债务人报告财产 234
二、限制被执行债务人出境 236
［案例解析］ 239
三、限制被执行人高消费 240
［关联案例］ 242
四、公布被执行人不履行义务信息 243
［案例解析］ 244
五、执行债务人的存款 245
六、被执行债务人的收入 248
［案例解析］ 249
七、执行债务人的财产 252
八、搜查被隐匿的执行财产 255
九、执行被执行债务人对第三人享有的到期债权 256
［关联案例］ 259
第三节 对抵押房地产实施强制执行 260
一、执行抵押房地产的强制措施 261
二、对共有房地产抵押的强制执行 264
三、对第三人占有抵押房地产的执行 265
第四节 抵押债权参与分配 266
一、债权人申请参与分配 266
二、抵押权人申请参与分配 266
三、提出参与分配申请 267
四、分配方案及异议处置 267
［案例解析］ 268
第五节 执行异议及其处理 271
一、案外人提出执行异议及处理 271
二、当事人、利害关系人提出执行异议及处理 272
第六节 被执行主体的变更和追加 272
一、变更被执行人 273
二、追加被执行人 275
三、变更、追加被执行人的操作程序 276
第七节 执行中止 277
一、中止执行的情形 278
二、裁定中止执行 279
三、恢复执行 279
［案例解析］ 279
第八节 终结本次执行程序 281
一、终结本次执行程序的由来 282
二、“终结本次执行程序”的情形 282
三、“终结本次执行程序”的穷尽财产调查措施 283
四、恢复执行 284
第九节 执行终结 284
一、结束执行程序方式 284
二、执行终结与执行中止的区别 284
三、终结执行的情形 285
附录：相关法律规范 287
中华人民共和国民法通则（节录）（2009年8月27日） 287
中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日） 290
中华人民共和国担保法（节录）（1995年6月30日） 299
中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日） 303
中华人民共和国土地管理法（节录）（2004年8月28日） 309
中华人民共和国城乡规划法（节录）（2015年4月24日） 313
中华人民共和国商业银行法（节录）（2015年8月29日） 317
不动产登记暂行条例（2014年11月24日） 319
不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日） 325
最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2015年8月6日） 349
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年4月24日） 355
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节录）（2000年12月8日） 360
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004年11月15日） 366
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2008年12月16日） 372
城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日） 373