中华人民共和国物权法解读与应用 3
第一编 总则 3
第一章 基本原则 3
第一条立法目的 3
第二条适用范围 4
［物权法的调整范围］ 4
［物］ 4
［物权］ 5
第三条社会主义基本经济制度 5
第四条平等保护 6
第五条物权法定 6
第六条物权公示原则 7
［物权公示原则］ 7
［物权公示方法］ 8
第七条遵守法律、尊重社会公德 8
第八条其他适用的规定 9
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 9
第一节 不动产登记 9
第九条不动产物权登记生效及例外 9
第十条登记机构及统一登记制度 12
第十一条登记申请材料 12
第十二条登记机构的职责 13
第十三条登记机构禁止从事的行为 13
第十四条不动产物权登记生效的时间 14
第十五条合同效力与物权效力区分 14
第十六条不动产登记簿 15
第十七条不动产登记簿与权属证书关系 15
1.不动产权证与房产证有何不同？ 16
第十八条查询、复制登记资料 17
［权利人、利害关系人］ 17
第十九条更正登记、异议登记 17
［更正登记］ 18
［异议登记］ 18
第二十条预告登记 19
［预告登记的概念］ 19
［预告登记的适用范围］ 20
2.预告登记与一般的不动产登记有什么区别？ 20
第二十一条登记错误的责任 21
［申请人提供虚假材料的责任］ 21
［登记机构的责任］ 21
第二十二条登记费用 22
第二节 动产交付 22
第二十三条动产物权交付生效 22
第二十四条特定动产物权的登记 24
第二十五条简易交付 25
第二十六条指示交付 26
［指示交付的含义］ 26
［指示交付适用的情形］ 26
［第三人］ 26
［指示交付的公示力］ 27
第二十七条占有改定 27
［占有改定的含义］ 27
［占有改定的效力］ 27
第三节 其他规定 28
第二十八条法律文书、征收导致的物权变动 28
第二十九条继承、受遗赠取得物权 29
3.继承的房屋是否需要办理登记？ 30
第三十条 合法的事实行为导致物权变动 30
第三十一条处分非依法律行为取得的不动产 30
第三章 物权的保护 31
第三十二条物权保护的途径 31
第三十三条物权确认请求权 32
第三十四条返还原物请求权 33
第三十五条排除妨害、消除危险请求权 33
第三十六条修理、重作、更换、恢复原状请求权 34
第三十七条损害赔偿请求权 34
第三十八条请求权的适用、行政及刑事责任 34
4.如何行使“物权请求权”？ 35
第二编 所有权 35
第四章 一般规定 35
第三十九条所有权权能 35
［所有权权能］ 36
5.所有权权能分离的情况 36
第四十条 设立他物权 37
第四十一条国家专有 37
第四十二条征收 38
6.集体土地征收一般应履行哪些程序？ 39
第四十三条耕地保护 40
第四十四条征用 40
7.征收与征用的区别？ 41
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权 42
第四十五条国家所有权及其行使 42
第四十六条矿藏、水流、海域的国家所有 42
第四十七条国有的土地范围 42
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等 43
第四十九条野生动植物资源 43
第五十条 无线电频谱资源 43
第五十一条国有文物 43
第五十二条国有基础设施 43
［国有财产的范围］ 44
［矿藏］ 44
［水流］ 44
［海域］ 44
［野生动植物］ 44
第五十三条国家机关的物权 45
第五十四条国家举办的事业单位的物权 45
第五十五条国有出资人权益的行使 45
［国家机关对其占有财产的行使］ 46
［国家举办的事业单位对其占有财产的行使］ 46
［国家出资的企业中国有财产权的行使］ 46
第五十六条国家所有权保护 47
第五十七条国有资产监管 47
第五十八条集体所有权 47
第五十九条农民集体所有权及重大事项决定程序 48
［农民集体所有］ 48
8.如何确定农村集体经济组织成员的资格？ 49
第六十条 农民集体所有权的行使 50
［属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权］ 50
［分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权］ 51
［属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权］ 51
第六十一条城镇集体所有权 52
第六十二条公布集体财产状况 52
第六十三条集体所有权保护 52
第六十四条私人所有权范围 53
第六十五条储蓄、投资及其收益与继承权 53
第六十六条私有财产保护 54
第六十七条企业出资人 54
第六十八条法人所有权 55
［企业法人财产权］ 55
［企业法人以外的法人财产权］ 55
第六十九条社会团体所有权 55
第六章 业主的建筑物区分所有权 56
第七十条 建筑物区分所有权 56
9.如何认定业主的身份？ 56
10.谁是小区内商业广告获利主体？ 57
第七十一条专有部分的权能 57
［业主对专有部分所有权的限制］ 58
第七十二条共有部分的权利义务 58
11.业主能否单独转让其建筑的专有部分所有权？ 59
第七十三条建筑区划内共有的范围 59
第七十四条车位、车库的归属与使用 60
第七十五条设立业主大会、选举业主委员会 62
［业主大会］ 62
［业主委员会］ 62
第七十六条业主共同决定的事项 62
第七十七条住宅改为经营性用房的条件 63
［利害关系的业主］ 63
12.如何认定有利害关系的业主同意“住改商”？ 64
第七十八条业主大会、业主委员会决定的效力 65
第七十九条建筑物及其附属设施维修资金 65
第八十条 费用分摊、收益分配 66
第八十一条建筑物及其附属设施管理 66
第八十二条委托管理 67
第八十三条业主义务及权益维护 67
第七章 相邻关系 68
第八十四条相邻关系处理原则 68
［相邻关系］ 68
［相邻权利人］ 69
第八十五条相邻关系处理依据 69
第八十六条用水、排水 69
第八十七条通行权 70
第八十八条利用相邻土地、建筑物 70
第八十九条通风、采光和日照 70
第九十条 有害物质排放 70
第九十一条维护相邻不动产安全 72
第九十二条相邻权行使时的义务 72
第八章 共有 73
第九十三条共有 73
［共有的概念］ 73
［共有的形式］ 73
第九十四条按份共有 74
［按份共有的概念］ 74
［按份共有的特征］ 74
第九十五条共同共有 75
［共同共有的概念］ 75
［共同共有的特征］ 75
［共同共有的形式］ 75
第九十六条共有物管理 76
第九十七条共有物处分 76
第九十八条管理费用等的负担 77
第九十九条共有物分割 77
［分割规则］ 77
第一百条 分割方式 78
［共有物分割方式］ 79
第一百零一条优先购买权 79
［共有份额转让权］ 79
［优先购买权］ 80
第一百零二条共有物上的债权债务 81
［因共有财产产生的债权债务关系的对外效力］ 81
［因共有财产产生的债权债务关系的对内效力］ 82
第一百零三条共有关系性质不明时的推定 82
第一百零四条按份共有份额的确定 82
第一百零五条他物权的准共有 83
第九章 所有权取得的特别规定 83
第一百零六条善意取得 83
［善意取得的概念］ 84
13.动产善意取得的注意事项？ 84
14.善意取得需具备什么条件？ 84
第一百零七条遗失物转让 85
15.什么是遗失物？ 86
16.遗失物善意取得有什么限制？ 86
第一百零八条善意取得之动产上的原有权利 87
第一百零九条拾得遗失物 87
第一百一十条领取与招领 88
第一百一十一条遗失物保管义务 88
第一百一十二条保管费用、悬赏广告 88
第一百一十三条无人认领的遗失物 89
［拾得人的义务］ 89
［有关部门的义务］ 89
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物 90
［拾得漂流物的处理］ 90
［发现埋藏物或隐藏物的处理］ 90
［漂流物、埋藏物、隐藏物同文物保护法的适用］ 91
第一百一十五条从物随主物转让 91
17.主物和从物的关系 91
第一百一十六条孳息 92
［天然孳息］ 92
［法定孳息］ 92
第三编 用益物权 93
第十章 一般规定 93
第一百一十七条用益物权权能 93
第一百一十八条国有、集体自然资源用益物权 94
第一百一十九条 自然资源有偿使用制度 94
［我国的自然资源使用制度］ 94
［自然资源使用制度和用益物权制度的关系］ 95
第一百二十条 用益物权人、所有权人义务 95
［用益物权对所有权的限制］ 96
第一百二十一条用益物权人因征收、征用获得补偿 96
第一百二十二条海域使用权 97
第一百二十三条探矿权、采矿权、取水权等 97
第十一章 土地承包经营权 98
第一百二十四条农村集体经济组织经营体制 98
第一百二十五条土地承包经营权 99
第一百二十六条承包期 100
第一百二十七条土地承包经营权的设立与登记 100
18.没有土地承包经营权证书是否就无法取得承包经营权？ 101
第一百二十八条土地承包经营权流转 101
［土地承包经营权流转的法律适用］ 102
［流转的期限］ 102
［未经依法批准，不得将承包地用于非农建设］ 102
第一百二十九条互换、转让登记 102
第一百三十条 承包地调整 103
［发包人对承包地进行个别调整的限制］ 103
第一百三十一条承包地收回 104
第一百三十二条承包地征收补偿 104
第一百三十三条其他方式的承包 105
第一百三十四条国有农用地承包 105
第十二章 建设用地使用权 106
第一百三十五条建设用地使用权 106
第一百三十六条分层设立 107
第一百三十七条设立方式 108
第一百三十八条出让合同 109
第一百三十九条建设用地使用权的登记 110
第一百四十条 土地用途变更 111
第一百四十一条土地出让金 112
第一百四十二条建筑物、构筑物及其附属设施归属 113
第一百四十三条建设用地使用权流转 113
第一百四十四条流转合同 114
第一百四十五条建设用地使用权变更登记 114
第一百四十六条建筑物等随建设用地使用权一并处分 115
第一百四十七条建筑物等范围内的建设用地使用权随建筑物等一并处分 115
第一百四十八条提前收回的补偿 116
第一百四十九条续期 117
［建设用地使用权期限届满后建筑物的归属］ 117
第一百五十条 注销登记 118
第一百五十一条集体土地用作建设用地 118
第十三章 宅基地使用权 118
第一百五十二条宅基地使用权 118
第一百五十三条取得、行使和转让依据 120
［宅基地使用权的取得］ 120
［宅基地使用权的行使］ 120
［宅基地使用权的转让］ 120
第一百五十四条宅基地使用权因自然灾害等消灭 121
第一百五十五条变更、注销登记 122
第十四章 地役权 123
第一百五十六条地役权 123
［地役权的含义］ 123
［地役权的特点］ 124
19.地役权与相邻关系有什么区别？ 124
第一百五十七条地役权约定取得 125
第一百五十八条地役权登记 126
第一百五十九条供役地权利人的义务 126
第一百六十条地役权人的义务 127
［供役地人的义务］ 127
［需役地人的义务］ 127
第一百六十一条地役权期限 128
第一百六十二条地役权法定取得 128
第一百六十三条已有其他用益物权之土地地役权的设立 129
第一百六十四条地役权转让 130
第一百六十五条地役权抵押 130
第一百六十六条需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让 131
第一百六十七条供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让 131
第一百六十八条解除地役权的情形 132
第一百六十九条地役权变更登记、注销登记 133
第四编 担保物权 133
第十五章 一般规定 134
第一百七十条 担保物权 134
第一百七十一条担保物权适用范围、反担保 135
［担保物权的适用范围］ 135
［反担保］ 136
第一百七十二条担保合同 136
［担保合同的从属性］ 136
［担保合同无效的情形］ 137
第一百七十三条担保范围 138
［担保合同中无担保范围的处理］ 138
［利息］ 138
［违约金］ 138
［损害赔偿金］ 138
［保管担保财产的费用］ 138
第一百七十四条担保物上的代位性 139
［代位物的范围］ 139
［代位物的种类］ 139
第一百七十五条未经担保人同意的债务转移 140
第一百七十六条物的担保与人的担保之关系 140
20.物的担保与人的担保之间关系如何？ 141
第一百七十七条担保物权消灭的情形 142
第一百七十八条担保法与物权法效力衔接 142
第十六章 抵押权 143
第一节 一般抵押权 143
第一百七十九条抵押权 143
第一百八十条 抵押财产的范围 143
第一百八十一条浮动抵押 145
［浮动抵押的概念和特征］ 146
［浮动抵押的设定条件］ 146
第一百八十二条建筑物抵押 147
第一百八十三条乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押 148
第一百八十四条不得抵押的财产 149
21.抵押物被扣押的，如何处理？ 150
第一百八十五条抵押合同 151
第一百八十六条禁止流押 152
第一百八十七条不动产抵押 153
第一百八十八条动产抵押 153
第一百八十九条动产浮动抵押登记 154
［不动产抵押的设定］ 154
［动产抵押的设定］ 154
［浮动抵押的设定］ 155
第一百九十条 抵押权和租赁的关系 156
第一百九十一条抵押财产转让 157
第一百九十二条抵押权不得单独转让或为其他债权担保 158
［抵押权不得与所担保的主债权分离而单独转让］ 159
［抵押权不得与所担保的主债权分离而单独成为其他债权的担保］ 159
第一百九十三条抵押财产价值保全 160
第一百九十四条抵押权、抵押权顺位的放弃及抵押权变更 160
［放弃抵押权］ 161
［抵押权的顺位］ 161
第一百九十五条抵押权的实现 161
22.三种实现抵押权的方式 162
第一百九十六条浮动抵押财产确定 163
第一百九十七条抵押物孳息 164
第一百九十八条抵押财产变现价款超过或不足债权数额 164
第一百九十九条同一物上的抵押权受偿顺序 165
第二百条 建设用地使用权抵押的特别规定 166
第二百零一条土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押特别规定 166
第二百零二条抵押权行使期间 167
第二节 最高额抵押权 168
第二百零三条最高额抵押的概念 168
第二百零四条主债权及最高额抵押权转让 170
第二百零五条协议变更 170
第二百零六条债权确定 170
第二百零七条最高额抵押适用依据 171
第十七章 质权 171
第一节 动产质权 171
第二百零八条动产质押 171
第二百零九条不得出质的动产 172
第二百一十条质押合同 173
第二百一十一条禁止流质 173
23.“流质条款”与折价行使质权有什么区别？ 174
第二百一十二条交付生效 174
第二百一十三条质物的孳息 175
第二百一十四条质物使用、处分的限制 176
第二百一十五条质权人的保管义务 176
第二百一十六条质物保全 177
第二百一十七条转质 177
［转质］ 178
［转质权和原质权的关系］ 178
第二百一十八条质权放弃 179
第二百一十九条质物返还、质权实现 179
第二百二十条 出质人请求及时行使质权 180
第二百二十一条质物变现价款超出或不足债权数额 181
第二百二十二条最高额质权 181
［最高额质权的概念］ 181
第二节 权利质权 182
第二百二十三条可以出质的权利范围 182
第二百二十四条以票据权利等出质的权利质权的设立 183
第二百二十五条以票据权利等出质的权利质权的实现 183
第二百二十六条以基金份额、股权出质的权利质权 184
［基金份额、股权质权的设立］ 184
［以基金份额、股权出质后基金份额、股权的转让］ 185
第二百二十七条以知识产权出质的权利质权 186
第二百二十八条以应收账款出质的权利质权 187
第二百二十九条权利质权的适用依据 188
第十八章 留置权 188
第二百三十条 留置权 188
［留置权的概念］ 188
［留置权成立条件］ 189
［留置权的适用范围］ 189
第二百三十一条可留置的动产 190
第二百三十二条不得留置的动产 191
第二百三十三条可分物的留置 191
第二百三十四条留置权人的保管义务 192
第二百三十五条留置物的孳息 193
第二百三十六条留置权的实现 193
第二百三十七条债务人请求行使留置权 194
第二百三十八条留置物变现价款超出或不足债权数额 194
第二百三十九条留置权优先 195
第二百四十条 留置权消灭 196
第五编 占有 196
第十九章 占有 197
第二百四十一条有权占有 197
第二百四十二条恶意占有人的损害赔偿责任 197
第二百四十三条善意管理人的保管费用 198
第二百四十四条占有物毁损、灭失 198
第二百四十五条占有保护 199
附 则 200
第二百四十六条不动产登记制度立法 200
第二百四十七条实施日期 200
关联法规归类解读与应用 203
一、综合 203
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（2016年2月22日） 203
1.不动产登记行政与民事关联案件的诉讼程序如何衔接？ 204
2.登记异议人如何实现否定不动产登记簿证明力的目的？ 205
3.异议登记制度与物权确认之诉的关系如何？ 205
4.数个按份共有人同时行使优先购买权时应如何处理？ 213
5.受让人未实际查阅土地登记簿是否构成重大过失？ 214
6.冒名处分不动产是否属于“无权处分”及是否可适用善意取得？ 214
7.在所有权的让与附条件或始期时，如何确定其善意准据时点？ 216
8.受让人是否必须实际支付了“合理的价格”？ 217
9.以“不合理高价”可否成立善意取得？ 217
10.在特殊动产抵押权和质权的善意取得中，是否也以动产抵押权和质权的生效要件为其生效要件？ 218
11.无权处分均可适用善意取得吗？ 219
12.无行为能力人、限制行为能力人所订立的转让合同如何适用善意取得？ 219
13.无权代理人所订立的转让合同如何适用善意取得？ 219
14.在所解释的法律生效之后，司法解释颁布之前所作出的生效判决再审时，应当如何适用法律？ 220
不动产登记暂行条例（2014年11月24日） 221
1.需要登记的不动产有哪些？ 221
2.方便群众原则具体体现在哪些方面？ 223
3.属地原则的例外有哪些？ 224
4.涉及不动产权利限制、提示的事项有哪些？ 226
5.不得修改登记事项有没有例外？ 226
6.不动产登记簿在何种情形下要进行移交？ 228
7.哪些情形下申请不动产登记的，需由当事人双方共同申请？ 228
8.不动产登记信息互通共享的重要意义有哪些？ 232
9.不动产登记信息共享单位及其工作人员的保密义务是什么？ 232
10.不动产登记错误造成损害的，应承担什么赔偿责任？ 233
不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日） 236
中华人民共和国宪法（节录）（2004年3月14日） 259
中华人民共和国民法通则（节录）（2009年8月27日） 261
二、土地 264
中华人民共和国土地管理法（节录）（2004年8月28日） 264
中华人民共和国土地管理法实施条例（节录）（2014年7月29日） 288
中华人民共和国农村土地承包法（2009年8月27日） 297
农村土地承包经营权流转管理办法（2005年1月19日） 315
确定土地所有权和使用权的若干规定（2010年12月3日） 320
土地登记办法（2007年12月30日） 328
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日） 340
协议出让国有土地使用权规定（2003年6月11日） 347
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月28日） 350
建设用地审查报批管理办法（2010年11月30日） 355
征收土地公告办法（2010年11月30日） 360
三、房产 363
中华人民共和国城市房地产管理法（节录）（2009年8月27日） 363
物业管理条例（2016年2月6日） 373
房屋登记办法（2008年2月15日） 383
房屋权属登记信息查询暂行办法（2006年10月8日） 401
建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（2002年3月27日） 404
城市商品房预售管理办法（2004年7月20日） 405
国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年1月21日） 408
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月14日） 414
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年5月15日） 418
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010年11月5日） 420
四、自然资源及特殊物权 423
中华人民共和国矿产资源法（节录）（2009年8月27日） 423
中华人民共和国水法（节录）（2016年7月2日） 425
中华人民共和国森林法（节录）（2009年8月27日） 426
机动车登记规定（2012年9月12日） 428
五、担保物权 449
中华人民共和国担保法（节录）（1995年6月30日） 449
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节录）（2000年12月8日） 464
动产抵押登记办法（2016年7月5日） 477
城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日） 483
公证机构办理抵押登记办法（2002年2月20日） 490
专利权质押登记办法（2010年8月26日） 493
著作权质权登记办法（2010年11月25日） 497
注册商标专用权质权登记程序规定（2009年9月10日） 500
工商行政管理机关股权出质登记办法（2016年4月29日） 503
个人定期存单质押贷款办法（2007年7月3日） 505
单位定期存单质押贷款管理规定（2007年7月3目） 509
应收账款质押登记办法（2007年9月30日） 514
六、物权争议处理 518
土地权属争议调查处理办法（2010年11月30日） 518
林木林地权属争议处理办法（1996年10月14日） 522
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2005年7月29日） 526
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年6月18日） 533
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日） 538
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2008年12月16日） 547
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008年12月16日） 548
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004年11月15日） 553
最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（2016年8月2日） 559
权威指导案例 567
一、邓本金、刘志华诉宫明艳、刘焜财产权属纠纷案 567
二、胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案 570
三、孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案 575
四、无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案 579
五、郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案 586
六、重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案 591
七、青海水泥股份有限公司与中国东方资产管理公司兰州办事处、青海水泥厂借款、担保合同纠纷案 602
八、杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案 608
九、李桂允诉惠亚军等三人民间借贷纠纷案 613
十、黄星煌、沈红梅与无锡市锦江旅游客运有限公司、无锡城建物业管理有限公司排除妨碍纠纷案 615
十一、刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案 619
十二、连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案 623
十三、张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案 627
十四、徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案 633
十五、中国农业发展银行安徽省分行诉张大标、安徽长江融资担保集团有限公司保证金质权确认之诉案 640
实用附录 647
1.物权纠纷案由 647
2.物权案件民事诉讼流程图（一审） 651
3.物权案件民事诉讼流程图（二审） 652
4.诉讼费用收费速算表 653
5.耕地征收补偿费、安置补助费计算公式 654
6.国有土地上房屋征收补偿标准及计算公式 655
7.机动车抵押登记／质押备案申请表 656
8.股权出质设立登记申请书 657