第1篇 居间基础知识 3
咨询1：什么叫居间合同？ 3
咨询2：中介公司在房产交易中的身份和地位？ 3
咨询3：什么叫报告订立合同的机会？ 4
咨询4：什么叫提供订立合同的媒介服务？ 4
咨询5：房屋买卖合同什么时候成立？ 4
咨询6：居间人的基本义务有哪些？ 5
第2篇 二手房买卖居间法律问题 9
第一章 放盘阶段 9
第一节 放盘纸（委托出售协议）的性质 9
咨询7：中介公司与卖方签订放盘纸后，形成的是什么法律关系？ 9
咨询8：放盘纸有哪些种类？ 9
咨询9：什么叫独家代理？ 10
咨询10：什么叫限时独家代理？ 10
咨询11：独家代理与一般代理有什么不同？ 11
咨询12：限时独家代理与独家代理有什么不同？ 11
第二节 放盘纸的法律效力 12
咨询13：签了放盘纸，卖方在其他中介公司成交的，卖方的行为属于飞单吗？ 12
咨询14：《限时独家委托书》中约定的出售条款应包括哪些内容？ 12
咨询15：《限时独家委托书》未约定保证金条款，或约定了保证金条款但中介公司实际未支付的，卖方通过其他中介公司成交，是否构成违约？ 13
咨询16：口头放盘的法律效力？ 14
咨询17：中介公司只收取卖方钥匙，未与卖方签订放盘纸，委托关系是否成立？ 14
咨询18：非业主签订的放盘纸有法律效力吗？ 14
第三节 放盘时中介公司应注意的事项 15
咨询19：卖方放盘时，中介公司是否需要审核卖方的身份信息及产权信息？ 15
咨询20：关于钥匙保管及钥匙借用，中介公司应注意哪些问题？ 16
第二章 带看阶段 17
第一节 看楼纸的签订要点 17
咨询21：中介公司为什么一定要让买方签看楼纸？ 17
咨询22：签订看楼纸时，中介公司应如何填写物业地址？ 17
咨询23：买方签订看楼纸时，签名不实或不全的，中介公司应如何处理？ 18
咨询24：签订看楼纸时，只留有买方的真实姓名，没有记录身份证号码，中介公司能否依据看楼纸追讨居间服务费？ 18
咨询25：买方拒绝签订看楼纸，中介公司应如何处理？ 19
第二节 带看行为规范 19
咨询26：中介公司带看时忘记关水龙头，损坏业主的木地板，中介公司需要担责吗？ 19
咨询27：中介公司带看时没关好门，导致房屋失窃，中介公司需要担责吗？ 20
咨询28：中介公司带看时，未经承租人同意，直接用业主留下的钥匙开门进屋，是否违法？ 21
第三节 “跳单”的定义与防范 21
咨询29：什么是“跳单”行为？ 21
咨询30：如果买方看完房后通过其他中介公司带看成交属不属于“跳单”？ 22
咨询31：如果买方看完房后，通过其他中介公司代办过户手续，是否属于“跳单”？ 22
咨询32：买方看完房后私下与卖方成交，是否属于“跳单”？ 23
咨询33：买方看完房后，以亲属的名义与卖方成交，是否属于“跳单”？ 24
咨询34：公司买房，员工代为看房，中介公司如何避免公司“跳单”行为？ 24
咨询35：针对客户可能存在的“跳单”行为，中介公司要做哪些防范措施？ 25
第四节 诚意金、订金、定金 25
咨询36：诚意金的性质 25
咨询37：订金的性质 26
咨询38：定金的性质 26
咨询39：买方向中介公司支付的购房诚意金，所有权归属于谁？ 27
咨询40：买方签订《购房意向书》以及卖方签订《售房承诺书》后是否意味着房屋买卖合同成立？ 28
咨询41：未签订买卖合同的情况下，中介公司代卖方收取了定金，买卖关系是否成立？ 28
咨询42：中介公司代卖方收取了定金之后，买方不买或卖方不卖了，中介公司可以直接向买方退还定金吗？ 29
第三章 谈单阶段 30
第一节 税费、贷款咨询 30
咨询43：中介公司是否有为客户提供税费、贷款咨询的义务？ 30
咨询44：客户要求中介公司计算应缴纳税费时，中介公司应如何答复？ 31
咨询45：面对客户咨询贷款事宜，中介公司应如何处理？ 32
咨询46：中介公司在客户咨询时明确告知买方可贷款七成，但最终银行只批五成，导致房屋交易不成，中介公司应承担责任吗？ 32
第二节 中介公司如何履行合理审查及如实告知义务 33
咨询47：中介公司应审查哪些基本交易信息？ 33
咨询48：中介公司在签约前，是否应就交易物业有无被查封进行查册确认？ 34
咨询49：遇周末无法查册确认产权情况，中介公司应如何应对？ 35
咨询50：因地方政策原因，中介公司无权查册，中介公司如何处理才能规避法律风险？ 35
咨询51：什么是“被司法查封的房产”？ 36
咨询52：房产查封的最长期限是多少？ 36
咨询53：被法院查封的房产，中介公司可以提供居间服务吗？ 36
咨询54：交易房屋在签合同前已被法院查封，买方以中介公司未查册、未告知为由，要求中介公司承担法律责任，中介公司需要担责吗？ 37
咨询55：房屋通常会因为什么情况被司法机关查封？ 38
咨询56：签订完房屋买卖合同后房屋被法院查封的，中介公司应如何处理？ 38
咨询57：买卖双方在房管部门办理了递件交易手续但未出新证，交易的房屋还能被查封吗？ 39
咨询58：什么是抵押登记？ 39
咨询59：存在抵押的房产是否可以出售？ 40
咨询60：中介公司在签约前，是否应该向买方告知限购政策？ 40
咨询61：谈单时如何防止经纪人做出无法兑现的承诺？ 41
咨询62：就学位房的学位问题，中介公司在谈单时应注意哪些问题？ 42
咨询63：发生争议时，客户在谈单过程中的录音录像，能否作为证据使用？ 42
第四章 签约阶段 44
第一节 签约主体资格的审查 44
咨询64：签约时中介公司需如何核对买卖双方的身份信息？ 44
咨询65：签约时复印买卖双方身份证件的法律意义？ 45
咨询66：未成年人可以独立签订房屋买卖合同吗？ 45
咨询67：签订买卖合同时，业主未亲自到场，委托亲属或朋友代签，中介公司要怎样防范风险？ 46
咨询68：买方亲属代买方签订买卖合同，买方事后却不追认，合同是否具有法律效力？ 47
咨询69：中介公司在居间共同共有房产时如何处理才能规避风险？ 48
咨询70：中介公司在居间按份共有房产时应注意哪些问题？ 49
第二节 委托手续的审查 49
咨询71：手写的委托书是否具有法律效力？ 49
咨询72：公证委托书具有什么法律效力？ 50
咨询73：二手房交易中“全权委托”应包括哪些委托事项？ 51
咨询74：公证委托是否必然具有全权代理的法律效力？ 51
第三节 物业基本信息的审查 52
咨询75：什么是“凶宅”？ 52
咨询76：中介公司能否为“凶宅”提供居间服务？ 52
咨询77：买方能否以小区其他物业属于“凶宅”为由解除合同？ 53
咨询78：中介公司有必要要求买方在房产证复印件上签名吗？ 54
咨询79：带租约房屋出售时应注意哪些问题？ 54
咨询80：房屋结构对于贷款有什么影响？ 55
咨询81：房屋性质对房屋买卖交易有何影响？ 56
咨询82：中介公司在居间过程中，为何要特别注意交易房屋名下的户口问题？ 57
第四节 合同条款的填写准则 58
一、合同主体资料的填写 58
咨询83：中介公司是否需要在房屋买卖合同上完整填写交易双方的身份信息？ 58
咨询84：房屋买卖合同中，是否必须填写买卖双方的联系地址？ 59
二、交易物业地址的填写 59
咨询85：合同中记载的物业地址与房产证记载的物业地址不一致时，该如何处理？ 59
咨询86：签订合同时，发现房产证房屋地址与现查册地址不一致应如何填写？ 60
三、合同的落款 60
咨询87：签订房屋买卖合同时，就买卖双方如何落款签名，中介公司应注意哪些问题？ 60
咨询88：签订合同时买卖双方有签名但没有按指模或只按指模没签名，该合同是否有效？ 61
咨询89：房屋买卖合同（三方合同）上，中介公司一栏只有公司盖章而没有经纪人签名，房屋买卖合同是否成立？ 61
咨询90：备注条款中买方与中介公司均有签名盖章确认，但卖方没有进行签名确认，该条款对卖方具有法律效力吗？ 62
咨询91：委托代理人应该签谁的名字？ 63
四、合同其他重要条款填写与约定 63
咨询92：合同中有选择项，中介公司未进行填写，有何法律后果？ 63
咨询93：合同中重要条款用粗体字标注的法律意义？ 64
咨询94：合同约定“首期款于递件交易当天（打印体）或2016年3月1日前（手写体）支付”，则首期款支付时间到底是哪一天？ 64
第五节 合同的生效 65
咨询95：口头约定的房屋买卖合同有没有法律效力？ 65
咨询96：代理人未取得代理权，其签订的房屋买卖合同有没有法律效力？ 66
咨询97：买卖双方签订合同的时间不一致的，合同生效时间以哪个时间为准？ 66
咨询98：合同附件中，买卖双方未签名，附件是否对买卖双方产生法律效力？ 67
咨询99：房屋买卖合同上只有经纪人签名，但公司未盖章，客户能否以此为由主张房屋买卖合同无效？ 67
咨询100：中介公司能否让卖方或买方把合同拿回家签署或邮寄给其签署后再交回公司？ 68
第六节 合同的变更 68
咨询101：中介公司误将建筑面积写成套内面积，事后发生争议，该如何处理？ 68
咨询102：买卖双方未经中介公司同意，擅自变更房屋买卖条款，该变更的条款是否具有法律效力？ 69
咨询103：中介公司未经卖方同意，擅自与买方变更付款条件，该变更的条款对卖方是否具有法律约束力？ 70
咨询104：补充条款与原合同条款约定不一致时，以哪个约定为准？ 70
第七节 合同的解除 71
咨询105：买卖双方在什么情况下可以解除合同？ 71
咨询106：买卖双方销毁（撕毁）合同，或在合同上标明“作废”，是否具有解除合同的法律效力？ 72
咨询107：未经中介公司同意，买卖双方能否私下解除房屋买卖合同？ 72
第五章 合同的约定与履行 74
第一节 房屋交易价格 74
咨询108：二手房买卖中，是否涉及房屋单价的问题？ 74
咨询109：房屋价格大小写不一致，交易价格应以哪个为准？ 74
咨询110：房屋总价与分期付款的计算总额约定不一致，房屋交易价格究竟以哪个为准？ 75
咨询111：二手房交易过程中，原开发商赠送的一层花园或顶层露台面积是否需计入楼价？ 76
第二节 定金支付 76
咨询112：定金支付有无上限？ 76
咨询113：定金合同是诺成合同还是实践合同？ 77
咨询114：定金罚则如何适用？ 77
咨询115：房屋买卖合同中约定了定金支付日期，但买方到期未支付定金，买方的行为是否构成违约？ 78
咨询116：买方未足额支付定金，卖方主张没收定金的金额该如何确定？ 78
咨询117：买方未支付定金，卖方还能否向买方主张定金罚则？ 79
咨询118：买方未支付定金，合同仅约定了“定金罚则”而未约定其他违约责任，卖方如何追究买方的违约责任？ 79
咨询1 19：一方违约后，定金条款和违约金条款可以同时适用吗？ 80
咨询120：中介公司可以代卖方收取定金吗？ 80
咨询121：买方按时支付定金，但卖方拒收定金，卖方的行为属于违约吗？ 80
咨询122：签订买卖合同后，中介公司尚未将代收的定金转交给卖方，买方违约，卖方要求没收定金，中介公司是否需将定金转交给卖方？ 81
咨询123：签订买卖合同后，中介公司尚未将代收的定金转交给卖方，卖方违约，买方要求中介公司退还定金，中介公司可否向买方退还定金？ 82
第三节 首期款支付 82
咨询124：合同约定的首期款比例与银行贷款政策规定的首期款比例不符，该如何处理？ 82
咨询125：合同约定递件当日支付首期款，那么递件与支付首期款的先后顺序该如何确定？ 83
咨询126：为了配合买方办理按揭贷款，卖方在未收款的情况下提前向买方出具首期款收据，事后买方主张已付首期款，该如何处理？ 84
第四节 网签 84
咨询127：什么是网签合同？ 84
咨询128：二手房买卖是否必须网签以及网签的法律意义？ 85
咨询129：签完网签合同是否等同于过户？ 85
咨询130：网签合同与三方房屋买卖合同不一致时，以哪份合同为准？ 85
咨询131：网签合同签署后，合同任何一方当事人能否单方撤销？ 86
第五节 赎契 87
咨询132：合同中注明交易房产存在抵押，但未注明由谁赎契，则赎契款应由谁承担？ 87
咨询133：合同约定由买方赎契，但买方又担心资金安全，买方的资金安全应如何保证？ 87
咨询134：合同中约定由担保公司垫资赎契，未约定垫资所产生的手续费由谁承担，则垫资所产生的手续费应由谁承担？ 88
咨询135：买方支付赎契款后，卖方将赎契款挪作他用，买方如何防范风险？ 89
咨询136：合同约定的买方支付赎契款日期已到，但卖方尚未按合同约定向银行申请提前还款，买方是否必须支付该赎契款？ 89
第六节 按揭贷款 90
咨询137：房价100万元，买方通过报高房价的方式从银行获批90万元的贷款额度，但卖方却认为买方的同贷书违反了银行政策拒绝递件交易，卖方的行为是否构成违约？ 90
咨询138：银行审批的贷款金额少于买方申请的贷款额度，买方又无能力以现金形式补足余款的，买方是否有权解除买卖合同？ 91
咨询139：买方第一次申请银行贷款未获审批的情况下，要求到其他银行重新办理申请贷款手续，卖方不愿意配合，卖方行为是否构成违约？ 92
咨询140：由于银行年底资金紧张未及时放款，导致卖方收到银行贷款时超过了合同约定的收齐楼款时间，卖方要求追究买方的违约责任，能得到法院支持吗？ 93
第七节 过户递件 93
咨询141：二手房买卖中过户递件的定义与效力？ 93
咨询142：如何理解合同中约定的“过户递件成功”？ 94
咨询143：过户递件成功是否意味着房屋已实际完成过户？ 94
咨询144：卖方不想继续交易，要求单方撤回递件交易资料，买方应该怎么办？ 95
第八节 交易税费及其他费用承担 95
咨询145：合同中约定，因房屋交易产生的税费全部由买方承担，该约定是否违反国家税收政策？ 95
咨询146：合同中虽有约定交易税费由买方承担，但未明确约定因政策变化导致税费增加由谁承担，则因政策导致增加的税费应由谁承担？ 96
咨询147：合同未约定物业维修基金的承担主体，物业维修基金应由谁承担？ 97
咨询148：合同约定的价格为卖方实收价，在交易过程中，发现卖方未缴清土地出让金，则该土地出让金由谁承担？ 97
咨询149：合同中约定卖方应在交楼前结清相关费用，该费用包含哪些内容？是否需要列明？ 98
咨询150：卖方原口头同意配合买方报低房价以减少税费，但到报税时却反悔，不愿意配合报低房价，卖方的行为构成违约吗？ 99
咨询151：房屋买卖已完成缴纳税费手续但尚未出新证，现法院判决撤销或解除该房屋买卖合同，已缴纳的税费能否退还？ 99
咨询152：卖方曾口头承诺房屋满五年且为唯一物业，但交税时发现并非卖方唯一物业，则对于因此增加的税费买方可否要求卖方承担？ 100
第九节 交楼 101
一、交楼时的户口问题 101
咨询153：物业户口迁移在合同中该如何约定？ 101
咨询154：合同没有约定户口迁移问题，卖方拒绝迁出户口，中介公司及买方该如何处理？ 101
咨询155：合同约定了卖方需要迁出户口，但没有约定具体迁出时间，卖方借故拖延迁出户口的，中介公司及买方该如何处理？ 102
咨询156：交楼后，买方发现购买的学位房学位被占用了，买方该如何处理？ 103
二、交楼保证金 104
咨询157：交楼保证金的作用是什么？ 104
咨询158：交楼保证金属于楼款的一部分吗？ 104
咨询159：交楼保证金可以直接抵扣中介费吗？ 104
咨询160：交楼过程中，买卖双方就交易物业产生的欠款由谁承担出现争议，业主要求退还交楼保证金，买方要求用该交楼保证金支付欠款，中介公司该如何处理？ 105
三、交楼方式注意事项 106
咨询161：如果卖方拒绝按合同约定的期限交楼，买方可以“撬锁收楼”吗？ 106
咨询162：中介公司能不能帮买方做“撬锁收楼”的见证？ 106
咨询163：卖方收齐楼款后，将钥匙交与中介公司，要求中介公司直接与买方办理交楼手续，中介公司代卖方交楼存在哪些风险？ 107
咨询164：卖方未按约定配合买方办理水电、煤气等过户手续，买方是否有权拒绝收楼并要求卖方按合同约定承担违约责任？ 108
咨询165：卖方交楼前将合同中约定需要附送的家私家电搬走，买方是否有权拒绝收楼并要求业主按合同约定承担迟延履行的违约责任？ 108
咨询166：在房屋符合交房条件的情况下，买方逾期收房的，逾期收房期间所产生的物业管理费等相关费用应由谁承担？ 109
四、交楼后的风险转移 109
咨询167：法律对房屋灭失风险的转移是如何规定的？ 109
第十节 合同履行的其他问题 110
咨询168：合同没有约定履行期限，则履行期限该如何确定？ 110
咨询169：在买卖合同中，对有关事项的履行日期约定不明确（如递件交易时间），中介公司应如何应对，方能有效推进交易的顺利履行？ 111
咨询170：签订买卖合同后，卖方去世了，合同能否继续履行？ 112
咨询171：签订买卖合同后，买方过世，该如何处理？ 112
第六章 违约责任 113
第一节 违约责任的基础知识 113
咨询172：房屋买卖中常见的纠纷有哪些？ 113
咨询173：违约责任的承担方式有哪些？ 114
咨询174：什么是“违约金”？ 114
咨询175：如何确定违约金的计算标准和依据？ 115
咨询176：争议条款应如何约定？ 115
第二节 买方违约 116
咨询177：买方支付定金后表示不买了，定金也不要了，卖方还能按合同约定追究买方楼价10％的违约责任吗？ 116
咨询178：买方违约导致合同不能继续履行，中介公司可以促成卖方与另一买方签订新的房屋买卖合同吗？ 117
咨询179：买方在房屋买卖合同上签假名后反悔不买，可以进行笔迹鉴定确定买方的诉讼主体资格吗？ 118
咨询180：因买方的信用问题，银行不批准买方的贷款申请，买方可以以此为由解除房屋买卖合同吗？ 119
咨询181：买方未按约定日期支付购房款，卖方立即要求解除买卖合同，是否能得到法院支持？ 120
第三节 卖方违约 121
咨询182：签完合同后，卖方明确表示不卖了，且愿意双倍返还定金，买方应如何处理？ 121
咨询183：卖方或买方违约导致房屋买卖无法继续进行，中介公司能否以此向卖方或买方主张支付违约金？ 122
咨询184：房屋买卖合同中，约定卖方同意房屋可过户至买方指定的第三人名下，且双方均明确了最终的落户人，后卖方以买方无购房资格为由不配合过户，是否属于违约？ 123
咨询185：房屋过户后，买方发现房屋实际面积比房产证上的面积小，买方要求卖方承担赔偿责任或补偿差价，是否合理？ 123
咨询186：卖方未带身份证件的情况下签订了房屋买卖合同并收取了定金，后发现该卖方并非业主本人，中介公司该如何处理？ 123
咨询187：签完买卖合同并收取高额首期款后卖方“携款潜逃”了，买方可采取哪些措施追究卖方的责任？ 124
咨询188：卖方反悔不卖了，买方向法院起诉要求强制过户交易，需具备哪些条件法院才可能支持该诉求？ 125
咨询189：买方已付清楼款且已收楼，在办理过户交易过程中，因卖方的债务纠纷交易的房屋被法院查封，买方能要求解封并继续过户吗？ 126
咨询190：如果卖方在签完买卖合同后将房屋抵押的，是否属于违约？ 126
咨询191：买方因卖方违约提起诉讼，可在哪个诉讼阶段查封交易的房屋？ 127
咨询192：卖方违约，买方追究卖方违约责任并向法院申请财产保全，买方需要提供担保吗？哪类财产可以作为担保物？ 128
咨询193：什么是“一房二卖”或“一房多卖”？ 128
咨询194：卖方一房多卖的，应承担什么法律责任？ 129
咨询195：“一房二卖”或“一房多卖”情形下签的房屋买卖合同有效吗？ 129
咨询196：卖方一房多卖的，数个买方均起诉要求将涉案房屋过户到自己名下，法院将如何处理？ 130
咨询197：中介公司如何防止卖方“一房二卖”或“一房多卖”？ 131
咨询198：房屋因为卖方对外负债而与债权人签订了网签合同后，卖方再予以出售，属于“一房二卖”行为吗？ 131
咨询199：房屋买卖合同中约定由卖方配合买方做全权公证委托，现卖方不配合做全权公证委托，是否属于违约？ 132
第四节 政策导致合同履行不顺利而造成的违约 132
咨询200：房屋买卖合同中约定买方首付款比例为二成，合同履行过程中，因银行信贷政策调整导致首付款比例提高，买方无力支付增加的首期款导致合同无法继续履行，买方的行为属于违约吗？ 132
咨询201：因银行贷款政策调整致使银行不批准买方的贷款申请或者所批准额度远远小于申请额度，买方可以以此为由解除房屋买卖合同吗？ 133
咨询202：签订买卖合同后，政府出台限购政策，导致房屋买卖合同无法履行将如何处理？ 134
咨询203：签订买卖合同前，政府就已出台限购政策，合同履行中，买方能否以自己无购房资格主张解除合同？ 134
第五节 其他违约情况 135
咨询204：买卖双方要求中介公司在解除房屋买卖合同的协议上盖章，中介公司需要在该协议上盖章吗？ 135
咨询205：卖方将房屋出售事宜全权委托给中介公司，成交后，卖方以售房价远低于市场价、损害了其利益为由，主张合同无效，且要求中介公司赔偿其损失，卖方的诉求能得到法院的支持吗？ 136
咨询206：房屋买卖合同中未约定违约时的律师费承担事项，守约方可以要求违约方承担其律师费损失吗？ 137
第3篇 二手房特殊房源及特殊交易方式 141
第一章 二手房中的特殊房源交易 141
咨询207：什么是“违章建筑”？ 141
咨询208：中介公司对违章建筑能不能提供居间服务？ 141
咨询209：为购买违章建筑而签的房屋买卖合同有效吗？ 142
咨询21O：小产权房指的是什么？ 142
咨询211：中介公司在居间小产权房时应注意哪些问题？ 143
咨询212：什么是央产房？ 143
咨询213：央产房上市需要什么条件？ 143
咨询214：什么是房改房？ 144
咨询215：房改房上市需要什么条件？ 144
咨询216：什么叫经济适用房？ 145
咨询217：经济适用房上市需要什么条件？ 145
咨询218：在签订房屋买卖合同前业主曾私自改变房屋结构，导致房屋无法过户，中介公司有错吗？ 145
第二章 二手房交易中的特殊交易方式 147
咨询219：什么是“假赠与真买卖”？ 147
咨询220：用“假赠与”方式进行的房屋买卖交易行为是否违法无效？ 147
咨询221：“假赠与真买卖”对买卖双方均存在哪些交易风险与法律风险？ 148
咨询222：中介公司能否使用假赠与的方式帮买方实现买房的目的？ 148
咨询223：什么是“阴阳合同”？ 149
咨询224：为规避税费而签的“阴阳合同”是否一律都无效？ 149
咨询225：什么是“借名买房”？ 150
咨询226：法律是否允许“借名买房”？ 151
咨询227：房屋买卖不过户，只做“全权委托”公证，对买卖双方存在哪些风险？ 152
第4篇 一手房买卖居间法律问题 155
咨询228：什么是“预售许可证”？ 155
咨询229：就未取得预售许可证的商品房所签订的《商品房预售合同》是否有效？ 155
咨询230：有预售许可证但没有出产权证的房子能再次签订房地产买卖合同吗？ 155
咨询231：认购书有何法律效力？ 156
咨询232：开发商交房时必须具备的“五证”“两书”是什么？ 157
咨询233：签订预售合同后，买方能否要求变更姓名？ 157
咨询234：预售商品房开发商擅自变更设计，买方应如何处理？ 157
咨询235：买方是否可以依据商品房预售广告追究开发商违约责任？ 158
第5篇 房屋租赁居间法律问题 163
咨询236：业主委托他人放租，中介公司在居间时应注意哪些事项？ 163
咨询237：承租人转租租赁物业的，中介公司居间时应注意哪些事项？ 164
咨询238：外籍人员租赁物业时，中介公司需要注意哪些问题？ 164
咨询239：当遇到公司员工代公司租房时，中介公司应注意什么问题？ 165
咨询240：中介公司能否为宅基地房屋提供租赁居间服务？ 166
咨询241：中介公司成功促成房屋租赁后，业主将房屋抵押，债权人实现抵押权（拍卖）时是否影响承租人的权利？ 166
咨询242：租赁的房屋出租前已办理抵押登记，中介公司提供居间服务时应注意哪些事项？ 166
咨询243：出租的房屋已被法院查封，中介公司还能为此类房屋提供租赁的居间服务吗？ 167
咨询244：中介公司能否为违章建筑物提供租赁居间服务？ 168
咨询245：中介公司能否为房中房提供租赁居间服务？ 169
咨询246：出租人应在什么情况下向承租人退还租赁押金？ 170
咨询247：承租人要求用租赁押金抵最后两个月房租，该要求是否合理？ 170
咨询248：出租人违约，承租人是否可以要求双倍返还押金？ 170
咨询249：租赁房屋内部设施的维修应由谁负责？ 171
咨询250：租赁期间，租赁房屋自带的家私家电的维修责任应由谁承担？ 171
咨询251：租赁税应由谁承担？ 172
咨询252：交付租赁物时，中介公司应需要注意哪些问题？ 172
咨询253：承租人在对租赁房屋进行装修的过程中，装修人员发生事故，承租人需要承担责任吗？ 173
咨询254：租赁期间，因出租人违约解除合同，承租人可以要求出租人赔偿装修损失吗？ 173
咨询255：租赁合同没到期，出租人将房子卖给他人，新业主有权要求提前解除租赁合同吗？ 174
咨询256：租赁期间，出租人有权自行开门进入出租屋吗？ 175
咨询257：承租人欠租超过一个月，出租人且无法联系上的，出租人有权直接破门收房吗？ 175
咨询258：承租人有逾期未支付租金、管理费及水电费等情形的，出租人是否有权停水断电？ 176
咨询259：租期到期后，承租人既拒绝将房屋退回出租人，又拒绝支付租金，出租人有权强制将承租人清理出出租房屋吗？ 177
咨询260：承租人为公司的，该公司欠员工工资，且公司老板跑路（失联），出租人要代该公司垫付工人工资吗？ 178
咨询261：中介公司居间出租的出租屋未安装漏电安全设备（施），导致承租人在使用电热水器时因漏电身亡，中介公司是否需要承担赔偿责任？ 178
咨询262：承租人从出租屋内坠楼身亡，出租人是否需要承担赔偿责任？ 179
咨询263：承租人租赁期间被入室盗窃，出租人是否需要承担赔偿责任？ 179
咨询264：承租人在出租屋内进行非法活动，如非法传销、开设赌场等，出租人是否需要承担相关法律责任？ 180
咨询265：租赁房屋用于商铺经营的，现因房屋无法办理消防许可证，从而导致无法办理营业执照，承租人是否可以解除合同？ 181
咨询266：出租屋在承租人不知情的情况下出售，承租人有权要求撤销买卖合同吗？ 182
咨询267：出租屋内水电无法正常使用，承租人可以此为由解除合同吗？ 182
咨询268：租赁期内房子被拆迁的，承租人能获得拆迁补偿吗？ 183
咨询269：中介公司在出租房屋托管期间应注意哪些问题？ 183
咨询270：租赁合同租赁期限可以约定为30年吗？ 184
咨询271：房屋承租人逾期未支付租金，或者租赁到期后拒绝腾房的，出租人能否扣留承租人的财物冲抵租金？ 185
第6篇 中介公司相关费用收取法律问题 189
咨询272：中介公司什么时候可以收取居间服务费／代理服务费／咨询服务费（以下简称居间服务费）？ 189
咨询273：什么是居间人支出的必要居间费用？ 189
咨询274：中介公司在什么情况下可向委托方要求必要的居间费用？ 190
咨询275：居间服务费的标准是多少？ 190
咨询276：居间服务费应由谁承担？ 190
咨询277：中介公司能否与业主或客户约定，对超出或减少的楼价进行分成？ 191
咨询278：经纪人可以收取业主的奖励金吗？ 192
咨询279：若客户要求中介公司代办贷款手续、代办房地产登记手续的，中介公司可另行收取代理费用吗？需要另签代办合同吗？ 192
咨询280：代办贷款手续、代办房地产登记手续等是否属于中介公司法定的居间服务内容？ 193
咨询281：房屋买卖合同中约定中介公司需协助办理过户、按揭、交楼等手续，签完合同后，一方违约导致合同未能继续履行，中介公司能否要求支付全额居间服务费？ 194
咨询282：签订看楼纸后，客户通过其他中介公司成交，中介公司可以依据看楼纸向客户追讨居间服务费吗？ 194
咨询283：买方签订了购房意向书，业主就购房意向书的内容签订了卖房承诺书并收取定金之后，该买卖合同是否成立，中介公司是否有权收取居间服务费？ 195
咨询284：A中介公司与B中介公司合作提供居间服务，用B公司名义签订居间合同，约定买方支付居间服务费，若买方未按合同约定支付居间服务费，A中介公司可否起诉买方要求支付？ 195
咨询285：中介公司与买卖双方约定于签订合同当天支付居间服务费（但未实际支付），后买卖双方私下解除了合同，中介公司能否收取居间服务费？ 196
咨询286：居间服务费约定在递件交易当天支付，买卖双方私下解除合同，但中介公司对此无法证明，中介公司能否收取居间服务费？中介公司应如何操作才能起到事前防范风险、保证收佣的作用？ 197
咨询287：合同未约定具体居间服务费金额，居间服务费如何确定？ 198
咨询288：居间过程中，经纪人应注意收集哪些材料以作诉讼证据之用？ 198
咨询289：民事诉讼中，什么是谁主张谁举证的证据规则？ 199
咨询290：客户未按约定支付居间服务费，中介公司可否主张违约金？ 199
咨询291：合同约定客户逾期支付中介公司居间服务费的，应按逾期每日应付费用的千分之一向中介公司支付违约金，该违约金标准是否过高？ 200
咨询292：房屋买卖合同中约定，买卖任何一方违约都须向中介公司支付违约金，该约定是否合法有效？ 201
咨询293：房屋买卖合同约定，违约方需代守约方支付居间服务费，该约定有法律效力吗？ 201
咨询294：合同中未约定居间服务费支付的时间，支付时间应如何确定？ 202
咨询295：房屋买卖合同无效或被撤销，中介公司可以收取居间服务费吗？ 202
咨询296：客户要求先开收据后付居间服务费，中介公司应如何降低法律风险？ 203
咨询297：追讨居间服务费有时间限制吗？ 203
第7篇 中介公司管理基础知识 207
第一章 工商登记管理 207
咨询298：客户让中介公司代缴或补缴社保以获得购房资格，中介公司收取客户的手续费后，由于政策调整导致以代缴社保方式无法获得购房资格，中介公司是否需要退还手续费并承担责任？ 207
咨询299：中介公司能否超经营范围提供代办服务（如代办按揭服务）？ 208
咨询300：如中介公司超经营范围提供服务，有什么法律后果？ 208
咨询301：中介公司还未核准登记即以公司名义从事居间活动，所签订的合同效力如何？是否影响收佣？ 209
咨询302：中介公司分公司正在工商登记核准中但未取得营业执照，以总公司名义提供居间服务，居间合同效力如何？ 209
咨询303：中介公司分公司已取得营业执照，以分公司名义签订居间合同，合同效力如何？ 210
咨询304：中介公司已登记成立，签合同时使用未备案的合同章签订，该合同成立吗？ 210
咨询305：如果经纪人私刻公司印章以公司名义签订合同，该合同效力对于公司是有效还是无效？ 211
第二章 居间活动规范管理 212
咨询306：什么是“资金监管”？ 212
咨询307：中介公司可以做资金监管吗？ 212
咨询308：现在经纪人还需要考经纪人资格证吗？无证的人员能提供居间服务吗？ 213
咨询309：中介公司和房地产经纪人员能否承购、承租自己提供经纪服务的房屋？ 213
咨询310：经纪人私开白条收据收取居间服务费，未交回该服务费即离职，中介公司是否能以该经纪人开白条收佣非公司 行为，而向客户要求支付居间服务费？ 214
咨询311：因客户资料无法申请贷款，中介公司协助客户提供虚假资料骗取银行贷款，中介公司及经纪人可能面临什么法律风险？ 215
咨询312：中介公司只开收据不开发票合法吗？ 216
咨询313：在合同履行过程中，卖方要求中介公司退还交由中介公司保管的房产证原件，中介公司应退还吗？ 216
咨询314：中介公司通过公司网签钥匙签订不真实的“网签合同”，协助买卖双方逃避税费或是骗取高额贷款，中介公司需要承担何种责任？ 217
第三章 其他管理问题 219
咨询315：中介公司发生经纪人私自侵占公司居间服务费事件，公司应采取何种应急措施保护公司权益？ 219
咨询316：客户在网络上或在公司门口拉横幅恶意中伤中介公司，该中介公司应如何处理？ 219
第8篇 婚姻、继承、赠与房屋法律问题 223
第一章 房产析产 223
咨询317：中介公司在居间过程中应如何区分物业是否属于夫妻共同财产？ 223
咨询318：一方婚前支付了全部房款，并于婚前取得了产权证，产权人在婚姻存续期间出售该房产时，中介公司居间时是否还需要其配偶签署房屋买卖合同？ 223
咨询319：男方婚前以个人名义支付全部房款购房，产权证登记时间为婚后，出售该房产时，是否需要女方在房屋买卖合同上签名？ 224
咨询320：婚前男方全额出资，但房产证上登记双方的名字，婚后男方向中介公司证明自己全额出资且为实际产权人，中介公司能否让买方直接与男方签订房屋买卖合同？ 225
咨询321：恋爱期间，男方在购置房产时将女方的名字共同登记在房产证上，分手后男方以实际产权人名义欲出售该房产， 是否需要征得女方同意并签署买卖合同？ 225
咨询322：男方婚前以按揭的形式支付房款，并登记在自己名下，婚后共同还贷，现男方单方与买方签订了《房屋买卖合同》，女方能否以其不同意为由主张该合同无效？ 226
咨询323：男女同居期间共同出资购房，登记在男方个人名下，现男方想出售该房屋，是否需要征得女方同意？ 227
咨询324：婚前双方出资购房，登记在双方名下，婚后男方未取得女方授权就与买方签订房屋买卖合同，该合同是否有效？ 227
咨询325：婚后男方父母出资购房，登记在男方名下，现男方欲独自出售该房产，是否需要经过其配偶同意？ 228
咨询326：婚后女方父母出资，登记在双方名下，女方以实际出资人的名义出售房产并签订买卖合同，后男方不同意导致合同无法履行，女方是否需要承担违约责任？ 228
咨询327：双方父母出资购房，登记在男方名下，男方私自与买方签订房屋买卖合同，女方父母能否以男方无权处分为由主张合同无效？ 229
咨询328：由夫妻共同出资，以男方父亲名义购买房改房，男方父亲未经夫妻同意，擅自将该房改房出售，夫妻可以主张男方父亲与买方签订的《房屋买卖合同》无效吗？ 229
咨询329：男方用婚后取得的公积金购房并登记在自己名下，男方出售该房屋时是否需征得配偶同意？ 230
咨询330：夫妻双方在离婚时签订离婚协议，男方同意婚姻存续期间购买的登记在男方名下的房产全部归女方所有（但未办理过户手续），离婚后，女方能否直接持离婚协议签订房屋买卖合同？ 231
第二章 房产赠与 232
咨询331：丈夫私赠情人房产，情人欲将房产出售，妻子知悉后是否有权要求情人返还房产？ 232
咨询332：婚姻存续期间男方同意将登记在其名下的共有房产的份额赠与女方，双方亦订立了《赠与协议》但尚未办理更名手续；离婚后，男方反悔，欲撤销之前的赠与并将该房产出售，其行为合法吗？ 232
咨询333：男女双方签订离婚协议（未办理离婚登记手续），协议约定将登记在女方名下的共有房产过户至男方名下，房屋过户到男方名下后，男方拒绝办理离婚手续，且欲独自一人将该房产出售给第三人，男方的行为合法吗？ 233
咨询334：男方在离婚协议中将自己名下的房产赠与子女，现反悔想撤销赠与并将该房产售与他人，男方的行为合法吗？ 233
第三章 房产继承 235
咨询335：继承从什么时候开始？ 235
咨询336：哪些人享有法定继承权？ 235
咨询337：男方父母名下有一套房，遗嘱声明归男方个人所有，父母过世后，现男方持该遗嘱到中介公司出售该房产，但其配偶不同意，中介公司还能代为出售该房产吗？ 236
咨询338：登记在夫妻双方名下的房屋，一方死亡，另一方能否直接将房屋出售？ 236
咨询339：男女双方同居多年并以夫妻相称，男方名下有一套房，现男方过世，女方欲以配偶身份委托中介公司出售该房产，中介公司应注意哪些问题？ 237
咨询340：母亲去世后，父亲拿着房产证（产权为夫妻共有）来中介公司出售，中介公司能否让买方与父亲签订房屋买卖合同？ 238
咨询341：继父过世，除继子之外无其他继承人，现留下一套房，继子欲以继承人身份出售该房产，中介公司能代为出售该房产吗？ 239