导论：我国不动产登记制度中的主要缺陷 1
一、基础理论模糊不清 2
二、多头管理，分级登记 3
三、政出多门，各自为政 7
四、登记范围偏窄 9
五、具体制度往往违背物权法的基本原则 10
六、重视行政管理，轻视公示服务 21
七、重视城市，忽视农村 23
八、登记制度之间协调不够 26
上编 不动产登记的一般规则 35
第一章 统一的不动产登记机关 35
第一节 统一不动产登记机关的必要性 36
一、不利于不动产的管理 36
二、增加了财政负担，降低了工作效率 36
三、不利于当事人办理登记 37
四、不利于公示和查询 37
第二节 司法机关抑或行政机关 38
一、关于司法机关 39
二、关于行政机关 40
第三节 不动产登记机关的选择：县级土地行政机关 41
一、为何选择行政机关 41
二、为何选择县级机关 44
三、为何选择土地机关 45
四、县级土地行政机关应是不动产登记机构的合理选择 45
第二章 不动产登记的对象 47
第一节 权利登记抑或法律行为登记 47
一、对法律行为的登记 48
二、对权利的登记 48
三、两种登记的比较 49
第二节 我国不动产登记范围的分析检讨 50
一、登记范围的确定 50
二、登记范围偏窄 51
第三节 登记范围的扩充 52
一、不动产物权 52
二、不动产物权之限制 52
第三章 不动产登记的基本类型 59
第一节 不动产登记的主要分类 59
一、所有权登记与他项权利登记 59
二、土地登记和建筑物登记 60
三、正式登记与临时登记 60
四、申请登记、嘱托登记和径为登记 60
五、自愿登记和强制登记 61
六、总登记和日常登记 61
七、主登记与附登记 61
八、第一次登记、变更登记和涂销登记 62
第二节 不动产登记的立法技术安排 64
一、不动产登记的“经线” 64
二、不动产登记的“纬线” 64
三、不动产登记的“经纬线”全貌图 65
第四章 不动产登记与地籍调查 66
第一节 地籍调查通论 66
第二节 总地籍调查 69
一、准备工作 69
二、权属调查 70
三、地籍测量 73
第三节 日常地籍调查 75
一、调查准备 76
二、实地调查 76
三、变更地籍资料 77
第五章 不动产登记的一般程序 78
第一节 登记程序的启动 78
一、申请登记 79
二、嘱托登记 83
三、径为登记 84
第二节 登记申请的受理 85
一、当场受理 85
二、登记文件的补正与拒绝受理 85
第三节 不动产登记申请的审核 87
一、对债权行为有效性的审查 87
二、在必要时发布公告并征求异议 89
三、不动产物权变动的行政确认 92
第四节 登记与颁发权利证书 92
第六章 不动产登记的效力 94
第一节 登记在三种法律关系中的效力 94
一、登记在行政法律关系中的效力 94
二、登记在债权法律关系中的效力 95
三、登记在物权法律关系中的效力 95
第二节 不动产登记效力的比较研究 96
一、登记对抗主义 97
二、登记生效主义 101
三、登记对抗主义与登记要件主义的比较 103
中编 不动产登记的具体形态 109
第七章 总登记 109
第一节 不动产总登记的界定 109
一、总登记和初始登记的立法例 109
二、土地总登记的界定 111
三、总登记的法律特性 113
第二节 不动产总登记的程序 114
一、通告 114
二、申请和收件 114
三、审核 115
四、公告 115
五、登记和颁发证书 116
第三节 不动产总登记中的几个特殊问题 116
一、国家土地所有权的总登记问题 116
二、他项权的总登记问题 118
三、逾期不办理总登记的处理 119
第八章 首次登记 120
第一节 土地所有权的首次登记 120
第二节 建筑物所有权的首次登记 121
一、建筑物所有权首次登记的要件 122
二、建筑物所有权首次登记的程序 123
第三节 他项权的首次登记 128
一、他项权首次登记的要件 128
二、各种他项权之首次登记 129
第九章 变更登记 131
第一节 变更登记的界定 131
第二节 变更登记的原因 133
一、主体变更 133
二、客体的变更登记 137
三、权利内容的变更登记 138
四、附登记 141
第三节 变更登记的要件 141
第十章 预告登记 143
第一节 预告登记的制度功能 143
第二节 预告登记的对象：债权？物权？ 148
第三节 预告登记的要件 151
一、预告登记的实质要件 151
二、预告登记的程序要件 152
第四节 预告登记的适用范围 152
一、德国的立法情况 152
二、我国台湾地区的立法情况 153
三、我国大陆的立法情况 153
第五节 预告登记的法律效力 155
一、预告登记对物权人的效力 155
二、预告登记对第三人的效力 157
三、预告登记对真正权利人的效力 158
四、预告登记对国家公权力的效力 159
五、预告登记对其他物权人的效力 160
第十一章 查封登记 161
第一节 查封与公示 162
一、查封与司法机关的权威 162
二、查封与交易安全 162
第二节 对最高人民法院1998年司法解释的分析检讨 164
一、多种查封方法并用，难以协调 165
二、加贴封条和张贴公告不能有效地限制不动产的转让 165
三、公示措施无法有效保护交易中的善意第三人 166
四、查封的效力不明 167
第三节 对最高人民法院2004年司法解释的分析检讨 168
一、查封登记的对抗效力 169
二、查封登记的优先效力 169
第四节 法国财产保全制度对我国查封登记制度的启示 170
一、保全性裁判抵押权的成立 171
二、保全性裁判抵押权的效力 174
第五节 完善我国查封登记制度的建议 176
一、“重司法权威，轻市场秩序”的局面必须改变 176
二、不动产的查封应当办理登记 177
三、不动产的查封方式应当统一 178
四、查封应当自登记时产生限制物权处分之效力 179
五、我国可以考虑建立保全性裁判抵押权制度 181
第十二章 信托登记 183
第一节 信托财产的独立性与信托登记 183
一、双重所有权的制度设计 183
二、信托财产的独立性 185
三、我国信托登记制度之检讨 188
第二节 信托登记的基本制度设计 189
一、委托人应转让信托财产所有权 190
二、受托人应被登记为所有权人 191
三、信托登记的公信力 194
第十三章 更正登记 196
第一节 更正登记的功能与性质 197
第二节 更正登记的要件 198
第三节 更正登记的效力 201
第十四章 异议登记 203
第一节 异议登记的制度功能 203
一、更正登记的前置程序 203
二、预告登记和异议登记 204
第二节 异议登记的立法比较 205
一、德国和日本 205
二、我国台湾地区 206
三、我国的物权立法 207
第三节 异议登记的要件 211
一、两种不同物权变动模式下的登记要件 211
二、异议登记的要件 212
第四节 异议登记的效力 215
一、异议登记对第三人之效力 215
二、异议登记对登记权利人之效力 215
三、异议登记对真正权利人之效力 218
第十五章 涂销登记 221
第一节 涂销登记的原因 221
一、物权人抛弃其物权 221
二、权利存续期间届满 222
三、债务清偿 222
四、混同 223
五、终止权之行使 223
六、法院之裁判或嘱托 224
七、债权人撤销权之行使 224
八、其他涂销登记之情形 224
第二节 涂销登记的程序 225
一、申请涂销 225
二、裁判涂销或嘱托涂销 226
第三节 涂销登记的效力 226
下编 不动产登记法的立法设计 231
第十六章 《不动产登记法》（草案建议稿） 231
参考书目 275
后记 285