第一章 认识产业新城 1
一、城市的起源与发展 2
（一）早期城市的雏形和古代城市 2
（二）工业革命与近代城市的发展 20
二、产业新城的历史演变 29
（一）古商业贸易区（公元前10世纪～1950年代） 29
（二）自由港 32
（三）出口加工区（1950年代～1970年代） 33
（四）产业（科技）园区（1970年代） 36
（五）产业新城（1980年代至今） 37
三、产业新城的概念、特征及类型 37
（一）产业新城的概念 38
（二）产业新城的特征 39
（三）产业新城的类型 40
（四）产业新城的投资方式 40
第二章 国外产业新城发展成就 45
一、政府主导型：新加坡裕廊工业园 46
（一）项目概况 46
（二）投资开发方式 47
（三）主要创新点 51
（四）实施效果 52
（五）裕廊集团的后续发展 53
二、市场主导型开发：美国尔湾产业新城 57
（一）尔湾新城发展演变 58
（二）投资运作方式 62
（三）主要创新点及实施效果 65
（四）案例：普洛斯融投资模式 70
三、公私合作型开发：伦敦道克兰商务新城 78
（一）道克兰商务新城概况 78
（二）规划与开发建设 80
（三）投资运作方式 82
（四）主要创新点和经验教训 86
（五）实施效果 87
第三章 中国产业新城发展成就 89
一、中国产业新城发展阶段 90
（一）试验探索阶段 90
（二）企业自建园区阶段 92
（三）工业地产阶段 92
（四）产业地产（新城）阶段 93
二、政府主导型 93
（一）项目概况 93
（二）投资运作方式 95
（三）盈利模式 98
（四）实施效果 98
（五）西部大开发的国家级实验区：重庆两江新区 99
（六）京津冀一体化的改革创新区：北京经济技术开发区 104
（七）中原崛起的产业引擎：郑东新区 110
三、市场主导型 121
（一）项目概况 121
（二）投资开发方式 122
（三）盈利模式 123
（四）市场主导型的最新实践：万达青岛东方影都项目 125
四、公私合作型 129
（一）项目概况 129
（二）投资运作模式 130
（三）主要创新点 133
（四）实施效果 134
（五）借鉴价值 135
（六）公私合营型的最新实践：富美兴浙江嘉兴城乡统筹项目 135
（七）上海市首个PPP城镇化项目：重固镇城镇综合开发 136
（八）县域经济发展的范本：河南长垣城乡一体化发展经验 142
第四章 产业新城商业模式 149
一、业务模式 150
（一）土地一级开发业务模式 153
（二）园区地产（住宅）业务模式 156
（三）产业发展业务模式 160
（四）公共配套业务模式 174
（五）轨道交通产业新城 190
二、现金流循环模式 194
（一）产业新城现金流循环逻辑 194
（二）产业园区开发的“三阶段” 195
（三）各类指标数值测算的假定条件 196
（四）产业园区开发现金流循环模型 198
三、盈利模式 199
（一）整体盈利模式分析 199
（二）产业发展业务盈利能力分析 201
四、产业新城商业模式中的几个关键问题 203
（一）关于园区财政支付能力 203
（二）关于政府的支付意愿 204
（三）关于落地投资额的高比例返还 204
第五章 打造产业新城核心能力 207
一、强大的规划研发能力 208
（一）与国内国际顶尖咨询团队建立战略合作关系 208
（二）建立自有专业化研发团队 210
（三）全员研究、全员思考 210
二、一流的团队打造能力 211
（一）强大的人力资源管理 212
（二）多元化人才引进渠道 213
（三）培训机制 216
（四）搭建具有竞争力的激励机制 221
三、高超的资金统筹能力 222
（一）财务管理体制 223
（二）财务规划 224
（三）预算管理 225
（四）融资创新 226
（五）资产证券化 238
四、周密的计划运营能力 253
（一）计划体系在战略执行过程中的作用 253
（二）计划体系的实施步骤 253
（三）计划实施的关键点 255
（四）案例：万达“2342”计划管理体系 256
第六章 发展趋势展望 261
一、新常态下中国房地产市场分析 262
（一）国内外经济形势分析 262
（二）中国房地产面临的机遇 267
（三）中国房地产面临的挑战 272
二、产业新城的发展前景 275
（一）世界城镇化发展趋势 275
（二）中国新型城镇化发展要求 281
（三）打造产业新城的必要性 291
三、产业地产（新城）的发展趋势 294
（一）行业市场化 294
（二）主体多元化 295
（三）产业垂直化 296
（四）分工专业化 296
（五）布局中心化 297
（六）产品标准化 298
（七）收益服务化 299
（八）运作资本化 299
（九）市场国际化 300
结语 307
参考文献 311