第一章 中国住房消费发展：总体报告 1
一、1998～2015年住房消费发展分析 1
（一）住房消费与经济基本面存在紧密的互动关系 1
（二）住房价格风险对住房消费的影响存在显著的区域差异 5
（三）基于供给视角的住房消费结构分析 7
（四）基于需求视角的住房消费结构分析 8
（五）住房特征需求现状 9
（六）城市居民住房支付能力存在较大差异 10
（七）住房消费信贷风险尚处于较低水平 14
（八）居民对未来住房市场预期不太乐观，投资愿望不强烈 16
（九）居民住房消费偏好存在较大的区域差异和受教育类型差异 18
（十）住房公积金融资模式难以发挥保障功能 21
（十一）保障住房消费融资模式存在融资模式单一、资金使用效率低等问题 22
二、2015～2016年住房消费发展预测 25
（一）经济基本面对住房消费影响预测 25
（二）住房消费结构预测——基于供给视角 25
（三）住房消费结构预测——基于需求视角 26
（四）住房需求特征预测 26
（五）住房消费预期及消费决策预测 27
（六）住房消费偏好及消费选择预测 27
三、中国住房消费发展指数体系 28
（一）住房价格风险指数 28
（二）住房消费增长指数 29
（三）住房消费结构指数 30
（四）住房特征需求综合指数 31
（五）住房消费景气指数 32
四、问题和挑战 34
（一）住房供求结构失衡抑制了住房消费规模增长 34
（二）经济基本面过度波动在推高房价的同时将抑制真实住房需求 35
（三）住房供给与需求结构的匹配性存在较大的住房特征差异 35
（四）住房价格长期高位运行降低了居民住房消费能力 36
（五）居民对未来住房市场预期不太乐观，投资愿望不强烈 37
（六）出租型保障住房消费融资模式尚处于缺位状态 37
（七）住房价格长期高位运行所累积的市场风险对住房消费增长产生了不可忽视的负面影响 37
五、政策建议 38
（一）有关促进住房消费增长的建议 38
（二）采取积极措施防止经济基本面过度波动 38
（三）防范住房消费信贷风险的政策建议 39
（四）构建居民住房消费能力预警体系的政策建议 39
（五）防范市场风险，促进城镇家庭合理住房消费的政策 40
（六）要进一步强化公积金制度的保障功能，构建中低收入家庭住房消费融资新模式 40
（七）转变住房调控政策的建议 40
第二章 住房消费规模分析及预测 42
一、1998～2014年住房消费规模——基于全国视角分析 42
（一）住房消费规模及增速分析 42
（二）不同类型住房消费规模比较分析 44
二、2010～2015年住房消费规模——基于城市类型视角分析 49
（一）不同类型城市住房消费规模分析 49
（二）主要城市租赁住房消费规模分析 52
三、当前住房消费规模发展过程中面临的主要问题 54
四、分析总结及预测 56
第三章 经济基本面与住房消费规模分析及预测 58
一、1998～2014年我国宏观经济基本面回顾 58
二、宏观经济基本面与住房消费规模相关性分析 61
（一）理论分析 61
（二）具体数据分析 63
（三）经济基本面与住房消费其他方面关系 71
三、宏观经济基本面对住房消费的动态影响分析 76
（一）利率变化 78
（二）通胀冲击 79
（三）存款准备金率冲击 81
（四）偏好冲击 81
四、政策建议及预测 84
第四章 住房消费信贷发展及风险分析 86
一、住房消费信贷发展及信贷风险分析 86
（一）住房消费信贷规模 86
（二）个人住房贷款增长率 88
二、住房消费信贷风险类型及成因分析 94
（一）住房消费信贷风险类型 94
（二）住房消费信贷风险成因分析 95
三、住房消费信贷风险预警分析 97
四、住房消费信贷风险防范政策建议 99
（一）转变房地产市场信贷调控手段 99
（二）推进信用体系建设 100
（三）完善银行房地产信贷内部控制 100
（四）稳定贷款者持久收入，提高理财能力 101
本章附录 102
第五章 住房消费结构分析及预测——基于供给视角 104
一、按建筑面积分住宅价格指数 104
二、按建筑面积分住宅商品房销售额及套数 110
三、基于16个城市楼盘数据的住房消费结构分析 113
（一）按建筑面积分 113
（二）按卧室数量分 115
（三）按项目总楼层分 117
（四）供给与需求匹配性 119
四、总结及预测 121
（一）总结 121
（二）预测 122
第六章 住房消费结构分析及预测——基于需求视角 123
一、全国人口普查数据分析 123
（一）家庭户住房概况 123
（二）家庭户人均住房建筑面积情况 127
（三）家庭户住房房间数情况 128
（四）按住房设施分类 131
（五）按住房用途、建筑层数、承重类型分类 138
（六）按住房建成年代分类 142
（七）按户主类型分类 146
二、中国城市家庭住房消费调查数据分析 150
（一）按住房建筑面积分 151
（二）按房屋结构分 152
（三）按住房项目总楼层分 153
（四）按住房设施分类 153
（五）按房龄分类 156
三、总结及预测 156
（一）总结 156
（二）预测 157
第七章 住房特征需求 159
一、住房特征需求理论 159
二、住房特征需求现状（市级） 160
（一）公共财政支出 160
（二）邮政、电信、宽带方面住房特征需求 161
（三）教育方面住房特征需求 163
（四）医疗方面住房特征需求 165
（五）交通方面住房特征需求 166
（六）生态环境方面住房特征需求 167
三、住房特征需求偏好结构 169
（一）住房特征需求下的综合指数 169
（二）住房特征需求偏好结构 170
四、总结及预测 175
（一）总结 175
（二）预测 176
第八章 住房消费能力分析——基于宏观视角 178
一、住房消费能力测度方法 178
（一）房价收入比 178
（二）住房支付能力指数 181
二、286个地级以上城市城镇居民住房消费能力发展与评价 183
（一）宏观经济背景分析 183
（二）286个地级以上城市城镇居民住房支付能力发展分析 184
（三）不同类别城市城镇居民住房支付能力的比较分析 187
三、代表性大中城市居民住房消费能力分析 190
（一）我国城市居民整体住房支付能力发展分析 190
（二）不同类别城市城镇居民住房能力的比较分析 192
四、结论与政策建议 194
第九章 住房消费能力分析——基于微观视角 197
一、住房消费能力的计算方法一 197
二、住房消费能力的计算方法二 202
三、城市家庭住房消费能力差异分析 206
四、总结及预测 216
（一）总结 216
（二）预测 218
第十章 住房消费决策分析及预测 219
一、影响住房消费决策的市场环境分析 219
（一）住房消费需求高涨，商品住宅成交量快速增加 219
（二）居民住房自有率较高，东、中、西部差别明显 221
（三）住房消费支出增加，但占可支配收入比例下降 223
二、住房消费决策分析 224
（一）住房消费模式发生变化，租买决策中购买仍为主流 224
（二）18个代表性城市住房消费者的租买选择 227
（三）消费者住房决策的影响因素 230
（四）总结 239
三、住房消费决策未来变化趋势及预测 241
第十一章 预期、偏好与住房消费决策分析及预测 242
一、预期与住房消费决策 242
（一）预期与住房消费 242
（二）投机性需求与刚性需求 248
（三）预期与家庭消费决策 251
二、偏好与住房消费决策 253
（一）全国层面居民家庭住房权属结构与消费决策 253
（二）不同地区的偏好消费决策 255
（三）不同受教育水平的偏好与消费决策 257
三、住房消费决策预测 258
（一）市场整体预期不容乐观，住房需求持续低迷 258
（二）投机性需求逐渐淡出，市场主体转向消费性需求和改善型需求 259
（三）住房消费者偏好变化对住房市场运行影响预测 259
第十二章 住房价格风险与住房消费决策分析 261
一、住房价格风险形成的经济背景 261
二、住房价格风险分析和评估 263
（一）住房价格风险分析 263
（二）住房价格风险评估 265
三、住房价格风险与住房消费决策 267
（一）住房价格风险对购房家庭消费的影响 268
（二）住房价格风险对租房家庭的影响 270
四、结论及建议 271
第十三章 住房公积金政策与住房消费发展 273
一、住房公积金政策调整分析 273
二、住房公积制度运行现状 274
（一）公积金缴存额显著增加，区域分化明显 274
（二）公积金提取额分化明显，住房类消费提取占主体 277
（三）公积金保障性增强，运用效率有待提升 279
三、住房公积金政策与住房消费发展 280
（一）公积金政策促进住房消费明显，仍有提升空间 280
（二）区域影响各异，中、西部城市公积金效率低下 282
四、住房公积金融资存在的问题分析 284
（一）现有的具有保障特征的住房消费融资模式难以发挥保障功能 284
（二）现有消费融资模式的资金使用效率低、资金来源单一 286
五、结论及建议 289
（一）强化公积金政策保障功能，拓宽保障范围 289
（二）提高公积金使用效率，严防资金“睡大觉” 290
（三）构建新型住房消费融资模式，实现“人居有其屋” 290
本章附录 292
第十四章 保障住房政策与住房消费发展 297
一、住房保障政策与住房消费脉络演绎 297
二、我国住房保障政策与住宅消费发展评价 300
（一）保障住房建设对民生的影响 300
（二）保障性住房政策对中低收入家庭的福利效应评价 302
三、政策建议 305
（一）推动住房保障方式转型，调节住房消费市场 306
（二）放宽保障性住房金融管制，解决资金瓶颈 306
（三）拓宽保障性住房渠道，多方式多角度确保保障性住房供给 306
本章附录 保障性住房投融资现状及面临的问题 308
第十五章 住房调控政策与住房消费发展 314
一、住房调控政策演化历程 314
（一）1998～2014年房地产运行及政府调控 314
（二）2014年至今：住房市场下行，政府刺激住房需求 317
二、住房调控政策对住房消费的影响 318
（一）2004～2013年住房调控政策对住房消费的影响 318
（二）2014年以来住房调控政策对住房消费需求的影响 324
三、对政策的评价及政策建议 326
（一）政策评价 326
（二）政策建议 327
本章附录 329
附录1住房承载环境竞争力指数 332
附录2住房价格风险指数 362
附录3住房消费增长指数 378
附录4住房消费结构指数 382
附录5住房特征需求下的综合指数 396
附录6住房消费景气指数 409
附录7住房支付能力指数 412
参考文献 421
后记 423