绪论 建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式 1
一、我国住房制度改革的基本成效 1
二、中国住房政策与市场调控面临的困境：相关因素与问题分析 3
（一）城镇化因素 3
（二）人口总量与结构的变化：总规模上升、老龄化和家庭“小型化” 5
（三）社会收入分配和不动产配置（占有）的失衡与秩序紊乱，加剧住房矛盾，并形成恶性循环 6
（四）房地产属性的日愈金融化 8
（五）城市发展模式问题 10
（六）土地供应制度以及土地财税制度 11
三、建立符合国情和可持续发展要求、“双轨统筹”的中国住房制度模式 12
（一）将住房制度提升至国家能力和社会建设的战略高度来定位 13
（二）以构建“双轨统筹”的住房制度目标模式作为政策优化的前提和依托 14
第一章 我国住房改革、房地产调控回顾和房地产税改革概况 18
一、改革开放以来城镇住房制度改革和“调控新政”下的双轨框架 18
（一）简要回顾 18
（二）调控新政下的“双轨统筹”框架 22
二、调控新政的应有水准，需体现在制度建设、长效机制打造上 26
（一）保障房的投融资制度 26
（二）保障房的管理制度 28
（三）商品房的经济调节制度 29
三、房地产税制度建设是长效调控机制的重要内容 32
（一）国际经验和我国转轨发展的客观要求 33
（二）房地产税改革具有多重正面效应 34
四、房产税改革试点及评述 38
（一）沪渝两地房产税改革试点基本情况 39
（二）沪渝两地试点效果 43
（三）房产税的基本职能及对房地产市场的影响 48
五、房产税改革试点及其启示 53
（一）两地“敢为天下先”值得充分肯定 53
（二）两地试点的特色和初步成效 54
（三）前瞻：房地产税改革的逐步全面推广 55
六、关于房地产税改革中几个现实问题的讨论 56
（一）土地出让金问题 56
（二）土地终极所有权问题 57
（三）“新老不平”问题 58
（四）评估管理问题 58
（五）小产权房等问题 59
（六）关于改革试点与立法先行的问题 59
第二章 分层次的住房供应体系和住房保障制度研究 62
一、我国住房制度改革及当前住房供应体系框架 62
二、“双轨制”住房供应体系的目标定位及政府职责 64
三、我国住房保障制度的发展现状及主要问题 68
四、发达国家住房保障制度建设的经验借鉴 76
（一）美国公共住房制度（Public House） 76
（二）英国社会住房制度（Social House） 82
（三）德国住房保障制度 86
（四）日本的住房保障政策 92
（五）国外住房保障制度总结 97
五、进一步完善我国住房保障制度的政策建议 101
第三章 新型城镇化进程中的住房保障问题 105
一、新型城镇化对住房保障的总体要求 105
（一）新型城镇化的科学内涵 105
（二）应科学地处理好新型城镇化与房地产业发展的关系 108
（三）保障性住房制度建设是实现“人的城镇化”的重要机制保障 109
（四）保障性住房建设应把握好城镇化道路方向 110
二、城镇化对住房保障的需求和影响 112
（一）人口流动规模和结构明显变化，住房保障面临新的任务 113
（二）区域产业转移和“产城融合”发展，为完善住房保障体系提供了历史机遇 114
（三）住房市场价格与结构发生变化，对住房保障体系调整产生重要影响 115
（四）政府财政负担增加，亟须增强住房保障的可持续性 116
三、新型城镇化中住房保障发展的重点问题及建议 117
（一）住房保障方式与保障性住房供应规模 118
（二）关于保障性住房的供给范围和供给标准 120
（三）关于保障性住房的供应方式 123
（四）完善保障性住房建设融资 124
（五）完善保障性住房管理机制：建立健全分配、准入与退出机制 127
（六）建立健全居民住房信息系统 129
第四章 完善我国保障性住房公共财政保障机制 132
一、公共财政住房保障支出的理论分析 132
（一）政府在住房领域实施干预的基本理论探析 132
（二）公共财政住房保障支出模式选择 138
二、近年来公共财政支持住房保障建设的情况 142
（一）“十二五”以来公共财政住房支出情况 142
（二）2012年财政支持保障性安居工程建设情况 147
三、完善公共财政住房支出体制、机制与政策的建议 150
（一）健全公共财政住房支出管理体制 150
（二）分类确定不同类型保障性住房公共财政的支出责任与实现方式 157
（三）完善住房公共财政预算保障机制 163
（四）创新公共财政住房支出方式，提高政策保障绩效 169
（五）适时转换公共财政住房保障支出模式 171
（六）进一步改革和完善住房税式支出 172
第五章 引导符合国情的住房建设和消费模式 176
一、我国住房建设现状、问题与评价 176
（一）对当前我国住房产业化发展的基本评价 176
（二）存在的问题与原因分析 176
二、处理好住房投资品与消费品属性的关系 180
（一）居住消费功能是住房最基本和根本的功能 180
（二）住房具有作为投资品的天然优势 180
（三）住房过度成为投资品的危害 181
（四）公共政策调控的重要任务是要尽可能地使住房回归消费品属性 182
三、构建符合国情的、可持续发展住房消费模式必要性 184
（一）中国城镇住房需求粗略预测 184
（二）必要性分析 185
四、符合国情、可持续发展住房消费模式的内涵及要求 187
（一）倡导住房适度消费 188
（二）倡导“先租后买”，逐步实现居者有其屋 188
（三）以多层次梯度消费为中心 189
（四）大力发展节能省地住宅 190
五、政策建议 190
（一）科学制定适合我国国情的居住标准，引导住宅建设与消费可持续发展 191
（二）转变住宅建设的生产方式和增长方式 194
（三）制定配套政策，对住房开发建设和消费实施双向调节 196
（四）制定引导住房合理消费的经济政策 198
附：创新商品房合作建设模式——众美定制实践的案例 200
第六章 我国房地产市场宏观调控实证分析 207
一、2003年以来我国房地产市场政策调控的阶段、特点及效果 207
（一）2003年以来我国房地产调控的主要阶段 207
（二）近年来房地产市场宏观调控政策的特点 228
（三）近年来房地产市场宏观调控政策效果 230
二、影响我国房地产调控效果的主要因素 239
（一）房地产市场机制的缺陷 239
（二）利益分配与博弈机制的扭曲 240
（三）房地产调控政策的内在不足 241
（四）从众心理的驱动 243
（五）宏观经济形势的扰动及相关政策的外部冲击 243
（六）基础信息和资料的不完善 246
三、现阶段我国房地产调控政策潜在风险的判断 246
（一）放松当前的调控政策可能带来的风险 247
（二）继续维持当前的调控政策可能带来的风险 247
四、消除认识误区，明确调控思路 249
五、完善我国房地产宏观调控政策的具体建议 250
（一）加大结构调整力度，纾解“阵痛”，摆脱对房地产业的过度依赖 250
（二）增强政策明确性和稳定性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击 250
（三）按照差异化与灵活性原则，把握微调时机和力度，增强其针对性 251
（四）明确政府责任，规范“保障轨”与“市场轨”“双轨统筹”的运行模式 252
（五）强化制度建设，构建一个透明、合理的利益博弈机制 253
（六）短期调控与长期制度建设相结合，在配套改革攻坚克难中促进调控方式转型，形成稳定调节长效机制 254
（七）完善堵疏结合的调控方式，处理好保护耕地和稳定土地供给的关系 255
第七章 房地产税制体系改革问题研究 257
一、我国房地产税制体系概况 257
（一）我国房地产税制的主要沿革 257
（二）现行房地产税制体系 258
二、我国当前房地产税制存在的主要问题 259
（一）房地产税制体系结构不合理，重流转、轻保有 259
（二）现行房地产税制设计落后于经济现实需求 259
三、现行房地产税制不完善引发的问题 261
（一）房地产税制不完善是形成地方政府“土地财政”收入格局的重要原因之一 261
（二）房地产税制体系不完善导致税收对房地产市场调控受限 264
四、发达国家房地产税制体系的借鉴——以日本为例 265
（一）日本房地产税制体系概况 265
（二）具体税种 266
（三）对中国房地产税制改革的借鉴 270
五、完善房地产税制体系的政策建议 271
（一）完善房地产税制体系的总体目标 271
（二）完善房地产税制体系的总体思路 272
（三）近期房地产税制体系的改革建议 273
（四）中长期房地产税制体系改革设想 274
第八章 房地产税的作用、依据及改革方向、路径、要领 279
一、改革的缘起与思考的要点 279
二、大方向与正面效应 283
（一）实施房地产税改革在大方向上别无选择，是大势所趋 283
（二）实施房地产税改革的多重正面效应 286
三、房地产税改革试点的观察与评价 287
四、大方向下的改革路径选择与基本要领 288
第九章 改革和完善我国住房金融政策体系 291
一、住房金融的内涵及作用 291
（一）内涵 291
（二）住房金融的重要作用 293
（三）政府干预住房金融领域的理论依据 294
二、国外住房金融模式及政策启示 295
（一）资本市场融资模式 296
（二）合同储蓄融资模式 301
（三）强制储蓄融资模式 303
三、我国住房金融的作用及存在的问题 306
（一）我国住房金融的作用 306
（二）我国住房金融体系存在的问题 307
四、构建我国住房金融体系的基本思路与框架建议 310
（一）构建我国住房金融体系的基本思路 310
（二）构建完善合理的住房金融体系框架建议 312
五、关于我国住房金融几个重点问题的分析 315
（一）发展住房抵押贷款的证券化业务 315
（二）改革住房公积金制度 319
（三）发展租赁性保障房信托投资基金 328
第十章 积极探索土地年租制，创新住房供应模式 331
一、我国政府土地出让收入的历史沿革 331
二、土地出让金性质辨析 334
三、现行土地批租制＋“招拍挂”机制的诸多弊端 336
四、现行保障性住房体系的缺陷和年租制的制度优势 339
（一）现行保障住房体系的缺陷 339
（二）年租制的制度优势 341
五、推进租、价分离，积极发展土地年租制保障房 343
（一）制度框架的初步设计：租、价分离 343
（二）土地年租制的推行：区分属性，分类管理，分步实施，双轨运行 345
（三）一些具体问题解决的配套解决方案 346
第十一章 以“平权、共享”理念，启动新一轮土地制度改革 350
一、我国土地制度的历史变迁 350
（一）“均”、“平”、“均等”等观念是影响数千年来土地制度变迁的重要因素 350
（二）我国古代土地结构具有浓厚的土地公有、国有（王有）的特征，并呈现“二重性” 351
（三）国家政权稳定并不必然取决于某一特定的土地所有制形式，而在于土地收益分配状况 352
（四）土地产权制度从模糊、简单到清晰、复杂，土地使用权逐渐长期化 353
（五）“抑兼并”或“不抑兼并”成为土地制度变迁的重要动因 354
二、土地制度改革面临的主要矛盾及应着力解决的重点问题 355
（一）土地制度改革面临“五个矛盾” 355
（二）土地制度改革应着力解决“六大问题” 359
三、新一轮土地改革的基本理念与总体思路 361
（一）遵循“平权”与“共享”两大基本理念 361
（二）推进新一轮土地改革的总体思路 363
四、新一轮土地制度改革的框架性设计与政策建议 364
（一）在平权和赋权的基础上，分步改革“两种所有制”结构 364
（二）实行“两级所有权”模式，构建以使用权为核心的土地产权体系 365
（三）完善分配机制，形成公平合理、社会共享的土地增值收益分配模式 366
（四）创新土地征收制度，改革征地补偿机制 367
（五）完善保障与管理机制，促进改革平稳推进 370
第十二章 规范房地产市场秩序的财务会计管理 373
一、财务会计管理在规范房地产市场秩序中的作用 373
二、房地产行业财务会计管理现状分析 375
（一）房地产行业会计核算与信息披露现状分析 375
（二）房地产行业会计规范情况分析 383
（三）房地产行业财务状况分析 387
三、结论与建议 392
（一）研究结论 392
（二）对策建议 394
（三）小结 400
附录 403
华夏新供给经济学研究院简介 403
中国新供给经济学50人论坛简介 405
中国养老金融50人论坛简介 407
参考文献 409
后记 417