第1章 房地产企业增值税政策解析 1
1.1 房地产增值税纳税人 1
1.1.1 纳税人的划分原则 1
1.1.1.1 一般纳税人与小规模纳税人的划分原则 1
1.1.1.2 一般纳税人年销售额标准的界定原则 2
1.1.1.3 超过一般纳税人标准没有办理一般纳税人登记的法律后果 2
1.1.1.4 一般纳税人的登记规定 2
1.1.1.5 经营地点发生迁移时一般纳税人资格的衔接 3
1.1.1.6 承包、承租、挂靠经营纳税人的确定原则 3
1.1.2 一般纳税人的资格登记制度 3
1.1.3 一般纳税人辅导期管理制度 3
1.1.4 合并纳税与汇总纳税 5
1.2 房地产企业增值税税率或征收率 5
1.2.1 一般纳税人增值税税率或征收率 5
1.2.1.1 一般计税方法 5
1.2.1.2 简易计税方法 5
1.2.1.3 一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则 5
1.2.2 小规模纳税人增值税征收率 5
1.2.3 物业管理收取自来水水费适用税率 5
1.3 房地产增值税适用范围 6
1.3.1 适用范围的基本规定 6
1.3.2 接收烂尾项目 6
1.4 房地产企业销项税额的确定 6
1.4.1 营改增前后销售额概念的变化对纳税的影响 7
1.4.2 房地产开发企业销售额的计算 7
1.4.2.1 土地价款的扣除时间 8
1.4.2.2 准予扣除的土地价款的金额 8
1.4.2.3 准予扣除的土地价款应当取得的票据 8
1.4.2.4 一次拿地，分期开发项目如何扣除土地价款 9
1.4.2.5 总机构竞拍的土地交由分支机构开发，土地价款的扣除问题 9
1.4.2.6 房地产企业清盘时，尚未出售的开发产品的建筑面积所对应的土地价款扣除问题 9
1.4.2.7 土地价款扣除的台账管理要求 9
1.4.3 价外费用的概念 9
1.5 房地产企业进项税额的确定 10
1.5.1 进项税额的概念 10
1.5.2 进项税额抵扣的凭证 10
1.5.3 增值税专用发票相关政策 10
1.5.3.1 抵扣时间要求 10
1.5.3.2 取得第三方开具专用发票抵扣问题 11
1.5.3.3 丢失增值税专用发票的抵扣程序 12
1.5.4 海关进口增值税专用缴款书 12
1.5.4.1 没有付款的海关进口增值税专用缴款书抵扣问题 12
1.5.4.2 先比对后抵扣 12
1.5.5 农产品收购抵扣凭证 14
1.5.5.1 农产品收购发票 14
1.5.5.2 农产品销售发票 14
1.5.5.3 从农民专业合作社购进的免税农业产品进项税额抵扣 15
1.5.5.4 增值税专用发票 15
1.5.5.5 进口农产品 15
1.5.6 通行费发票 15
1.5.7 差旅费票据 16
1.5.8 不得抵扣的进项税额 16
1.5.8.1 不得抵扣的基本规定 16
1.5.8.2 房地产企业兼营简易计税方法与一般计税方法项目不得抵扣进项税额的计算 19
1.5.8.3 停止抵扣进项税额期间的进项税额不允许抵扣 21
1.5.9 不动产进项税额抵扣 21
1.5.9.1 购进不动产进项税额抵扣 21
1.5.9.2 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣 22
1.5.9.3 已抵扣进项税额的购进货物或服务转用于不动产在建工程 23
1.5.9.4 已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途 24
1.5.9.5 不得抵扣进项税额的不动产转用于可以抵扣项目 24
1.5.10 房地产企业营改增后常见抵扣项目 25
1.6 房地产简易计税方法销售额的计算 26
1.6.1 房地产企业简易计税方法项目的选择 26
1.6.2 简易计税方法计算公式 26
1.6.3 简易计税方法销售退回、中止和折让 27
1.6.4 销售开发产品选择简易计税方法土地价款的扣除 27
1.6.5 同一老项目中不同类型的开发产品是否可以部分选择一般计税方法，部分选择简易计税方法 27
1.7 房地产企业增值税预缴 27
1.7.1 一般纳税人增值税预缴 27
1.7.1.1 一般计税方法预缴税款计算公式 27
1.7.1.2 一般计税方法预缴税款时间 28
1.7.1.3 一般纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间 28
1.7.2 小规模纳税人增值税预缴 28
1.7.2.1 小规模纳税人预缴税款计算公式 28
1.7.2.2 小规模纳税人预缴税款的时间 28
1.7.2.3 小规模纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间 28
1.7.2.4 房地产企业预缴税率的管理措施 29
1.7.3 房地产企业收取的诚意金、认筹金等预缴增值税问题 29
1.8 房地产企业发票管理 29
1.8.1 房地产企业应当了解的发票规定 29
1.8.1.1 发票的概念及理解 29
1.8.1.2 房地产企业取得发票应当注意的事项 30
1.8.1.3 房地产企业开具发票应当注意的事项 30
1.8.1.4 “发票使用范围”≠“经营范围” 30
1.8.1.5 以其他凭证代替发票使用 30
1.8.2 虚开发票 30
1.8.2.1 虚开普通发票的严重后果 30
1.8.2.2 虚开增值税专用发票的严重后果 31
1.8.3 不同纳税人身份开具发票的规定 32
1.8.3.1 一般纳税人 32
1.8.3.2 小规模纳税人 32
1.8.3.3 自然人 33
1.8.4 红字增值税专用发票开具 33
1.8.5 营改增前后政策的衔接问题 34
1.8.5.1 营改增前已缴纳营业税没有开具发票问题 34
1.8.5.2 营改增前已缴纳营业税的商品房发生退房的处理 34
1.8.5.3 营改增前少缴的营业税在营改增后被查的处理 35
1.8.6 增值税纳税义务发生时间 35
1.8.7 房地产企业代扣代缴增值税义务 35
1.9 房地产企业涉及的主要增值税业务处理 36
1.9.1 视同销售行为 36
1.9.1.1 视同销售的界定 36
1.9.1.2 视同销售行为增值税计税依据的确定 36
1.9.1.3 买一赠一行为 36
1.9.1.4 红线外配建幼儿园等项目 37
1.9.2 不具有合理商业目的的价格明显偏低或者偏高的税务处理 37
1.9.3 混合销售行为与兼营行为 38
1.9.3.1 混合销售行为 38
1.9.3.2 兼营行为 38
1.9.3.3 混合销售行为与兼营行为的区别 38
1.9.4 不动产租赁 39
1.9.5 单纯的买地卖地业务 40
1.9.6 土地使用权租赁业务 40
1.9.7 甲供材问题 40
1.10 房地产企业涉及的增值税优惠政策 41
1.10.1 非经营活动不缴纳增值税 41
1.10.2 养老机构提供的养老服务免征增值税 41
1.10.3 个人销售自建自用住房 41
1.10.4 公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税 42
1.10.5 符合条件的统借统还业务收取的利息免征增值税 42
1.10.6 房改房免征增值税 42
1.10.7 转让土地使用权用于农业生产免征增值税 42
1.10.8 土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税 42
1.10.9 企业重组不缴纳增值税 42
1.10.10 个人转让住房免征增值税 43
1.11 房地产企业增值税的会计处理与纳税申报案例分析 43
1.11.1 一般纳税人会计科目及专栏设置 43
1.11.2 小规模纳税人会计科目及专栏设置 49
1.12 营改增实务解析及部分省市营改增经典指引 53
1.12.1 将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租的增值税问题 53
1.12.2 纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入增值税问题 53
1.12.3 园林绿化的增值税抵扣问题 53
1.12.4 房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题 53
1.12.5 房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题 54
1.12.6 房地产开发企业销售自行开发的不动产增值税纳税义务发生时间问题 54
1.12.7 营改增后地税机关代开增值税发票范围问题 54
1.12.8 股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题 55
1.12.9 房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题 55
1.12.10 房地产开发企业预收款开票问题 55
1.12.11 “已缴纳营业税未开具营业税发票”问题 55
1.12.12 房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题 55
1.12.13 房地产开发企业总分机构之间土地价款扣除问题 56
1.12.14 开发项目中兼有普通住房和别墅时计税方法的选择问题 56
1.12.15 在本市跨区县从事的房地产开发项目，申请办理防伪税控设备及领用发票的地点问题 56
1.12.16 营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报的操作问题 56
1.12.17 营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务的发票开具问题 56
第2章 房地产企业土地增值税的涉税政策解析 58
2.1 土地增值税纳税义务人、征税范围与税率 58
2.1.1 土地增值税的纳税义务人 58
2.1.2 土地增值税征税范围 59
2.1.3 税率 59
2.2 土地增值税的特殊政策 60
2.2.1 房地产交换土地增值税政策 60
2.2.2 房地产抵押土地增值税政策 60
2.2.3 合作建房土地增值税政策 60
2.2.4 企业兼并土地增值税政策 60
2.2.5 地下车位土地增值税政策 60
2.3 房地产企业土地增值税应税收人的确定 61
2.3.1 营改增后土地增值税的应税收入确认 61
2.3.2 代收费用 62
2.3.3 土地增值税清算时的收入确认 63
2.3.4 外币收入的折算 63
2.3.5 土地增值税的视同销售 63
2.3.5.1 非直接销售 63
2.3.5.2 自用房地产 63
2.3.5.3 拆迁安置房 64
2.4 房地产企业土地增值税扣除项目金额的确定 65
2.4.1 取得土地使用权所支付的金额 65
2.4.2 开发土地的成本、费用 65
2.4.3 开发费用 71
2.4.4 开发税金及附加 72
2.4.5 加计扣除额 73
2.4.6 土地增值税扣除项目金额计算时应当注意的几个问题 74
2.4.7 营改增后土地增值税计算案例分析 77
2.5 房地产企业销售旧房土地增值税 78
2.5.1 新建房与旧房的界定 79
2.5.2 转让旧房准予扣除项目的确定 79
2.5.3 转让旧房土地增值额的计算方法 82
2.5.4 转让旧房及建筑物土地增值税计算时应当注意的几个问题 82
2.6 土地增值税的优惠政策 82
2.6.1 普通住宅土地增值税优惠政策 82
2.6.2 因政府规划原因收回土地使用权土地增值税优惠政策 84
2.6.3 公租房房源优惠政策 84
2.6.4 个人转让自用住房 84
2.6.5 廉租住房、经济适用住房 84
2.6.6 企业重组 85
2.6.7 企业整体资产出售或整个企业所有权转移土地增值税问题 86
2.7 土地增值税的征收方式 86
2.7.1 预征 86
2.7.2 清算 88
2.8 土地增值税的征收管理政策 97
2.8.1 土地增值税的纳税期限 97
2.8.2 土地增值税的纳税申报 97
2.8.3 土地增值税的纳税地点 113
2.8.4 土地增值税的核定征收 113
2.8.5 未按规定缴纳土地增值税的法律责任 116
2.8.6 征收管理措施 117
2.9 土地增值税的会计处理及营改增后案例分析 117
2.9.1 土地增值税的会计处理规定 117
2.9.2 营改增后土地增值税的案例分析 118
2.10 房地产企业土地增值税的实务解析 121
2.10.1 企业分立过程中的土地、房屋权属转移土地增值税问题 121
2.10.2 房地产企业存在银行的按揭贷款保证金作为土地增值税扣除项目问题 121
2.10.3 地下车位“销售”土地增值税问题 121
2.10.4 房地产企业取得地方政府返还的土地出让金扣除问题 122
2.10.5 房地产企业销售精装修房购置的电视机等扣除问题 122
2.10.6 房地产开发企业支付的城镇土地使用税列支问题 123
2.10.7 售楼处的折旧或租赁费扣除问题 123
第3章 房地产企业所得税的涉税政策解析 125
3.1 房地产企业所得税预缴政策 125
3.1.1 房地产企业所得税的预征方法 125
3.1.2 房地产企业所得税预缴的会计核算 126
3.2 房地产企业收入总额的确定原则 126
3.2.1 销售收入的范围 127
3.2.2 销售收入的确认条件 127
3.2.3 房地产企业的视同销售行为 128
3.2.4 开发产品租赁收入 128
3.3 房地产企业特殊收入政策 128
3.3.1 投资性房地产公允价值变动损益 128
3.3.2 政策性搬迁收入 128
3.3.3 股权划转 133
3.3.4 非货币资产投资企业所得税政策 136
3.3.5 企业接收政府划拨资产的企业所得税处理 140
3.3.6 企业接收股东划入资产的企业所得税处理 141
3.3.7 混合性投资业务 141
3.4 房地产企业扣除项目的确定 142
3.4.1 房地产企业成本费用扣除的基本原则 142
3.4.2 房地产企业计税成本的核算 145
3.5 房地产企业成本费用扣除的具体规定 150
3.5.1 期间费用等 150
3.5.2 已销开发产品计税成本的计算 150
3.5.3 开发产品的维修保养费用 150
3.5.4 设施设备维修基金 150
3.5.5 会所等配套设施费用 150
3.5.6 邮电通讯、学校、医疗设施等成本 150
3.5.7 按揭贷款担保金 151
3.5.8 境外销售费用 151
3.5.9 房地产企业利息支出的特殊扣除政策 151
3.5.10 房地产企业资产损失的特殊扣除政策 154
3.5.11 折旧费用 154
3.5.12 工资薪金 154
3.5.13 职工福利费 158
3.5.14 职工教育经费 159
3.5.15 职工工会经费 160
3.5.16 业务招待费 160
3.5.17 广告宣传费 162
3.5.18 筹建期间发生的业务招待费和广告宣传费 162
3.5.19 捐赠支出 164
3.5.20 住房公积金 166
3.5.21 保险费用 167
3.5.22 租赁费 168
3.5.23 劳动保护支出 168
3.5.24 员工服饰费用 168
3.5.25 营业机构内部往来费用 169
3.5.26 担保连带责任支出 169
3.5.27 棚户区改造支出 170
3.5.28 股权激励计划相关成本费用的扣除 171
3.5.29 不得扣除的成本费用 175
3.6 原始凭证的合法性界定 176
3.6.1 发票 176
3.6.2 境外单据 176
3.6.3 财政票据 176
3.6.4 完税凭证 177
3.6.5 法院判决书等 177
3.6.6 中国人民解放军通用收费票据 178
3.6.7 私车公用费用票据 178
3.6.8 差旅费票据 178
3.6.9 会议费票据 178
3.6.10 广告宣传费票据 178
3.6.11 筹建期间发生的费用票据 179
3.6.12 融资费用票据 179
3.6.13 赔偿金票据 179
3.6.14 违约金票据 179
3.6.15 共用水电费票据 179
3.6.16 评估报告 180
3.6.17 税务机关代开的发票 180
3.7 房地产企业资产的税务处理 180
3.7.1 固定资产的税务处理 180
3.7.2 无形资产的税务处理 187
3.7.3 长期待摊费用的税务处理 188
3.7.4 投资资产的税务处理 191
3.7.5 存货的税务处理 191
3.7.6 资产损失的税务处理 192
3.8 特定事项的税务处理 198
3.8.1 合作开发 198
3.8.2 企业以投资方式取得的开发产品的税务处理 199
3.9 房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题 199
3.9.1 不予退税情况 199
3.9.2 予以退税情况 199
3.9.3 申请退税报送的资料 200
3.9.4 执行时间及衔接 200
3.10 关联交易 201
3.10.1 关联申报和同期资料管理 201
3.10.2 向境外关联方支付费用企业所得税管理 210
3.10.3 特别纳税调整监控管理 211
3.11 一般反避税管理办法 213
3.12 境外投资报告义务 215
3.13 房地产企业所得税实务解析 216
3.13.1 今年收到上年度开具的发票且支付上年度的费用税前扣除问题 216
3.13.2 职工公寓与职工食堂的折旧会计处理及税务处理问题 217
3.13.3 房地产企业销售地下车位收入缴纳企业所得税时其成本扣除问题 218
3.13.4 样板房的装修费用计入销售费用还是开发成本问题 218
第4章 房地产企业财产税及行为税涉税政策解析 219
4.1 房地产企业房产税涉税政策解析 219
4.1.1 房产税的纳税义务人 219
4.1.1.1 房产税纳税义务人的基本规定 219
4.1.1.2 房屋产权未确定纳税义务人问题 219
4.1.1.3 购销双方均未取得房屋产权证书期间纳税义务人问题 219
4.1.1.4 个人房产对外出租纳税义务人问题 219
4.1.1.5 以支付修理费抵交房产租金纳税义务人问题 220
4.1.1.6 纳税单位与免税单位共用房产纳税义务人问题 220
4.1.1.7 出租房产免收租金期间纳税义务人问题 220
4.1.1.8 无租使用房产 220
4.1.1.9 出典房产 220
4.1.1.10 融资租赁房产 220
4.1.2 房产税的征税对象 220
4.1.2.1 房产税的征税对象为应税房产 220
4.1.2.2 具有房屋功能的地下建筑 221
4.1.2.3 地下人防设施工程缴纳房产税 221
4.1.3 房产税的征税范围 222
4.1.3.1 征税范围的基本规定 222
4.1.3.2 在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税 222
4.1.4 房产税的计税依据 222
4.1.4.1 从价征税 222
4.1.4.2 从租征税 225
4.1.5 房地产企业涉及的房产税优惠政策 225
4.1.5.1 基本免税范围 225
4.1.5.2 学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产 225
4.1.5.3 个人所有的居住房屋 225
4.1.5.4 房产税困难减免 226
4.1.5.5 公共租赁住房 226
4.1.5.6 房管部门经营住房 226
4.1.5.7 公园，名胜古迹自用的房产 226
4.1.5.8 毁损不堪居住的房屋和危险房屋 226
4.1.5.9 基建工地的临时性房屋 226
4.1.5.10 房屋大修停用 226
4.1.5.11 农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地 227
4.1.5.12 廉租住房、经济适用住房 227
4.1.5.13 向个人出租用于居住的住房 227
4.1.5.14 体育场馆 227
4.1.6 房地产企业房产税的纳税义务发生时间 228
4.1.6.1 新建的房屋纳税义务发生时间 228
4.1.6.2 房产税税纳税义务截止时间 228
4.1.7 房产税的纳税期限 229
4.1.8 房地产企业房产税实务解析 229
4.1.8.1 房产评估增值作为房产价值缴纳房产税问题 229
4.1.8.2 集贸市场用房缴纳房产税问题 229
4.1.8.3 房地产企业租赁其他单位的沿街房作为售楼处缴纳房产税问题 229
4.1.8.4 房地产企业将承租的房产转租给他人缴纳房产税问题 230
4.2 房地产企业城镇土地使用税涉税政策解析 230
4.2.1 土地使用税的纳税人 230
4.2.2 土地使用税征税范围的特殊规定 230
4.2.2.1 地下建筑用地 230
4.2.2.2 集体土地 230
4.2.3 土地使用税的计税依据 231
4.2.4 土地使用税的税额 231
4.2.4.1 单位税额 231
4.2.4.2 税额的调整权限 231
4.2.5 房地产企业涉及的土地使用税的优惠政策 231
4.2.5.1 条例规定的免税范围 231
4.2.5.2 困难 231
4.2.5.3 公共租赁住房 233
4.2.5.4 经营采摘、观光农业 233
4.2.5.5 度假村 233
4.2.5.6 廉租住房、经济适用住房 233
4.2.5.7 个人出租住房 234
4.2.5.8 城市和国有工矿棚户区改造项目 234
4.2.5.9 物流企业大宗商品仓储设施用地 234
4.2.5.10 房改房 234
4.2.5.11 企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策 235
4.2.6 纳税期限 235
4.2.7 房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间与终止时间 235
4.2.7.1 新征用的土地纳税义务发生时间和终止时间 235
4.2.7.2 有偿取得土地使用权纳税义务发生时间 235
4.2.7.3 城镇土地使用税纳税义务截止时间 235
4.2.7.4 未能按照合同约定时间交付使用的土地使用税纳税义务发生时间 236
4.2.7.5 通过招拍挂方式取得土地 236
4.2.8 房地产企业土地使用税实务解析 237
4.2.8.1 房地产企业在开发商品房前缴纳土地使用税问题 237
4.2.8.2 开发小区内的绿地缴纳土地使用税问题 237
4.2.8.3 没有过户的土地使用税纳税人问题 237
4.3 房地产企业耕地占用税涉税政策解析 237
4.3.1 耕地占用税的纳税义务人 237
4.3.1.1 基本规定 237
4.3.1.2 未经批准占用耕地 238
4.3.1.3 农田水利占用耕地 238
4.3.1.4 关于纳税人的认定 238
4.3.2 耕地占用税的征税范围 238
4.3.2.1 临时占用耕地 239
4.3.2.2 占用林地等其他农用地建房或者从事非农业建设 239
4.3.2.3 占用园地建房或者从事非农业建设 239
4.3.2.4 绿化隔离地区建设 240
4.3.2.5 招商引资批而未占的耕地 240
4.3.2.6 狐狸养殖场 240
4.3.2.7 公路建设临时占用耕地 240
4.3.2.8 修建地下油气管道 240
4.3.2.9 落实私房政策 240
4.3.2.10 因污染、取土、采矿塌陷等损毁应税土地 241
4.3.3 耕地占用税的计税依据 241
4.3.4 耕地占用税的适用税率 241
4.3.4.1 税率表 241
4.3.4.2 税率调整应当注意的问题 242
4.3.5 耕地占用税的优惠政策 242
4.3.5.1 基本规定 242
4.3.5.2 交通设施 243
4.3.5.3 农村居民占用耕地新建住宅 244
4.3.5.4 老年人福利服务设施、活动场所和农村乡（镇）敬老院 244
4.3.5.5 耕地塌陷回填恢复种植用途 245
4.3.5.6 城区与高速公路的连接线路及机动车道路 245
4.3.5.7 中央直属储备粮库建设 245
4.3.5.8 苏州工业园区 245
4.3.5.9 消防队、边防检查站、预备役部队 245
4.3.5.10 减免税程序 245
4.3.5.11 耕地占用税的退税政策 246
4.3.6 房地产企业耕地占用税的纳税义务发生时间 246
4.3.7 耕地占用税的纳税地点 246
4.3.8 耕地占用税的征收管理 247
4.3.8.1 关于未经批准占地行为的征税问题 247
4.3.8.2 关于举报奖励办法 247
4.3.8.3 关于追缴欠税问题 247
4.3.8.4 耕地占用税实行预征办法 247
4.4 房地产企业契税涉税政策解析 247
4.4.1 契税的纳税义务人 247
4.4.1.1 土地、房屋权属 248
4.4.1.2 承受 248
4.4.1.3 单位 248
4.4.1.4 个人 248
4.4.2 契税的征税对象 248
4.4.2.1 国有土地使用权出让 248
4.4.2.2 土地使用权转让 248
4.4.2.3 房屋买卖 248
4.4.2.4 房屋赠与 249
4.4.2.5 房屋交换 249
4.4.2.6 法院裁决房改房权属转移 249
4.4.2.7 承受国有土地使用权所应支付的土地出让金 249
4.4.2.8 出售或租赁房屋使用权 249
4.4.2.9 离婚后房屋权属变化 249
4.4.2.10 委托代建房屋 249
4.4.3 契税的计税依据 249
4.4.3.1 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 249
4.4.3.2 土地使用权赠与、房屋赠与 250
4.4.3.3 土地使用权交换、房屋交换 250
4.4.3.4 划拨方式取得土地使用权 251
4.4.3.5 “招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的 251
4.4.3.6 改变国有土地使用权出让方式 251
4.4.3.7 转让土地使用权同时转让附着物 251
4.4.3.8 以项目换土地等方式承受土地使用权 251
4.4.3.9 精装修房 251
4.4.3.10 房屋附属设施有关契税政策 251
4.4.4 视同转让行为 252
4.4.4.1 基本规定 252
4.4.4.2 以房换地 252
4.4.5 契税的税率 252
4.4.6 契税的优惠政策 252
4.4.6.1 用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地与房产 252
4.4.6.2 城镇职工按规定第一次购买公有住房 253
4.4.6.3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房 253
4.4.6.4 财政部规定的其他减征、免征契税的项目 253
4.4.6.5 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权 253
4.4.6.6 政府征用土地 253
4.4.6.7 企业改制 253
4.4.6.8 事业单位改制 254
4.4.6.9 公司合并 254
4.4.6.10 公司分立 254
4.4.6.11 企业破产 254
4.4.6.12 资产划转 254
4.4.6.13 债权转股权 255
4.4.6.14 划拨用地出让或作价出资 255
4.4.6.15 公司股权（股份）转让 255
4.4.6.16 国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权 255
4.4.6.17 股权变动发生房地产权属更名登记 255
4.4.6.18 安居房、经济适用房、公租房 255
4.4.6.19 经营性事业单位 256
4.4.6.20 继承土地、房屋权属 256
4.4.6.21 房改房 256
4.4.6.22 事业单位改制 256
4.4.6.23 个人首次购买90平方米以下住房 256
4.4.6.24 以土地、房屋权属抵缴社会保险费 257
4.4.6.25 社会力量办学 257
4.4.6.26 城市和国有工矿棚户区改造项目 257
4.4.6.27 房产加名 257
4.4.6.28 退房 257
4.4.6.29 私立医院 257
4.4.6.30 减免税的程序 257
4.4.7 契税纳税义务发生时间 258
4.4.7.1 纳税期限 258
4.4.7.2 免税土地、房产改变用途 258
4.4.7.3 按揭、抵押贷款购买房屋 258
4.4.8 契税纳税地点 258
4.4.9 房地产企业契税实务解析 258
4.4.9.1 母子公司之间以土地或房屋投资，受让方缴纳契税问题 258
4.4.9.2 购买已经装修的房产契税的计税依据问题 261
4.4.9.3 支付土地出让金后，取得地方政府部分出让金返还，缴纳契税的计税依据问题 261
4.5 房地产企业印花税涉税政策解析 262
4.5.1 房地产企业涉及需要缴纳印花税的合同 262
4.5.1.1 购房合同 262
4.5.1.2 土地使用权出让合同 262
4.5.1.3 委托代理售房合同 262
4.5.1.4 借款合同 262
4.5.1.5 财产租赁合同 263
4.5.1.6 融资租赁合同 263
4.5.2 房地产企业涉及的其他印花税政策 263
4.5.2.1 资金账簿 263
4.5.2.2 房地产企业其他需要缴纳印花税的凭证 264
4.5.3 房地产企业印花税的优惠政策 264
4.5.3.1 金融机构与小型微型企业签订借款合同 264
4.5.3.2 公共租赁住房建设和运营 264
4.5.3.3 个人购销住房 264
4.5.3.4 廉租住房、经济适用住房和住房租赁 264
4.5.3.5 无息、贴息贷款合同 264
4.5.3.6 企业改制 264
4.5.3.7 城市和国有工矿棚户区改造项目 265
4.5.3.8 个人出租、承租住房 265
4.5.4 违反印花税政策的罚则 265
4.5.5 印花税实务解析 266
4.5.5.1 没有兑现的合同印花税问题 266
4.5.5.2 合同金额与结算金额不一致时的印花税问题 266
4.5.5.3 企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同印花税问题 266
4.5.5.4 已缴纳印花税合同的正本遗失印花税问题 266
4.5.5.5 拆迁补偿费协议印花税问题 266
4.5.5.6 银行授信合同印花税问题 267
4.5.5.7 委托贷款合同印花税问题 267
4.5.5.8 股权投资协议印花税问题 267
4.5.5.9 建设工程监理合同印花税问题 267
4.5.5.10 预售合同印花税问题 267
第5章 房地产企业个人所得税涉税政策解析 268
5.1 工资薪金个人所得税政策解析 268
5.1.1 工资薪金所得 268
5.1.1.1 按工资薪金缴纳个人所得税的范围 268
5.1.1.2 工资薪金中可以免征个人所得税的项目 268
5.1.1.3 工资薪金所得个人所得税税率表 272
5.1.1.4 企业负担职工全部或部分奖金个人所得税时的计算方法 273
5.1.2 年终奖金所得 275
5.1.2.1 年终奖金的个人所得税税收政策 275
5.1.2.2 年终奖金个人所得税计算步骤 275
5.1.3 营销员提成 276
5.1.4 从两处或两处以上取得工资、薪金收入 276
5.1.4.1 在外资企业工作的中方人员可以从雇佣单位和派遣单位分别领取工资薪金 276
5.1.4.2 总公司（母公司）派人到分公司（子公司）工作，但总公司（母公司）与分公司（子公司）均向其按月支付工资 277
5.1.4.3 一个人与两家或者两家以上企业均签订了劳动合同，从两家或者两家以上企业领取工资、薪金 277
5.1.5 补贴、津贴 277
5.1.5.1 独生子女补贴 278
5.1.5.2 托儿补助费 278
5.1.5.3 差旅费津贴 278
5.1.5.4 误餐补贴 279
5.1.5.5 生育津贴、生育医疗费 279
5.1.5.6 通讯补贴 279
5.1.5.7 交通补贴 281
5.1.6 董事费 283
5.1.7 遣散费 283
5.1.7.1 政策依据 283
5.1.7.2 具体的计算公式 284
5.1.7.3 实际执行过程中应当注意如下几点 284
5.1.8 社会保险费 284
5.1.8.1 基本保险和住房公积金 284
5.1.8.2 补充保险 286
5.1.8.3 企业年金与职业年金 286
5.1.9 实物奖励 287
5.1.9.1 企业为个人购买房屋或其他财产 287
5.1.9.2 买一赠一 288
5.1.10 职工低价购房 289
5.1.11 退房补偿款 289
5.1.12 个人以非货币资产对外投资 289
5.1.13 股票期权 292
5.1.14 股权奖励 299
5.1.15 股权激励及技术入股个人所得税递延纳税政策 300
5.2 资本利得个人所得税政策解析 304
5.2.1 利息、股息、红利 304
5.2.1.1 股息、红利所得个人所得税的一般规定 304
5.2.1.2 上市公司股息红利差别化个人所得税政策 305
5.2.1.3 派发红股 305
5.2.1.4 股东取得债务债权形式的股份分红 305
5.2.1.5 资本公积等转增股本 306
5.2.1.6 转增股本分期缴纳个人所得税政策 306
5.2.1.7 外籍个人 307
5.2.1.8 利息所得 308
5.2.2 股权转让所得个人所得税 308
5.2.3 投资者借款不还 313
5.2.4 房产转租个人所得税 313
5.3 房地产企业个人所得税实务解析 314
5.3.1 解除买卖合同个人取得违约金个人所得税问题 314
5.3.2 无偿赠送房产给个人代扣代缴个人所得税问题 314
5.3.3 个人提供担保获取的报酬个人所得税问题 314
5.3.4 应扣未扣个人所得税在补税时加收滞纳金问题 314
5.3.5 为每一个职工开具完税证明问题 315
5.3.6 以房产合作经营取得的租金收入个人所得税问题 315
5.3.7 代扣代缴个人所得税取得的手续费收入增值税和个人所得税问题 315
5.3.8 跨省施工的建筑公司代扣代缴个人所得税问题 316
5.3.9 企业为促销或广告宣传发放的网络红包个人所得税问题 317
编后语 318