第一章 房地产开发经营相关知识 1
第一节 房地产开发经营概述 1
一、房地产开发经营的概念 1
二、房地产开发经营的类型 2
三、房地产开发经营的特点 3
四、房地产开发经营的条件 3
第二节 房地产开发经营土地使用权的取得 5
一、土地使用权与土地所有权的区别 5
二、房地产开发经营土地使用权的取得方式 5
三、土地使用权转让与项目转让 7
四、合作建房 8
五、新区开发时农业用地的征用补偿 9
六、旧城改造时国有土地上房屋征收补偿的流程 11
第三节 房地产开发经营流程 15
一、前期准备阶段 15
二、建设施工阶段 17
三、商品房预售及产权转移阶段 18
第四节 房地产开发工程竣工验收 19
一、房地产开发工程竣工验收的依据与内容 19
二、房地产开发工程竣工验收程序 21
三、房地产开发项目竣工验收备案 21
第五节 建设工程造价计价 23
一、投资估算价与概算造价 23
二、预算造价与合同价 24
三、工程结算价与竣工决算价 27
第二章 房地产企业财务管理 31
第一节 房地产企业资金管理 31
一、房地产企业资金管理的特点 31
二、房地产企业资金管理现状及存在问题 33
三、房地产企业资金管理 34
第二节 房地产企业运营资金管理 39
一、房地产企业流动资产管理 39
二、房地产企业流动负债管理 42
三、房地产企业运营资金管理 45
第三节 房地产企业融资管理 47
一、房地产企业股权出让融资 47
二、民间借贷融资 48
三、房地产信托融资 49
四、房地产私募股权融资 53
五、房地产项目银行授信 60
六、并购融资 67
七、合作开发融资 70
第四节 房地产企业成本管理 73
一、房地产项目主要成本构成 73
二、开发产品成本核算的对象与开发产品成本计算期 74
三、产品成本归集、分配 74
四、房地产企业成本结转步骤 75
五、成本管理 76
第五节 房地产财务指标的考核与分析 81
一、财务指标的考核 81
二、企业财务分析中重要财务指标的计算与分析 85
三、应用实例 92
第三章 房地产企业所得税管理 105
第一节 税收政策基本规定 105
一、房地产开发经营销售收入的确认 105
二、扣除项目的税务处理 112
三、计税成本的核算 114
四、特定事项的税务处理 120
五、“拆迁还房”业务的税务处理 121
第二节 房地产企业所得税管理 123
一、新办房地产企业的管辖权 123
二、房地产企业征收管理方式 124
三、房地产企业所得税预缴管理 125
第三节 房地产企业所得税年度汇算清缴管理 127
一、本年业务的纳税调整项目 127
二、房地产预售纳税调整 136
三、纳税调整应注意的问题 138
四、企业所得税申报与退库 139
五、企业所得税的会计处理 143
六、指定代扣外国临时劳务企业所得税的核算与申报 144
七、代扣外国企业预提所得税的核算与申报 146
第四节 股权转让企业所得税管理 148
一、建立健全股权转让信息获取机制 148
二、创新股权转让所得税管理方式和手段 149
三、引导纳税人主动遵从 149
四、构建股权转让所得税管理的长效机制 150
第五节 房地产企业所得税清算管理 150
一、企业清算业务的两个层面 150
二、进行企业所得税清算的范围 151
三、企业清算期的确定 152
四、企业清算的所得税处理 152
五、企业清算所得的计算 153
六、股东层面的企业所得税清算 154
第四章 房地产土地增值税管理 162
第一节 土地增值税政策基本规定 162
一、土地增值税纳税人和征税范围 162
二、土地增值税计税依据及税率 163
三、土地增值税税收优惠 166
四、土地增值税税额计算 167
第二节 土地增值税管理 169
一、土地增值税日常管理 169
二、土地增值税预征管理 175
三、土地增值税清算管理 177
四、土地增值税清算后续管理 182
第三节 土地增值税清算审核 184
一、转让房地产收入的审核 184
二、土地增值税扣除项目审核 186
第五章 房地产营业税管理 196
第一节 营业税政策基本规定 196
一、征税范围 196
二、营业额的确定 197
三、税目、税率的确定 199
四、视同发生应税行为 199
五、差额征税 200
六、其他特殊业务的涉税处理 201
七、纳税义务发生时间的确定 204
八、纳税地点的确定 205
第二节 营业税项目管理 205
一、项目管理的内容 205
二、项目登记管理 206
三、项目信息采集管理 206
四、发票使用管理 206
五、项目税款结（清）算及注销管理 207
第三节 营业税纳税申报管理 213
一、纳税申报 213
二、纳税申报审核 213
第六章 房地产其他税种管理 221
第一节 房产税管理 221
一、房产税政策的基本规定 221
二、房产税管理 225
第二节 城镇土地使用税管理 225
一、城镇土地使用税政策的基本规定 225
二、城镇土地使用税管理 228
第三节 契税管理 230
一、契税政策的基本规定 230
二、契税管理 233
第四节 耕地占用税管理 235
一、耕地占用税的基本规定 235
二、耕地占用税管理 238
第七章 房地产税源管理 244
第一节 房地产税源预测与分析 244
一、房地产税源预测方法 244
二、房地产税源分析 256
第二节 房地产互动式税源管理 268
一、互动式税源管理 268
二、互动式税源管理运行机制 269
三、房地产互动式税源管理 271
第三节 存量房税源管理 282
一、房产权属转移登记及涉税证明 282
二、房产权属转移承受方申报 287
三、存量房评估 290
第四节 保有房税源管理 298
一、保有房自用与出租的税源管理 299
二、房地产中介的税源管理 308
三、物业的税源管理 309
第八章 房地产基础信息采集与处理 326
第一节 增量房信息采集 326
一、增量房信息采集的范围 326
二、增量房信息的加工及处理 338
第二节 存量房信息采集 340
一、存量房信息采集的项目 340
二、存量房信息的加工及处理 343
第三节 租赁房信息采集 347
一、租赁房信息采集的范围 347
二、租赁房信息的加工及处理 351
第九章 房地产税收日常管理 354
第一节 房地产日常管理内容 354
一、税务登记环节的工作规定 354
二、发票管理环节的工作规定 358
三、账簿凭证管理环节的工作规定 359
四、申报和税款缴纳管理环节的工作规定 361
五、税务清算管理环节的工作规定 362
六、分类管理 364
第二节 房地产税收日常管理台账 369
一、台账概述 370
二、销售收入动态管理台账 370
三、相关税种日常管理台账 373
四、房地产企业计税成本明细表 378
第十章 房地产税收风险管理 389
第一节 税收风险管理体系 389
一、税收风险管理运行机制 390
二、税收风险管理岗责体系 393
三、税收风险特征库 395
第二节 房地产税收遵从风险 399
一、房地产税收遵从风险概念及特点 399
二、房地产行业税收遵从风险的类型 400
第三节 房地产税收风险管理实务 404
一、获取涉税信息 404
二、建立风险识别模型 407
三、税收风险识别排序 415
四、风险指标使用指引 416
五、重点核实内容 419
第四节 税收风险应对 420
一、低等风险应对 420
二、中等风险应对 421
三、高等风险应对 427
第十一章 房地产纳税评估与税务稽查 429
第一节 房地产纳税评估分析 429
一、运用纳税评估指标进行分析 429
二、对内部资料进行分析 431
三、对财务报表进行分析 434
四、利用第三方信息进行分析 444
第二节 实地调查核实 447
一、计税收入 447
二、成本和费用 449
第三节 纳税评估案例 451
一、选定对象 451
二、案头审核 452
三、实地调查核实 453
四、评定处理 456
五、管理建议 456
第四节 房地产企业税务稽查 457
一、房地产企业稽查思路及方法 457
二、各税种稽查要点 460
第五节 稽查案例 476
一、案件基本情况 476
二、检查发现主要问题的检查方法、思路或技巧 477
三、征管建议 482
四、案件启示 482