第一章 总论 1
第一节 房地产开发企业及其主要业务 1
一、房地产开发企业业务概述 1
二、房地产开发企业的开发经营业务涉及的主要环节 2
三、房地产开发企业会计的经营特点 3
第二节 房地产开发企业会计 4
一、房地产会计账户设置和会计科目表 4
二、房地产会计的特点 9
第三节 房地产开发企业的涉税处理 11
一、房地产开发企业的各个环节涉及的主要税种 11
二、纳税申报 12
三、税款缴纳 13
第二章 企业设立阶段 15
第一节 企业设立条件的规定 15
一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 15
二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 15
三、外商投资房地产开发企业的特别规定 16
第二节 企业设立阶段的会计处理 18
一、房地产开发企业的建账 18
二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户 21
三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理 22
四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理 24
第三节 房地产开发企业设立阶段的税务处理 26
一、税务登记 26
二、纳税处理 28
第三章 获取土地阶段 31
第一节 我国的土地制度概述 31
一、土地所有制 31
二、土地管理的基本制度 32
三、土地获取方式 33
第二节 获取土地使用权的会计处理 36
一、用于土地开发的土地使用权 36
二、用于商品房开发的土地使用权 37
三、自建用房的土地使用权 38
四、暂时没有确定使用用途的土地使用权 39
五、用于赚取租金的土地使用权 39
第三节 取地环节相应的税务处理 40
一、契税 40
二、印花税 41
三、耕地占用税 42
四、城镇土地使用税 43
五、接受土地使用权出资的涉税问题 45
六、取得土地阶段相关的税收优惠 46
第四章 开发建设阶段 49
第一节 开发建设阶段概述 49
一、项目策划设计阶段 49
二、报批报建阶段 50
三、施工建设阶段 52
四、竣工验收阶段 53
五、产权初始登记 54
第二节 开发建设阶段会计核算 55
一、会计科目的设置 55
二、不同承包方式下的会计处理 56
第三节 开发建设阶段税务处理 59
一、城镇土地使用税 59
二、印花税 59
三、增值税 61
第四节 BT及BOT会计核算与税务处理 62
一、BT项目工程承包 62
二、 BOT 项目工程承包 64
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转 71
第一节 开发成本核算概述 71
一、成本核算的基本程序 71
二、房地产企业成本费用核算特点 72
三、划分成本核算项 72
第二节 成本归集、分配的会计处理 73
一、成本分配法 73
二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 74
三、前期工程费的归集与分配 76
四、建筑安装工程费的归集与分配 78
五、基础设施费的归集与分配 82
六、开发间接费用的归集与分配 84
第三节 公共配套设施费的会计核算 86
一、成本对象的核算和确定 86
二、会计核算方法 87
第四节 土地开发成本与代建工程成本会计核算 92
一、土地开发成本的核算 92
二、代建工程成本核算 93
第五节 开发完工产品成本的结转 94
一、开发完工产品的确认条件 94
二、开发产品成本的核算 94
三、结转完工开发产品成本 96
四、结转开发产品销售成本 97
第六章 房地产开发企业销售阶段 99
第一节 房地产开发企业销售阶段的主要业务 99
一、土地使用权转让 99
二、商品房销售的分类 100
三、房地产销售的主要流程 103
第二节 房地产开发企业销售阶段的会计核算 105
一、会计科目的设置 105
二、商品房销售阶段的会计处理 106
第三节 房地产开发企业销售阶段税务处理 116
一、增值税 117
二、城市维护建设税和教育费附加 120
三、印花税 120
四、土地增值税 120
五、企业所得税 124
第七章 投资性房地产 128
第一节 投资性房地产概述 128
一、投资性房地产的范围 128
二、不属于投资性房地产的项目 130
三、投资性房地产的特征 131
第二节 投资性房地产的会计处理 131
一、会计账户的设置 131
二、投资性房地产的确认 132
三、投资性房地产的初始计量 132
四、与投资性房地产有关的后续支 134
五、投资性房地产的租金收入 135
六、投资性房地产的后续计量 136
七、投资性房地产的转换 138
八、投资性房地产的处置 144
第三节 投资性房地产的税务处理 146
一、增值税 146
二、印花税 146
三、房产税 146
四、特殊情况纳税处理及税收优惠 148
第八章 房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划 152
第一节 增值税的会计核算 152
一、房地产开发企业增值税的处理 152
二、销售不动产增值税的账务处理 153
三、营业税金及附加的会计核算 155
第二节 土地增值税的会计核算 156
一、土地增值税概述 156
二、土地增值税应纳税额的计算 157
三、房地产开发企业土地增值税清 158
四、土地增值税的会计核算 160
五、其他相关处理 161
六、与房地产企业相关的土地增值税税收优惠 161
第三节 房产税的会计核算 162
一、房产税的税务处理 162
二、房产税的账务处理 163
第四节 城镇土地使用税的会计核算 164
一、城镇土地使用税的税务处理 164
二、城镇土地使用税的账务处理 166
第九章 房地产开发企业的企业所得税 168
第一节 企业所得税概述 168
一、纳税义务人 168
二、征税对象 169
三、所得来源的确定 169
四、税率与应纳税所得额的计算 169
第二节 房地产开发企业的企业所得税处理 170
一、企业所得税收入总额的规定 170
二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定 173
三、企业所得税收入总额中免税收入的规定 174
四、企业所得税税前扣除的规定 175
五、特定事项的税务处理 186
六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理 187
第三节 房地产企业所得税汇算清缴 188
一、企业所得税纳税申报表填报 188
二、房地产开发企业所得税年度汇算清缴案例 212
第十章 房地产开发企业财务会计报告 223
第一节 财务会计报告概述 223
一、财务会计报告的概念 223
二、财务会计报告的内容 223
三、会计报表的分类 225
四、会计报表的编制要求 226
第二节 资产负债表 227
一、资产负债表的概念 227
二、资产负债表的内容与结构 228
三、资产负债表的填列方 230
四、资产负债表填制示例 232
第三节 利润表 236
一、利润表的内容 236
二、利润表的作用 237
三、利润表的结构 237
四、利润表的填列方法 237
五、利润表编制举例 239
第四节 现金流量表 240
一、现金流量表的内容 240
二、现金流量表的作用 240
三、现金流量表的结构 241
四、现金流量表的填列方法 241
五、现金流量表的编制方法 243
六、现金流量表编制举例 244
第五节 所有者权益变动表 248
一、所有者权益变动表的内容及结构 248
二、所有者权益变动表的填列方法 249
三、所有者权益变动表的编制示例 249
第六节 附注 251
一、报表附注包含的主要内容 252
二、报表重要项目的说明 253