第一章 土地增值税清算鉴证概论 1
第一节 鉴证目的、目标和范围 1
1．1制定准则的依据和目的 1
1．2土地增值税清算鉴证的目的 1
1．3土地增值税清算鉴证的目标 2
1．3．1土地增值税清算鉴证的真实性 2
1．3．2土地增值税清算鉴证的合法性 2
1．3．3土地增值税清算鉴证的合理性 2
1．4土地增值税清算鉴证的范围 3
1．4．1证据的范围 3
1．4．2主体的范围 3
1．4．3项目的范围 3
第二节 土地增值税清算鉴证业务的准备工作要求 3
2．1业务环境 3
2．2承接条件 4
2．2．1接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件 4
2．2．2职业道德规范的要求 4
2．2．3税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告 5
2．2．4与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书 5
2．2．5计划承揽的鉴证业务具有合理的目的 6
第三节 土地增值税清算鉴证对象 6
第四节 土地增值税清算鉴证标准 6
4．1鉴证评价的正式标准和非正式标准 6
4．2法定鉴证标准与其他鉴证标准的选择次序 7
4．3评价标准特征的内容和适用要求 7
第五节 土地增值税清算鉴证证据 7
5．1职业怀疑态度 7
5．2土地增值税清算鉴证证据 8
5．2．1鉴证证据的定义和分类 8
5．2．2土地增值税清算的鉴证证据 8
5．3重要性原则和法定性原则 9
5．3．1审计重要性的含义 9
5．3．2土地增值税清算鉴证重要性的含义 9
5．3．3重要性原则和法定性原则的选定次序 10
5．4证据的充分性和适当性 10
5．4．1审计证据的充分性和适当性 10
5．4．2土地增值税清算鉴证证据的充分性和适当性 10
5．5土地增值税清算证据的获取 11
5．6执行鉴证业务的程序选择 11
5．6．1内部控制的调查与初步评价 11
5．6．2内部控制的符合性测试 11
5．6．3实质性测试 12
5．6．4土地增值税清算鉴证业务的程序选择 12
5．6．5实质性测试的性质、时间和范围 12
5．7收集、评价鉴证证据 12
5．7．1鉴证证据的收集 12
5．7．2会计核算证据的收集 13
5．7．3纳税调整证据的收集 13
5．7．4会计核算证据的鉴证 13
5．7．5纳税调整证据的鉴证 13
5．8证据的可靠性 13
第六节 鉴证报告的法律责任和受理 14
6．1《清算准则》规定“鉴证报告的法律责任和受理”的内容 14
6．2涉税鉴证的法律责任 14
6．2．1行政责任 14
6．2．2刑事责任 14
6．2．3民事责任 14
第二章 土地增值税清算鉴证一般规定 18
第一节 《清算准则》“第二章一般规定”的内容 18
第二节 《清算准则》“第二章一般规定”的原文 18
第三章 房地产开发纳税主体的鉴证 20
第一节 房地产开发纳税主体的鉴证标准 20
1．1国家税务总局规定 20
1．1．1纳税义务人 20
1．1．2土地增值税纳税义务人有关概念 20
1．1．3纳税义务人的企业类型 20
1．1．4土地增值税的含义 21
1．2北京市规定 21
1．3广西壮族自治区规定 21
第二节 有关证据的取得、分析评价 21
2．1房地产常规开发业务的证据 21
2．1．1五证的内容 21
2．1．2取得“五证”需要办理的手续： 22
2．2房地产非常规开发业务证据 22
第三节 鉴证说明的编写要求 22
3．1房地产常规开发业务的鉴证说明 22
3．2房地产非常规开发业务的鉴证说明 22
第四节 纳税主体鉴证的有关常识 23
4．1物权的有关概念 23
4．2房地产常规开发业务的概念 23
4．3房地产非常规开发业务的有关概念 24
第四章 房地产开发经营行为纳税的鉴证 25
第一节 房地产开发经营行为纳税的鉴证标准 25
1．1征税行为的鉴证标准 25
1．1．1国家税务总局规定 25
1．1．2北京市规定 25
1．2具体开发行为的鉴证标准 25
1．3视同销售行为 26
1．4不征税和免税行为的鉴证标准 27
1．4．1国家税务总局规定 27
1．4．2北京市关于征用搬迁的规定 28
1．4．3北京市关于开发区内房地产项目的规定 29
1．4．4广西壮族自治区规定 29
1．4．5云南省规定 30
第二节 有关证据的取得、分析评价 30
2．1征税行为的鉴证证据 30
2．1．1转让行为发生的证据 30
2．1．2转让国有土地使用权的证据 30
2．1．3取得转让收入的证据 30
2．2有关证据分析评价 31
2．2．1交易行为——开发商是有转让行为的主体 31
2．2．2交易客体——开发商转让的是国有土地使用权 31
2．2．3交易结果——开发商取得土地使用权转让增值收入 32
2．2．4分析评价案例 32
第三节 鉴证说明的编写要求 32
3．1说明转让行为已经发生 32
3．2说明转让的是国有土地使用权 32
3．3说明取得转让增值收入 32
第四节 房地产市场常识 33
4．1房地产一级市场、二级市场和三级市场来源 33
4．2土地一级开发市场和土地二级开发市场 33
4．3房地产一级开发市场 33
4．4房地产二级开发市场 33
4．5房地产三级开发市场 34
4．6房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念 34
4．7销售方式的三种转让行为 34
第五节 土地储备制度 35
5．1土地储备制度概述 35
5．2土地储备制度的运作主体 35
5．3土地储备制度的运行机制 36
5．3．1土地征购 36
5．3．2土地储备 37
5．3．3土地出让 37
第五章 土地增值税清算单位的鉴证 38
第一节 土地增值税清算单位的鉴证标准 38
1．1清算单位的规定 38
1．1．1国家税务总局规定 38
1．1．2北京市规定 38
1．2普通住宅的认定 38
1．2．1国务院和国家税务总局规定 38
1．2．2北京市规定 39
1．2．3云南省规定 39
1．2．4广西壮族自治区规定 40
1．3不属于土地增值税清算范围的项目 41
第二节 有关证据的取得、分析评价 41
2．1清算单位的鉴证证据 41
2．2有关证据分析评价 42
2．2．1分析评价的一般方法 42
2．2．2常规开发业务清算单位的分析评价 42
2．2．3非常规开发业务清算单位的分析评价 42
2．2．4普通标准住宅核算情况的分析评价 43
2．2．5选择哪种清算单位作为纳税申报的计税单位 43
第三节 鉴证说明的编写要求 43
3．1常规开发业务清算单位的鉴证说明 43
3．2非常规开发业务清算单位的鉴证说明 44
3．3普通标准住宅的鉴证说明 44
第四节 与清算单位鉴证有关的常识 44
第六章 土地增值税的清算条件和清算申请 45
第一节 土地增值税清算条件的鉴证标准 45
1．1国家税务总局规定 45
1．2北京市规定 45
1．3广西壮族自治区规定 45
1．3．1土地增值税的清算条件 45
1．3．2土地增值税清算的时限 46
1．3．3土地增值税清算的申请 46
1．3．4土地增值税清算受理、审核 47
1．3．5土地增值税的清算处理 47
1．3．6土地增值税清算的检查 48
1．3．7土地增值税清算工作的要求 48
第二节 有关证据的取得、分析评价 48
2．1清算条件的鉴证证据 48
2．2有关证据分析评价 48
2．2．1审核清算项目资料是否齐全 48
2．2．2审核清算项目是否与初始项目登记表一致 48
2．2．3整体项目用途与面积分布情况的全面介绍 49
2．2．4销售比例的计算 49
第三节 鉴证说明的编写要求 49
3．1纳税人应进行土地增值税清算的鉴证说明 49
3．2税务机关要求进行土地增值税清算的鉴证说明 49
第四节 清算申请的期限和应报送的资料 49
4．1清算申请的期限 49
4．2税务机关受理清算申请的条件和处理方法 50
4．3报送税务机关资料 50
4．4委托鉴证应提供的资料清单 51
4．4．1确认纳税主体和经营行为的有关资料 51
4．4．2确认清算单位的有关资料 51
4．4．3确认清算条件的有关资料 51
4．4．4确认收入总额的有关资料 52
4．4．5确认扣除项目总额的有关资料 52
4．4．6确认税款计算的有关资料 52
4．4．7清算申报的有关资料 52
第七章 转让房地产收入总额 53
第一节 《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的内容 53
第二节 《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的原文 53
第三节 转让房地产收入总额的鉴证标准 55
3．1转让房地产收入的形式 55
3．1．1货币收入 55
3．1．2实物收入 55
3．1．3其他收入 55
3．2按交易价格确认房地产转让收入 55
3．3按评估价格确认房地产转让收入 56
3．3．1按评估价格确认房地产转让收入的条件 56
3．3．2房地产价格评估的要求 56
3．4视同销售收入 57
3．5纳税申报表收入项目的填表说明 57
第四节 有关证据的取得、分析评价 57
4．1转让房地产收入的鉴证证据 57
4．2有关证据的分析评价 58
4．2．1按交易价格确认的房地产转让收入 58
4．2．2按评估价格确认的房地产转让收入 58
4．2．3房地产交易的视同销售收入 58
4．2．4房地产转让价格的确定 58
4．2．5房地产转让收入审核的重点 59
第五节 鉴证说明的编写要求 59
5．1按交易价格确认的房地产转让收入鉴证说明 59
5．1．1主营业务收入鉴证说明 59
5．1．2主营业务收入额计算说明 59
5．1．3证据来源科目 60
5．2按评估价格确认的房地产转让收入鉴证说明 60
5．3房地产交易的视同销售收入鉴证说明 60
5．4申报表的填报数据计算说明 60
5．4．1土地增值税纳税申报表（一）收入项目的金额计算 60
5．4．2对房地产转让收入，按转让方式分别计算下列项目金额 60
第六节 主营业务收入的核算 61
6．1科目设置 61
6．2销售收入的确认 61
6．3开发产品销售收入的核算案例 61
6．3．1商品房销售 61
6．3．2配套设施销售 62
6．3．3土地转让 62
6．3．4预售商品房 62
6．4分期收款销售收入的核算案例 62
第八章 土地增值税的扣除项目 64
第一节 《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的内容 64
第二节 《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的原文 64
第三节 扣除项目的鉴证标准 67
3．1国家税务总局规定 67
3．1．1国税发〔2006〕187号文件对扣除项目的规定 67
3．1．2基本扣除项目 68
3．1．3房地产开发企业扣除项目 71
3．1．4核定扣除项目金额标准 72
3．1．5纳税申报表扣除项目的填表说明 72
3．2北京市规定 73
3．2．1核定扣除项目金额标准 73
3．2．2北京市2007年发布的扣除项目规定 73
3．2．3基本扣除项目 74
3．3广西壮族自治区规定 76
3．3．1由税务部门确定清算开发成本的情况 76
3．3．2转让旧房扣除项目的确定 76
3．3．3财务费用的确定 77
3．3．4成片受让、分期分批开发转让的扣除项目 77
3．4云南省规定 77
3．4．1房地产开发费用的规定 77
3．4．2土地增值税的价格评估 77
3．4．3新建房与旧房的界定 77
第四节 有关证据的取得、分析评价 78
4．1扣除项目的鉴证证据 78
4．2有关证据的分析评价 78
4．2．1取得土地使用权所支付金额 78
4．2．2房地产开发成本 78
4．2．3据实扣除与核定扣除问题 79
4．2．4房地产开发费用 79
4．2．5与转让房地产有关的税金 79
4．2．6加计扣除 80
4．2．7本次允许扣除项目金额的计算方法 80
4．2．8在清算审核时应注意的其他问题 80
第五节 鉴证说明的编写要求 81
5．1按清算单位分项说明 81
5．2扣除项目金额的情况介绍 81
5．3证据来源科目 81
5．4视同销售的扣除项目确认问题 82
第六节 扣除项目的会计核算 82
6．1科目设置 82
6．1．1“主营业务成本”科目 82
6．1．2“主营业务税金及附加”科目 82
6．1．3“开发成本”科目 82
6．1．4“开发间接费用”科目 83
6．2开发成本的构成 83
6．3开发成本确认时间 84
6．4土地开发成本的核算 84
6．4．1土地开发成本核算对象的确定 84
6．4．2土地开发成本项目的设置 84
6．4．3土地开发成本的划分和归集原则 85
6．4．4竣工土地开发成本的结转 86
6．4．5配套设施开发成本的核算 86
6．5房屋开发成本的核算 87
6．5．1房屋的种类 87
6．5．2房屋开发成本的归集与分配方法 87
6．6主营业务成本核算案例 90
6．7竣工开发产品的核算案例 90
6．7．1开发产品的内容 90
6．7．2开发产品的分类 90
6．7．3会计科目设置 91
6．7．4账务处理举例 91
6．7．5分期收款开发产品的核算 91
第九章 税款计算与缴纳 93
第一节 《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的内容 93
第二节 《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的原文 93
第三节 税款计算与缴纳的鉴证标准 93
3．1增值额的含义 93
3．2应纳税额的计算方法 94
3．2．1分级逐级距计算 94
3．2．2查表法 94
3．3土地增值税会计核算 94
331会计科目设置 94
3．3．2应交土地增值税的核算 94
3．3．3交纳土地增值税的核算 95
3．3．4预交土地增值税的核算 95
3．4土地增值税税款的缴纳 95
3．4．1纳税期限 95
3．4．2纳税地点 95
3．4．3纳税手续 95
3．4．4申报办法 95
3．4．5纳税申报表种类及适用范围 96
3．4．6征收机关 96
3．4．7土地增值税预征办法 96
3．5申报表填表说明 96
3．6清算后再转让房地产的处理 97
3．7广西壮族自治区规定 97
3．7．1纳税申报 97
3．7．2预征 97
3．8云南省规定 98
3．8．1纳税时间 98
3．8．2纳税地点 98
3．8．3预征 99
3．8．4纳税程序 100
第四节 有关证据的取得、分析评价 100
4．1计算应纳税额的鉴证证据 100
4．2有关证据的分析评价 100
4．2．1税额计算 100
4．2．2不征税项目和免征项目的确认 100
4．2．3普通标准住宅征免税界线 101
4．2．4将普通标准住宅与其他住宅分开核算 101
4．2．5应补或应退税款 101
4．3有多个清算单位的，应分别申报 101
第五节 鉴证说明的编写要求 101
第六节 税款计算案例 102
6．1商品房整体销售 102
6．1．1分级逐级距计算 102
6．1．2查表法计算 102
6．2成片开发，分块销售 103
6．3竣工前整体销售 104
第十章 鉴证报告的出具 106
第一节 《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的内容 106
第二节 《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的原文 106
第三节 审核过程及实施情况的披露要求 108
3．1三种情况的披露要求 108
3．2内控制度现状对内控制度及有效性的鉴证结果披露的影响 109
3．2．1涉税鉴证重点关注法律法规遵循性目标 109
3．2．2内部控制符合性测试不是必经程序 109
3．2．3我国内部控制规范体系还有待完善，评价内部控制的标准不充分 109
3．2．4我国内部控制信息披露现状，造成鉴证内部控制取证难 110
3．2．5我国企业内部控制实施缺陷，很多企业鉴证内控没有实际意义 110
第四节 《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系 111
4．1《土地增值税纳税鉴证表》 111
4．2表间逻辑关系 112
4．3“有效凭证金额”、“本次未扣除金额”栏的填写 112
第五节 清算鉴证工作记录和工作底稿的编制要求 113
5．1清算鉴证工作记录 113
5．2清算鉴证工作底稿的编制要求 113
5．3复核清算鉴证工作底稿的编制要求 113
5．4对清算项目内容情况的终审要求 113
5．5编写鉴证说明的基本内容 114
第十一章 土地增值税清算鉴证案例 115
第一节 清算审核案例一：项目已竣工，已售面积超过85％ 115
1．1清算申请情况 115
1．2《鉴证报告》说明 115
1．2．1纳税主体的确认 115
1．2．2清算单位的确认 115
1．2．3清算条件的确认 116
1．2．4取得收入情况说明 116
1．2．5扣除项目情况说明 116
1．2．6纳税情况详细计算过程 118
1．3税务机关审核情况 119
1．3．1公共配套设施费用的审核 119
1．3．2房地产开发费用的审核 119
1．3．3重新计算房地产开发企业加计扣除 119
1．3．4本次清算面积允许扣除项目的总金额 119
1．3．5修正后的应纳税款计算 119
1．4对东园小区项目审核后有关的附列情况 119
第二节 清算审核案例二：全部竣工，并完成销售 120
2．1清算申请情况 120
2．2《鉴证报告》说明 120
2．2．1纳税主体的确认 120
2．2．2清算单位的确认 120
2．2．3清算条件的确认 121
2．2．4取得收入情况说明 121
2．2．5扣除项目情况说明 121
2．2．6纳税情况详细计算过程 123
2．3税务机关审核情况 123
第三节 清算审核案例三：成本不实，税务机关中止清算 124
3．1清算申请情况 124
3．2《鉴证报告》说明 124
3．2．1纳税主体的确认 124
3．2．2清算单位的确认 124
3．2．3清算条件的确认 124
3．2．4取得收入情况说明 125
3．2．5扣除项目情况说明 125
3．2．6纳税情况详细计算过程 126
3．3假设审核情况（一） 126
3．4假设审核情况（二） 127
第十二章 工作底稿 128
索引 128
第一节 综合类 129
1．1鉴证工作计划 129
1．2三级复核工作底稿 130
1．3重大问题请示报告 131
1．4交换意见记录 132
1．5客户提供资料清单 133
1．5．1确认征收范围的有关资料 133
1．5．2确认清算单位的有关资料 133
1．5．3确认清算条件的有关资料 133
1．5．4确认收入总额的有关资料 133
1．5．5确认扣除项目总额的有关资料 134
1．5．6确认税款计算的有关资料 134
1．5．7清算申报的有关资料 134
1．6企业基本情况表 135
第二节 清算项目情况鉴证类 136
2．1常规开发项目“五证”鉴证表 136
2．2非常规开发项目鉴证表 137
2．3转让行为鉴证表 138
2．4常规开发业务清算单位鉴证表 139
2．5非常规开发业务清算单位鉴证表 140
2．6普通标准住宅鉴证表 141
2．7清算条件鉴证表 142
第三节 收入总额和扣除项目鉴证类 143
3．1房地产转让收入鉴证表 143
3．2视同销售收入鉴证表 145
3．3房地产转让收入鉴证表（北京市） 146
3．4收入总额鉴证说明表 147
3．5扣除项目汇总表 148
3．6取得土地使用权所支付的金额鉴证表 149
3．7土地征用及拆迁补偿费鉴证表 150
3．8前期工程费鉴证表 151
3．9建筑安装工程费鉴证表 152
3．10基础设施费鉴证表 153
3．11开发间接费用鉴证表 154
3．12公共配套设施费鉴证表 155
3．13利息支出鉴证表 156
3．14与转让房地产有关的税金鉴证表 157
3．15 扣除项目鉴证说明表 158
3．16数据来源有关科目鉴证说明表 159
3．17凭证抽查表 160
第四节 申报鉴证类 161
4．1土地增值税纳税鉴证表 161
4．2土地增值税项目登记表 162
4．3土地增值税缴款情况汇总表 163
4．4申报鉴证说明表 164
附件 165
1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 165
2．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 166
3．国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》国税函发〔1995〕110号1995年3月16日 169
4．财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字〔1995〕48号 174
5．申报表及填表说明 177
6．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号2007年1月16日 181
7．财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号2006年3月2日 184
8．北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知京地税地〔2007〕134号2007年4月9日 185
9．北京市地方税务局《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》京地税地〔2007〕138号 191
10．广西壮族自治区地方税务局关于印发《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》的通知桂地税发〔1998〕12号 1998年2月12日 192
11．云南省土地增值税征收管理暂行规定云南省人民政府令第22号1995年4月28日 193
12．云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知云地税发〔2005〕181号2005年8月25日 195
13．《土地增值税清算鉴证业务准则》 196
14．《土地增值税清算鉴证业务准则》指南（草案） 215
15．鉴证说明的编写要求 235