第一章 宏观经济形势 1
一、全国宏观经济形势 1
1.国民经济运行态势 1
2.1999年全国经济工作部署 6
二、上海经济运行态势 9
1.1997年上海经济运行态势回顾 9
2.1998年上海经济运行态势 11
3.1999年上海经济和社会发展的目标和任务 12
第二章 上海投资环境 16
一、固定资产投资 16
1.固定资产投资概况 16
2.重大工程投资建设 16
3.1998年固定资产投资情况 17
二、城市基础设施投资建设 18
1.电力 18
2.交通运输和邮电通信 18
3.公用事业和市政建设 20
三、金融环境 22
1.金融环境概况 22
2.金融制度建设与完善 23
3.东南亚金融危机的影响 24
四、利用外资 24
第三章 城市规划与建设 27
一、城市规划 27
二、土地利用规划 29
1.土地利用规划概述 29
2.土地利用规模控制 29
3.土地利用分区 33
三、城市建设 37
1.城市基础设施建设 37
2.旧区改造和动拆迁情况 39
3.上海的住宅建设情况 41
第四章 住房制度改革与住宅产业 43
一、城镇住房制度新政策 43
二、住房公积金 45
三、促进住宅产业发展的若干措施 46
1.鼓励个人住房消费 46
2.积极消化空置商品住宅 47
3.全面清理收费项目 48
4.适度控制住宅用地供应和新开工项目建设 48
第五章 土地制度 49
一、土地市场 49
1.土地市场的概念和内涵 49
2.上海市土地市场现状 49
3.土地市场体系构建 50
4.完善土地市场体系的对策和措施 53
二、土地收购与储备 54
1.土地收购储备的概念 54
2.土地收购与储备的原则 55
3.土地收购收回范围 55
4.土地收购储备出让程序 55
三、土地使用权出让 56
1.土地使用权出让的概念 56
2.土地使用权出让的方式 56
3.土地使用权出让程序 56
4.土地使用权出让合同 57
5.出让土地使用权的收回 58
6.土地相关税费 58
四、土地使用权划拨 58
1.土地使用权划拨的概念 58
2.土地使用权划拨的对象 58
3.土地使用权划拨申请程序 58
4.土地使用权划拨相关费用 59
五、土地使用权转让 59
1.土地使用权转让的概念 59
2.土地使用权转让的方式 59
3出让土地使用权转让的条件 59
4.划拨土地使用权转让的条件 59
5.出让土地使用权在境外转让的条件 59
6.土地使用权转让的手续 60
六、征用土地 60
1.征用土地的概念 60
2.征用土地的特点 60
3.征用土地的原则 60
4.征用土地申请程序 60
5.征用土地的相关税费 60
七、土地价格 60
1.土地价格概述 60
2.土地定级与土地级别 60
3.基准地价 63
4.地价体系 65
5.熟地地价和毛地地价 65
6.楼面价和地面价 65
第六章 房地产投资开发制度 67
一、房地产开发企业 67
1.房地产开发企业的设立 67
2.房地产开发企业的资质 68
二、房地产投资开发的基本程序 69
1.项目策划 69
2.项目立项 69
3.项目规划 70
4.土地使用权取得 70
5.房屋拆迁 71
6.工程建设 71
7.房地产经营 71
8.物业管理 71
第七章 房屋拆迁管理制度 72
一、城市房屋拆迁概述 72
1.拆迁的概念 72
2.拆迁主管部门 72
二、房屋拆迁单位 72
1.主管部门 72
2.房屋拆迁单位的设立 72
3.房屋拆迁单位的资质 73
三、房屋拆迁程序 74
1.申请房屋拆迁许可证 74
2.房屋拆迁许可证的审批 74
3.拆迁公告 74
4.户口冻结 74
5.签订拆迁补偿、安置协议 74
6.拆迁与强制拆迁 75
7.拆迁裁决 75
四、拆迁补偿 75
1.补偿对象 75
2.补偿形式 75
3.拆迁补偿的适用 76
五、拆迁安置 76
1.安置对象 76
2.拆迁安置形式 77
3.安置地点 77
4.安置面积 77
5.补助费 78
六、危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置 78
1.补偿 78
2.安置方式 78
3.安置面积 79
4.货币化安置 79
5.互换房屋产权的价格 80
七、个体工商户营业用房拆迁安置补偿 80
1.安置地点 81
2.易地安置标准 81
3.安置补偿 82
第八章 房地产交易制度 83
一、房地产交易概述 83
1.房地产交易的含义 83
2.房地产交易的形式 83
3.房地产交易管理 83
4.房地产交易管理机构 83
二、房地产转让 84
1.房地产转让的概念 84
2.房地产转让主管部门 84
3.房地产转让的方式 84
4.房地产转让的范围 84
5.房地产转让的条件 85
6.房地产转让程序 86
7.房屋建设工程转让 86
三、商品房预售 87
1.预售申请 87
2.预售审核 87
3.预售商品房广告 87
4.预售合同 87
5.预售商品房转让 88
6.建筑设计变更与建筑面积增减的处理 88
四、房屋租赁 88
1.房屋租赁概述 88
2.房屋租赁的条件 89
3.房屋租赁登记备案程序 89
五、房地产抵押 89
1.房地产抵押的概念 89
2.作为抵押物的条件 89
3.抵押登记程序及必备文件 89
第九章 房地产产权制度 91
一、房地产产权制度概述 91
1.房地产产权 91
2.房地产产权产籍管理的原则 91
3.房地产产权的类型体系 91
4.房地产产权登记的类型 91
二、房地产权属登记程序 92
1.外销商品房交易过户登记 92
2.高标准内销商品房交易过户登记 92
3.存量房屋交易过户登记 92
4.房屋所有权初始登记 93
5.房屋交换变更登记 93
6.房地产赠与变更登记 93
7.房地产继承变更登记 94
8.改建、扩建房地产登记 94
9.房屋倒塌、拆除、灭失登记 94
10.已取得房地产权证的抵押登记 94
11.房地产期权抵押登记 94
12.房地产文件登记备案 95
13.外商投资企业房地产经纪人备案注记 95
三、特殊房产登记 95
1.已售公房产权变更登记 95
2.外国人私有房屋登记 96
3.权证的类型 96
第十章 物业管理制度 97
一、物业管理概述 97
1.物业管理的基本概念与原则 97
2.物业管理的主要内容 97
3.物业管理的形式 98
4.公房售后物业管理 98
二、业主大会、管委会和物业管理企业 98
1.业主大会 98
2.管委会 99
3.物业管理企业 99
4.业主大会、管委会和物业管理企业的关系 100
三、物业管理的相关文本 100
1.物业管理合同的主要内容 100
2.业主公约的主要内容 100
3.物业管理委员会章程的主要内容 100
4.住户手册的主要内容 101
四、物业管理流程 101
1.前期介入 101
2.接管验收 101
3.入伙 102
4.装修管理 102
五、物业管理服务收费 102
第十一章 房地产中介制度 104
一、房地产中介概述 104
1.房地产中介服务的概念 104
2.房地产中介服务的行业管理 104
二、房地产评估 105
1.房地产价格评估机构的管理 105
2.评估范围 106
3.评估收费 106
三、房地产经纪 106
1.经纪的资格 107
2.经纪的管理 107
第十二章 房地产金融制度 108
一、房地产金融制度概述 108
1.房地产金融的概念 108
2.房地产金融的发展 108
3.住房公积金 109
4.房地产证券 109
二、住房开发建设贷款 110
1.住房开发建设贷款的种类 110
2.住房开发贷款申请 111
3.住房建设贷款申请 112
4.政策性住房建设贷款申请 112
三、个人住房业务贷款 112
1.个人住房公积金贷款 112
2.个人住房商业性贷款 112
3.个人住房组合贷款 113
4.使用权房担保贷款 113
5.农民个人住房贷款 113
6.外省市居民个人住房贷款 113
7.个人住房装修组合贷款 113
8.楼盘合作方式（楼宇按揭） 113
四、个人住房贷款程序 114
1.咨询 115
2.申请住房贷款 115
3.贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查 116
4.借款人与贷款银行签订合同 116
5.合同公正 116
6.办理房地产抵押登记 117
7.办理房屋保险手续 117
8.偿还贷款 118
第十三章 房地产税费制度 121
一、房地产收费调整 121
二、房地产开发成本 122
1.土地征用费 122
2.土地出让金 125
3.土地使用费 129
4.土地使用金 130
5.土地使用统筹费 130
6.拆迁安置补偿费 131
7.前期工程费 132
8.基础设施建设费 132
9.公建配套设施费 132
10.房屋建筑物建筑安装费 133
三、房地产开发相关费用 137
1.办理初始登记的费用 139
2.办理变更登记的费用 140
3.办理其他权利登记的费用 140
四、房地产税收 143
第十四章 政府管理部门 144
一、国家房地产管理机构及其职责 144
1.国家主管部门及其职责 144
2.建设部住宅与房地产业司的主要职能 146
3.国家有关经济管理部门及其职责 146
4.公安、政法、监察等部门 147
5.其他有关机构及其职责 147
二、上海市房屋土地管理局机构设置及其职责 148
1.房屋土地管理局职能简介 148
2.房屋土地管理局主要处室及其职能 148
3.房屋土地管理局直属管理服务机构 152
4.区、县房地产管理机构情况 159
5.房屋土地管理局机构联系信息 159
三、上海市住宅发展局的机构设置及其职责 161
1.住宅发展局职能简介 161
2.住宅发展局机构设置 161
第十五章 房地产开发企业 163
一、房地产开发企业概况 163
二、部分房地产开发企业介绍 163
三、房地产开发企业的联系信息 171
1.一级房地产开发企业联系信息 171
2.二级房地产开发企业联系信息 173
3.三级房地产开发企业联系信息 183
第十六章 房地产中介服务机构 192
一、房地产中介机构服务概况 192
二、部分房地产中介服务机构介绍 192
三、房地产交易机构联系信息 196
四、房地产评估机构联系信息 198
第十七章 房地产金融机构 204
一、建设银行上海市分行个人住房贷款经办机构 204
二、工商银行上海市分行个人住房贷款经办机构 206
第十八章 市场总体形势 209
一、房地产投资开发 210
1.房地产投资 210
2.开发建设 211
二、房地产销售 212
1.房地产销售量 212
2.房地产销售价格 212
3.市场需求与宏观背景 214
第十九章 土地市场 218
一、土地供应 218
1.土地存量 218
2.土地利用趋势 218
二、土地销售 220
1.土地批租概况 220
2.土地出让 221
三、土地开发面积 222
第二十章 住宅市场 224
一、市场供应 224
二、市场销售 225
三、市场展望 226
1.住宅空置情况 226
2.住宅价格走势 226
3.发展对策 227
第二十一章 办公用房市场 231
一、市场供应 231
二、市场销售 231
三、市场需求与展望 233
四、空置问题 233
1.空置形成情况 233
2.消化空置的对策 234
第二十二章 商业用房市场 236
一、市场供应 236
二、市场销售 237
三、空置问题 237
1.空置成因分析 237
2.消化空置的对策 238
第二十三章 中房指数系统 240
一、中房指数系统简介 240
1.中房指数系统的由来与发展 240
2.中房预警系统 241
二、中房指数系统的产品与服务 241
1.中房指数系列产品 241
2.中房指数系统咨询业务 241
三、中房预警系统1999年第1季度报告 242
1.概述 242
2.景气指数走势 242
3.主要指标走势 243
4.简短分析和评价 243
5.未来走势 244
第二十四章 市区 245
一、黄浦区 245
1.黄浦区投资环境 245
2.投资概况与建设项目 246
二、南市区 247
1.南市区投资环境 247
2.投资概况与建设项目 248
三、卢湾区 249
1.卢湾区投资环境 249
2.投资概况与建设项目 250
四、徐汇区 251
1.徐汇区投资环境 251
2.投资概况与建设项目 251
五、长宁区 253
1.长宁区投资环境 253
2.投资概况与建设项目 254
六、静安区 255
1.静安区投资环境 255
2.投资概况与建设项目 255
七、普陀区 256
1.普陀区投资环境 256
2.投资概况与建设项目 257
八、闸北区 258
1.闸北区投资环境 258
2.投资概况与建设项目 259
九、虹口区 260
1.虹口区投资环境 260
2.投资概况与建设项目 260
十、杨浦区 261
1.杨浦区投资环境 261
2.投资概况与建设项目 262
十一、浦东新区 263
1.浦东新区投资环境 263
2.投资概况与建设项目 263
十二、闵行区 265
1.闵行区投资环境 265
2.投资概况与建设项目 266
十三、嘉定区 267
1.嘉定区投资环境 267
2.投资概况与建设项目 267
十四、宝山区 268
1.宝山区投资环境 268
2.投资概况与建设项目 269
十五、金山区 271
1.金山区投资环境 271
2.投资概况与建设项目 271
第二十五章 郊县 273
一、南汇县 273
1.南汇县投资环境 273
2.投资概况与建设项目 274
二、奉贤县 275
1.奉贤县投资环境 275
2.投资概况与建设项目 275
三、松江县 276
1.松江县投资环境 276
2.投资概况与建设项目 277
四、青浦县 278
1.青浦县投资环境 278
2.投资概况与建设项目 279
五、崇明县 280
1.崇明县投资环境 280
2.投资概况与建设项目 281
第二十六章 开发区 282
一、陆家嘴金融贸易区 282
二、外高桥保税区 282
三、金桥出口加工区 284
四、张江高科技园区 285
五、浦东康桥工业区 285
六、孙桥现代农业开发区 286
七、王桥工业区 286
八、星火开发区 287
九、漕河泾新兴技术开发区 287
十、虹桥经济技术开发区 288
十一、静安（宣桥）工业园区 289
十二、普陀工业园区 289
1.新杨工业园区 289
2.长风工业园区 290
3.优惠政策 290
十三、市北工业新区 290
十四、虹北工业区 291
1.一期开发地块 291
2.二期开发地块 291
十五、闵行经济技术开发区 291
十六、莘庄工业区 292
十七、嘉定工业区 293
十八、宝山工业区 294
十九、吴淞工业园区 294
二十、金山嘴工业区 295
二十一、奉浦工业区 296
1.投资环境 296
2.产业导向 296
3.优惠政策 297
二十二、松江工业区 297
二十三、青浦工业区 298
1.投资环境 298
2.投资导向 299
3.优惠政策 299
二十四、崇明工业区 299
1.投资环境 299
2.产业导向 300
3.优惠政策 300
第二十七章 浦东新区概况 301
一、浦东新区概述 301
1.地理位置 301
2.综合优势 301
3.经济社会条件 302
4.发展前景 303
二、浦东新区投资环境 303
1.固定资产投资概况 303
2.城市基础设施状况 305
3.利用外资 306
第二十八章 浦东新区优惠政策 307
一、主要税收优惠政策 307
1.兴办内资企业 307
2.兴办三资企业 307
3.兴办民营企业 309
4.重点扶持行业 309
5.扶持现代企业及基础产业 310
二、功能开发政策 310
三、民营企业鼓励政策 310
四、户籍鼓励政策 311
1.投资类 311
2.购房类 311
3.聘用类 311
4.工作类 311
第二十九章 浦东新区有关机构 312
一、与房地产投资开发有关的政府职能机构 312
二、基层政府机构 313
三、各街道办事处 314
四、利用外资管理机构介绍 314
1.协作办公室 314
2.经济贸易局 315
第三十章 浦东新区房地产市场 316
一、房地产市场发展特征 316
1.功能开发与市政建设的作用 316
2.政策与房地产市场的激活 317
3.土地一级市场调控见成效 317
4.投资供给结构趋向优化 317
二、房地产市场分析 318
1.住宅市场 318
2.中低价位楼盘 318
3.办公楼及商场 318
三、房地产市场未来走势 319
1.市场热点 319
2.地铁二号线两侧的物业 319
四、房地产市场发展对策 319
1.积极消化空置商品房 319
2.刺激潜在需求向现实需求转变 320
3.提高住宅的商品化、市场化程度 320
4.转变开发经营机制 320
第三十一章 施工与监理 321
一、工程招标投标 321
1.招标投标的内容 321
2.招标投标的方式和基本程序 322
3.招标投标的管理 323
二、工程建设监理 326
1.建设监理的概念 326
2.建设监理的主要内容 326
3.建设监理的程序 327
4.涉外监理 327
5.监理收费 327
第三十二章 建筑材料 328
一、建筑材料概述 328
1.建筑材料的定义与分类 328
2.建筑材料的发展与标准化 329
3.国家推荐建材新产品 330
二、建材市场 330
1.上海建材市场 330
2.建材市场准入产品和企业 331
3.装饰材料市场预测 337
第三十三章 家居装饰 338
一、家居装饰业的发展 338
二、家居装饰的行业管理 339
1.市场管理 339
2.工程质量和作业现场管理 339
3.合同与造价 340
第三十四章 涉外房地产概述 341
一、概念和经营形式 341
1.概念 341
2.经营形式 341
二、房地产开发企业 342
1.中外合资房地产开发企业 342
2.中外合作房地产开发企业 343
3.外商独资房地产开发企业 344
4.境外房地产开发 345
第三十五章 涉外房地产投资开发 346
一、外商投资指导 346
1.鼓励外商投资产业 346
2.限制外商投资产业 346
3.当前国家重点鼓励发展的产业 346
二、涉外房地产投资程序 347
1.涉外房地产开发企业设立审批 347
2.涉外房地产投资程序 347
第三十六章 外销房市场 348
一、外销房的现状 348
1.外销房可供量巨大 348
2.外销房销售进入低谷 348
3.影响外销房销售的因素 349
二、外销房面临的问题 349
1.外销房与内销房的价格差距大 349
2.市场供求矛盾突出 350
三、外销房的出路与对策 351
1.严控一级土地市场供应量 351
2.加强营销 351
3.降低外销房价 351
第三十七章 中房指数历史值 353
一、中房上海指数历史值 353
二、中房北京指数历史值 353
三、中房深圳指数历史值 354
四、中房天津指数历史值 355
五、中房成都指数历史值 355
六、中房重庆指数历史值 356
七、中房西安指数历史值 357
八、中房大连指数历史值 357
九、中房武汉指数历史值 358
十、中房香港指数历史值 358
第三十八章 房地产开发销售数据 359
一、上海房地产开发销售数据 359
二、全国房地产开发销售数据 362
三、北京房地产开发销售数据 364
四、深圳房地产开发销售数据 364
第三十九章 内销商品房项目 365
一、内销住宅项目 365
二、内销综合楼项目 393
三、内销商住楼项目 394
四、其他内销项目 397
第四十章 外销商品房项目 400
一、外销公寓项目 400
二、外销综合楼项目 401
三、其他外销项目 403
第四十一章 土地出让项目 406
一、工业用地出让项目 406
二、住宅用地出让项目 415
三、其他用地出让项目 419
一、综合类 422
1.中华人民共和国城市房地产管理法 422
2.城市房地产开发经营管理条例 427
3.城市房地产开发管理暂行办法 430
4.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 434
5.关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见 436
二、土地管理 438
1.中华人民共和国土地管理法 438
2.出让国有土地使用权审批管理暂行规定 446
3.建设项目用地预报和审批备案制度（试行） 447
4.上海市土地使用权出让办法 448
5.上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法 452
6.上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告 454
7.《上海市外商投资企业土地使用管理办法》实施中若干问题的说明与规定 458
三、开发投资 461
1.中华人民共和国城市规划法 461
2.房地产开发企业资质管理规定 464
3.上海市城市房屋拆迁单位管理实施办法 466
4.上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法 469
5.上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法 471
6.上海市高层建筑、住宅区及其它建筑物名称管理规定 473
四、建设施工 477
1.中华人民共和国建筑法 477
2.建设工程勘察和设计单位资质管理规定 483
3.建筑装饰装修管理规定 486
4.工程建设施工招标投标管理办法 489
5.建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定 493
6.家庭居室装饰装修管理试行办法 496
7.上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法 498
8.上海市建设工程施工许可证暂行规定 502
9.上海市建设工程承发包管理办法 502
10.上海市建筑市场管理条例 506
五、交易与市场管理 512
1.上海市房地产转让办法 512
2.上海市实施《城市商品房预售管理办法》细则 518
3.上海市房地产买卖审核工作程序 522
4.上海市不可售公有住房换购商品住宅或私有住房的试行办法 523
5.上海市不可售公有住房差价交换试行办法 525
6.关于可售公有住房上市出售的试行办法 527
7.上海市商品房预租试行办法 528
8.上海市房屋先租后售试行办法 529
9.上海市房屋售后包租试行办法 530
10.上海市职工所购公有住房上市出租试行办法 531
11.上海市职工所购公有住房上市前交换的试行办法 532
12.《上海市职工所购公有住房上市前交换地试行办法》的实施细则 534
13.上海市房地产经纪人管理暂行规定 535
14.上海市房地产经纪行业规则（试行） 538
六、房地产金融 541
1.个人住房贷款管理办法 541
2.工商行个人住房担保贷款管理试行办法 543
3.上海市个人住房担保组合贷款管理暂行规定 544
4.上海市住房公积金条例 545
5.上海市补充住房公积金暂行办法 549
七、物业管理 551
1.城市公有房屋管理规定 551
2.公有住宅售后维修养护管理暂行办法 554
3.上海市公有住宅售后管理暂行办法 555
4.上海市房屋土地管理局关于进一步加强公有住宅售后管理的通知 560
5.上海市居住物业管理条例 562
6.上海市房屋土地管理局关于《上海市居住物业管理条例》有关条文的应用解释 569
7.上海市完整街坊达标评分实施细则 573
8.上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法 574