第一部分 实务问答 1
商品房预售产生纠纷后，购房者应当如何寻求法律救济？ 3
购房者在与开发商签订《商品房认购书》时，应当如何避免认购书产生的纠纷以及购房者应如何维护自身的购房权益？ 3
购房者与开发商签订的《房屋认购书》与《商品房预售合同》中约定的内容不一致导致纠纷，应当以哪个内容为准？ 5
购房者与开发商签订购房合同后无力履行付款义务形成纠纷，应当如何处理？ 6
购房者与开发商签订购房合同中约定的“名义楼层”与“实际楼层”不一致产生纠纷，购房者应当如何主张权利？ 7
购房者与开发商签订购房合同后房屋出现质量问题导致纠纷，购房者应当如何维护自身权益？ 8
购房者与开发商签订购房合同后产生纠纷，购房者在什么情况下可以要求退房？ 10
购房者与开发商签订购房合同后，开发商擅自变更小区规划导致纠纷，购房者应当如何采取措施维护自身的权益？ 14
在商品房买卖过程中，如何认定开发商欺诈的行为？ 15
购房者与开发商签订购房合同后，一方当事人违约形成纠纷，其承担的赔偿责任和赔偿数额应当如何确定？ 18
开发商未按购房合同约定的期限交付房屋形成纠纷，购房者应当如何维护自身权益？ 19
购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者可以通过哪些途径维护自身的购房权益？ 21
购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者应当如何申请房地产纠纷仲裁？ 22
购房者申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原认购交纳的定金是否可以要求开发商退还？ 23
购房者不能按期还贷与按揭银行产生纠纷，按揭银行在哪些情况下可以依法处分抵押房产以及处置抵押房产有哪些程序规定？ 25
按揭贷款的借款人不能按期还款导致购房纠纷，会出现何种法律后果？ 27
在二手房交易过程中产生的常见纠纷，其交易风险主要来源于哪些方面？ 28
在二手房交易过程中，不能办理房屋产权证所产生纠纷的主要原因有哪些情形？ 30
在二手房交易过程中，二手房买卖合同无效产生纠纷的情形有哪些？ 32
我国对商品房质量所形成的纠纷解决提供了哪些法律保护和支持？ 33
房屋存在质量问题产生纠纷，购房者是否有权要求出卖人减少房价款？ 33
商品房出现质量问题产生纠纷后，购房者可以采取哪些措施维护其购房权益？ 35
因房屋质量导致漏雨产生纠纷，应当如何处理以及业主是否可以退房？ 37
房屋存在质量问题所发生的纠纷，业主可以通过哪些途径维护权益以及在维护权益过程中，应当注意哪些事项？ 38
房屋装修合同一方出现违约导致纠纷，违约一方应当如何承担违约责任？ 41
业主与装修公司避免家庭房屋装修争议有哪些可行的方法？ 41
业主与装修公司形成家装工程纠纷时，可以采取哪些措施予以处理？ 43
在哪些情形下产生房屋租赁纠纷，出租人或承租人可以解除房屋租赁合同以及房屋租赁合同解除后产生何种法律效果？ 45
在房屋租赁期限内，房屋出租当事人变更或者死亡所形成的纠纷，应当如何处理？ 46
房屋出租人不能按时交付出租房屋形成的纠纷，应当如何进行处理？ 47
承租房屋被他人占用并且已到期，但占有人仍拒绝搬迁的，承租人应该如何维护自己的租赁权益？ 48
碰到“一屋两租”的情形时，承租人应当如何维护自己的合法租赁权益？ 49
租赁房屋在交付时没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？ 50
出租人迟迟不履行房屋维修义务，承租人是否可以拒付房屋租金？ 50
在房屋租赁期间，哪些情形下租赁双方可以解除合同且均不需承担违约责任？ 51
房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，承租人是否可以直接向侵权人主张权利？ 52
房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的租赁权益？ 52
产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？ 53
租赁的房屋因有瑕疵给承租人造成损害，责任应当如何分担？ 54
在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？ 55
在房屋租赁期间，因承租房屋的装潢问题产生纠纷，在法律上有何规定？ 56
第二部分 案例现场 59
一、商品房买卖纠纷案例精析 61
开发商在楼盘广告中承诺的购房优惠条件未载入购房合同中，购房者入住后发现开发商未实现承诺，购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任？ 61
开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？ 66
以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效？ 71
如何认定开发商与购房者在《商品房认购书》中约定的定金性质以及如何适用定金罚则？ 78
房地产开发商将预售给他人的房屋又出售给第三人，购房者应当如何维护购房权益？ 84
开发商违约，购房者如何向开发商主张违约责任以及如何向开发商主张违约金具体的数额？ 91
购房者未按约定期限支付购房款，开发商是否可以单方解除购房合同？ 98
购房者购买房屋的公共分摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？ 104
房地产开发商出售给购房者的房屋面积小于合同约定的面积，购房者应当如何行使自己的权利？ 110
开发商在预售房屋时未履行合理告知义务，购房者应当如何要求开发商承担赔偿责任？ 115
如何认定购房纠纷中不可抗力的效力和适用范围？ 119
如何认定购房合同中约定的免责条款的效力以及在合同履行过程中出现了合同约定的免责事由应当如何适用？ 125
商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，当事人应当如何实际履行交房义务？ 132
在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间？ 137
开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押，其行为应当如何处理？ 145
开发商在预售商品房时，未向购房者告知房屋已设立抵押权的事实，其行为应当如何处理？ 152
房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力？ 158
债务人不履行债务时，房屋抵押权人应当如何实现自己的房地产抵押权？ 163
开发商迟延办理房屋产权证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？ 168
购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证，是否可以理解为办理房屋的“小产证”？ 173
购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？ 178
购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利？ 184
银行贷款审批未通过，购房者无力支付购房款，其是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？ 190
二、经济适用房买卖纠纷案例精析 197
购房者以他人名义购买经济适用房，购房者主张房屋所有权是否受到法律的保护？ 197
开发商将经济适用房当成商品房出售，购房者与开发商签订的购房合同是否具有法律效力？ 201
经济适用房面积缩水，业主应当如何维护购房权益？ 205
不具有购买集资房主体资格的购房者与具有购买集资房主体资格的购房者签订集资房转让协议，其协议是否具有法律效力？ 208
购买外单位集资房，集资房开发单位将房屋出售给他人，购房者是否可以要求集资房开发单位承担双倍赔偿的经济责任？ 211
三、二手房买卖纠纷案例精析 215
当事人就同一套房屋约定两种不同价格，应当如何认定此类合同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如何处理？ 215
房屋买卖合同被确认无效，其后果应当如何处理？ 221
出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权？ 226
房屋买卖合同约定的逾期交房违约金过高，当事人是否可以申请法院予以调整？ 231
部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，其行为应当如何处理？ 235
在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”并且都主张优先购买的情况下，应当如何处理？ 240
未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？ 246
在签订房屋买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款以及在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则？ 252
无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力？ 258
房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买？ 263
在房屋购买过程中，购买方未办理房屋产权登记是否就不享有房屋产权？ 267
购房合同解除后，违约方是否仍需承担违约责任？ 274
房屋买卖行为未办理产权登记，在房屋拆迁补偿安置过程中，买受人的权益应当如何保护？ 280
四、房屋质量与装修纠纷案例精析 285
售房者未尽房屋质量瑕疵担保义务，应当如何承担违约责任？ 285
业主新购房屋室内氨气超标，开发商是否应当承担经济赔偿责任？ 289
房屋漏雨多次维修不成，买受人可以采取哪些措施维护自己的购房权益？ 293
房屋噪声明显超标，购房者是否可以要求开发商退房？ 301
如何确认装修合同的有效性以及装修合同无效后当事人如何承担法律责任？ 306
装修公司使用与装修合同约定不符的建材，业主是否可以要求装修公司恢复原状？ 309
室内环境污染致使他人损害是否构成环境污染侵权案件以及室内环境污染致使他人损害纠纷案件的举证责任应当如何分配？ 312
装修公司选用材料挥发的甲醛严重超标给业主造成损害，应当如何承担赔偿责任？ 318
房屋产权人擅自更改自家房屋内的暖气管道、卫生间防水层而给他人造成损失，应当如何承担民事责任？ 323
五、房屋租赁纠纷案例精析 329
房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买？ 329
在房屋租赁期间，夫妻离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有？ 329
出租人在房屋租赁期限内将租赁房屋出卖，承租人是否仍享有房屋承租权？ 333
出租人将违章建筑房屋出租给承租人使用，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效？ 333
出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？ 337
未取得房屋所有权证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？ 341
承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同？ 347
承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同？ 353
房屋租赁协议中未约定租期，在房屋租赁期间，房主要求收回房屋，其请求是否合法？ 360
在房屋租赁期限内，保障房屋安全是承租人或出租人的单方义务还是双方共同承担的义务？ 364
第三部分 法律法规与实用信息 371
一、房地产法律法规 373
中华人民共和国城市房地产管理法 373
商品房销售管理办法 382
城市商品房预售管理办法 389
商品住宅价格管理暂行办法 391
城市房地产抵押管理办法 394
城市房地产转让管理规定 401
城市房屋权属登记管理办法 404
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 410
北京市城市房地产转让管理办法 414
上海市房地产登记条例 424
上海市房地产转让办法 433
经济适用住房管理办法 445
经济适用住房价格管理办法 450
建设工程质量管理条例 453
房屋建筑工程质量保修办法 464
住宅室内装饰装修管理办法 466
城市房屋租赁管理办法 472
城市私有房屋管理条例 477
城市房地产中介服务管理规定 480
城镇最低收人家庭廉租住房管理办法 484
二、房地产相关企业信息查询网址及可查询的内容 488
三、各地房地产交易管理网址 490
四、各地房地产相关部门网址 491
五、各地建设部门联系方式 494
六、主要商业银行和保险公司网址 498
七、各地住房公积金网址 499