第一章 导论 1
一、问题的提出 1
二、竞争、垄断与管制：一个文献综述 3
（一）竞争及完全竞争理论 3
（二）垄断及垄断理论 4
（三）管制与放松管制 10
三、研究范围与研究对象 14
（一）研究范围 14
（二）研究对象 14
四、研究思路、框架、内容、方法及创新之处 15
（一）研究思路 15
（二）研究框架 16
（三）研究内容 16
（四）研究方法 18
（五）创新之处 19
第二章 政府、市场与经济绩效 25
一、市场与经济绩效 25
（一）市场为什么会成功：福利经济学定理与帕累托有效 25
（二）市场失败：市场神话的破灭 27
（三）市场经济为什么会成功 34
（四）竞争总是有效率的吗 37
（五）垄断总是坏的吗 39
二、政府与经济绩效 41
（一）政府为什么干预经济 41
（二）政府为什么会失败 42
（三）政府如何干预经济 44
三、政府与市场的融合 45
（一）政府与市场的融合（Ⅰ）：市场社会主义 45
（二）政府与市场的融合（Ⅱ）：市场增进论 46
四、住宅业市场演进的一个理论假说 48
（一）转轨理论与中国“渐进式改革” 48
（二）住宅业市场演进的一个理论假说 50
第三章 行政性垄断与经济绩效：1980年以前 53
一、计划经济体制与行政性垄断 53
二、行政性垄断与经济绩效 60
（一）供给短缺与过度需求 60
（二）资源配置效率低下，社会福利恶化 65
三、结论性评述 67
第四章 住房制度改革与国有企业垄断：1980～1991年 71
一、财政困难与房改 71
二、国有企业垄断：供给分析 77
（一）国有制与国有企业 77
（二）国有制与国有企业垄断 80
三、国有企业垄断：需求分析 84
四、住房价格：按成本定价和按政府定价 87
五、国有企业垄断与经济绩效 91
六、结论性评述 95
第五章 环形竞争、“集团购买”与寡占：1992～1999年 99
一、放松管制与房地产热 99
二、进入壁垒、环形竞争、产品差异与寡占：供给分析 106
（一）进入壁垒：圈地运动与寻租活动 106
（二）区位竞争与区位垄断：空间竞争模型与产品差异 115
三、“集团购买”与寡占：需求分析 126
四、住房价格：按成本定价与垄断高价 133
五、寡占与经济绩效 140
（一）资源配置效率低下，社会总福利降低 140
（二）期房：非对称信息与消费者福利 144
（三）税费改革：增加生产者福利还是消费者福利 145
（四）安居工程：管制者能管制什么 146
六、结论性评述 148
第六章 价格合谋与垄断：2000年至今 151
一、需求约束与需求偏好：需求分析 151
（一）从“集团购买”到“个人购买” 151
（二）住宅金融与需求约束 153
二、价格合谋与垄断：供给分析 154
（一）沉淀成本与价格合谋 154
（二）“集体行动”与价格合谋 156
（三）价格合谋与非价格竞争 161
三、住房价格：价格领袖制 165
（一）价格领袖与价格刚性 165
（二）垄断高价：收入效应与替代效应 168
四、价格合谋与经济绩效 169
（一）价格合谋降低了社会福利 169
（二）价格合谋不利于效率的提高 171
（三）对政府房改不同供应体系的评价 171
（四）公房上市：竞争与消费者福利 175
五、结论性评述 177
第七章 结论及政策含义 180
一、主要结论 180
二、理论与政策含义的进一步讨论 184
（一）房价为何居高不下 184
（二）下一步房改应如何走 187
三、需要进一步研究的问题 189
附件：房地产开发企业调查问卷表 192
参考文献 198
后记 211
图2—1垄断的经济绩效分析 32
表3—1北京市1949～1990年公房、私房占有情况 54
表3—2北京市新中国成立初期至“五五”时期新增固定资产及其构成 56
表3—3北京市改革前住房投资、建设、居住情况 57
表3—4北京市改革前城镇居民住房租金情况 59
表3—5北京市截至1985年城镇住房设备情况 66
图3—1北京市各时期住宅（宿舍）竣工面积 56
图3—2改革前住房租金的模拟市场 61
图3—3北京市改革前人口增长情况 62
表4—11978～1988年中国城镇住房的补贴规模 72
表4—21981～1988年中国的住房补贴、住宅投资与财政支出情况 73
表4—3中国1980～1990年财政赤字情况 74
表4—4北京市1997年住宅提供方式调查情况 78
表4—5北京市1986～1991年房地产开发企业性质情况 79
表4—61997年经北京市城乡建设委员会确认的具有资质等级的房地产开发公司名单 81
表4—7北京市1986～1991年城镇居民家庭的房价收入比 84
表4—8北京市1986～2000年“集团购买”与个人购买情况 86
表4—91990年几个城市商品房价格与商品房建造成本的对比 89
表4—10北京市人均居住面积一览表 92
表4—11截至1985年北京市城镇居民居住面积分析 93
表4—12截至1985年北京市居民缺房情况 93
表4—13截至1992年北京市4家企业的房改情况 94
表5—1北京市1992～2000年土地出让与行政划拨情况 100
表5—21992～2000年北京市房地产开发企业性质情况 101
表5—31992.2000年北京市国有房地产开发企业所占比重情况 110
表5—4北京华远房地产股份有限公司开发情况 111
表5—5对北京市27家房地产开发公司土地来源的调查 113
表5—6北京市27家房地产开发企业竞争方式调查表 124
表5—71992～2000年北京市房地产开发企业的营业状况 125
表5—81991～2000年京、沪两地“集团购买”情况 127
表5—9截至1999年底省级大厦建造情况 128
表5—101993～2000年北京市外销商品房批准上市情况 129
表5—111992～2000年北京市、上海市、深圳市城镇居民家庭的房价收入比 131
表5—121994～2000年北京、上海、深圳住宅空置面积之比较 132
表5—132000年北京市住宅空置面积按区域的分布情况 132
表5—14深圳市1994～2000年商品住宅外销情况 135
表5—15京、沪、深圳市盐田区房地产开发企业投资收益率情况 136
表5—16北京市房地产开发企业资金来源构成 137
表5—171997年前后方庄、望京、周庄等住宅小区的价格构成 138
表5—18对北京市房价居高不下原因的调查 140
表5—19北京市房地产开发企业的投资效率表 140
表5—20北京市1998～1999年1000户居民家庭居住情况 143
表5—21北京市“安居工程”实施情况 147
图5—1北京市1987～1999年土地开发情况 102
图5—2收敛式蛛网模型 103
图5—3土地市场模型 104
图5—4北京市1992～2000年土地出让价格情况 105
图5—5豪特林的“线形城市” 115
图5—6Salop圆周模型 120
图5—7环形竞争 121
图5—8集团购买与个人购买的需求价格弹性比较 130
图5—9北京、上海、深圳房价之比较 134
图5—10京、沪房价与建造成本之比较 135
图5—11北京市1992～2000年竣工面积增加量与人口增加所要求的住宅面积增加量的比较 141
图5—12住宅供给短缺引起的价格与产量变动情况 142
表6—11994～2000年北京、上海、深圳个人住房消费贷款情况 153
表6—2对北京市27家房地产开发企业退出壁垒的调查 154
表6—3开发商之间的竞争策略 155
表6—4对北京市27家房地产开发企业房价协调的调查 161
表6—5北京市27家开发商竞争方式调查情况 161
表6—6对北京市27家房地产开发企业广告作用的调查 162
表6—7对北京市27家房地产开发企业房价制定的调查 165
表6—81995～2000年北京市房地产开发公司的平均成本及市场平均价格情况 167
表6—91999～2000年北京市1000户城镇居民家庭居住情况 170
表6—101996～2000年北京市房地产开发企业的销售费用 171
表6—11北京市公房上市情况 177
图6—1价格变化的替代效应与收入效应 168
图6—2价格合谋的福利损失 169
图6—31996～2000年北京市商品房、经济适用房施工面积情况 173