第1章 总论 1
一、引言 1
（一）选题依据 1
（二）文献综述 2
（三）研究目标及本章结构 10
二、理论框架 11
（一）补偿原则、征地垄断与农地效用衡量 11
（二）受偿意愿的理论推导 17
（三）失地农民“受偿意愿”影响因素的研究假设 19
三、数据来源及描述统计 22
（一）调查方案与数据获取 22
（二）数据的描述统计 23
四、失地农民“受偿意愿”影响因素的实证结果及分析 33
（一）变量选择及符号假定 33
（二）通过因子分析构建两个综合变量 37
（三）失地农民意愿补偿金额的影响因素分析 41
（四）失地农民是否选择非货币补偿方式的影响因素分析 45
（五）失地农民转让土地倾向的影响因素分析 50
五、案例分析——以三亚市为例 54
（一）强制征地所导致的土地浪费——M镇工业开发区的案例 54
（二）廉价补偿所增加的交易成本——A、B两村的案例 54
（三）土地征用中村集体的“特权” 56
（四）失地农民不同的“意愿”——若干村民的调查 56
（五）小结 58
六、主要结论、政策建议和研究不足 58
（一）主要结论 58
（二）政策建议 60
（三）研究不足 62
参考文献 63
第2章 农村集体土地征用的经济学分析 67
一、导论 67
（一）研究的背景和意义 67
（二）征地问题的现状分析及研究问题的提出 68
（三）本领域相关研究成果 71
（四）理论分析和结构框架 73
（五）数据和方法 75
二、经济社会发展环境与土地需求的关系 76
（一）人口因素增大了对土地的需求 76
（二）工业化、城市化水平的提高产生更大的土地需求 78
（三）固定资产投资快速增长和房地产过热加剧了土地需求 79
（四）耕地被大量占用是当前经济社会发展的客观要求和必然结果 82
三、政府行为与耕地占用关系分析 82
（一）地方政府在现行投资体制下具有投资扩张冲动 82
（二）地方政府征地的源动力来自当前的土地经济格局 84
（三）政府违法征地的“园区”情结及其潜在危害 85
四、征地法律矛盾与制度缺陷对征地的影响 87
（一）法律的矛盾与土地征用权的滥用 87
（二）产权制度缺陷与征地关系 88
（三）行政管理体制的缺陷 90
五、征地补偿问题分析 91
（一）改革开放后我国征地补偿政策沿革 91
（二）部分市场经济国家和地区征地补偿费政策 94
（三）市场经济体制下我国现行征地补偿制度缺陷 95
六、耕地征用对农民影响的实证分析 100
（一）对浙江455户失地农民的调查 101
（二）对16个省（区、市）2670户被征地农户的调查 103
（三）调查结论 105
七、农村集体土地征用制度改革的框架设计 105
（一）改革征地制度应综合考虑的因素 106
（二）征地制度改革的指导思想和目标 106
（三）农村集体土地征用制度改革的基本思路 106
八、结论和政策建议 109
（一）结论 109
（二）政策建议 110
（三）需要进一步研究的问题 111
参考文献 112
第3章 我国土地征用补偿标准研究 114
一、导论 114
（一）选题的背景 114
（二）文献综述 115
（三）研究内容和方法 118
（四）本章结构 118
二、现行征地补偿标准及其问题分析 119
（一）土地征用与征用补偿 119
（二）征地补偿的理论依据及原则 120
（三）现行征地补偿标准分析 122
三、基于公平原则的征地补偿新标准 125
（一）新标准设计的前提和依据 126
（二）征地补偿新标准的设计 128
（三）小结 131
四、案例分析——新标准的试算与评价 134
（一）陕西省西安市和商洛市的案例 134
（二）西气东输工程案例 139
（三）小结 141
五、结论与政策建议 141
（一）结论 141
（二）政策建议 142
（三）需要进一步研究的问题 143
参考文献 143
第4章 大连市甘井子区城市化与土地问题研究 147
一、引言 147
二、我国土地制度改革的新动向 148
（一）当前的土地政策 148
（二）土地制度改革的趋势 149
三、甘井子区城市化中土地的基本情况 150
（一）集体土地国有化和农地非农化速度加快 151
（二）不平衡的城市化 151
（三）甘井子区各镇（街道）城市化程度聚类分析 153
四、甘井子区城市化过程中产生的问题 156
（一）征地遗留问题 156
（二）土地国有化问题 158
（三）集体资产问题 159
（四）保险安置问题 159
（五）农转居问题 160
（六）企业搬迁问题 160
五、经验借鉴 160
（一）深圳的“土地直接转为国有” 160
（二）北京市的作法 162
（三）上海市的做法 162
（四）经验总结 163
六、政策建议 164
（一）第一类地区 164
（二）第二类地区 165
（三）第三类地区 166
参考文献 167
第5章 H省SY市农村集体建设用地流转制度改革研究 168
一、问题提出的背景 168
（一）SY市概况 168
（二）SY市土地资源及其开发利用现状 168
（三）SY市工业化对土地使用模式提出新要求 170
二、SY市集体建设用地流转中的农户意愿分析 174
（一）引言 174
（二）SY市近年土地征用与农民的“受偿意愿” 175
（三）SY市农民转让土地倾向的影响因素分析 178
（四）租赁还是入股——农民对两种土地转让方式的态度分析 183
（五）案例分析 186
（六）政策性建议 188
三、SY市集体建设用地流转中的企业意愿分析 189
（一）SY市LZ工业开发区概况 190
（二）被调查企业的基本情况 191
（三）企业的用地情况 191
（四）企业对获取土地方式的意向 192
（五）旅游开发区——以SL为例 194
（六）几点结论 196
（七）本节附录 197
四、SY市农村集体建设用地流转制度改革模式研究 201
（一）SY市农村集体建设用地制度改革的必要性 201
（二）SY市农村集体建设用地制度改革的基本原则 204
（三）土地租赁模式 206
（四）农民土地入股模式 207
（五）政府利益的保障 208
（六）需要注意的几个问题 209
第6章 土地征用制度的国际比较与经验借鉴 210
一、土地征用的法律依据 210
二、土地征用的公共利益原则 212
三、土地征用的补偿标准、范围和纠纷处理 216
（一）土地征用补偿标准 216
（二）土地征用补偿范围 218
（三）土地征用补偿纠纷的处理 220
四、土地征用程序 222
五、经验借鉴 226
（一）尽快出台《土地征用法》 226
（二）必须明确界定土地征用的公共利益原则 226
（三）以市场价格为原则确定土地征用补偿标准 227
（四）土地征用过程的明晰化，保障土地所有者和使用者的知情权 227
（五）建立土地纠纷仲裁机构 228
参考文献 228
第7章 国内农村集体建设用地使用权流转的经验 230
一、建设用地使用权流转：芜湖试点经验 230
（一）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点的背景 230
（二）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点方案 231
（三）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点具体做法 234
（四）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点所取得的成效 238
（五）芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点积极的经验 239
（六）进一步开展试点工作需要把握好的几个问题 242
（七）小结 244
二、南海的土地股份合作制 245
（一）南海模式——农村土地股份合作制 245
（二）独特之处在于让农民以土地的权利参与工业化 246
（三）南海模式的实质：让农民分享土地部分增值收益 247
（四）存在的问题和挑战 249
三、广东省佛山市农村集体建设用地流转的做法与经验 251
（一）土地股份合作制与农村土地使用权的流转 251
（二）农村集体建设用地流转的实施办法 253
（三）征地制度改革和集体建设用地使用权流转 255
（四）佛山的经验及其启示 258
附录：调查表（问卷） 260
后记 291
表1-1农户家庭结构及就业状况统计资料描述 23
表1-2受访者个人社会人口统计资料描述 24
表1-3农户家庭收入及变化情况 25
表1-4农户家庭农业收入及变化情况 26
表1-5农户家庭土地及被征用情况 27
表1-6土地征用过程中农民的知情权状况 28
表1-7征地后农民得到的补偿情况 29
表1-8货币补偿的支付情况 30
表1-9农民是否愿意被征地及其原因 30
表1-10失地农民愿意接受的补偿方式统计 31
表1-11失地农民愿意接受的补偿标准及转让土地倾向统计 32
表1-12变量名称及封闭型答案对应值 35
表1-13自变量系数符号的假定 36
表1-14KMO AND BARTLETTS TEST 39
表1-15TOTAL VARIANCE EXPLAINED 40
表1-16KMO AND BARTLETTS TEST 40
表1-17TOTAL VARIANCE EXPLAINED 41
表1-18回归方程中自变量的描述统计 42
表1-19线性到对数模型与多元线性模型回归结果 42
表1-20LOGIT模型中自变量的描述统计 46
表1-21模型卡方检验表 47
表1-22模型拟合优度检验 47
表1-23HOSMER AND LEMESHOW检验表 47
表1-24模型回归系数表 47
表1-25最终模型卡方检验表 49
表1-26最终模型拟合优度检验 49
表1-27最终模型HOSMER AND LEMESHOW检验表 49
表1-28最终模型回归系数表 50
表1-29LOGIT模型中自变量的描述统计 51
表1-30LOGIT模型估计结果 52
表2-11996～2002年我国人口、耕地及建设用地情况 76
表2-21996～2002年城乡居民消费支出、恩格尔系数及住房情况 78
表2-31996～2002年第一、第二产业产值、就业和城市人口有关比重 79
表2-42000～2003年上半年固定资产投资与房地产开发投资增速表 81
表2-52001～2002年基本建设投资来源情况 84
表2-6我国耕地补偿标准变化表 93
表2-72000-2001年部分省份耕地征用与人口安置状况表 96
表2-8部分国家或省市重点工程征用土地补偿费用表 98
表2-91998年以来失地农户获得的补偿金额 101
表2-10征地补偿价格与政府出让价格比较 102
表2-11失地后就业和社会保障情况 102
表2-12失地后就业和社会保障情况 104
表3-1陕西省西安市不同类型征地补偿的标准 135
表3-2西安市部分公益性征地项目中失地农民人均可获得的征地补偿费 135
表3-3西安市部分公益性征地项目中按照补偿新标准计算的失地农民人均可获得的征地补偿费范围 136
表3-4两种标准下人均征地补偿费的比较 136
表3-5商洛市不同征地类型的补偿标准 137
表3-6商洛市公益性征地失地农民人均补偿费 138
表3-7商洛市公益性性征地按照新标准计算的失地农民人均补偿费范围 138
表3-8商洛市两种标准下的公益性征地补偿费的比较 138
表3-9按照新标准计算的公益性征地补偿费与城市基础设施、公益性项目征地补偿费的比较 138
表4-1大连市甘井子区200～2003年耕地面积 151
表4-22001～2003年原农村镇（街道）农业人口 151
表4-3前盐村被征用的土地及补偿状况 157
表5-1SY市城市总体规划用地汇总表 169
表5-2SY市土地供应、土地出让金收入与地方财政收入对比（1998—2003年） 170
表5-3征地前后农民生活水平的变化 175
表5-4征地后农民生活变化的状况 176
表5-5农民被征用土地的意愿 176
表5-6农民不愿意被征用土地的原因 176
表5-7农民对货币补偿与非货币补偿的选择情况 177
表5-8农民对货币一次性补偿与分期补偿的选择状况 177
表5-9农民希望得到的补偿金额问卷调查结果 177
表5-10农民对非货币补偿方式的选择结果 178
表5-11自变量代号及涉及问题的答案对应表 179
表5-12模拟结果（1） 181
表5-13模拟结果（2） 181
表5-14模拟结果（3） 182
表5-15农民以租赁方转让土地的意愿调查结果 183
表5-16农民对租金的期望值 183
表5-17农民对承租主体选择的意愿 184
表5-18农民对土地以入股方式转让的意愿 184
表5-19农民对建设用地转让方式的选择 185
表5-20农民对土地租赁和入股不同组合的选择 185
表5-21访谈人一览表 201
表6-1世界一些国家（地区）土地征用的宪法基础对比 211
表6-2世界各国（地区）土地征用的公共利益原则比较（1） 212
表6-3世界各国（地区）土地征用的公共利益原则比较（2） 213
表6-4世界各国（地区）土地征用补偿标准比较 216
表6-5世界各国（地区）土地征用补偿纠纷处理比较 220
表6-6世界各国（地区）土地征用通知程序比较 224