0绪论 1
0． 1城市更新的基本概念 1
0． 2城市更新带来显著的社会效益 3
0． 3城市更新社会成本典型案例 7
0． 4学术界对城市更新研究的局限 13
1社会成本理论和操作化 15
1． 1经济学视野中的社会成本 15
1． 1． 1社会成本概念的产生和发展 15
1． 1． 2科斯和他的《社会成本问题》 20
1．1．3社会成本概念的本土化 23
1． 2社会学视野中的社会成本 26
1． 2． 1前人眼中的社会成本 26
1．2．2社会学视野中社会成本的主要特征 30
1． 3社会学意义的社会成本内涵 33
1． 3． 1个人和家庭层次 33
1． 3． 2组织（邻里）和社区层次 35
1．3．3社会结构和社会发展层次 38
2研究样本和统计数据 47
2． 1研究背景和样本 47
2．1．1研究背景 47
2．1．2研究主要经过和调查样本 50
2． 2问卷统计基本数据 53
2． 2． 1样本的个人生活情况 53
2． 2． 2拆迁实际情况 54
2． 2． 3拆迁参与及认同 56
2． 3部分典型访谈记录 61
3城市更新社会成本现状 74
3． 1个人家庭层次社会成本 74
3． 1． 1居民个人和家庭正常生活受到很大影响 74
3．1．2难以适应新小区环境 78
3． 1． 3造成文化心理失衡 79
3． 2邻里社区层次社会成本 83
3． 2． 1老人和孩子等弱势群体直接受到影响 83
3．2．2社区认同感降低、功能恶化 84
3．2．3产生社会心理成本 87
3． 2． 4贫富分化地域化 89
3．2．5历史街区、老店铺带着浓厚的传统气息一起消失 92
3． 3社会发展层次社会成本 94
3． 3． 1进一步促进社会阶层分化 94
3． 3． 2产生不和谐的功能性集体行为 97
3．3．3政府形象受到负面影响 106
3． 3． 4城市空间结构趋向不合理 108
4城市更新社会成本产生的原因 111
4． 1城市发展的自然张力 111
4．1．1城市化的内在动因 111
4．1．2城市现代化的内在动因 115
4． 2地方政府的“角色不清” 117
4． 2． 1地方政府角色功能的错位 117
4．2．2权利滥用和“路径依赖” 123
4． 3开发商的“有钱无恐” 126
4． 3． 1高额利润诱使开发商竞相投资房地产业 126
4． 3． 2开发商“有钱无恐”的行为增加了社会成本 128
4． 4被拆迁居民“乏力抗争” 130
4． 4． 1被拆迁居民权益缺少法律保障 130
4． 4． 2居民“去组织化”导致抗争乏力 133
4．4．3社区民间组织的先天不足 135
4．4．4社区居民参与不足 136
5国外城市更新及其社会成本 138
5． 1美国的城市更新 138
5．1．1美国城市更新的背景 138
5． 1． 2美国战前的城市更新 139
5．1．3美国战后城市更新运动 143
5． 2英国的城市更新 147
5． 2． 1早期的英国城市更新 148
5． 2． 2战后英国城市的更新运动 151
5． 3法国的城市更新 158
5． 3． 1法国的住宅建设和旧区翻新 158
5． 3． 2法国城市的基础设施更新 163
5．3．3更新中的历史文化保护问题 165
5． 4亚洲的城市更新 168
5． 4． 1日本的城市更新 168
5． 4． 2韩国的城市更新 170
5． 4． 3新加坡的城市更新 171
5． 5国外城市更新社会成本 172
6城市更新社会成本的再认识 176
6． 1中国城市更新的特点 176
6．1．1中国城市更新的特点 176
6． 1． 2研究的结论 180
6． 2社会成本控制的政策思考 182
6． 2． 1规划阶段的社会成本控制 182
6． 2． 2操作阶段的社会成本控制 188
6．2．3拆迁之后的社会成本控制 193
6． 3城市更新社会成本的未来 195
6． 3． 1城市更新社会成本存在的长期性 195
6．3．2控制城市更新社会成本的关键 196
附录 201
附1国务院城市房屋拆迁管理条例 201
附2部分省市城市房屋拆迁管理条例 206
附2． 1江苏省城市房屋拆迁管理条例 206
附2． 2浙江省城市房屋拆迁管理条例 211
附2． 3南京市城市房屋拆迁管理办法 219
附2． 4北京市集体土地房屋拆迁管理条例 227
附3相关报道、来函、资料、图片 234
附3． 1中国近八成城市建廉租住房制度 234
附3． 2拆迁群众来信来函 237
附3． 3被拆迁居民宣传材料 255
附3． 4南京市有关补偿文件 258
附3． 5相关图片 260
附4访谈提纲和问卷 263
参考文献 271
后记 280