第一章 绪论 1
第一节 问题的提出 1
第二节 几个基本概念 4
一、住宅价格 4
二、住宅特征 5
三、特征价格 6
四、特征价格模型 7
第三节 研究方法和技术路线 9
一、规范分析 9
二、实证研究 10
三、技术路线 13
第四节 研究框架和结构安排 14
一、研究框架 14
二、结构安排 15
第二章 文献综述：特征价格模型及其研究进展 19
第一节 特征价格模型的缘起与发展 19
一、20世纪20～30年代：特征价格模型的萌芽期 19
二、20世纪40～50年代：特征价格模型发展的休眠期 20
三、20世纪60～80年代：特征价格模型建模技术完善期 20
四、20世纪90年代至今：特征价格模型广泛应用期 21
第二节 特征价格模型的理论分析 22
一、特征价格模型的理论基础 22
二、两个假设和两个概念 23
三、消费者选择和市场均衡分析 24
第三节 特征价格模型的设定和估计 26
一、函数形式的选择 26
二、特征价格模型的估计方法 29
三、特征价格模型估计中存在的问题 30
第四节 特征价格模型的实证研究和应用 33
一、价格指数的编制 33
二、对传统城市经济模型的改进 33
三、推断特征的隐含价格和估计特征的市场需求 34
四、对房地产、非市场物品的价值评估 34
五、政府公共政策效果评估 35
第五节 国内特征价格模型研究的现状 36
本章小结 38
第三章 城市住宅特征价格模型的构建 39
第一节 特征价格模型变量的选择 39
一、住宅特征变量的文献总结 39
二、特征价格模型的小样本试验 48
三、住宅特征变量的访谈调查 53
四、特征价格模型变量的确定 58
第二节 特征价格模型的构建 60
一、住宅特征价格的基本模型 60
二、特征价格模型的函数形式 60
三、特征价格模型的估计方法 61
第三节 特征价格模型潜在的问题和处理措施 62
一、模型的设定误差 63
二、多重共线性问题 64
三、市场细分问题 66
本章小结 67
第四章 研究数据的获取及其量化 69
第一节 研究区域 69
第二节 数据来源及数据整合 74
一、住宅出售挂牌数据 74
二、住宅成交数据 75
三、住宅小区调查数据 76
四、基于GIS的电子地图数据 77
五、研究数据的整合 78
第三节 研究数据的量化 80
一、住宅特征变量的量化 80
二、挂牌价格与实际成交价格的转换 87
本章小结 91
第五章 杭州市住宅特征价格的实证分析 92
第一节 住宅特征价格基本模型 92
一、基本模型的设定 92
二、基本模型的估计和检验 95
三、住宅特征的特征价格分析 100
第二节 住宅特征价格对数模型 105
一、对数模型的设定 105
二、对数模型的检验 107
三、住宅特征的边际价格分析 111
第三节 对区位变量的进一步研究 115
一、CBD距离的测量方法对模型的影响 116
二、CBD距离的区位价值空间分析 121
三、西湖距离的区位价值空间分析 125
本章小结 129
第六章 杭州市住宅市场细分与住宅特征价格的比较分析 131
第一节 多层住宅与小高层细分市场的比较分析 131
一、住宅特征的特征价格比较 132
二、住宅特征的价格弹性比较 141
第二节 商品房和房改房细分市场的比较分析 147
一、住宅特征的特征价格比较 147
二、住宅特征的价格弹性比较 155
第三节 细分市场的检验和特征差异分析 160
一、细分市场的Chow检验 161
二、细分市场的特征差异分析 162
本章小结 173
第七章 结论和展望 175
第一节 研究结论 175
第二节 学术价值和实践意义 180
一、学术价值 180
二、实践意义 182
第三节 研究不足和进一步研究的展望 185
一、研究不足 185
二、研究展望 186
附录 188
附录1：访谈提纲 188
附录2：杭州市住宅（小区）总调查表 189
附录3：杭州市290个住宅小区实地调查数据 192
参考文献 205
后记 229