导言 1
一、我国房地产经济金融形势分析与展望 1
二、研究广义资产证券化及其在我国房地产领域应用的意义 6
三、国内外有关资产证券化、房地产投资信托基金及住房抵押贷款证券化的研究 7
四、本书的思路和主要内容 11
第一章 资产证券化理论 15
第一节 资产运营与资产证券化 15
一、资产的定义、特性和分类 15
二、资产运营的一般模式 18
三、资产运营一般模式中的资产证券化 19
四、资产证券化的意义 20
第二节 资产证券化的核心原理 22
一、资产的估价 22
二、资产的风险和收益分析 25
第三节 资产证券化的基本原理 29
一、资产重组原理 30
二、风险隔离原理 30
三、信用增级原理 31
第四节 资产证券化在房地产领域的应用形式及目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义 32
一、资产证券化在房地产领域的应用形式 32
二、目前在我国房地产领域推行证券化的重要意义 33
第二章 资产证券化的经济金融理论基础 37
第一节 金融功能理论与资产证券化 38
一、关于金融功能理论 38
二、资产证券化与金融功能理论 41
第二节 金融发展、金融创新理论与资产证券化 43
一、金融发展和金融创新的相关理论 44
二、资产证券化与金融发展、金融创新理论 51
第三节 资产证券化的其他经济金融理论基础 52
一、委托—代理理论与资产证券化 52
二、资本市场理论与资产证券化 53
三、期权定价理论与资产证券化 54
第三章 资产证券化过程中的几个关键问题 55
第一节 资产证券化过程中的政府推动与监管 55
一、由美国的资产证券化发展过程看政府推动在资产证券化发展过程中的作用 55
二、资产证券化过程中的政府监管 59
第二节 资产证券化过程中的法律问题 60
一、资产证券化和法律制度之间的互动作用 60
二、资产证券化过程中涉及的主要法律问题 63
第三节 资产证券化过程中的SPV设立问题 64
一、SPV可采取的形式 65
二、设立SPV时要考虑的因素 67
第四节 资产证券化过程中资产转移的方式及定性问题 68
一、资产转移的方式 69
二、资产转移的定性 70
第五节 资产证券化过程中的信用增级和信用评级问题 75
一、资产证券化过程中的信用增级 75
二、资产证券化的信用评级 78
第六节 资产证券化与机构投资者 81
一、资产证券化市场需要机构投资者 81
二、机构投资者需要进入资产证券化市场 82
三、证券化市场发展中与机构投资者相关的三个条件 83
第七节 资产证券化与中介机构 84
一、担保机构 85
二、信用评级机构 86
三、投资银行 87
四、律师和律师事务所 88
第四章 资产证券化在房地产领域的应用I——房地产投资信托基金及其在我国的发展 91
第一节 房地产投资信托基金概述 91
一、房地产投资信托基金概念和特征 91
二、房地产投资信托基金的基本运作模式 93
三、房地产投资信托基金的关键运作环节 94
四、房地产投资信托基金的分类 96
五、房地产投资信托基金的职能 98
第二节 房地产投资信托基金在国际上的发展演变 100
一、房地产投资信托基金的起源及其在国际上的发展演变 100
二、国际上房地产投资信托基金发展演变的启示 108
第三节 我国类房地产投资信托基金的现状及发展房地产投资信托基金所面临的有利条件和障碍 111
一、我国类房地产投资信托基金的现状 111
二、我国发展房地产投资信托基金所面临的有利条件分析 115
三、我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍分析 119
第四节 我国发展房地产投资信托基金的对策建议 125
一、我国发展房地产投资信托基金的模式探索 125
二、我国发展房地产投资信托基金的相关政策建议 129
第五节 我国现存的几种类房地产投资信托基金的相关案例 132
一、“房地产资金集合信托计划”类房地产投资信托基金案例 132
二、境内企业发起的封闭式基金型类房地产投资信托基金案例 136
三、“产权回报式投资合同”型类房地产投资信托基金案例 139
第五章 资产证券化在房地产领域的应用——住房抵押贷款证券化及其在我国的发展 141
第一节 住房抵押贷款证券化概述 141
一、住房抵押贷款证券化的概念和内涵 141
二、住房抵押贷款证券化的运作流程 143
三、住房抵押贷款证券化的运作主体 148
四、住房抵押贷款证券化的分类 149
五、住房抵押贷款证券化的功能 151
第二节 住房抵押贷款证券化在国际上的发展演变及其启示 152
一、美国住房抵押贷款证券化的发展演变 152
二、住房抵押贷款证券化在欧洲和亚洲的发展 157
三、国际上住房抵押贷款证券化发展演变的启示 159
第三节 我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的有利条件和障碍 161
一、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的有利条件 161
二、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化所面临的障碍 165
第四节 我国发展住房抵押贷款证券化的对策建议 172
一、我国发展住房抵押贷款证券化发展的战略步骤构想 172
二、我国现阶段发展住房抵押贷款证券化的模式选择 173
三、我国发展住房抵押贷款证券化的相关政策建议 176
第五节 个案分析：“中国MBS第一单” 180
一、发展历程 180
二、参与主体和作用 181
三、交易结构 181
附录：近年来中国房地产金融领域重要的政策法规 183
附录一：2003年以来国家出台的关于房地产市场的主要政策 183
附录二：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 185
附录三：国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 189
附录四：《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿） 195
附录五：关于做好稳定住房价格工作的意见 208
附录六：国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 213
附录七：信贷资产证券化试点管理办法 218
参考文献 229
后记 237