导论：商品房预售制度的存废之争 1
一、商品房预售制度的发展现状 1
二、商品房预售制度出现的问题 12
三、商品房预售制度的存废之争 16
四、商品房预售制度应予完善而非废除 20
第一章 商品房预售合同制度 28
第一节 商品房预售合同的基本理论 28
一、物权变动模式与商品房预售合同的性质 28
二、商品房预售合同的特征 30
第二节 大陆商品房预售合同制度 32
一、商品房预售合同的订立 32
二、商品房预售合同的内容 36
三、商品房预售合同的效力 40
第三节 香港商品房预售合同制度 47
一、香港商品房预售合同通论 47
二、香港商品房预售涉及的合约与契约 53
第四节 澳门商品房预售合同制度 56
一、预约合同在澳门楼花买卖中所扮演的角色 56
二、预约合同的法律规定 59
小结：六位一体的调整方式 64
第二章 预售商品房转让制度 68
第一节 大陆预售商品房转让制度 69
一、预售商品房转让的利弊 69
二、预售商品房转让的法律属性分析 76
三、预售商品房转让的要件及风险防范分析 78
第二节 香港预售商品房转让制度 84
一、预售商品房转让的方式 84
二、预售商品房转让的实证分析 85
第三节 澳门预售商品房转让制度 86
一、楼花买卖之预约合同 87
二、当预售楼花买卖被违约时的各种救济方法之实践性 89
小结：防止预售商品房转让中的过度投机 93
第三章 预售商品房抵押制度研究 94
第一节 预售商品房抵押制度通论 94
一、预售商品房抵押的概念及特点 94
二、预售商品房抵押的可能性 95
三、预售商品房抵押的功能 95
第二节 大陆地区预售商品房抵押制度 96
一、大陆地区预售商品房抵押制度基本原理 96
二、大陆地区预售商品房抵押中存在的权利冲突及其解决办法 100
第三节 香港地区楼花按揭与抵押制度 130
一、香港楼花按揭制度探讨 130
二、香港商品房预售涉及的抵押和按揭 138
第四节 澳门地区预售商品房抵押制度 140
一、在建楼宇所涉及的法律关系 141
二、澳门现行抵押制度设计 143
三、对预售房地产设立的抵押 145
四、解除预售房地产抵押的方法 151
五、澳门预售房地产抵押制度的优点和缺陷 154
小结：平衡彼此冲突的利益是关键 156
第四章 商品房预售制度风险分析 159
第一节 商品房预售制度风险分析通论 159
一、商品房预售制度中存在风险的原因 159
二、商品房预售制度风险研究的特点 160
第二节 大陆地区商品房预售制度风险分析 162
一、商品房预售制度风险的微观分析 162
二、商品房预售制度风险的宏观分析 168
三、风险防范措施 181
第三节 香港商品房预售制度中的风险防控机制 185
一、香港商品房预售制度中的风险 185
二、商品房预售过程中各方的风险分析 188
三、商品房预售过程中的风险防控机制 190
四、香港社会相关配套的运作机构及其作用 201
五、金融体系中配套的风险分担机制 202
第四节 澳门商品房预售制度的风险 204
一、楼宇上的风险问题 204
二、土地权益上抵押负担的风险问题 206
三、大业主因债务问题而被连带查封的“已售单位” 211
小结：改善商品房预售制度风险分配格局 212
第五章 预售商品房的预告登记 213
第一节 预告登记制度的功能 213
第二节 中国大陆商品房预售中的预告登记 214
一、中国大陆预告登记的立法 214
二、预告登记的要件 215
三、预告登记的法律效力 215
第三节 香港商品房预售中的登记 219
一、香港的不动产登记模式 219
二、预售登记的主要制度设计 221
第四节 澳门商品房预售中的预告登记 222
一、澳门预告登记制度通论 223
二、“具物权效力的预约”的效力 223
三、“具物权效力的预约”的性质 226
四、“具物权效力的预约”的构成要件 229
五、登记的注销 232
六、实务中存在的问题 233
小结：预告登记是实现信息对称的重要手段 236
第六章 预售商品房监管法律制度 237
第一节 商品房预售监管制度的理论分析 237
一、商品房预售监管制度的经济分析 237
二、商品房预售制度监管原则 239
三、商品房预售制度监管方式 241
四、商品房预售监管的主体分析 244
五、商品房预售的信息披露制度分析 246
第二节 大陆商品房预售监管制度 249
一、许可证制度 249
二、商品房预售合同的管理制度 252
三、商品房预售资金监管制度 253
四、商品房预售广告的监管 255
第三节 香港商品房预售监管制度 257
一、对楼花炒卖的抑制措施 257
二、香港抑制炒楼花的新措施 258
三、意思自治原则与政府干预 258
四、香港的土地出让及商品房预售监管制度 261
五、“均来事件”后的政府新措施评析 265
第四节 澳门商品房预售监管制度 267
一、房地产预售的许可制度 267
二、关于楼花款使用的监管 267
小结：完善事前预警机制与事前监督机制 268
第七章 完善中国大陆、香港和澳门商品房预售制度的建议 270
第一节 中国大陆：完善预售制度的关键在于强化监管 270
一、以预售资金为监管核心 270
二、完善预售信息披露制度 273
三、增加监管透明度杜绝暗箱操作 275
四、规范政府行为，防止政府失灵 277
第二节 香港：落实监管措施以弥补制度不足 278
一、现行制度不存在根本缺陷 278
二、改进监管之建议 278
第三节 澳门：完善预售制度应以预约合同为突破口 279
一、预约合同的登记 279
二、预约合同的内容 281
参考文献 282
后记 290