第一章 导言 1
一、研究问题 4
二、专有名词解释 4
三、本书的结构 5
第二章 土地增值与补偿：土地产权的视角分析 7
第一节 土地增值与贬值、外部性和科斯定理 7
一、土地增值、贬值和外部性 7
二、交易成本和外部性 8
三、土地增值管理的交易成本 8
第二节 产权作为经济发展与公共政策的工具 9
一、产权的经济、社会和政治属性 9
二、法律、交易成本和外部性 10
三、产权模式的多样性 11
四、中国经济改革的产权之辩 12
第三节 政府、个人与产权 13
一、土地市场政府干预的理论依据 13
二、政府角色之辩 13
三、个体和产权 15
四、经济改革进程中的中国政府 16
小结 17
第三章 研究方法和数据收集 18
第一节 定性与定量研究方法的结合 18
一、定性与定量分析方法 18
二、评估土地增值与贬值的若干方法论问题 19
三、定性与定量分析方法的结合 21
第二节 案例分析法 22
第三节 比较研究 23
第四节 资料收集 23
小结 25
第四章 土地增值与补偿管理的国际经验 26
第一节 土地增值和贬值的评估方法 26
一、多重交易法 27
二、特征价格法 27
第二节 世界各国的土地增值和补偿管理政策 28
一、增值管理政策 28
二、补偿政策 35
第三节 土地增值收益管理和贬值赔偿的复杂性和重要性 36
一、分离由不同因素引起的土地增值的复杂性 36
二、对赔偿的争议 37
小结 39
第五章 土地有偿使用制度的建立 40
第一节 我国土地制度的变迁 40
第二节1988年土地有偿使用制度建立的背景 41
一、计划经济体制下的土地使用制度及其影响 41
二、对土地有偿使用制度建立的解释 42
第三节 土地有偿使用制度的框架 42
一、法律框架 43
二、行政框架 43
第四节 土地有偿使用制度的建立和国家经济 45
第五节1988年土地有偿使用制度建立以来的城市土地市场变迁 46
一、城市土地市场变迁的四个阶段 46
二、政策调整及对土地市场的影响 48
三、土地市场存在的问题 49
四、土地市场的未来展望 51
小结 52
第六章 土地有偿使用制度下的土地增值和赔偿管理 54
第一节 土地增值管理方法 54
一、土地使用权出让金 54
二、房地产税费 57
三、土地储备 59
四、公共设施配套要求 60
第二节 赔偿机制 61
一、土地的征收与征用 62
二、赔偿标准 62
三、赔偿机制：问题和争论 63
第三节 土地市场中的政府角色 66
一、发展型地方政府 66
二、地方规划作为政府干预土地市场的主要工具 67
三、城市发展的公平与效率之争 69
第四节 影响土地增值管理的因素 70
一、信息问题 70
二、土地产权的不确定性 71
三、土地管制中存在的问题 72
小结 74
第七章 案例研究：广州土地增值和补偿的评估与管理 76
第一节 城市层面的案例研究：广州土地增值和补偿的评估与管理 76
一、评价标准 76
二、房地产投资和地方经济 78
三、土地收益和地方财政收入 79
四、土地收益和城市基础设施投资 80
五、土地收益和土地供应 80
六、赔偿 81
第二节 项目层面的案例研究：广州地铁二号线和内环路对土地价值的影响 84
一、研究对象 85
二、数据来源 86
三、地铁二号线和内环路对沿线物业价值的影响评估 87
四、结论 92
小结 92
第八章 土地市场的制度变迁：以广州市为例 93
第一节 土地管理体制的变迁 93
第二节 土地市场的正式制度 95
一、土地供应政策 95
二、规划控制 98
第三节 土地市场的非正式制度 101
一、单位的非正式土地产权 102
二、城中村的土地产权 104
第四节 土地市场制度变迁的若干思考 107
一、土地市场中的政府激励 107
二、双轨制在土地市场中的角色 108
三、房地产市场中非国有部门的壮大 109
小结 111
第九章 结论和建议 112
第一节 总结 112
第二节 政策启示 113
一、政府的角色 113
二、信息基础设施 115
三、土地产权的进一步改革 116
第三节 未来的研究课题 116
一、转型经济的制度安排 116
二、土地增值管理和贬值补偿在其他国家的应用 117
参考文献 119