第1章 房地产开发常见术语与常用数据 1
1.1 房地产常见专业术语 1
1.1.1 房地产通用术语 1
1.1.2 土地开发相关术语 3
1.1.3 市场交易相关术语 6
1.1.4 其他相关术语 8
1.2 常用符号及代号 10
1.2.1 常见国家和地区货币符号 10
1.2.2 罗马数字与常见数字词头 10
1.2.3 其他常见符号 10
1.3 常用单位及换算 11
1.3.1 法定计量单位 11
1.3.2 长度单位换算 11
1.3.3 面积单位换算 11
1.3.4 时间换算 12
1.3.5 质量单位换算 12
1.3.6 香港（澳门）特别行政区常见单位换算 12
1.4 常用公式及地质气象资料 12
1.4.1 常用计算公式 12
1.4.2 平面图形面积计算 13
1.4.3 风力等级 14
1.4.4 寒凉冷热气候标准 14
1.4.5 降雨等级 15
1.4.6 地震震级和烈度 15
1.5 国内常见房地产相关税率 15
1.5.1 土地增值税税率 15
1.5.2 房产税税率 15
1.5.3 城市房地产税税率 16
1.5.4 企业所得税 16
1.5.5 契税税率 17
1.5.6 城镇土地使用税税率 17
1.5.7 耕地占用税 18
1.5.8 城市维护建设税税率 18
1.5.9 印花税税率 19
1.5.10 营业税税率 19
1.5.11 个人所得税税率 19
1.5.12 固定资产投资方向调节税 20
1.5.13 新增建设用地土地有偿使用费 21
1.5.14 全国工业用地出让最低价标准 21
1.6 国内其他常见相关税率 22
1.6.1 常见进境物品进口税率 22
1.6.2 车船税税率 22
1.6.3 烟叶税税率 22
1.6.4 教育费附加 22
1.6.5 水资源税率 23
1.6.6 资源税税率 23
1.6.7 增值税税率 23
1.6.8 车辆购置税 24
1.6.9 消费税税率 24
1.7 银行存贷款利率 25
1.7.1 银行贷款利率 25
1.7.2 银行存款利率 25
1.8 外汇兑换率参考资料 26
1.8.1 外汇牌价 26
1.8.2 各种货币对美元折算率 26
1.8.3 外汇存款利率 27
1.9 商品房买卖需缴纳的税费 27
1.10 二手商品房买卖需缴纳的税费 28
1.11 房地产经纪公司业务收费 28
第2章 建设用地相关知识 29
2.1 土地含义和类别 29
2.1.1 土地含义 29
2.1.2 土地类别 29
2.2 土地的规划 30
2.2.1 土地利用总体规划 30
2.2.2 土地利用年度计划 30
2.2.3 土地等级 30
2.3 土地的保护与开发 30
2.3.1 基本农田保护 30
2.3.2 需报国务院批准的土地开发用地 31
2.4 建设用地审批 32
2.4.1 需国务院批准的建设用地 32
2.4.2 报国务院批准的城市建设用地审批程序 32
2.4.3 省级人民政府组织实施农用地转用和土地征收程序 34
2.4.4 城市人民政府具体实施征地和供地程序 34
2.5 新增建设用地土地有偿使用费及土地等别 35
2.5.1 新增建设用地土地有偿使用费征收土地等别 35
2.5.2 新增建设用地土地有偿使用费征收标准 35
2.6 建设项目用地预审和备案 36
2.6.1 建设项目用地预审范围 36
2.6.2 建设项目用地预审程序 37
2.6.3 建设项目用地备案范围 37
2.6.4 建设项目用地备案程序 38
2.7 闲置土地 38
2.7.1 闲置土地含义 38
2.7.2 闲置土地处置方案 39
2.8 国有土地使用权出让及转让 39
2.8.1 国有土地使用权出让方式 39
2.8.2 国有土地使用权出让最高年限 40
2.8.3 国有土地使用权转让及划拨 40
2.8.4 国有土地使用权出租和抵押 41
2.8.5 国有土地使用权收回和终止 41
2.8.6 国有土地使用权出让金 42
2.9 国有土地使用权出让相关程序 42
2.9.1 国有土地使用权协议出让程序 42
2.9.2 国有土地使用权招标出让程序 43
2.9.3 国有土地使用权拍卖出让程序 45
2.9.4 国有土地使用权挂牌出让程序 46
2.10 国家限制和禁止用地建设项目 47
2.10.1 限制用地建设项目 47
2.10.2 禁止用地建设项目 48
第3章 房地产开发企业设立审批 49
3.1 新设立房地产开发企业审批流程 49
3.1.1 设立房地产开发企业条件 49
3.1.2 房地产开发企业设立登记 49
3.1.3 房地产开发企业营业执照办理 51
3.1.4 房地产开发企业备案 51
3.2 房地产开发企业税务登记 52
3.2.1 税务登记办理范围 52
3.2.2 税务登记办理程序 52
3.3 房地产开发企业组织机构代码证申办 53
3.3.1 组织机构代码申办范围 53
3.3.2 组织机构代码申办程序 53
3.3.3 组织机构代码年审 54
3.4 房地产开发企业统计登记 54
3.4.1 统计登记范围 54
3.4.2 房地产开发企业统计登记程序 54
3.5 房地产开发企业资质审批流程 54
3.5.1 房地产开发企业资质等级 54
3.5.2 房地产开发企业资质等级审批 56
3.5.3 房地产开发企业资质等级晋级及降级审批 57
3.5.4 房地产开发企业经营范围限制条件 58
3.6 房地产开发企业的年检流程 59
3.6.1 房地产开发企业的资质年检 59
3.6.2 房地产开发企业的企业年检 59
第4章 建设项目的前期投资审批 61
4.1 投资项目资本金 61
4.1.1 投资项目资本金出资方式 61
4.1.2 投资项目资本金比例 61
4.1.3 投资项目资本金认缴 62
4.2 建设项目投资审批和核准方式 62
4.2.1 投资项目审批和核准机关 62
4.2.2 政府投资项目审批方式 62
4.2.3 非政府投资项目核准和备案方式 62
4.2.4 企业投资项目核准程序 63
4.3 固定资产投资项目审批范围 64
4.3.1 需国务院核准或审批的政府投资项目 64
4.3.2 需国务院核准或审批的企业投资项目 64
4.4 建设投资项目相关机构单位审查职能 65
4.5 城市房屋拆迁及安置 66
4.5.1 城市房屋拆迁 66
4.5.2 申办房屋拆迁许可证 67
4.5.3 拆迁补偿与安置 67
4.5.4 房屋拆迁实施 68
第5章 工程建设相关许可证 69
5.1 土地证书 69
5.1.1 《国有土地使用证》作用 69
5.1.2 《国有土地使用证》办理 69
5.1.3 《国有土地使用证》样式 69
5.2 建筑工程规划意见书 69
5.3 建设用地规划许可证 70
5.3.1 《建设用地规划许可证》作用 70
5.3.2 《建设用地规划许可证》办理 70
5.3.3 《建设用地规划许可证》样式 71
5.4 建设工程规划许可证 71
5.4.1 《建设工程规划许可证》作用 71
5.4.2 《建设工程规划许可证》办理 72
5.4.3 《建设工程规划许可证》样式 73
5.5 建筑工程施工许可证 73
5.5.1 《建筑工程施工许可证》作用 73
5.5.2 《建筑工程施工许可证》办理 73
5.5.3 《建筑工程施工许可证》样式 75
5.6 商品房销售（预售）许可证 75
5.6.1 商品房预售许可证 75
5.6.2 商品房销售许可证 76
5.6.3 《商品房销售（预售）许可证》样式 76
5.7 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 77
5.7.1 住宅质量保证书 77
5.7.2 《住宅质量保证书》工程案例 77
5.7.3 住宅使用说明书 78
5.7.4 《住宅使用说明书》工程案例 79
第6章 工程建设项目招投标 82
6.1 招投标方式和范围 82
6.1.1 招标相关术语 82
6.1.2 招标方式 82
6.1.3 招标规模和范围 82
6.1.4 招标组织形式 83
6.1.5 需重新招标的情况 84
6.2 工程建设项目自行招标 84
6.2.1 需国家发展和改革委员会审批的自行招标 84
6.2.2 其他建设项目自行招标 85
6.3 工程建设项目勘察设计招投标 85
6.3.1 项目勘察设计不需招标的条件 85
6.3.2 项目勘察设计招标条件 86
6.3.3 项目勘察设计招标方式 86
6.3.4 项目勘察设计招标程序 86
6.4 建筑工程设计招投标 87
6.4.1 需进行设计招标的规模标准 87
6.4.2 项目设计招标类型 87
6.4.3 项目设计招标方式 87
6.4.4 项目设计招标程序 87
6.5 工程建设项目施工招投标 88
6.5.1 项目施工不需招标的条件 88
6.5.2 项目工程施工招标条件 89
6.5.3 项目工程施工招标形式 89
6.5.4 项目工程施工招标程序 89
6.6 房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标 90
6.6.1 招投标条件范围 90
6.6.2 招投标程序 91
6.7 工程建设项目货物招投标 93
6.7.1 货物招投标范围 93
6.7.2 货物招投标方式 93
6.7.3 货物招投标条件 94
6.7.4 货物招投标程序 94
6.8 招标代理服务收费标准 95
第7章 建设项目相关手续审批 97
7.1 建筑项目消防设计监督审核 97
7.1.1 建筑项目消防监督审核管理机构 97
7.1.2 建筑项目消防监督审核权限范围 97
7.1.3 建筑项目消防监督审核程序 98
7.1.4 建筑项目消防验收 98
7.2 建设项目城市绿地率审批 99
7.2.1 城市绿线管理机构 99
7.2.2 建设项目树木移伐审批 99
7.2.3 建设项目绿地率审批 99
7.3 建设项目交通审批 101
7.4 建设项目人防工程审批 101
7.4.1 人防工程类别 101
7.4.2 人防工程管理机构 101
7.4.3 人防建设标准 101
7.4.4 人防设计审批 102
7.4.5 人防易地建设 103
7.5 建设项目环境保护审批 103
7.5.1 环境影响评价报批条件 103
7.5.2 环境影响评价审批方式 104
7.5.3 环境影响评价审批权限范围 104
7.5.4 环境保护审批对环境影响评价文件的要求 106
7.5.5 环境保护审批对建设项目的要求 107
7.5.6 环境影响评价审批程序 108
7.5.7 建设项目环境影响评价收费标准 110
7.5.8 环境影响评价资质 110
7.5.9 区域或者企业集团环评限批 110
7.6 地震安全性及抗震设防审批 111
7.6.1 地震安全性评价 111
7.6.2 超限高层建筑工程抗震设防 114
7.7 防雷设计审批 114
7.7.1 防雷装置设计审核机构 114
7.7.2 防雷装置设计审核范围 115
7.7.3 防雷装置设计审核程序 115
7.7.4 防雷装置竣工验收 116
第8章 外商投资房地产开发 117
8.1 外商投资项目企业形式 117
8.1.1 中外合资经营企业 117
8.1.2 中外合作经营企业 117
8.1.3 外资企业 117
8.1.4 其他投资方式 118
8.2 外商投资项目方向 118
8.2.1 鼓励类外商投资项目 119
8.2.2 限制类外商投资项目 119
8.2.3 禁止类外商投资项目 119
8.3 外商投资房地产市场准入条件 119
8.3.1 外商投资房地产公司设立要求 119
8.3.2 外商投资房地产公司注册资金要求 120
8.3.3 外商投资房地产公司股权和项目转让要求 120
8.3.4 外商投资项目《国家鼓励发展的内外资项目确认书》办理 120
8.3.5 《国家鼓励发展的内外资项目确认书》样式 121
8.4 外商投资企业设立审批程序 121
8.4.1 外商投资企业核准部门 122
8.4.2 外商投资企业申请报告核准程序 122
8.4.3 外商投资企业设立登记程序 123
8.4.4 外商投资企业的合同和章程审批 124
8.4.5 外商投资企业税务登记办理 125
8.4.6 外商投资企业统计登记办理 125
8.4.7 外商投资企业组织机构代码证申办 125
8.4.8 外商投资企业外汇登记 125
8.4.9 外商投资企业财政登记 126
8.4.10 外商投资企业银行开户 126
8.4.11 外商投资企业海关登记 128
8.4.12 外商投资企业劳动用工备案 129
8.5 外商投资企业投资额相关规定 129
8.5.1 注册资本规定 129
8.5.2 注册资本与投资总额比例规定 130
8.5.3 对出资期限的规定 130
8.6 外商投资房地产开发企业资质 130
8.6.1 外商投资房地产开发企业资质等级 131
8.6.2 外商投资房地产开发企业备案 132
8.6.3 外商投资房地产开发企业资质审批 133
8.7 外商投资房地产企业需缴纳的税费 133
8.7.1 外商投资房地产企业适用的税种 133
8.7.2 外商投资房地产企业缴纳的税费 134
8.8 外商投资企业增资规定 136
第9章 建设项目开发成本及相关知识 137
9.1 房地产开发成本及费用 137
9.1.1 土地使用权取得费（地价款） 137
9.1.2 建设项目前期工程费 137
9.1.3 建筑和安装工程费（建安费） 138
9.1.4 基础设施建设费 138
9.1.5 公共配套设施建设费 139
9.1.6 开发间接费 139
9.1.7 开发建设相关税费 139
9.1.8 开发管理费用 141
9.1.9 其他行政事业性收费 141
9.1.10 利润 142
9.1.11 不可预见费 142
9.2 工程建设领域行政许可和审批项目 142
9.2.1 建设领域行政许可项目 142
9.2.2 建设领域行政审批项目 145
9.2.3 住房和城乡建设部机关直接实施的行政许可事项 145
9.3 5A写字楼基本标准要求 146
9.3.1 楼宇设备自动化系统 146
9.3.2 安全防范系统 146
9.3.3 通信自动化系统 147
9.3.4 办公自动化系统 147
9.3.5 火灾自动报警和消防联动控制系统 147
第10章 土地使用权出让案例及合同示范文本 148
10.1 国有土地使用权出让方式案例 148
10.1.1 协议出让国有土地使用权案例 148
10.1.2 招标出让国有土地使用权案例 149
10.1.3 拍卖出让国有土地使用权案例 150
10.1.4 挂牌出让国有土地使用权案例 151
10.2 《国有土地使用权出让合同》示范文本 157
10.2.1 《国有土地使用权出让合同》使用说明 157
10.2.2 《国有土地使用权出让合同》正文 158
10.3 《商品房买卖合同》示范文本 163
10.3.1 《商品房买卖合同》说明 163
10.3.2 《商品房买卖合同》正文 164
附录 172
A．全国各地的土地等别 172
B．政府核准的投资项目目录（国务院） 181
C．限制和禁止用地项目目录（国土资源部、国家发展和改革委员会） 184
C1 限制用地项目目录 184
C2 禁止用地项目目录 187
D．产业结构调整指导目录（2008年修订） 189
D1．鼓励类产业（部分内容） 189
D2．限制类产业（部分内容） 191
D3．淘汰类产业（部分内容） 192
E．外商投资产业指导目录（2007年修订） 194
E1．鼓励外商投资产业目录 194
E2．限制外商投资产业目录 207
E3．禁止外商投资产业目录 210
F．全国甲级建设项目环境影响评价资质单位 212
参考文献 223