第一章 住宅的基本知识 1
一、住宅的定义 1
二、《住宅设计规范》简介 1
三、住户户型 4
四、住宅套型 6
五、家庭居住行为模式与住宅套型设计 8
六、随着居住行为模式发展的住宅套型模式 16
七、保障生活需要的套内空间 18
1.门厅（门厅空间） 23
2.餐室（进餐空间） 23
3.起居室（厅） 24
4.卧室 28
5.厨房 31
6.卫生间 35
7.阳台 37
8.过道、贮藏间和套内楼梯 39
10.住宅的层高和室内净高 41
9.住宅的开间与进深 41
11.门窗 44
八、住宅的共用部分 45
九、住宅的室内环境 47
1.日照、天然采光、自然通风 47
2.保温、隔热和隔声 48
十、住宅建筑设备 51
1.室内给排水系统 51
2.集中采暖系统 53
3.使用燃气的住宅应注意的事项 55
4.通风和空调设置要求 56
5.住宅电气化是家庭现代化的基础 58
十一、城市居住及住宅楼栋 61
1.城市居住区、居住小区、居住组团 65
2.评估居住区规划设计质量的基本知识 65
3.住宅楼栋 70
十二、小康型住宅和城市示范小区住宅标准 71
十三、住宅分类 76
1.按层数（高度）分类 76
2.按套型规模和装饰、设备水平分类 77
3.按结构用材分类 78
十四、民用建筑的等级划分 80
1.耐久等级 80
2.耐火等级 80
十五、建筑物的抗震设防 81
1.建筑物的类别 82
2.建筑物的设防标准 82
十六、跃层住宅和复式住宅 83
十七、智能住宅及智能化住宅小区 86
1.国内智能住宅及小区建设发展状况 87
2.智能化住宅小区试点工程 90
第二章 依法购房 产权清晰 97
一、购买来源合法的住房 97
1.购买能够取得产权的住宅 97
2.做到依法购买住宅 97
二、购房者应熟悉的法律法规及规章 98
1.我国同购买住房产权有关的法律法规 98
2.我国与购买住房产权有关的主要规章 98
3.北京市制定的相关管理办法及实施细则 99
三、新建商品房的规范化销售方式 101
1.商品房的现售和预售 101
2.警惕落入非法违规销售陷阱 102
3.依法慎购已设定抵押权的商品房 103
四、房地产、房地产交易和房地产交易市场 104
1.房地产 104
2.房地产交易 105
3.房地产交易市场 105
五、房地产交易中采用的价格类型 106
六、不准买卖（转让）的房地产 108
七、目前可以上市出售的住房类型 109
1.商品房 109
2.经济适用住房（包括安居工程住房、解困房） 111
3.哪些已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 120
4.哪些已购公有住宅和经济适用住房不得上市出售 121
八、怎样认定房地产市场上出售住房来源的合法性 122
1.预售新建住宅必须有预售许可证 122
2.现售新建住宅必须有备案证明文件 125
3.已购公有住宅和经济适用住房上市出售实行准入制度 127
5.核实欲购房产是否已设置抵押或第三方权益 131
4.二手商品房及其他存量房转让必须具有的有效凭证 131
九、关于产权和权属登记的基本知识 132
1.房地产产权和房屋产权 132
2.房地产权属登记和房屋权属登记 136
3.房地产权属证书和房屋权属证书 137
4.房屋所有权性质分类 140
5.简化房地产交易与权属登记程序 142
二、住房质量重点考察的指标 144
第三章 住房质量的评价认定 144
一、选择住房的原则 144
三、商品住宅性能的等级划分 145
四、如何从整体上鉴别住宅质量 146
五、强化质量保修，实行“两书”制度 147
1.《房屋建筑工程质量保修办法》的有关内容 147
2.提高开发商售后服务质量的“两书”制度 149
六、不得使用国家明令淘汰的落后建材及产品 152
七、精装修房、初（粗）装修房或“毛坯房” 155
2.精装修房 156
3.初装修房或“毛坯房” 156
八、地域和气候特点对住宅的特殊要求 164
1.沿海和南方高温、高湿地区 164
2.北方高纬度及严寒地区 167
九、建筑物虫害及白蚁危害的预防和灭治 169
1.木材虫害防治 169
2.白蚁防治 171
十、现场实地看房应考察的重点 172
1.重视社区的规模及环境 173
2.住宅楼住栋（楼栋）和套型的选择 175
3.评价住宅工程实体质量的标准 182
4.确认样板房是否与交付的房屋性能标准相同 189
第四章 房屋销售面积的核准 190
一、房屋销售的建筑面积 190
1.国务院关于加强商品房面积管理的新规定 191
2.房屋面积的术语解释 193
3.产权面积及共有建筑面积 197
4.套内面积 198
二、商品房销售面积计算规则 199
1.套内建筑面积计算公式 201
2.套内使用面积计算规定 201
3.套内墙体面积计算规定 201
4.阳台建筑面积计算规定 202
5.公用建筑面积分摊计算规定 202
三、跃层住宅和复式住宅面积的计算 207
四、怎样看待商品房面积计算的误差 208
五、商品房销售管理办法 209
1.商品住宅不得分割拆零销售 210
2.两种计价方式 210
3.合同中要明确产生纠纷时的处理方式及原则 210
六、关于“超面积”（超范围）销售 212
七、房改售房面积的计算方法 212
第五章 商品房房价及交易税费 214
一、我国住宅建设的发展趋势 214
1.房价稳定，稳中略升 215
2.国家关于平抑住房价格的政策、措施 216
3.更新消费观念，看准时机买房 221
二、商品房价格的基本知识 222
1.商品房具有使用价值和价值两种属性 222
2.商品房价格构成原理 222
3.商品房价格的特点 224
三、土地管理和价格的基本知识 225
1.我国土地管理的基本制度 225
2.商品房建设用地必须取得国有土地使用权 226
3.土地相关费用对商品房房价的影响 227
4.怎样确定出让地价 229
四、鉴别新建商品房销售标价方式 231
1.常见的新建商品房销售标价方式 231
2.如何鉴别调整后的价格 231
五、二手房再上市成交价格及评估 234
1.成交价格低于届时正常市场价格水平时应进行评估 234
2.由谁来核实和评估成交价格 234
3.评估的法律效力 235
4.房地产中介、评估收费标准 236
1.购房者应熟悉的房地产交易税费文件 238
六、房地产交易税费 238
2.房地产交易应缴纳的税金 239
3.房地产交易过程中除税金外应交纳的各种费用 243
4.买方产权登记应交纳的费用 246
5.住房上市交易应缴纳税费项目标准汇总表 246
第六章 购房资金筹措 250
一、个人买房可以贷款 250
二、住宅金融 251
三、消费贷款与住宅抵押贷款 251
1.消费信贷 251
2.住宅抵押贷款 252
四、“按揭”与现有住宅抵押贷款及预售商品房抵押贷款 252
1.什么是“按揭” 252
2.“按揭”与现房抵押贷款的区别 253
3.预售商品房抵押贷款与期房“按揭” 253
五、个人住房贷款及担保方式 254
1.我国担保法规定的担保方式 254
2.担保的法律性质和效力 255
3.个人住房贷款及担保方式 257
4.以房产作抵押的借款人应按规定办理保险手续 260
六、个人住房借款的贷款对象和条件 261
1.贷款对象和条件 261
2.关于“贷款对象和条件”的解读 262
3.中国人民银行对借款人申请个人住房贷款购买期房的新规定 263
七、个人住房贷款的额度、期限、利率及偿还 264
1.个人住房贷款的额度、期限和利率 264
2.商业性个人住房贷款 265
3.组合贷款 265
2.个人住房贷款的偿还方式 265
1.个人住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款） 265
八、个人住房贷款的三种主要形式 265
九、关于住宅保险的基本知识 266
1.保险与住宅保险 266
2.住宅保险的种类 266
3.购房贷款综合保险 267
1.住房公积金 269
十、住房公积金及住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款） 269
2.住房公积金贷款 272
十一、商业性个人住房贷款 279
1.商业性个人住房贷款同公积金贷款的区别 279
2.申请商业性个人住房贷款的条件和基本手续 280
3.商业性个人住房贷款常用的担保方式 281
十二、个人住房组合贷款 282
1.个人住房组合贷款的发放对象 282
2.组合贷款的最高限额和期限 282
1.住房补贴的政策依据 283
3.组合贷款的利率和偿还 283
十三、住房补贴 283
2.住房补贴资金来源及管理 284
3.住房补贴发放对象 284
4.职工无房和住房面积未达标核定 285
5.住房补贴项目及价格水平测定 287
6.住房补贴额的计算方法及发放方式 288
7.领取住房补贴的注意事项 290
1.住宅储蓄是购房前积累资金的有效方式 291
十四、住宅储蓄与住宅合作社 291
2.加入住宅合作社是解决住房困难的有效途径 293
十五、购房资金用量估算及筹集方案选择 297
1.总的消费指导原则 297
2.购房资金总量估算 298
3.选择付款方式 298
4.首付房价款和购房过程税费准备 298
5.工薪族购房贷款方式选择 299
1.什么是物业管理 301
一、物业管理基本知识 301
第七章 物业管理服务收费 301
2.我国物业管理的基本状况 302
3.国家关于加强和完善住宅小区物业管理的主要举措 304
二、物业管理服务收费 311
1.产权与服务收费的关系 312
2.共用部位共用设施设备维修基金与服务收费的区别 314
3.物业管理服务收费标准 315
4.北京市住宅小区物业管理服务收费总水平估算 318
1.选聘“优秀管家” 320
三、买房时应重视物业管理 320
2.核实服务项目标准及收费是否符合规定要求 321
3.审视房屋使用维修管理的具体制度 321
4.认真签订业主公约 321
第八章 广告、合同、交付 323
一、房地产广告 323
1.房地产广告与购房信息 323
2.报纸广告 324
4.房地产广告与商品房买卖合同签订 325
3.广告与售楼书 325
二、商品房买卖合同 328
1.合同与商品房买卖合同的定义 328
2.商品房买卖合同应明确的主要内容 328
3.使用《商品房买卖合同示范文本》 329
4.北京市关于使用《商品房买卖合同示范文本》的规定 330
三、依法签订商品房买卖合同 331
1.签订合同双方必须具有的主体资格 331
3.遵循公平原则确定各方的权利和义务 332
2.合同必须是当事人双方共同意愿的表示和体现 332
4.遵纪守法维护社会公共利益 333
5.注意明确“不可抗力”免责范围 333
6.怎样签订现房和二手房买卖合同 334
7.办理合同公证和预售登记 334
四、合同的变更、解除、终止 336
1.允许变更或解除合同的情况 336
2.合同终止 337
五、合同转让及房屋期权转让 338
2.房屋质量验收 339
六、交付 339
1.交付时间及延期交付 339
第九章 房地产纠纷 341
一、什么是房地产纠纷 341
1.房地产纠纷及购房纠纷 341
2.解决房地产纠纷的方法 342
二、协商和调解 343
1.协商 343
2.调解 344
三、行政调处 345
2.土地所有权和土地使用权争议 346
1.物业管理收费纠纷 346
3.征用土地补偿标准争议 347
4.拆迁补偿安置争议 347
四、仲裁 349
1.商品房买卖可约定仲裁方式解决争议 349
2.正确使用仲裁方式 349
五、民事诉讼 350
3.起诉必须具备的条件 351
2.商品房买卖合同纠纷应向哪里的人民法院起诉 351
4.开庭审理、调解和判决 352
5.上诉、申诉和执行 353
6.诉讼费用 353
六、行政诉讼 354
附录 356
附录1 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 356
附录2 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 361
附录3 已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定 365
附录4 关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知 367
附录5 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法 371
附录6 北京市城近效八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定 375
附录7 北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定 377
附录8 关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知（试行） 382
附录9 建设部商品房销售管理办法 384
附录10 商品房销售管理办法条文说明 391
附录11 北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定 419
附录12 房屋建筑工程质量保修办法 421
附录13 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 423
附录14 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 425
附录15 北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知 428
附录16 住房置业担保管理试行办法 430
附录17 北京市住房资金管理中心关于个人住房担保委托贷款有关问题的通知 435
附录18 中央国家机关职工购房补贴资金专户管理及使用操作规程 439
附录19 北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行） 448
附录20 前期物业管理服务协议（示范文本） 451
附录21 建设部 国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知 458
附录22 商品房买卖合同示范文本条文说明 468