第一部分 概述 2
第1章 房地产融资与投资概论 2
1.1 简介 3
1.2 住宅房地产融资 3
1.3 收益型房地产的融资 4
1.4 房地产开发融资 6
1.5 房地产资本市场和证券 6
1.6 总结 7
第2章 房地产融资中的法律因素 8
2.1 财产权与地产所有权 8
2.1.1 地产所有权的定义 9
2.1.2 地产的分类 9
2.1.4 非占有地产(未来地产) 10
2.1.3 自有地产的例子 10
2.1.5 租借地产 11
2.2 产权保证 12
2.2.1 产权的含义 12
2.2.2 契约 12
2.3 产权保证的方法 13
2.3.1 契约中的产权保护条款 13
2.3.2 产权简史与律师意见的方法 14
2.3.3 产权保险的方法 14
2.4 登记法令 15
2.5 抵押合同 16
2.5.1 抵押的定义 16
2.5.2 期票与抵押合同 16
2.5.3 可用于抵押的权益 17
2.5.4 最低抵押贷款要求 17
2.5.5 抵押合同中的重要条款 18
2.7 购置“负有”抵押的产权 20
2.7.1 抵押涉及的房地产 20
2.6 抵押债务的承担 20
2.7.2 次级抵押 21
2.7.3 抵押的登记 21
2.8 其他融资渠道 21
卖方融资 21
2.9 土地合同 22
2.10 抵押合同违约 22
什么行为构成违约 23
2.11 取消抵押品赎回权的替代选择：私下债务谈判 23
2.11.1 重组抵押贷款 23
2.11.2 向新所有人转让抵押品 24
2.11.3 自愿转让 25
2.12 取消抵押品赎回权 26
2.12.1 司法宣判取消抵押品赎回权 26
2.11.4 友好地取消抵押品赎回权 26
2.11.5 预先设置的破产 26
2.12.2 赎回 27
2.12.3 房地产的出售 27
2.12.4 次级留置权持有人取消抵押品赎回权的结果 29
2.12.5 不足判决 30
2.12.6 税金违约 30
2.13 破产 31
2.13.1 破产法第7章 清算 31
2.13.2 破产法第11章 32
2.13.3 破产法第13章 32
2.14 总结 33
3.2 复利终值或未来值 36
3.1 复利 36
第3章 融资中的利息因数 36
复利表的使用 39
3.3 财务计算器的使用 41
3.4 现值 42
现值的图示说明 43
3.5 年金的复利或终值 46
年金复利表的使用 47
3.6 年金现值 49
年金表现值的使用 50
3.7 末来金额的积累 52
3.8 确定投资的收益率或内部回报率 53
3.8.1 单一收益投资 53
3.8.2 投资年金收益 55
3.8.3 实际年收益率：引申 56
3.8.4 计算部分时段的年收益：引申 57
3.9 总结 58
第二部分 住宅房地产融资 62
第4章 固定利率抵押贷款 62
4.1 抵押利率的决定因素 62
4.1.1 实际利率：基本因素 63
4.1.2 利率与预期通货膨胀 63
4.1.3 利率与风险 63
4.1.4 抵押贷款定价重要因素的总结 65
4.2 抵押贷款支付方式的演变 65
4.2.1 早期的抵押贷款方式 65
4.2.2 定额分摊抵押贷款 65
4.2.3 完全分摊、定额支付抵押贷款 67
4.3 定额支付与定额分摊贷款比较 69
4.3.1 确定贷款余额 71
4.3.2 贷款结算费用和实际借款费用：完全分摊贷款 72
4.3.3 贷款诚实要求与年百分率 75
4.3.4 贷款费用和提前还贷：完全分摊贷款 75
4.3.5 实现收益或定额支付抵押定价的收费 78
4.4 通货膨胀与抵押贷款定价问题 79
4.4.1 对贷款人和借款人的影响 79
4.4.2 累进偿还抵押贷款 81
4.4.3 逆向年金抵押贷款 85
4.5 总结 86
第5章 可变利率抵押贷款与不定支付抵押贷款 90
5.1 可变利率抵押贷款和贷款人的考虑 90
5.2 随物价水平调整的抵押贷款 93
5.2.1 随物价水平调整的抵押贷款：支付机制 93
5.2.2 可变利率抵押贷款：概述 95
5.2.3 可变利率抵押贷款的说明 96
5.2.4 可变利率抵押贷款中的贷款人和借款人面临的问题 98
5.2.5 ARM的风险溢价、利率风险和违约风险 99
5.2.6 预期收益关系与利率风险 100
5.2.7 ARM支付机制 102
5.2.8 可变利率抵押贷款的预期收益：比较 106
5.3 共享增值抵押贷款 108
5.4 总结 109
第6章 住宅房地产的承保与融资 113
6.1 承保违约风险 113
6.2 抵押贷款的分类 114
6.2.1 普通抵押贷款 114
6.2.2 有保险的普通抵押贷款 114
6.2.3 由联邦住房管理局保险的抵押贷款 115
6.2.4 由退伍军人事务部担保的抵押贷款 117
6.3.1 借款人的收入 118
6.3 承保程序 118
6.3.2 核实借款人的资产 120
6.3.3 信用历史评估 120
6.3.4 估算住宅费用 120
6.3.5 其他债务 121
6.3.6 补偿因素 121
6.4 承保程序说明 121
6.4.1 承保标准——普通抵押贷款和保险的普通抵押贷款 122
6.4.2 承保标准——由联邦住房管理局保险的抵押贷款 123
6.4.3 承保标准——退伍军人事务部担保的抵押贷款 125
6.4.4 承保与贷款额——小结 126
6.4.5 房地产估价 127
6.5 总结 134
7.1 增量借贷成本 137
第7章 住宅房地产融资分析 137
7.1.1 提前偿还 139
7.1.2 发起费用 139
7.1.3 增量借贷成本与第二抵押贷款 140
7.1.4 增量成本与贷款价值比率的关系 141
7.1.5 贷款期限的差别 142
7.2 贷款再融资 143
7.2.1 提前偿还：贷款再融资 144
7.2.2 再融资的实际成本 145
7.2.3 再融资成本的借贷 146
7.3 提前偿还贷款：贷款人的动机 147
7.4 贷款的市场价值 148
7.5 两笔或多笔贷款的实际成本 149
第二抵押贷款与较短期限 150
7.6 低于市面利率融资对住房价格的影响 151
7.7 现金等值 152
承担较低的贷款余额 152
7.8 现金等值：较小的贷款余额 153
7.9 现金等值：总结评论 154
7.10 返回贷款 154
7.11 补助式不动产抵押贷款 156
7.12 总结 157
附录 税后实际利率 159
例子 159
月支付 161
税后利息成本对贷款决定的影响 161
负分摊贷款 161
总结 163
第8章 收益型房地产和估价基本原理介绍 166
8.1 房地产的类型 166
第三部分 收益型房地产融资(债务与资产) 166
8.2 地区经济对房地产价值的影响 168
8.2.1 比较优势法则的类推 168
8.2.2 经济基础分析——位置商 169
8.3 供求关系分析 172
8.3.1 地方市场供求关系的研究 174
8.3.2 位置和用户-租户 175
8.4 房地产业 176
8.5 收益型房地产的“市场” 177
8.6 估价的基本原理 177
8.7 估价的过程和方法 178
8.8 销售比较法 179
8.9 收益资本化法 181
8.9.1 直接资本化 182
8.9.2 直接资本化法——需要注意的问题 183
8.9.4 贴现率的选择(r) 184
8.9.3 贴现现值法 184
8.9.5 用近似值估计归还价值 186
8.10 扩展现值法：有关土地价值的说明 188
8.10.1 土地价格的易变性 189
8.10.2 “最高和最有用”的分析 189
8.11 抵押资产资本化——估价方法的扩展 189
8.12 成本估价法 191
8.13 总结 194
附录 销售比较法与收益资本化法的协调 197
协调：销售比较法与收益资本化法 197
研究市场条件、资本化率的变化与房地产估价之间的关系 198
上限利率和市场条件的总结 201
注意：真实的市场力量和利率对房地产价值的影响 201
9.1 租赁 202
第9章 租赁、现金流量预测及投资价值介绍 202
9.1.1 各具体房地产类型的一般租赁条款 203
9.1.2 租赁合同的财务内容 203
9.1.3 实际租金 207
9.2 收益潜力——房地产资产 209
9.2.1 闲置 210
9.2.2 受租约限制地产的估价 211
9.3 基本的投资分析——公寓楼房地产 211
9.4 基本的投资分析——写字楼房地产 214
9.5 基本的投资分析——用做零售场所的房地产 218
9.6 基本的投资分析——用做仓库的房地产 220
9.7 总结 222
第10章 投资和风险分析 225
10.1 投资的动机 225
10.2.1 “房地产周期” 226
10.2 房地产市场特征和投资策略 226
10.2.2 投资策略 227
10.3 进行投资：预测现金流量 227
10.4 写字楼实例 228
10.4.1 基本租金 229
10.4.2 消费物价指数调整 230
10.4.3 费用止付 231
10.4.4 经营净收入 232
10.4.5 预期基建修缮改良和替换物品费用 233
10.5 债务融资介绍 233
10.6 投资分析介绍 234
10.6.1 使用比率的投资业绩衡量尺度 234
10.6.2 估算售价 236
10.6.4 基于现金流量预测的投资业绩衡量尺度 237
10.6.3 来自销售的税前现金流量 237
10.6.5 投资分析计算总结 239
10.7 风险分析 239
10.7.1 比较投资回报 240
10.7.2 风险的种类 240
10.7.3 房地产投资风险分析中应有的关注 242
10.7.4 敏感性分析 243
10.7.5 分割内部回报率 244
10.7.6 回报与风险的差别 246
10.8 收益型房地产的税收制度 249
10.9 房地产经营的应税收入 250
10.9.1 折旧提存 250
10.9.2 贷款点数 251
10.9.3 纳税义务和税后现金流量 251
10.11 税后投资分析 252
10.11.1 经营所得的税后现金流量 252
10.10 应计折旧房地产出售所得应税收入 252
10.11.2 销售所得的税后现金流量 254
10.11.3 税后内部回报率 254
10.11.4 实际税率 255
10.11.5 税后净现值 255
10.12 消极损失说明 255
消极活动损失限制规定的例外 256
10.13 总结 256
第11章 财务杠杆与融资选择 260
11.1 财务杠杆简介 260
11.1.1 积极财务杠杆的条件——税前 263
11.1.2 积极杠杆条件——税后 264
11.2 保本利率 265
11.4 风险和杠杆 267
11.3 杠杆和借款增量成本 267
11.5 对收益型房地产承保贷款 268
11.5.1 市场研究和估价 268
11.5.2 借款人财务状况 269
11.5.3 贷款价值比率 269
11.5.4 债务偿还能力比率 269
11.5.5 其他贷款术语和抵押贷款条款 270
11.6 固定利率贷款结构的选择 272
11.7 参与贷款 272
11.7.1 贷款人动机 273
11.7.2 投资者动机 273
11.7.3 参与实例 273
11.8 土地售后回租 276
售后回租的实际成本 278
11.9 仅付利息贷款 278
11.10 应计贷款 279
制定达到目标债务偿还能力比率的支付 281
11.11 可转换抵押贷款 281
贷款人可转换抵押贷款的收益率 282
11.12 融资选择比较 283
11.13 总结 284
第12章 合伙企业、合资企业与辛迪加 288
12.1 简介：辛迪加是什么 288
12.2 在私人辛迪加和公众辛迪加中有限责任合伙企业的运用 289
12.3 图例说明私人辛迪加问题 289
12.3.1 财务考虑——合伙企业协定 289
12.3.2 经营预测 291
12.3.3 税前现金流量报告 292
12.3.4 计算净收益或亏损 292
12.3.5 来自销售的资本收益预测 292
12.4 资本账户 293
12.4.1 资产出售所得现金的分配 294
12.4.2 税后现金流量的预测以及资产的税后内部回报率 294
12.5 合伙企业分配与实质经济效果 296
12.6 资本账户和收益返还 297
12.7 有限责任合伙企业在私人和公众辛迪加中的应用 299
12.7.1 利用公司普通合伙人 299
12.7.2 私人与公众辛迪加组织 300
12.7.3 可信任的投资者——D章程 300
12.8 辛迪加组织的管制 301
12.8.1 投资目标和投资政策 301
12.8.2 发起人及管理人的酬金 302
12.8.3 合格投资者的标准 302
12.9 联邦与州证券管理机构 302
12.11 总结 303
12.10 合资企业 303
第13章 收益型房地产的处置与整修 306
13.1 处置决定 306
房地产处置的决策规则 306
13.2 持有房地产与出售房地产的内部回报率 308
13.3 新投资者的回报 310
边际回报率 310
13.4 以再融资取代出售 313
13.4.1 再融资的增量成本 314
13.4.2 利率降低的再融资 314
13.5 以整修房地产取代出售房地产 315
13.6 整修与再融资 317
13.7 修复投资税额减免 318
13.8 总结 319
低收入住房 319
第14章 公司房地产融资 322
14.1 租赁与拥有的分析 323
14.1.1 租赁与拥有——一个例子 323
14.1.2 租赁的现金流量 323
14.1.3 拥有的现金流量 324
14.1.4 拥有与租赁的现金流量情况对比 325
14.1.5 来自拥有与租赁的回报 326
14.1.6 房地产剩余价值的重要性 326
14.1.7 投资者的考察视角 328
14.1.8 对规划融资的说明 329
14.1.9 影响拥有与租赁的决定因素 329
14.2 房地产在公司重组中的角色 333
14.3 售后回租 334
14.5 为使经营多样化而投资房地产 336
14.4 再融资 336
14.6 总结 337
附录 房地产资产定价和资本预算分析：综览 338
简介 338
抵押贷款——资产方法 338
资本加权平均成本法——选择1 339
资本加权平均成本法——选择2 340
总结 340
第四部分 计划中的项目融资 342
第15章 项目开发融资 342
15.1 简介 342
15.2 收益型房地产的开发——概述 342
15.2.1 市场风险 343
15.3 项目开发融资——概述 344
15.2.2 项目风险 344
15.4 项目开发融资中贷款人的要求 346
15.4.1 申请贷款所提交的相关信息——概述 346
15.4.2 备用承诺 348
15.4.3 贷款承诺中的附带条款 349
15.4.4 建设或过渡期贷款 350
15.4.5 建设贷款的支付方式 350
15.4.6 利率和费用 351
15.4.7 关于过渡期贷款申请的补充信息 351
15.4.8 结算过渡期贷款的要求 351
15.4.9 长期贷款的结算 352
15.5 项目开发示例 353
15.5.1 项目描述和项目成本 353
15.5.2 市场数据和承租人组合 357
15.5.3 预计建筑费用及现金流量预测 358
15.6 可行性、获利性及风险——其他问题 360
15.6.1 税前及税后获利性 361
15.6.2 敏感度分析、风险和可行性分析 363
15.7 总结 365
第16章 土地开发项目融资 368
16.1 土地开发行业的特点 368
16.2 土地开发过程——概论 369
16.2.1 土地的购置——利用选择权合同 369
16.2.2 融资与开发 371
16.3 土地开发融资中贷款人的要求 372
16.3.1 详细的成本细目分类 373
16.3.2 总合同与分包合同 373
16.4 住宅土地区开发实例解析 374
16.4.1 市场条件和地皮规划 375
16.4.2 开发成本及利息计算 377
16.4.3 估算每块出售地皮的豁免价格 382
16.5 项目的可行性及获利性 383
16.4.4 贷款申请和偿付进度表 383
16.5.1 项目的内部回报率和净现值 385
16.5.2 企业利润 386
16.5.3 灵敏度分析 386
16.6 总结 386
第五部分 房地产资本市场与证券 390
第17章 二级抵押市场：移转证券 390
17.1 简介 390
17.2 二级抵押市场的演变 390
17.2.1 抵押贷款的早期买主 390
17.2.2 政府在二级市场发展中的作用 391
17.3 1954年以后的二级市场 391
17.3.1 FNMA不断变换的角色 392
17.3.2 1968年的住宅及城市开发法案 392
17.5 联邦住宅贷款抵押公司 393
17.4 政府国民抵押协会 393
抵押贷款担保证券和GNMA支付担保 393
17.6 二级抵押市场的运转 394
17.6.1 直接销售项目 394
17.6.2 与抵押贷款有关的证券基金池的发展 395
17.7 抵押贷款担保债券 396
17.7.1 抵押贷款担保债券的定价 397
17.7.2 后续价格 397
17.8 抵押贷款移转证券 399
17.8.1 抵押贷款基金池的重要特点 401
17.8.2 抵押贷款移转证券：定价的一般方法 404
17.8.3 用图表说明的抵押贷款移转支付机制 405
17.8.4 提前偿还模式和证券价格 407
17.8.5 提前偿还假定 408
17.9 说明提前偿还的影响 409
17.9.1 证券价格和预期收益率 410
17.9.2 市场利率和抵押贷款移转证券的价格动态 411
17.9.3 对MBB和MPT的注解 412
第18章 二级抵押市场：CMO和衍生型证券 414
18.1 简介 414
18.2 抵押贷款转付债券 414
18.3 担保抵押债务证券 415
18.3.1 CMO说明 416
18.3.2 CMO机制 417
18.3.3 CMO：定价和预期到期时间 422
18.3.4 CMO价格动态和提前偿付率 424
18.3.5 CMO份额差异 426
18.4 衍生型证券说明 427
18.4.1 收益改善 429
18.4.2 IO和PO剥离式担保证券 430
18.4.3 凸面 432
18.5 与住宅抵押贷款相关的证券：总结 432
18.6 与住宅抵押贷款相关的证券：一些总结性的评论 434
18.7 商业抵押贷款担保证券 434
18.7.1 给商业抵押担保证券评定信用等级 437
18.7.2 与抵押贷款相关的证券和REMIC 439
18.7.3 REMIC：其他需要考虑的问题 440
18.8 总结 440
附录 持续时间——在衡量收益方面需要额外考虑的问题 442
实际持续时间 445
第19章 房地产投资信托 446
19.1 简介 446
19.1.1 立法要求 446
19.2 信托种类 448
19.1.3 违规处罚和资格终结 448
19.1.2 纳税待遇 448
19.2.1 资产信托 449
19.2.2 资产信托的投资吸引力 449
19.2.3 营业收入的重要性 450
19.2.4 REIT的扩大和成长 451
19.3 在会计和财务披露中的重要问题：资产REIT 454
19.3.1 租赁改建和免费房屋出租：对FFO的影响 454
19.3.2 租赁佣金和相关的费用 454
19.3.3 直线租金的应用 455
19.3.4 FFO和来自管理其他房地产的收入 455
19.3.5 抵押债务和其他债务的类型 455
19.3.6 地皮租赁的出现 456
19.3.7 续签租赁的选择权和REIT的租金增长 456
19.3.10 成为一家上市公司的额外费用 457
19.3.9 零售型REIT和每平方英尺销售额 457
19.3.8 占有数字：出租空间或占用空间 457
19.4 抵押REIT的投资吸引力 458
用图解对资产REIT进行财务分析 459
19.5 总结 461
第20章 房地产投资业绩与投资组合考虑 464
20.1 简介 464
20.2 房地产投资数据的性质 464
20.3 衡量房地产业绩所用的数据来源 464
20.3.1 房地产投资信托数据：证券价格 465
20.3.2 混合与抵押房地产投资信托 466
20.3.3 国家房地产投资信托人委员会房地产指数：房地产价值 466
20.3.4 其他投资的数据来源 466
20.4 累积投资回报模式 466
20.5 持有期间回报率的计算 467
20.6 风险、回报与业绩衡量尺度 469
投资回报比较 469
经风险调整的回报率：基本因素 470
20.7 最佳投资组合理论要素 471
20.7.1 计算投资组合回报率 472
20.7.2 投资组合风险 472
20.7.3 投资组合加权：平衡风险与回报 475
20.8 房地产回报、其他投资与投资多样化的可能性 476
20.8.1 投资多样化：资产房地产投资信托与其他投资 477
20.8.2 公共与私人房地产投资 478
20.8.3 房地产业绩与通货膨胀 479
20.9 总结 479
第六部分 附录 484
附录A 年复利表 484
附录B 月复利表 500