目 录 1
导言 1
第一章现代建筑物区分所有权之萌芽、形成及发展 1
第一节现代建筑物区分所有权之萌芽与形成 1
一、人类住宅之起源 1
二、建筑物区分所有权之萌芽与初步形成 2
三、建筑物区分所有权之正式形成 4
第二节建筑物区分所有权之发展 6
一、1918年至1947年期间：第一阶段 6
（一）住宅危机的产生及其原因 7
（二）作为住宅危机对策的区分所有建筑物 9
二、1947年至1965年期间：第二阶段 11
第二章现代各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一） 15
第一节法国 15
一、概说 15
二、《法国民法典》第664条 17
（一）基本内容 17
（二）基本评价 17
（一）基本内容 18
三、《有关区分各阶层不动产共有之法律》 18
四、《法国住宅分层所有权法》 20
（一）基本内容 20
（二）基本评价 20
（二）小结 23
第二节 日本 23
一、立法沿革 23
（一）基本内容 26
（二）二点评价 26
二、昭和37年法律 26
三、昭和58年法律 27
（一）修正之目的 27
（二）基本内容 28
（三）昭和58年法律即现行日本建筑物区分所有权法之特色 29
第三节意大利 30
一、概说 30
二、基本内容 31
二、1948年7月8日区分所有权法 32
一、概述 32
第四节奥地利 32
三、1975年7月1日区分所有权法 33
第五节德国 34
一、立法前史 34
二、《关于住居所有权及继续居住权的法律》 36
（一）基本内容 36
（二）两大特色 38
（三）德国《住宅所有权法》之实效 38
（一）修改之基本背景 40
三、德国住宅所有权法之修改 40
（二）修改之内容概述 41
（三）重要修改内容分析 41
第三章现代各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二） 44
第一节美国 44
一、立法前史与基本立法状况 44
二、基本内容概述 47
第二节英国 49
一、立法前史与立法状况 49
二、基本内容概述 50
第三节我国香港 51
一、立法基础 51
二、香港《多层大厦（业主立案法团）条例》 52
第四节瑞士 53
一、立法沿革 53
二、基本内容 54
第五节我国台湾 56
一、基本立法状况 56
二、现行民法典第799条及第800条 57
三、《高楼集合住宅管理维护法》（草案） 59
四、《公寓大厦及社区安全管理办法》 60
五、《土地登记规则》之规定 60
第四章现代建筑物区分所有权概述 63
第一节各国法上的建筑物区分所有权名称：比较与选择 63
第二节建筑物区分所有权之概念 66
一、诸学说之分析 66
（一）一元论说 66
（二）二元论说 69
（三）新一元论说（享益部分说） 71
（四）三元论说 74
二、诸学说之衡量比较与选择 75
（一）关于一元论说中的专有权说 75
（二）关于一元论说中的共有权说 76
（三）关于二元论说 78
（四）关于新一元论说（享益部分说） 79
（五）结论：采三元论说 80
三、建筑物区分所有权之概念 81
第三节建筑物区分所有权之客体 81
一、建筑物区分所有权与“一物一权主义” 82
二、空间可否为物，得否成为权利客体 83
（一）由土地法向空间法转换：空间权之确立 83
（二）空间权之构造 85
（三）空间权之客体 88
（四）空间所有权与一物一权主义 89
第四节建筑物区分所有权之性质、特征及种类 90
一、建筑物区分所有权之性质 90
二、建筑物区分所有权之特征 91
三、建筑物区分所有权之种类 92
第五章专有所有权研究 95
第一节专有所有权之意义、性质 95
第二节专有所有权之客体——专有部分 96
一、专有部分之要件 96
（一）各国法之比较分析 96
（二）比较分析结论 104
二、专有部分之范围 104
（二）空间说 105
（一）中心说 105
（三）最后粉刷表层说 106
（四）壁心和最后粉刷表层说 106
三、专有部分之种类 108
（一）单独所有之专有部分与共有之专有部分 108
（二）复合的专有部分与单一的专有部分 108
第三节专有所有权之内容 109
一、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利 109
二、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务 111
三、区分所有权之剥夺 115
二、损害赔偿 115
一、停止侵害、排除妨碍 115
第四节 区分所有权人作为专有所有权人的法律责任 115
第五节专有所有权之变动 117
一、专有所有权之设定 118
二、专有所有权之取得 119
三、专有所有权之变更 120
四、专有所有权之消灭 120
第一节共有所有权之意义及特征 123
第六章共有所有权研究 123
第二节共有所有权客体——共用部分 124
一、共用部分之范围 124
（一）各国立法与学说上之共用部分范围 124
（二）比较分析结论 131
二、共用部分之法律性质 132
（一）共有诸形态之分析 132
（二）学者见解 136
（三）我之见解 138
（一）共用部分之从属性 140
（二）共用部分之不可分割性 140
三、共用部分之法律地位 140
第三节共有所有权之内容 141
一、区分所有权人作为共有所有权人之权利 141
二、区分所有权人作为共有所有权人之义务 143
第四节建筑物区分所有权人作为共有所有权人之法律责 146
任 146
一、基地之概念与分类 148
二、区分所有建筑物与基地之关系 148
第一节区分所有建筑物之基地问题 148
第七章若干重要问题研究 148
三、区分所有建筑物基地利用权之诸形态 151
（一）基于所有权而形成之基地利用权 152
（二）基于租赁权而形成之基地利用权 153
（三）基于地上权而形成之基地利用权 155
四、建筑物区分所有权与基地利用权之一体性问题 157
（一）德国立法例 157
（二）日本立法例 157
（三）比较分析结论 159
第二节 区分所有建筑物共用部分之专用使用权 159
一、概述 159
二、专用使用权之客体 160
三、共用部分专用使用权之法律性质 161
（一）租赁权（或使用借贷权）说 161
（二）地役权说 161
（三）反射利益说 162
（四）比较分析结论 163
四、专用使用权之设定方式 163
（一）公寓让售契约 163
（二）规约 165
五、专用使用权之消灭 166
（三）共有之法理 166
第三节区分所有建筑物之停车场问题研究 167
一、各国法上之停车场问题 167
（一）日本 167
（二）美国 173
（三）法国 174
（四）德国 175
（五）美国夏威夷 176
（六）我国台湾 177
二、比较分析结论 178
（七）加拿大多伦多市 178
第四节 区分所有建筑物之增建问题 179
一、概述 179
二、法国之学说、判例与立法 180
二、日本之判例与学说 183
四、结论 185
第五节 区分所有建筑物之重建与修复 185
一、概述 185
二、各国立法、学说与判例基本状况之分析 185
三、比较分析结论 194
第八章成员权（构成员权）研究 196
第一节建筑物区分所有权人成员权之概念、特征及形成 196
基础 196
一、成员权之概念及特征 196
二、成员权之形成基础 197
第二节成员权之内容 200
一、区分所有权人作为成员权人所享有的权利 200
二、区分所有权人作为成员权人所承担的义务 202
二、建筑物区分所有权人之成员权的消灭 203
一、建筑物区分所有权人之成员权的取得 203
第三节成员权之变动 203
第九章区分所有建筑物之管理制度研究（一） 205
第一节概述 205
第二节管理之内容 207
一、物的管理 207
（一）建筑物 207
（二）基地 208
（三）附属设施 208
（二）对建筑物不当使用行为之管理 209
二、人的管理 209
（一）对建筑物不当毁损行为之管理 209
（三）对生活妨害行为之管理 210
第三节管理方式 211
一、自主管理方式与委托管理方式 211
二、管理人方式与非管理人方式 215
三、法人与非法人管理方式 216
第四节管理规约 216
一、管理规约之概念 216
二、管理规约之法性质 217
三、管理规约之设定、变更及废止 218
四、规约事项 222
五、管理规约之效力 227
六、管理规约之保管及阅览 227
第五节 区分所有权人管理团体研究 228
一、区分所有权人管理团体之形成 228
二、区分所有权人管理团体法性质之比较法分析 228
（一）法国法 228
（二）德国法 230
（三）日本法 231
（四）美国法 235
（五）新加坡法 236
（六）我国台湾民间实务及《高楼集合住宅管理维护法》（草案） 237
三、比较法上的分析结论：我之见解 238
（一）关于名称 238
（二）关于管理团体法性质的四种模式及发展趋向 238
（三）管理团体法人化与德国模式之间：我国选择日本模式 240
（一）德国法 244
二、各国法上管理机关类型之比较法分析 244
第一节 区分所有权人管理团体之管理机关 244
一、概述 244
第十章区分所有建筑物管理制度研究（二） 244
（二）法国法 247
（三）日本法 248
（四）意大利法 250
（五）新加坡法 250
（六）美国夏威夷法 251
（七）瑞士法 252
（八）我国台湾《高楼集合住宅管理维护法》（草案） 253
三、小结 254
第二节若干问题研究（一） 255
一、管理者型与理事会型 255
（一）管理者型 255
（二）理事会型 256
二、意思机关——区分所有权人大会（集会、总会） 257
（一）区分所有权人大会之性质 257
（二）区分所有权人大会之决议 257
（一）管理者之名称与法性质 265
第三节若干问题研究（二） 265
一、执行机关——管理者 265
（二）管理者之选任、解任与任期 266
（三）管理者之职责与权限 267
二、监督、咨询性机关 273
（一）法国法 274
（二）德国法 274
（三）日本法 275
一、各国之比较分析考察 277
（一）法国 277
诸问题研究 277
第一节爱畜之饲育问题 277
第十一章现代区分所有建筑物管理的文化与社会性上的 277
（二）美国 278
（三）日本 279
（四）德国 279
（五）美国夏威夷 280
（一）法国 281
一、各国之比较分析考察 281
第二节 区分所有权人之不在问题 281
二、结论 281
（二）日本 282
（三）美国夏威夷 283
二、结论 283
第三节管理费分担金之滞纳与迟延 284
一、新加坡 284
二、日本 285
三、美国夏威夷 285
四、我国台湾 286
第四节因乐器演奏所生噪音问题 287
第十二章关于建立我国建筑物区分所有权法律制度的研究 289
第一节对我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和 289
制度的考察 289
一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期 289
（一）建国初期（1949—1956） 289
（二）1956年至1978年期间 291
（三）小结 292
（二）改革历程 293
（一）背景 293
二、改革时期（1978年迄今）：住房商品化 293
（三）小结 297
第二节建立我国建筑物区分所有权法律制度的必要性分 297
析 297
一、建立建筑物区分所有权制度，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求 297
二、我国城市化进程的加速，迫切要求建立建筑物区分所有权制度 300
三、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径 301
第三节我国的建筑物区分所有权制度：现状及检讨 302
一、学说与理论 302
四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性 302
二、现行有关商品住宅管理法规中的建筑物区分所有权制度 304
（一）《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 304
（二）小结 306
第四节关于制定我国建筑物区分所有权法的设想和建议 307
一、立法模式选择 307
二、立法指导思想 311
第五节我国建筑物区分所有权法之基本结构 311
附录：主要参考著作目录 315
后记 324