一、商品房交易中的法律问题全接触 1
(一)社会聚焦 1
(二)术语释义 2
【商品房】 2
【五证】 2
【小区规划建设用地面积、小区建筑面积】 3
【建筑面积、销售面积、套内建筑面积和使用面积】 3
【均价、基价、起步价和预售价】 3
【定金与订金】 4
(三)答疑解惑 4
1.购买商品房的整个过程包含哪些环节？每个环节都要注意哪些方面？不同环节都涉及哪些法律问题？ 5
2.商品房公用建筑面积的分摊有哪些原则？哪些面积是可以分摊的公用建筑面积？哪些是开发商可能违规计入的公用建筑面积？ 7
3.商品房的阳台建筑面积和套内墙体面积如何计算才合理？ 9
4.复式住宅的面积测量计算应该注意哪些问题？ 9
5.买房的时候，除了楼层、朝向、面积、结构和价格还应该注意哪些方面问题？ 10
6.怎样才能看懂开发商出具的设计图纸？ 11
7.外地人能否在北京购买商品房？如果可以，需要办理哪些手续？ 13
8.需要具备哪些条件开发商才能预售期房？ 14
9.为什么必须办理商品房预售、预购登记？如何办理商品房预售、预购登记？ 15
10.购买期房有哪些优势？购房人需要承担哪些风险？ 16
11.“内部认购房”与预售的期房有什么不同？购买“内部认购房”有哪些风险？ 18
12.预售预购的期房能否转让？如可以，必须办理哪些手续？ 19
13.为什么乡镇政府开发的远郊住宅要谨慎购买？ 20
14.什么是酒店式投资型物业？购买酒店式投资型物业应该注意哪些方面问题？ 22
15.签订《认购书》需要注意哪些方面？《认购书》一般包含哪些方面的内容？ 23
16.签完合同支付房款，发票应该什么时候给购房人？ 24
17.购买商品房支付哪些税费是合理的？ 25
18.开发商逾期交房，购房人怎样维护自身权益？ 26
19.市民个人如何参加房地产拍卖竞购？ 28
20.收房环节需要关注哪些问题？ 29
21.业主怎样才能知晓工程质量是否合格？为什么在收房时开发商必须提供《工程竣工验收备案表》？ 30
22.为什么要求开发商交房时必须提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？二者都必须包含哪些内容？ 31
23.商品房一般会出现哪些质量问题，出现质量问题该怎么办？ 33
24.预售商品房约定面积与收房时最终的实测面积不符应该如何处理？ 34
25.买了商品房还能退吗？哪些情况下购房人可以要求退房而无须承担任何责任？ 35
26.签订合同缴纳契税后，房子出现问题还能退吗？ 37
27.为什么必须办理房屋的产权登记？产权证到底能给业主提供哪些保护呢？ 38
28.产权证办理必须经过哪些程序？购房人需要准备哪些资料？如果开发商或者物业公司不合作，购房人可以自己办理产权证吗？ 39
(四)以案说法 41
案例1 购房仅看复印件，移花接木障人眼 41
案例2 未交纳土地出让金的联建房产项目不能得到产权证 42
案例3 预付款不同于定金，开发商随意变更设圈套 44
案例4 完工的现房未必符合入住条件 46
案例5 不要轻信样板间，白纸黑字才算数 49
案例6 慎买郊区低价房，非法开发无产权 51
案例7 公摊面积做手脚，买房注意“使用率” 52
案例8 “氨气事件”谁来承担责任 55
案例9 开发商已经无法按期交房，购房人应该停止支付余款 57
案例10 购买期房不办理预售登记，“一女二嫁”也无奈 59
案例11 谨慎购买只能提供“临时国有土地使用证”的商品房 62
案例12 符合条件退定金不应有时间限制 64
案例13 无证非法销售商品房，业主退房不应承担违约金 66
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 68
【法律·法规·司法解释·规章】 68
【部分城市地方性法规·规章】 71
二、警惕商品房买卖合同中的陷阱 74
(一)社会聚焦 74
(二)术语释义 75
【格式合同】 75
【无效合同】 75
【可撤销合同】 76
【合同欺诈】 76
【违约责任】 77
【违约金】 77
(三)答疑解惑 78
1.签订商品房买卖合同能否要求添加补充条款？ 78
2.《商品房买卖合同范本》都是为了限制购房人的要求吗，是否也包含维护购房人权益的内容？ 79
3.商品房买卖合同中的哪些条款容易隐藏陷阱？ 81
4.怎样面对开发商的免责条款？ 83
5.小区的后期开发能否作为合同条款写进合同？ 84
6.合同中的土地使用权条款对于购房人而言有什么意义，需要注意哪些问题？ 84
7.正式签订买卖合同之前需要注意哪些方面问题？ 86
8.开发商要求有意向的客户签订的认购书在效力上是否与买卖合同相同？ 87
9.签订购房合同时为了防止物业管理与承诺不符，能否直接签订物业管理合同？签订物业管理合同与签订物业管理公约是一回事吗？ 88
10.在交房时发现开发商所承诺的规划变更了，开发商是否构成欺诈？ 89
(四)以案说法 90
案例1 “明星楼盘”虚构小区规划，业主梦想难以实现 90
案例2 主合同与从合同冲突，应适用主合同 92
案例3 公证不是购房合同生效要件 94
案例4 合同主体不合格，签订的合同不产生效力 96
案例5 开发商资产并购重组，合同仍需正常履行 98
案例6 广告难以做证据，兑现承诺还要靠合同条款约束 100
案例7 售楼人员信口开河，收集证据可追究缔约过失责任 103
案例8 开发商不能随便引用不可抗力推卸逾期交房责任 104
案例9 没有约定使用率条款，面积缩水也无奈 106
案例10 装修标准条款要细致，糊涂了事容易产生纠纷 108
案例11 格式合同的解释发生分歧应该保护购房人权益 109
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 111
【法律·法规·司法解释·规章】 111
【最新商品房买卖合同示范文本】 111
三、您了解经济适用住房的产权和购买条件吗 123
(一)社会聚焦 123
(二)术语释义 125
【经济适用住房】 125
【土地出让金】 126
【已购经济适用住房上市出售】 127
(三)答疑解惑 128
1.经济适用住房是政府限定的还是开发商任意开发的？是不是所有标“经济适用”字眼的楼盘都属于法律意义上的经济适用住房？ 128
2.经济适用住房售房价格低，是牺牲档次还是靠政府扶持政策？ 129
3.政府对于经济适用住房价格有什么限制措施？ 131
4.新建的经济适用住房价格构成都包括哪些方面的因素？ 132
5.购买经济适用住房有哪些限定条件呢？所有人都可以购买经济适用住房吗？ 133
6.确定购买经济适用住房购买资格的计算过程中，家庭年收入包括哪些收入？如何计算核准？ 135
7.哪些家庭不需要核定家庭收入，即可凭借有关证明购买经济适用住房？ 136
9.经济适用住房的开发有户型面积限制吗？购买经济适用住房有最高购房面积标准吗？ 137
9.经济适用住房的产权属于所有权还是使用权？经济适用住房与普通商品房相比有何不同？ 138
10.科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构自建经济适用住房享受哪些优惠政策？ 139
11.购买经济适用住房需要经过哪些步骤程序？购买一套经济适用住房在房价之外需要支付哪些费用？ 140
12.经济适用住房的物业管理费是否按照普通商品房标准执行或者有什么优惠政策？ 141
13.已购经济适用住房能否上市销售？上市销售对于卖房人、购房人和社会都有哪些益处？ 142
14.所有的已购经济适用住房都能上市销售吗？ 144
15.办理已购经济适用住房上市销售都需要提交哪些材料，办理哪些手续？ 145
16.销售已购经济适用住房的每一分所得都能属于自己吗？ 146
17.将已购经济适用住房出售后，原业主在法律地位上是否会产生什么不利的变化？ 147
(四)以案说法 148
案例1 打“经济适用”旗帜的不一定都属于经济适用住房 148
案例2 非正常渠道购买经济适用住房不可靠 150
案例3 伪造证明材料骗购经济适用房难逃法网 151
案例4 未经合法程序上市的已购经济适用住房不能买 153
案例5 出售已购经济适用住房后不能再享受住房优惠政策 155
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 156
【法律·法规·司法解释·规章】 156
【部分城市地方性法规·规章】 157
四、房改政策详解——购买公房、公房上市与集资合作住宅 159
(一)社会聚焦 159
(二)术语释义 160
【无房职工】 160
【成本价售房】 160
【标准价售房】 161
【住宅合作社与合作住宅】 161
(三)答疑解惑 162
1.住房制度改革除了取消福利分房外还有哪些内容？通过改革要实现的目标是什么？ 162
3.房改中出台的公积金制度都包括哪些内容？公积金制度到底有什么益处？ 163
2.住房制度改革的基本内容包括哪些方面？ 163
4.购买的公房有产权吗？是使用权还是所有权呢？如果有产权怎么办理产权转移？ 165
5.房改售房中职工与子女共同出资，产权归谁？ 166
6.已购公房上市有哪些限制？需要办理哪些手续？出售已购公房的收益如何分配？ 167
7.公房出售后要求缴纳共用设施设备维修基金是否合理？该维修基金如何管理使用？ 169
8.公有住房出售以后维修养护怎么办？ 170
9.在京中央和国家机关住房制度改革中的住房补贴、货币分房如何计算？ 172
10.职工住房面积未达标，差额补贴应该如何计算？ 173
11.1998年以前参加工作的无房职工住房补贴如何计算？1998年以后参加工作的职工住房补贴如何计发？ 174
12.国有企业职工住房制度改革包括哪些方面？住房补贴发放标准与公务员有何异同？ 175
13.怎样计算职工住房面积是否达到标准？ 176
14.哪些住房面积属于住房制度改革中所涉及的职工现有住房？自行购买、继承或者接受增与获得的房屋能计入现有住房面积吗？ 177
15.确定属于职工现有住房面积后怎样统计才合理？ 178
16.如果职工现有住宅面积超标应该如何处理？ 179
17.高校住房制度改革中向教职工出售公房有没有限制规定？教职工在房改售房中享有哪些优惠措施？ 180
18.移交政府安置的军队离休退休干部住房制度改革适用哪些政策？ 182
19.军队在房改过程能否出售军产住房？如果可以，是否有什么限制条件？ 183
20.军队房改措施中的集资建房适用哪些政策？ 184
21.军队房改涉及的租金补贴和减免有哪些具体规定？ 185
22.住宅合作社建房享有那些优惠政策，政府如何管理住宅合作社的开发建设？ 186
23.住宅合作社建房资金从哪里来？ 188
24.合作住宅的价格构成有哪些限制？为什么合作住宅的价格也和经济适用住房一样保持在较低的价位？ 188
25.参与住宅合作社集资建房能否申请按揭贷款或公积金贷款？ 189
26.合作住宅的产权有没有保证，属于使用权还是所有权？ 190
27.参与集资合作建房，除房款之外需要交纳哪些费用？ 191
28.企业住房制度改革中涉及到哪些财务制度方面的问题？财务人员应该怎么解决这些问题？ 191
29.房改过程中可能会出现哪些违法违纪的行为，国家对于这些违法违纪的行为有哪些具体措施？ 193
(四)以案说法 196
案例1 单位违规贱价售房，职工购买无法过户 196
案例2 购买公房由单位发产权证无效 198
案例3 标准价购买公房只能拥有部分产权 200
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 201
【法律·法规·司法解释·规章】 201
【部分城市地方性法规·规章】 203
五、二手房买卖——给您提个醒! 206
(一)社会聚焦 206
(二)术语释义 207
【二手房】 207
【房地产中介服务】 208
(三)答疑解惑 208
1.二手房交易的价格如何确定，实行政府定价还是市场调节？市场调节应该通过何种途径确定价格？ 208
2.评估机构的评估结果能否做到公平？在评估的过程中遵循哪些评估规则？有没有一个评估计算公式？ 209
3.影响二手房定价的因素主要有哪些？ 210
4.二手房的折旧应该怎样计算才公正？ 211
5.二手房买卖交易价格为什么要如实申报？ 212
6.二手房的产权问题涉及哪些方面，怎样才能做到确保产权无忧？ 213
7.房屋出让的时候相应的土地使用权怎么处理？怎样防止买到的房子没有相应的土地使用权？ 214
8.买卖二手房是否还需要交纳土地使用权出让金？ 216
9.购买二手房除了价格和产权之外还应该注意哪些方面？ 217
10.哪些二手房不能买？购买二手房都要经过哪些程序才能保证交易的合法有效？ 218
11.外地人在京能否购买二手房？如果可以，购买能否办理按揭贷款？ 219
12.二手房交易过程中中介机构可以提供哪些服务？签订中介服务合同应该载明哪些内容？ 220
13.购买二手房时与中介打交道需要注意哪些陷阱？ 221
14.怎样避免遭遇“黑中介”？国家对于中介机构和中介服务人员有没有什么行业管理规定？ 223
15.房地产中介服务的收费是任意的吗？国家有没有相关的规定？ 224
16.二手房买卖合同需要明确写清楚哪些内容？ 226
17.办理二手房贷款需要具备哪些条件，买、卖双方需提交哪些相关资料？ 226
(四)以案说法 228
案例1 交钱不算数，办理产权转移才成交 228
案例2 出售二手房，承租人享有优先购买权 230
案例3 未经授权，出售共有房屋无效 232
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 234
【法律·法规·司法解释·规章】 234
【部分城市地方性法规·规章】 235
六、住房贷款点点通 237
(一)社会聚焦 237
【住房公积金】 238
(二)术语释义 238
【按揭贷款】 238
(三)答疑解惑 239
1.申请商业银行个人住房贷款对于申请人的条件要求是否十分苛刻？申请人必须具备哪些条件？ 239
2.办理个人住房贷款需要提交哪些材料？ 240
3.个人住房贷款从申请到最终放款需要经过哪些程序？ 241
4.个人住房贷款的期限有没有限制？贷款的利率利息怎么计算？ 241
5.担保贷款是否就是抵押贷款？什么是抵钾贷款？办理抵钾贷款需要经过哪些手续？抵钾贷款中银行和借款人的权利义务是怎么确定的？ 242
6.抵钾贷款中为什么要由借款人办理抵钾物的保险手续？怎样办理抵钾物的保险？ 244
7.什么是质钾贷款？什么是保证贷款？二者的法律关系是如何建构的？ 245
8.归还本息的方式一般是如何规定的？借款人可以选择吗？ 246
9.住房委员会和住房公积金管理中心分别是什么性质的机构，可以分别行使哪些权力？ 247
10.单位是否必须为职工办理公积金账户？单位应该怎样为职工缴存住房公积金？ 248
11.住房公积金的缴存比例应该是多少？月缴存额应该怎样计算？单位应该怎样扣缴才符合规定？ 249
12.住房公积金的用途是否有限制？职工要提取公积金存储余额应该办理哪些手续？单位应该怎样扣缴才符合规范？ 250
13.住房公积金管理中心在管理公积金过程中怎样保证公积金的保值增值？哪些业务支出属于合理的支出？ 251
14.什么是住房公积金的增值收益？增值收益应该按照什么原则分配才能保障职工的合法权益？ 252
15.办理公积金贷款在申请人、贷款年限和贷款额度上是否比商业性贷款更为严格？ 253
(四)以案说法 255
案例1 抵钾贷款，银行享有优先受偿权 255
案例2 贷款办不成，解除合同时要退定金 256
案例3 退房还需要退贷款 258
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 260
【法律·法规·司法解释·规章】 260
【部分城市地方性法规·规章】 260
七、“管家”与服务——谈谈物业公司与物业管理 262
(一)社会聚焦 262
(二)术语释义 263
【物业管理】 263
【共用部位维修基金与共用设施设备维修基金】 264
【业主管理委员会】 264
【物业委托管理合同与物业管理公约】 265
1.房屋售出至签订物业管理合同之间的前期物业管理服务期间，物业管理公司和业主分别享有哪些权利？承担哪些义务？ 266
(三)答疑解惑 266
2.业主应该怎样要求商品房销售、房改售房与物业管理及时衔接？ 267
3.住宅小区管理委员会具有哪些权利，需要承担哪些义务？ 269
4.住宅共用部位共用设施设备维修基金都有哪些方面的用途？这些基金的来源法律规定应该怎么归集？ 270
5.维修基金数额巨大，政府在维修基金的保管和使用上有哪些严格的规定？ 271
6.物业管理公司的资质到底怎么识别？ 273
7.业主怎样才能有效监督物业管理公司的财务？关于物业管理公司的财务有没有限制性规定？ 275
8.签订物业管理合同时应该注意载明哪些方面的内容，应该就哪些管理服务项目做出约定？ 277
9.物业管理收费标准是由物业管理公司任意制定的，还是由法规限定的？关于物业管理有哪些限制性的规定？ 278
10.业主对于物业管理公司的收费有异议应该怎么办？哪些收费属于违法乱收费？ 280
11.物业管理公司代缴收费时把营业税算入收费构成，合理吗？ 281
12.采用IC卡方式收费，国家有哪些监控措施？ 281
13.高档住宅物业管理服务收费是否有特别的规定？ 283
14.物业管理公司的服务应该达到什么样的标准？怎样判断物业管理公司属于“只收钱，不干活”？ 285
15.小区内的物业管理公司和政府专业管理部门在小区及周边的管理上如何分工？哪些属于物业管理公司应该承担的职责范围？ 286
16.怎样衡量小区物业的档次级别？什么是商品住宅性能认定？如何认定？ 289
17.在管理的过程中，如果出现个别业主不遵守纪律与道德的情况怎么处理？ 290
(四)以案说法 291
案例1 开发商关于物业管理内容的承诺没有约束力 291
案例2 巧立名目乱收费，业主有权说“不” 293
案例3 小区不设立邮报箱不通邮，侵犯业主通信权利 295
案例4 物业管理费不能随便说涨就涨 297
案例5 物业管理公司不公布账目清单，业主可以拒交物业管理费 299
案例6 业主管理委员会有权“炒物业公司鱿鱼” 300
案例7 开发商承诺缴纳维修基金不能爽约 302
案例8 管理疏忽，业主遇害，物业公司难逃其咎 304
案例9 公共绿地岂能容物业公司挪为他用 306
(五)重点法条查询目录与参考法律文本 308
【法律·法规·司法解释·规章】 308
【部分城市地方性法规·规章】 309
【最新《物业管理委托合同》示范文本】 310
八、代结束语：维护一片诚信，倡导理性维权 319