导论 1
一、抓住历史机遇，圆好人民群众的“安居梦” 1
二、汲取各国经验教训，发挥后发优势 8
三、完善政府主导和市场动力相结合的住房制度 14
第一章 迈向“安居奇迹” 21
一、从历史看“安居奇迹” 21
1．计划经济加剧住房短缺 21
2．市场化改革是解决住房问题的唯一选择 22
3．住房保障制度是维护住房公平的有效途径 24
二、从现有基础看“安居奇迹” 25
1．住宅业基础 25
2．宏观发展基础 25
3．住房制度与政策基础 26
4．政治与社会基础 27
阅读材料：温家宝总理《政府工作报告》节选 27
三、从国际比较看“安居奇迹” 28
1．英国——曲折百余年的住房制度 28
2．美国——“崇尚自由市场”的住房制度 29
3．新加坡——政府垄断市场的住房制度 31
4．住宅业发展阶段国际比较 33
四、负“应对危机”之重 34
五、“安居奇迹”奇在哪里 37
第二章 国家住房计划——住有所居的行动纲领一、为什么要有住房计划 41
二、我国住房目标和住房规划概况 42
1．基本小康的住房标准（1980～2000年） 42
2．安居工程（1995～1997年） 44
3．建设全面小康社会的住房标准 44
4．城市住房建设规划和年度计划 45
5．扩大内需一揽子计划中的保障性安居工程 46
三、典型国家和地区的住房计划简介 46
1．新加坡：居者有其屋计划创造了“最适宜居住城市” 46
2．日本：“五年计划”使居住水平后来居上 49
3．美国：多种形式并举的住房项目计划 50
4．中国香港：从福利型“公屋计划”到市场型“长远房屋计划” 54
四、制定我国住房十年计划的思考 55
1．集中解决住房问题面临着重大机遇 55
2．制定住房十年计划的有利条件 56
3．对计划内容的若干建议 57
第三章 政府资助——从“砖头补贴”到“人头补贴”一、我国住房补贴现状 60
1．住房补贴的制度安排 60
2．实施状况 62
阅读材料：拿着补贴买房去 66
二、有关国家住房补贴的主要做法 67
1．美国住房补贴概况 67
2．各国住房补贴的共同趋势 71
3．取长补短，创建中国模式 74
三、完善以需求方货币化补贴为基础的住房保障体系 74
1．总结经验，坚持以货币化补贴为主的方向 74
2．明确保障标准和保障对象 76
3．确保住房保障的资金来源 77
4．廉租住房制度要回归以租金补贴为主的原本宗旨 78
5．全面实行经济适用住房的货币化补贴 78
阅读材料：经济适用房货币补贴再探路 79
第四章 政府建房和市场建房并轨运行 82
一、我国住房供应体系的现状及存在问题 82
1．经济适用房 83
2．集资（合作）房 85
3．廉租房 85
4．经济租赁房 87
5．限价商品房 87
6．普通商品房 87
7．高档商品房 89
8．“小产权房” 89
9．“城中村”农民出租房 89
二、国外公共住房概况 90
1．公共住房的起源 90
2．公共住房政策的类型 91
3．公共住房资金来源及建设方式 92
4．公共住房存在的普遍问题 95
阅读材料：公共住房的另一面 97
5．公共住房的共同走向——市场化 99
三、走以政府为主导、市场为基础的住宅业发展道路 100
1．辨析政策取向 100
2．廉租房——政府保障与市场机制“嵌入式”结合 102
3．经济适用房——政府职能与市场机制“胶体式”结合 103
4．商品房——政府主导和市场机制“分层式”结合 104
第五章 住房金融——锁定中层 兼顾上下 107
一、我国住房金融概况 107
1．简要发展过程 107
2．住房信贷总量增加，增速趋缓 107
3．住房公积金的创立与发展 108
4．个人住房贷款流向高收入群体 109
5．中层家庭住房贷款的风险被过分高估 110
二、有关国家住房金融简介 111
1．日本：政策性金融与民间金融相结合 111
2．美国：政府主导的市场化融资体系 113
3．英国：政府支持的互助式住房金融 116
4．发达国家住房金融政策的若干特点 117
阅读材料：从贷款欺骗到次贷危机 118
三、完善我国住房金融政策的几点思考 119
1．住房信贷制度要兼顾经济性与民生性 119
2．住房信贷面向中层就是面向大众 120
3．加强风险预警及防范 120
4．围绕消费扩大住房公积金的作用 121
5．发行购房债券，加快落实经济适用房制度 122
第六章 平抑房价须釜底抽薪 124
一、房价上涨与治理效果 124
1．房价与收入的基本态势 124
2．房价收入比的差异性 125
3．房价上涨过快的主因判断 126
阅读材料：年报披露地产公司“不差钱” 131
4．本轮平抑房价的措施与成效 131
二、若干国家和地区制止房地产泡沫的主要做法 134
1．日本：拖延导致长期低迷 134
2．韩国：“疏”“堵”结合治理高房价 135
3．美国：以法律维护大众住房消费 135
4．中国香港：从放任到低迷 137
5．中国台湾：大起大落与发展挫折 138
三、治本之策——确保大众住房消费的主体地位 139
1．维护住房供求关系的动态平衡 139
2．从保护中层到大众住房消费 139
3．坚决清除投机炒房 141
4．防止垄断，有序竞争 142
5．价格监管与指导 143
第七章 完善税制——调节房地产经济和住房公平一、我国房地产税制现状 145
1．调节功能及效果 146
2．现行涉房税制存在的问题 147
3．住房保有税（物业税）缺失原因及不利影响 148
二、国外住房税制的若干特点 150
1．“高税负、高减免”调节住房差距 150
2．“高税率、严征管”预防投机炒房 151
3．“保有税重、交易税轻”促进房地产业繁荣 151
4．固定税率稳定地方财政收入 152
三、关于出台房地产税（物业税）的几点思考 152
1．出台物业税的时机已经成熟 152
2．选取适当名称 153
3．合理确定“基本住房”的免税标准 153
4．建立信息、诚信、估价制度 154
5．克服难点，消除“盲区” 154
阅读材料：物业税，外国怎么收 154
第八章 农民建房——从自发式向社会化转变 158
一、我国农村建房现状 158
1．二元结构下农民自发自助式住房建设 159
2．新时期农村建房的新类型 160
3．村庄规划 162
4．农村住房建设存在的主要问题 163
二、美国、韩国对农民住房的资助 164
1．美国：以抵押贷款支持农村低收入家庭住房 164
2．韩国：为农民在城里建房 165
三、农民住房建设的若干思考 166
1．农民建房社会化势在必行 166
2．村庄建设要规划先行 167
3．土地流转注入村庄建设新活力 168
4．启动发展农村住房金融 168
5．创新体制，降低农民建房的社会成本 169
阅读材料一：联建推动农房重建 169
阅读材料二：贵州遵义“新农村建设”春节见闻 170
阅读材料三：山东聊城多措并举建设农村新居 171
第九章 职能与机构——强化政府主导 175
一、我国住房管理现状 175
1．行业行政管理 175
2．制度规范 176
3．住房金融监管 176
4．住房价格监管 177
二、若干国家住房管理特色 177
1．美国：议会决策，政府执行 177
2．日本：政府主导，社会参与 178
3．新加坡：政府统管，市场化运营 179
三、我国应加强的住房管理职能和机构 180
1．协调管理目标与职能 180
2．加强住房保障职能和机构 181
3．强化房价监管职能 182
4．加强农村建房的支持和指导 182
5．建立条块结合、职责分明的政府职能发挥机制 183
阅读材料：美国救房市计划的新进展 184
第十章 从地权公平到住房公平 189
一、我国地权制度的形成与发展 189
1．计划经济阶段 189
2．改革开放阶段 191
3．现行住房用地供应模式 193
4．房价地价谁推高了谁 196
5．“土地财政”的功与过 199
阅读材料：揭开“地王”谜局 203
6．民生呼唤土地属性平衡 204
二、外国住宅土地供应的若干做法与特点 205
1．美国：自由土地市场 205
2．英国：两权分离的市场化 206
3．发展中国家的土地改革 208
4．土地收购储备制度 210
5．土地发展权制度 211
6．一户一宅制度 211
三、完善住房土地供应制度的若干探讨 212
1．维护宪法，及时澄清违宪言论 212
2．远离保护耕地的“红线” 215
3．改进招拍挂出让方式 216
4．推行“一户一宅”的基本住房制度 218
第十一章 治理动荡与健全法制 220
一、三年大幅起落 220
1．动荡轨迹 220
2．房价波动 221
3．“地王”频现 222
4．调控失灵 223
5．“反投机”成为调控主调 225
二、动荡的原因可追溯到法制缺失 226
1．住房法律空缺 227
2．规章的时效性 228
3．执行的随意性 229
三、国外住房立法的若干特点 230
1．住房权是人权的重要内容 230
2．住房公平是住房法的宗旨 230
3．全面系统的住房市场管理 231
4．强化住房经济政策 231
5．后发展国家解决住房问题的法制武器 232
6．《越南住房法》简介 233
四、夯实住房制度的法制基石 234
1．制定法律，完善法规 234
2．亟待法律规范的若干问题 236
第十二章 最优住房模式探究 242
一、现代住房模式的共同优点和不同特点 242
1．共同优点 242
2．不同特点 246
二、完美的制度设计 254
1．我国住房制度总体框架与德国社会住房制度比较 255
2．我国经济适用房与新加坡“组屋”比较 256
3．我国廉租房制度与美国公共住房政策比较 256
三、扭曲的实施，有得有失的结果 257
1．偏离“社会性”的住房宗旨 258
2．“不明不白”的经济适用房 260
3．廉租房制度“空转”多年 262
四、回归本元，创建人口大国的最优住房模式 263
1．回归社会性 263
2．反投机、反垄断 264
3．两次并轨，统一市场 267
4．平抑房价是模式优化的首要标志 271
5．并轨的实质是实施广义住房保障 272
主要参考文献 275
后记 277
第二版后记 279