第一篇 房地产开发与市场预测 3
第一章 房地产开发投资总论 3
第一节 房地产与房地产业 3
一、房地产及其特性 3
二、房地产类型 4
三、房地产业 6
第二节 房地产开发 8
一、房地产开发与社会经济发展 8
二、房地产开发的特点及分类 10
三、房地产开发工作的程序、参与者和人员素质 13
第三节 房地产投资 16
一、房地产投资的概念 16
二、房地产投资的特点 16
三、房地产投资的方式 17
四、房地产投资的构成 22
五、房地产投资与社会经济发展 24
六、影响房地产投资的经济因素 25
七、房地产投资周期 26
第四节 我国房地产开发投资基本现状 27
一、我国房地产投资与开发基本现状综合分析 27
二、我国房地产投资与开发存在的问题及成因分析 41
三、我国房地产投资与开发对策研究 43
第五节 房地产制度 44
一、房地产法制建设 45
二、中国房地产制度的改革 46
三、房地产行政管理体制 49
第六节 国际服务贸易总协定与中国房地产 50
一、概述 50
二、GATS与中国不动产服务 52
三、GATS与中国对外建筑服务 58
第二章 房地产市场 70
第一节 市场的含义、特征及作用 70
一、市场的含义 70
二、市场的特征及作用 70
三、市场环境 72
第二节 房地产市场结构 73
一、房地产市场的基本特征 73
二、不完全竞争的市场结构 74
三、不完全竞争条件下的房地产价格问题 75
第三节 房地产市场的功能和作用 82
一、房地产市场的功能 82
二、房地产市场在市场体系中的地位和作用 83
一、房地产市场体系结构 85
第四节 房地产市场体系 85
二、房地产一级、二级和三级市场的特点和运行 88
第五节 房地产市场的运行机制与宏观调控 92
一、市场机制 92
二、计划机制 95
三、房地产市场的宏观调控 96
第三章 房地产市场的调查与预测 100
第一节 房地产市场的调查概述 100
一、房地产市场调查的意义 100
二、房地产市场调查的种类 100
三、房地产市场调查的一般步骤 102
四、房地产市场调查的内容 104
第二节 房地产市场预测概述 106
一、预测的概念及房地产市场预测的作用 106
三、房地产市场预测的原则 107
四、房地产市场预测的分类 107
二、房地产市场预测的特点 107
五、房地产市场预测的内容 108
六、房地产市场预测的要素 109
第三节 房地产市场预测的基本程序 111
一、准备阶段 111
二、实施阶段 112
三、提交预测报告阶段 113
第四节 定性预测方法 114
一、个人判断法 114
二、专家预测法 114
三、相互影响分析法 115
四、定性预测结论的形成方法 116
第五节 定量预测方法 119
一、因果分析法 119
二、时间序列分析法 133
第六节 房地产投资周期的分析与预测 144
一、房地产投资周期及阶段性特征 144
二、房地产投资周期形成的原因 147
三、预测房地产投资周期的参考指标 149
第四章 房地产市场细分 154
第一节 房地产市场细分的概念及意义 154
一、市场细分概念的形成 154
二、房地市场产细分的概念、特点及作用 155
第二节 房地产市场细分的程序与原则 157
一、房地产市场细分的原则 157
二、房地产市场细分的程序 158
第三节 房地产市场细分的标准及细分变数 160
一、房地产市场细分的标准 160
二、住宅市场的细分变数 160
三、生产营业用房市场细分变数 164
第四节 房地产目标市场的选择 166
一、目标市场及其条件 166
二、房地产目标市场的范围战略与选择策略 166
三、目标市场选择策略的影响因素 169
四、选择目标市场的程序 169
第五章 中国农村房地产开发与海外房地产开发 173
第一节 农村房地产开发概述 173
一、农村房地产开发的特点 173
二、农村房地产开发的原则 174
三、农村房地产开发的基本要素 175
第二节 海外房地产立法和政策 176
一、房地产立法 176
二、房地产政策 177
一、土地利用规划 178
第三节 海外城乡土地开发与管理 178
二、土地权属管理 180
三、土地价格与税收 180
第四节 美国房地产开发及其政策概述 182
一、房地产开发 182
二、土地管理制度 183
三、住宅市场管理 183
四、抵押贷款购房 184
第六章 引进外资开发房地产 185
第一节 概述 185
一、引进外资开发房地产的种类 185
二、引进外资开发房地产的环境 185
第二节 我国引进外资开发房地产的基本情况 186
一、房地产开发的两类情况 186
二、投资环境现状及前景分析 187
三、地方性规定 188
二、中央颁布或通过的涉外法律和法规 188
一、综合性法律法规 188
第三节 引进外资开发房地产的有关法律和法规 188
第四节 引进外资开发房地产的形式 189
一、中外合资开发房地产 189
二、中外合作开发房地产 190
三、外资企业开发房地产 190
第五节 引进外资开发房地产的方式和审批程序 191
一、引进外资开发房地产的方式 191
二、引进外资开发房地产的审批程序 191
第二篇 房地产开发项目可行性研究 195
第一章 房地产开发项目可行性研究概述 195
第一节 影响房地产开发项目经济效益的基本因素 195
一、政策因素 195
三、资源供给因素 196
二、房地产市场因素 196
四、企业管理因素 198
第二节 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 198
一、可行性研究的概念 198
二、房地产开发项目可行性研究的作用 199
三、房地产开发项目可行性研究的内容 199
四、房地产开发项目可行性研究的阶段 200
五、房地产开发项目可行性研究的程序 201
六、房地产开发项目可行性研究的影响因素 203
第二章 房地产开发项目的投资环境分析 207
第一节 投资环境概述 207
一、投资环境 207
二、投资环境的分类 207
第二节 房地产开发项目投资环境要素 208
一、社会环境要素 208
二、政治环境要素 209
四、经济环境要素 210
五、法律环境要素 210
三、文化环境要素 210
六、自然环境要素 211
七、基础设施环境要素 211
第三节 房地产开发项目投资环境评价 211
一、投资环境评价的原则和标准 211
二、投资环境评价方法 213
第四节 房地产开发项目投资环境案例分析 221
第三章 房地产开发项目的投资风险分析 231
第一节 风险的概念与特征 231
一、风险的基本概念 231
二、风险的特征 232
三、风险的效应 233
一、房地产投资风险的形式 235
第二节 房地产开发项目的投资风险 235
二、房地产开发投资与风险的关系 237
三、房地产投资风险分析的作用 244
四、如何对待房地产开发投资风险 244
第三节 房地产开发项目投资风险识别 245
一、风险识别的方法 246
二、房地产投资风险因素分析 247
三、不同房地产市场的风险程度分析 275
第四节 房地产开发项目投资风险的分析方法 279
一、盈亏平衡分析法 279
二、敏感性分析法 285
三、概率分析法 289
四、房地产投资风险预测 302
五、房地产投资风险评价 307
一、风险管理对策的种类 312
第五节 房地产开发项目投资风险管理 312
二、风险管理对策的选择 313
三、风险管理的实施与评估 314
第六节 房地产开发项目投资组合战略 315
一、房地产投资开发的多样化战略 315
二、房地产投资开发的合理组合策略 315
第七节 房地产开发项目投资风险分析案例 318
一、A方案 318
二、B方案 319
三、C方案 319
第四章 房地产开发项目的财务分析 321
第一节 房地产开发项目财务分析的概念、方法及程序 321
一、房地产开发项目财务分析的概念 321
二、房地产开发项目财务分析的方法 321
三、房地产开发项目财务数据估算的原则及程序 324
第二节 房地产开发项目财务分析指标 326
一、反映盈利能力的指标 326
二、反映项目清偿能力的指标 337
第三节 房地产开发项目财务预测的内容 340
一、投资成本 340
二、租售收入及税金 342
三、经营成本 343
四、租售利润 343
第四节 房地产开发项目财务分析基本报表 344
一、现金流量表 344
二、损益表 346
三、资金来源与运用表 349
四、资产负债表 350
第五节 房地产开发项目财务分析案例 352
一、某建设项目财务分析实例 352
二、某房地产开发项目财务分析实例 353
第五章 房地产开发项目的不确定性分析 367
第一节 房地产开发项目可能遇到的风险和风险报酬 367
一、投资项目可能遇到的不确定性和风险的几个方面 367
二、房地产开发的风险报酬 369
第二节 不确定性分析概述 370
一、不确定性产生的原因 370
二、不确定性分析的含义及方法 370
三、主要的不确定性因素 371
第三节 盈亏平衡分析 371
一、量、本、利的相互关系 371
二、盈亏平衡分析 377
三、盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷 379
第四节 敏感性分析 380
一、单因素敏感性分析 381
二、多因素敏感性分析 386
第五节 概率分析 388
一、概率基础知识及其应用 388
二、系统概率分析及其理论模式在项目风险分析中的应用 390
第六章 房地产开发项目可行性研究报告 396
第一节 房地产开发项目可行性研究报告编制依据和步骤 396
一、房地产开发项目可行性研究报告编制依据 396
二、房地产开发项目可行性研究报告编制步骤 397
第二节 房地产开发项目可行性研究报告内容与编制要求 397
一、可行性研究报告的内容 397
二、撰写可行性研究报告的基本要求 398
第三篇 房地产开发项目经济评价 403
第一章 房地产开发项目经济评价概述 403
第一节 投资项目经济评价的一般方法 403
一、建设项目经济评价的概念 403
三、现金流量分析 404
二、建设项目财务评价的程序 404
四、建设项目财务评价指标及其计算方法 406
五、房地产开发项目经济评价的现状 408
第二节 房地产开发项目的经济评价方法 409
一、房地产开发项目静态评价指标及计算分析 409
二、房地产开发项目动态评价指标及计算分析 411
第三节 房地产开发项目经济评价中的主要变量及其预测 421
一、租金和售价 421
二、建设投资 423
三、开发期 425
四、开发和租售面积 426
五、投资收益率 427
六、贷款利率 428
第四节 房地产开发项目初步经济可行性分析 428
一、初步经济可行性分析的一般方法 428
二、初步经济可行性评价方法的应用 429
三、初步经济评价方法的分析 432
第二章 房地产开发项目投资成本费用估算 434
第一节 房地产开发项目投资估算概述 434
一、房地产开发项目投资估算的阶段划分 434
二、房地产开发项目投资估算的依据 435
三、房地产开发项目投资估算的方法 435
四、房地产开发项目投资估算应注意的问题 436
第二节 房地产开发项目投资成本估算 437
一、成本及成本分类 437
二、房地产开发项目成本投资构成 439
三、房地产开发项目投资成本估算 442
第三节 房地产开发项目投资费用估算 446
一、房地产开发项目机会研究阶段的费用估算 447
二、房地产开发项目初步可行性研究阶段的投资总额估算 447
三、房地产开发项目可行性研究阶段的费用估算 448
第四节 投资估算参考资料 449
一、民用建筑投资估算参考指标 450
二、民用建筑土建工程造价速估参考资料 457
三、一般民用建筑中给排水、照明工程单方造价参考资料 458
四、民用建筑采暖热指标估算资料 458
五、民用建筑冷负荷指标估算资料 459
六、民用建筑集中空调投资参考指标 459
七、设备安装费参考指标 460
八、照明灯具用量参考指标 460
九、民用建筑用电量估算 461
十、民用建筑日用水量(排水量)估算 461
十一、民用建筑日用煤气量估算资料 462
十二、部分住宅小区技术经济指标 462
附录：南京地区房地产开发项目成本费费用构成及计算依据 465
一、房地产开发项目投资收益评估的意义 469
第三章 房地产开发项目投资收益估算 469
第一节 房地产开发项目投资收益评估概述 469
二、房地产开发项目投资收益评估的作用 470
三、房地产开发项目投资收益评估的原则 472
四、房地产开发项目投资收益评估的程序 472
第二节 房地产开发项目投资收益的种类 473
一、现金流量 473
二、税收节约 477
三、股本积累 477
四、升值 477
五、销售收益 477
第三节 房地产开发项目的现金流量分析 478
一、现金流分析的要点 478
二、资金投入分析 481
三、资金回收计划 484
第四节 房地产开发项目的现金流量折现分析 487
一、净现值法 488
二、内部权益率法 489
三、净现值与内部收益率的比较 492
第五节 传统的房地产开发项目投资收益评估 493
一、纯收益率法 493
二、现金流量收益率 494
三、税收节约时的投资收益率 495
四、股本积累的投资收益率 495
五、升值时的投资收益率 495
第六节 房地产开发项目投资的再投资率 496
一、再投资率分析方法的实例 496
二、再投资率分析评价 497
附表：复利及折现系数表 499
一、房地产开发资金的运动特征 527
第四章 房地产开发的资金筹措 527
第一节 房地产开发资金的运动特征与筹措原则 527
二、房地产开发资金筹措的原则 528
第二节 房地产开发资金的筹集方式 529
一、向银行借款 529
二、发行债券 535
三、自有资金筹集 539
四、吸引外商投资 541
五、其他融资方式 542
第三节 房地产开发项目的融资步骤 544
一、房地产开发项目融资方案的制定 544
二、房地产开发项目融资方案的实施 546
第四节 房地产开发项目资金筹集的风险分析与控制 547
一、资金筹集的风险 547
二、资金筹集风险的度量 548
三、资金筹集风险的控制 549
第五章 房地产开发项目投资决策 551
第一节 投资决策的特点与分类 551
一、房地产投资决策与项目评价 551
二、投资决策分类 552
三、房地产投资决策的特点 553
第二节 房地产开发项目投资决策的程序和内容 554
一、房地产投资决策的阶段划分 554
二、房地产投资决策程序 555
三、房地产投资决策内容 556
第三节 房地产开发项目投资决策方法 558
一、确定型决策方法 559
二、风险型决策方法 559
三、不确定型决策方法 561
一、万柳地区项目投资决策分析 563
第四节 房地产开发项目投资决策实例分析 563
二、迦南B座修改决策方案 565
第六章 房地产开发项目投资方案比较分析 570
第一节 房地产投资方案比较分析概述 570
一、投资方案的相互关系 570
二、投资方案比较选择的必要性 571
三、投资方案比较分析指标 572
四、投资方案比较分析指标的适用范围 573
第二节 物业类型投资定性比较分析 575
一、生地投资 575
二、住宅投资 576
三、办公楼投资 577
四、商场投资 578
五、工业用房投资 578
第三节 房地产开发项目互斥方案的比较与选择 579
六、其它物业类型投资 579
一、指标直接对比法 580
二、增量分析法 586
三、风险分析选择法 588
第四节 房地产开发项目独立方案的比较与选择 589
附录：《建设项目评价方法与参数》参考 592
建设项目经济评价方法 592
第一章 总则 592
第二章 财务评价 593
第三章 国民经济评价 597
第四章 不确定性分析 602
第五章 方案比较方法 603
第六章 改扩建项目经济评价的特点 606
第七章 交通运输项目经济评价的特点 607
第八章 其他非工业项目经济评价的特点 611
第九章 附则 612
附：《建设项目经济评价方法》说明 612
一、总说明 612
二、财务评价中的几个具体问题 618
三、国民经济评价中的几个具体问题 624
四、关于不确定性分析 631
五、立案比较中的几个具体问题 635
六、改扩建项目经济评价中的几个具体问题 638
建设项目经济评价参数 641
第一章 财务评价参数 641
第二章 国民经济评价参数 646
参考附录：土地影子费用计算举例说明 670
一、动力原煤影子价格举例说明 672
二、电力影子价格使用举例说明 672
三、系列产品影子价格比价系数使用举例说明 673
第一章 某市金贸商厦的可行性研究 677
一、项目简介 677
二、项目可行性研究概况 677
三、项目的社会历史背景 677
四、房地产市场调查和预测 677
第四篇 房地产开发项目可行性研究与经济评价综合案例分析 677
五、项目开发地址的选择和获取 678
六、项目的财务分析 678
七、项目的经济分析 680
八、项目的实施和运营计划 681
九、关于引进技术设备的说明 681
十、结论 681
第二章 金辉广场项目可行性报告(案例) 682
一、项目的基本情况 682
三、项目开发条件及技术设计方案的分析 683
二、项目投资环境与市场研究 683
四、项目开发建设及经营的组织与实施计划 688
五、项目投资估算、资金筹措计划 691
六、项目销售收入及利润的估算 698
七、项目经济效益评益评价 701
八、项目的不确定性分析 705
九、项目社会效益评价 706
十、项目环境效益评价 706
十一、结论与建议 707
第三章 广州市二沙岛新区开发的可行性研究 709
一、概述 709
二、研究依据 709
三、新开发区的宏观经济预测 709
四、二沙岛的自然环境 713
五、功能分区规划研究 715
六、建设方案 718
七、估算费用 719
八、建设程序研究 721
九、财务评估 722
十、结论 723
第四章 合作兴建哈尔滨××大酒店的可行性研究 724
一、项目概况 724
二、投资环境研究 725
三、建筑工程设计 726
四、项目的经济效益研究 729
五、项目的社会效益评价和可行性研究结论 732
第五章 某商城投资分析报告 733
第一部分 投资分析报告详细提纲 733
一、概述 734
第二部分 投资分析报告 734
二、项目建设必要性分析 735
三、市场分析 735
四、项目开发条件及技术设计方案分析 735
五、项目开发建设及经营的组织与实施计划 735
六、项目开发管理模式 737
七、投资估算与资金筹措 737
八、财务数据估算 745
九、财务分析 752
十、国民经济分析 752
十一、不确定性分析 752
十二、社会分析 756
十三、风险分析 756
十四、结论与建议 759
一、“投资分析报告”的目录 760
第六章 金麒麟住宅项目投资分析报告书 760
二、“投资分析报告”的内容 761
(一)项目的概况分析 761
(二)市场走势 763
(三)土地价值判断及地块优劣势分析 765
(四)可提升价值研判 767
(五)项目投资估算 770
(六)财务评定 770
(七)项目敏感性分析 771
第七章 文昌广场项目可行性报告书 772
一、商场项目可行性研究报告目录 772
二、内容 774
第八章 汇展阁投资回报分析 782
一、精心策划 782
二、汇展阁档案 783
三、汇展阁设施分布 784
四、汇展阁投资回报分析 784
第九章 某市沁园新村高级住宅区投资开发可行性研究 786
一、项目概况及规划设想 786
二、市场需求预测 787
三、项目投资估算 788
四、项目开发建筑进度及投资安排表 790
五、项目开发成本及利润估算 790
六、项目销售收入及分期销售计划 791
七、项目资金筹措方案及还贷计划 792
八、项目财务分析 793
九、投资效果汇总 795
十、项目盈亏分析 795
十一、项目经济效益敏感性分析 796
十二、项目社会效益和环境效益分析 797