第1章 绪论 1
1.1 研究背景与意义 1
1.1.1 全球范围内的快速城市化浪潮 1
1.1.2 中国城市化发展中的扭曲与挑战 2
1.2 研究目标与内容 4
1.2.1 研究目标 4
1.2.2 研究内容 4
1.3 研究方法与技术路线 8
1.3.1 研究方法 8
1.3.2 技术路线 9
1.4 可能的创新与不足 11
1.4.1 可能的创新 11
1.4.2 可能的不足 12
第2章 文献综述 13
2.1 垄断供地者、发展竞争与土地城市化过快 13
2.1.1 引资竞争、土地价格扭曲与效率损失 13
2.1.2 城市地租攫取与政府土地财政形成 14
2.2 集体土地制度、劳动力迁移受阻与人口城市化滞后 16
2.2.1 城市人口规模不足导致城市集聚效应受损 16
2.2.2 农民市民化受阻导致城乡差距扩大 17
2.2.3 农村人地比例难以降低导致农业现代化发展受阻 17
2.3 城乡二元土地制度改革与城市化转型 18
2.3.1 城乡一体化土地市场完善与地租分配调节 18
2.3.2 地租分配调节与农业转移人口市民化：学者们的争议 20
2.4 已有研究评述 22
第3章 理论基础、概念界定与分析框架 23
3.1 理论基础 23
3.1.1 财政分权与发展竞争理论 23
3.1.2 地租理论 24
3.1.3 劳动力城乡迁移理论 28
3.2 概念界定 30
3.2.1 地租收益与地租收益分配 30
3.2.2 城市增长调控政策 32
3.2.3 人口城市化 32
3.3 分析框架 33
3.3.1 界定经济环境：经济转型与“新型城镇化”提出 34
3.3.2 设定行为假设：发展竞争下的政府行为偏好 35
3.3.3 给出制度安排：地租收益分配与“重地轻人”的城市增长 36
第4章 地租分配、经济发展与中国的城市化发展：一个历史回顾 40
4.1 理论框架：三者联动关系的归纳 40
4.1.1 土地公有制下的政府地租收益：来源与用途 40
4.1.2 地租收益分配与经济发展阶段特征 42
4.1.3 基于三者联动关系的中国城市化发展阶段划分 43
4.2 新中国成立后四个不同阶段中的三者联动 45
4.2.1 1949—1977年：计划经济、资本积累与城市化停滞 45
4.2.2 1978—1987年：“以地兴企”支撑乡镇企业发展与城镇化 47
4.2.3 1988—1997年：政府垄断地租、发展转型与“伪城市化” 48
4.2.4 1998年至今：“以地谋发展”模式与城市化“重地轻人” 50
4.3 结论与讨论 55
4.3.1 主要结论 55
4.3.2 进一步的讨论：发展转型与地租收益分配调节 57
第5章 “以地谋发展”的制度成因、地租“攫取-分配”策略及其对城市用地增长的影响 59
5.1 财政分权、发展竞争与土地制度：依赖土地的发展模式形成 60
5.1.1 财政分权后的地方收入格局及其影响 61
5.1.2 土地制度与政府垄断供地者形成 61
5.2 地方政府实现“以地谋发展”的地租攫取分配策略及其对用地增长的影响 63
5.2.1 地租“攫取-分配”策略：三个方法、两个权衡与一个循环 63
5.2.2 “以地谋发展”影响下的城市用地增长：二产用地、经营性用地之间的分割与联系 65
5.3 数据来源与实证方法 67
5.3.1 数据来源 67
5.3.2 模型设定 67
5.3.3 变量设置 69
5.4 实证结果与分析 71
5.4.1 建设与维护支出、土地抵押与商住用地价格的影响 72
5.4.2 户籍人口、迁移人口对用地扩张的推动作用 73
5.4.3 工业企业税收依赖、外商投资与土地收益的补贴作用 74
5.5 研究结论与政策建议 74
第6章 地租收益分配与城市增长中的“重地轻人”：基于经济学视角的一个分析 77
6.1 城市增长中土地扩张、人口增长与地租分配：一个基本描述 78
6.2 城市增长中人地两方面的已有制度安排及其结果 80
6.2.1 城乡二元体制与政府主导的城市增长 80
6.2.2 征地制度、政府垄断供给予城市用地增长 81
6.2.3 户籍壁垒、公共物品供给予城市人口增长 82
6.3 进一步分析：地方政府为什么会“重地轻人” 85
6.3.1 地方政府间的反向标尺竞争：重建设、轻服务 85
6.3.2 政府“以地谋发展”与土地城市化超前 85
6.3.3 地方政府人口市民化的成本收益计算与人口城市化滞后 86
6.3.4 激励相容与城市化发展偏好形成 87
6.4 实证检验：地租分配、公共物品供应与人口增长的联动关系 87
6.4.1 模型设置 87
6.4.2 实证结果与讨论 88
6.5 已有改革政策之中的待完善之处：人地统筹的调控思路 94
6.6 总结与政策建议 96
第7章 怎样的地租收益分配调节有助于实现“以人为本”的路径转变？ 98
7.1 问题的提出：城市化与土地制度改革 99
7.1.1 土地制度改革的关键点：城乡一体化的土地市场构建 99
7.1.2 关于土地改革的观点分歧：市场主导还是政府主导？ 100
7.2 城市土地利用外部性决定的地租分配模式：公私权利协调 101
7.3 成功城市化国家中的土地权利公私协调：以日韩为例 104
7.3.1 实现了成功城市化的后发国家：日本与韩国 104
7.3.2 日韩在快速城市化发展中的地租收益分配调节：“以人为本”的实现“涨价归公” 106
7.3.3 日韩经验对中国的启示 110
7.4 中国城市化发展中已有的土地制度改革探索：成果与不足 111
7.4.1 “增减挂钩”：总量不变，指标腾挪，城增乡减 111
7.4.2 “增减挂钩”改进版Ⅰ：权利人自主入市进行“地票交易” 112
7.4.3 “增减挂钩”改进版Ⅱ：土地权利置换市民身份，人地同转 113
7.4.4 “增减挂钩”改进版Ⅲ：中原经济区“人地挂钩”的探索 114
7.4.5 权利人自主与存量土地盘活再开发：广东省“三旧改造” 116
7.4.6 农村集体经营性建设用地入市流转：苏州的股份合作社模式 117
7.4.7 总结与评论：公私权利协调与人地统筹 119
7.5 研究结论 121
第8章 研究总结与政策建议 123
8.1 研究总结 123
8.1.1 地租收益分配调节是我国经济发展中的重要调控手段 123
8.1.2 发展转型背景下，应以地租收益分配调节为核心推进城市化 124
8.1.3 城市增长调控政策的制定应以公私权利协调为原则 125
8.2 “人地统筹”的城市增长调控政策体系构建 126
8.2.1 推广与改进“人地挂钩”模式，为城市用地增长加上人口市民化的强约束条件 127
8.2.2 结合已有国内外经验，分区域、逐步推进土地资源市场化配置 129
8.2.3 政府以“减步法”参与地租收益分配调节，实现“以人为本”的“地利共享” 130
8.2.4 土地开发中政府从侧重管制、直接参与转向市场主导、政府以政策工具进行激励、引导 135
8.3 研究展望 137
8.3.1 城市化发展中房地产相关的税收制度研究 137
8.3.2 城市化发展中的住房保障制度研究 138
附录 139
参考文献 145