1绪论 1
1.1选题缘由 1
1.2研究现状 3
1.2.1近代中国城市化的研究 3
1.2.2关于近代城市土地管理制度的研究 9
1.3研究内容 24
2近代城市化对城市土地管理的影响 29
2.1城市化与城市土地管理的关系 29
2.2近代城市化浪潮 30
2.3近代城市化与早期城市化的比较及其特点 35
2.3.1近代城市化的特点 35
2.3.2近代城市化之前城市发展的特点 38
2.4近代城市化中城市发展的不同模式 41
2.4.1条约口岸类城市 41
2.4.2传统行政中心城市的近代发展 43
2.4.3近代兴起的非条约口岸的工商业城市 44
2.4.4市镇的近代转变 45
2.5近代城市化中不同城市发展模式对城市土地管理制度的影响 48
2.5.1城市化对城市土地管理变革的影响 48
2.5.2近代不同城市扩展模式对城市土地管理制度变革的影响 55
3租借地城市土地管理制度的变革：以青岛、威海为例 71
3.1土地管理制度变革前的传统模式 71
3.1.1传统的土地管理机构 72
3.1.2传统的土地管理内容 72
3.1.3传统的土地产权管理 75
3.2城市土地管理制度的变革 78
3.2.1专业化城市土地管理机构的设置 78
3.2.2土地产权管理制度的确立 80
3.2.3确立土地征购制度 92
3.2.4确立土地使用管理制度 98
3.2.5城市土地税收制度 112
3.3青岛与威海土地管理制度变革的比较 119
3.3.1行政管理制度—城市自治管理模式与中西合璧的总董制 119
3.3.2土地制度的完备性与非完备性 124
3.4比较基础上对制度变迁因素的进一步探讨 134
3.4.1制度变革的影响因素 134
3.4.2同一宗主国不同殖民地制度变革因素的比较 145
3.5不同的制度变革对城市发展的影响 149
3.5.1青岛的土地优先购买和拍卖制度保证了城市规划的进行 149
3.5.2青岛完善的土地税收制度防止了土地投机 152
3.5.3威海“循其制”的治理理念和“二元化”的制度与其城内外分离的格局及社会状态的“波澜不惊” 153
4非条约口岸城市土地管理制度的变革：以南通为例 155
4.1工业化驱动的城市化 155
4.1.1近代工业的发展，促进了城市的近代化 156
4.1.2近代工业的发展，促进了大批小市镇的兴起 158
4.2制度变革的需求 159
4.2.1传统文化精神及传统与现实的矛盾 160
4.2.2西方文化的影响 162
4.2.3近代工业的发展带来的城市的变革 163
4.2.4近代房地产业的出现需要相应的制度 167
4.3城市土地管理制度的变革 168
4.3.1传统的土地管理制度 168
4.3.2专门的城市土地管理机构的逐渐确立 170
4.3.3城市土地利用管理制度的变革 172
4.3.4土地有偿征用制度的逐步确立 176
4.4南通城市土地管理制度变革的路径分析 177
4.4.1行动集团的形成 177
4.4.2行动方案的规划和实施 178
4.4.3制度的变革中对个体主导者过度依赖 180
4.4.4西方文化的有限影响 183
4.5比较及启示 184
4.5.1与近代青岛、上海的比较 184
4.5.2启示 186
5传统行政中心城市土地管理制度的变革：以北京为例 189
5.1近代北京的城市化与城市近代化 189
5.1.1城市人口的增长及特点 190
5.1.2城市用地规模的变化 191
5.1.3北京市经济结构的变化 192
5.1.4北京城市的近代化 194
5.2近代北京城市化的特点 195
5.2.1工业化和贸易不是城市化的主要动力 195
5.2.2城市的近代化是在政府的主导和推动下自主展开的 196
5.3近代北京的城市化对城市土地管理的影响 197
5.3.1城市人口增长的压力需要新的规划 198
5.3.2工商业的发展需要相适应的城市管理体制 199
5.3.3城市房地产交易频繁需要规范化的管理 203
5.3.4城市的扩张和城市规划的展开需要相应的法规制度 205
5.4北京城市土地管理制度的变革 207
5.4.1传统的北京城市土地管理制度 207
5.4.2近代北京城市土地管理制度的变革 215
5.5影响近代北京城市土地管理制度变革因素的分析 244
5.5.1近代工业的缺乏使得城市资本积累匮乏 244
5.5.2政治权利结构变化的制约 246
5.5.3文化、意识形态变革的影响 247
5.5.4西方技术、市政思想的传播和城市化经验的影响 249
5.5.5中央政府对北京城市管理制度变革的主导 253
5.5.6主要人物偏好的影响 255
5.5.7古老、传统城市的特质的制约 256
5.5.8相应配套制度的缺乏 257
5.6近代北京城市土地管理制度的变革与其他城市的比较及启示 258
5.6.1与近代兴起的其他不同类型城市的比较 258
5.6.2启示 262
6辟有租界的城市土地管理制度的变革：以上海为例 265
6.1近代上海的城市化 265
6.1.1近代上海华、洋并存格局的形成 265
6.1.2近代上海的城市化 266
6.1.3推动上海城市化的因素 272
6.2上海的城市化对城市土地管理制度变革的影响 280
6.2.1土地交易的频繁需要规范土地产权管理 280
6.2.2城市土地市场的发展需要健全、法制化土地管理制度 284
6.2.3土地地价的上涨和级差地租的加大，需要调控 286
6.2.4城市土地利用方式的转变，需要土地管理方式的转变 288
6.2.5城市化过程中暴露出来的“城市病”，需要有城市规划 291
6.3近代城市土地管理制度的变革 292
6.3.1上海开埠前的土地管理制度 292
6.3.2上海开埠后租界根本土地制度的确立 293
6.3.3租界的土地管理制度 301
6.3.4华界的土地管理制度 325
6.4传统到近代变迁的因素分析和比较 329
6.4.1影响因素分析 329
6.4.2与南通、北京、青岛的制度变革因素的简要比较 341
6.5近代上海城市土地管理制度变革的思想渊源 342
6.5.1租界根本土地制度—永租制的思想渊源 342
6.5.2土地产权管理思想的渊源 344
6.5.3具有西方自治色彩的行政管理及产权纠纷处理 351
6.5.4土地利用方式变革的渊源 354
6.6近代上海土地管理制度变革的思考 358
6.6.1城市扩张的过程中，需要制度的引导 358
6.6.2制度的变革是系统工程，配套制度的设计非常重要 360
6.6.3城市化的过程中因制度的变革会引发各种冲突 365
7近代中国城市化进程中土地管理制度变革的比较及影响 371
7.1不同类型城市制度变革的异同 371
7.1.1制度变革的差异 371
7.1.2制度变革的共同点 377
7.2对后续城市发展的影响 384
7.2.1上海城市发展的不均衡 384
7.2.2青岛的有序发展 387
7.2.3南通城市发展的非持续性 390
7.2.4北京城市的缓慢发展 392
7.3思想演变 394
8总结 397
参考文献 413