第一章 商品房预售合同纠纷 1
【本章导读】 1
【实务问答】 1
一、商品房预售合同的效力应当如何认定？ 1
二、出卖人取得商品房预售许可证明的最迟时间如何界定？ 3
三、商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同的效力？ 3
四、商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力？ 4
五、出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效？ 5
六、出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明 5
七、如何理解“已付购房款”基准金额与“不超过一倍的赔偿责任”之间的关系？ 7
八、商品房预售合同登记备案是否影响合同效力？ 7
九、对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？ 11
十、如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件”？ 12
十一、开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，是否承担民事赔偿责任？ 14
【案例适用】 15
规则1 〖备案登记〗商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。 15
规则2 〖商品房预售〗出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。 18
第二章 商品房认购纠纷 22
【本章导读】 22
【实务问答】 22
一、商品房认购书的性质如何认定？ 22
二、如何区分商品房认购书是预约还是本约？ 25
三、认购书签订的时间如何认定？ 27
四、预约合同内容“确定性”的标准如何判断？ 28
五、违反认购书的民事责任如何认定？ 30
六、当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？ 31
七、当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任？ 33
八、如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质？ 35
九、确定了当事人给付款项的性质后，在当事人签订商品房认购书后无法签订正式商品房买卖合同的情况下，应如何适用定金罚则？ 36
十、出卖人恶意违反商品房订购书，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之外的其他损失，如预期利益损失，应如何处理？ 37
十一、房产商违反购房意向书的责任如何认定？ 38
十二、以格式合同出现的商品房认购书中含有单方权利约定条款，该商品房认购书是否有效？ 39
【案例适用】 40
规则3 〖预约与本约〗判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。 40
规则4 〖预约与本约〗对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 42
规则5 〖预约与定金〗购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。 60
规则6 〖预约与履行〗预约合同不能被判决继续履行 62
规则7 〖预约与损失〗开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。 63
第三章 商品房销售广告和宣传纠纷 67
【本章导读】 67
【实务问答】 67
一、商品房销售广告的性质是什么？ 67
二、怎样认定商品房广告是否为虚假广告？ 70
三、开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理？ 71
四、商品房虚假销售广告的责任如何承担？ 72
五、开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？ 74
六、商品房宣传资料是否具有法律效力？ 76
七、如何理解实际交付的房屋与样板房之间的一致性？ 77
【案例适用】 78
规则8 〖虚假宣传〗出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 78
第四章 商品房买卖合同纠纷 81
【本章导读】 81
【实务问答】 81
一、商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件？ 81
二、未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？ 86
三、共有存量房买卖合同的效力如何认定？ 86
四、商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？ 87
五、商品房“一房数卖”合同效力如何认定？ 89
六、商品房“一房数卖”合同如何履行？ 91
七、“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？ 93
八、一般卖房者违约的，应当如何适用法律？ 94
九、如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到另一套出卖人开发的同一小区内楼层、户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否可以得到法院支持？ 95
十、惩罚性赔偿在合同责任中能否广泛适用？ 95
十一、审判实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》？ 97
十二、对《商品房买卖合同解释》第8条中“合同目的不能实现”如何理解？ 99
十三、商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，是否予以支持？ 103
【案例适用】 105
规则9 〖地方物价〗地方物价规定当然不能取代当事人双方的合同约定，不能改变当事人的合同效力。 105
规则10 〖一户一表〗商品房买卖合同中，“一户一表”指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。 109
规则11 〖合同签订形式〗房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立。 112
规则12 〖实际履行〗当事人没有订立书面房屋买卖协议，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况综合考量。 114
规则13 〖网签〗房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但是双方已经进行了网签，而且明确了合同的价款、房屋信息，所以应当认定双方的买卖合同已经生效。 115
规则14 〖一房二卖〗当事人未办理登记手续的，所有权未发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。 119
规则15 〖一房二卖〗房地产开发企业以委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖为由主张免除惩罚性赔偿的请求，人民法院不予支持。 121
第五章 商品房交付使用和风险责任承担纠纷 135
【本章导读】 135
【实务问答】 135
一、商品房交付时间的判断标准如何界定？ 135
二、商品房交付条件的判断标准如何界定？ 137
三、关于商品房验收我国法律如何规定？ 138
四、开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？ 141
五、风险责任的承担如何确定？ 143
六、开发商逾期交房的责任如何认定？ 143
七、开发商逾期交房应如何承担违约责任？ 148
八、交付通知是否为交付的必要条件？ 149
九、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？ 151
十、出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，应如何处理？ 151
十一、出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？ 153
十二、开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责？ 154
十三、商品房买卖合同中逾期交房的特殊原因如何理解？ 156
十四、不具备交付条件交房违约金应如何计算？ 158
十五、购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？ 159
十六、买受人对商品房的“验收”权利包括哪些？ 161
十七、房屋毁损、灭失的风险如何分担？ 162
十八、买受人在约定的交房期限届满之日起超过2年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？ 163
十九、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定？ 164
二十、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承担建成后房屋的合同性质和效力如何判定？ 166
【案例适用】 170
规则16 〖履行不能〗已交付但未过户的房屋灭失后，事实上已经不能履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务。 170
规则17 〖申请执行人〗房屋转让后原产权人有资格申请无权占有人交付房屋。 172
规则18 〖交付改变〗交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。 174
规则19 〖保修期〗房屋修复后保修期不应重新计算。 177
第六章 商品房买卖民事责任纠纷 185
【本章导读】 185
【实务问答】 185
一、在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？ 185
二、房屋价款纠纷与质量异议如何处理？ 187
三、对商品房主体质量不合格如何认定？ 187
四、商品房质量瑕疵如何认定？ 189
五、交通噪音污染中的商品房质量瑕疵责任如何认定？ 191
六、出卖人的质量瑕疵担保责任如何承担？ 193
七、室内环境污染致使他人损害是否构成环境污染侵权案件以及室内环境污染致使他人损害纠纷案件的举证责任应当如何分配？ 193
八、装修公司选用材料挥发的甲醛严重超标给业主造成损害，应当如何承担赔偿责任？ 195
九、商品房面积存在差异如何处理？ 196
十、人防地下室是否记入公摊面积？ 201
十一、开发商擅自调整房屋层高的违约责任如何认定？ 203
十二、房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定？ 204
十三、如何调整当事人在商品房买卖合同中约定违约金过分高于违约行为造成的损失？ 206
十四、商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任？ 209
【案例适用】 210
规则20 〖质量缺陷〗房屋买受人因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。 210
规则21 〖面积差〗房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定返还房款。 216
规则22 〖面积缩水〗按套计价不能免除开发商的面积缩水责任。 221
规则23 〖外墙面〗开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权。 223
规则24 〖容忍义务〗业主面对社会效益最大化须有容忍义务。 225
规则25 〖知情权〗业主对所购特殊商品房享有特别知情权。 229
规则26 〖瑕疵担保〗“凶宅”的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。 231
规则27 〖逾期交房〗开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。 235
规则28 〖违约金调整〗合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。 239
第七章 商品房买卖合同解除纠纷 242
【本章导读】 242
【实务问答】 242
一、如何界定房屋质量问题解除合同的条件？ 242
二、合同解除权的行使期限及其性质如何认定？ 244
三、合同解除权的行使主体和行使期限如何确定？ 246
四、因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分？ 246
五、房屋差价损失如何计算？ 248
六、房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范畴？ 248
【案例适用】 250
规则29 〖约定解除〗守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权。 250
规则30 〖情势变更〗通常而言，如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则；如果合同已经得到部分履行，当事人另行寻求交易的成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为宜。 252
规则31 〖分割买卖〗在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。 255
第八章 房屋产权证书纠纷 262
【本章导读】 262
【实务问答】 262
一、如何准确理解办证的义务主体？ 262
二、对房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准如何认定？ 264
三、购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证，是否可以理解为办理房屋的“小产证”？ 266
四、因第三人原因导致办证延误，开发商是否应承担违约责任？ 268
五、办证请求权是否适用诉讼时效？ 269
六、支付违约金诉讼时效如何起算？ 270
七、开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算？ 273
八、延期办证违约金的计算标准如何认定？ 274
【案例适用】 275
规则32 〖逾期办证〗交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却开发商承担办理房地产权证的义务，开发商仍应当承担逾期办证的违约责任。 275
规则33 〖特别约定〗商品房买卖合同双方对于出卖人延迟办证的违约责任承担方式的约定，可以排除最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条违约金责任方式的适用。 277
第九章商品房包销纠纷 283
【本章导读】 283
【实务问答】 283
一、关于商品房包销的法律性质如何认定？ 283
二、包销期满后剩余房屋如何处理？ 287
三、包销纠纷诉讼主体如何确定？ 287
四、能否以包销人没有取得房地产经营资格为由而认定包销合同无效？ 288
五、开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应否赔偿包销人的损失？ 289
六、对包销收益进行限制的效力如何认定？ 292
七、开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同？ 293
八、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任？ 293
九、包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定？ 295
十、在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中，包销人最终所应承担的是连带责任，还是补充责任？ 296
【案例适用】 298
规则34〖包销〗商品房包销合同是出卖人与包销人订立的，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的合同。 298
第十章 商品房担保贷款合同纠纷 301
【本章导读】 301
【实务问答】 302
一、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行时当事人请求解除合同和赔偿损失如何处理？ 302
二、商品房担保贷款合同纠纷如何处理？ 302
三、如何界定商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系？ 306
四、商品房担保贷款合同纠纷案件中银行的诉讼地位如何认定？ 306
五、开发商为借款人所提供之保证行为的效力如何认定？ 307
六、因开发商的过错，导致买房人未支付按揭款项，怎样追究责任，各方当事人的诉讼地位如何认定？ 310
七、购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利？ 312
八、开发商在预售商品房时，未向购房者告知房屋已设抵押权的事实，其行为应当如何处理？ 313
九、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效以及如何履行？ 315
十、买受人要求继续履行房屋买卖合同，办理抵押房屋所有权转移登记手续应当如何处理？ 317
十一、房地产买卖合同解除后，买受人主张解除商品房担保合同的依据是什么？ 318
十二、在买受人、按揭银行都未提起解除抵押担保贷款合同请求的情形下，开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同？ 320
十三、购买商品房的买卖合同与借款合同之间的关系如何认定？ 322
十四、借款合同与抵押合同之间的关系如何认定？ 323
十五、借款合同与收入证明函之间的关系如何认定？ 324
十六、商品房买卖合同解除后抵押担保与保证之间的关系如何协调？ 325
十七、商品房买卖合同解除后，损失如何承担？ 327
十八、“假按揭”合同效力应如何认定？ 328
十九、商品房按揭中提前还贷如何处理？ 330
二十、地震作为不可抗力免责事由能否适用于按揭债务？ 332
【案例适用】 334
规则35 〖格式条款〗明显加重购房人付款义务的格式条款无效。 334
规则36 〖商品房买卖与借款〗双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并就借款到期是否偿还从而促使《商品房买卖合同》能否履行的约定有效。 336
第十一章 房产新政下商品房买卖纠纷 345
【本章导读】 345
【实务问答】 345
一、因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理？ 345
二、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并未约定按揭贷款方式付款，或者约定买受人如未能取得按揭贷款的则应在约定的期限内一次性付清全部房款的，买受人能否以新政实施为由，主张解除合同并免除民事责任？ 350
三、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，能否请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金？ 351
四、因首付款比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则？ 352
五、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应当如何处理？ 353
六、因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则？ 354
七、买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等调控政策的实施为理由从而认定相关房屋买卖合同无效？ 357
八、当事人为规避限购政策借名买房的，此类房屋买卖合同的效力如何认定？ 358
九、房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任？ 358
十、房屋买卖合同案件审理中，如何正确对待当事人的合同约定？ 360
十一、房产新政导致责任免除的问题如何处理？ 361
十二、房屋买卖合同中，守约方主张实际履行，违约方以愿意承担赔偿损失的违约责任为由要求解除合同的，如何处理？ 363
十三、因房产新政实施导致房屋买卖合同解除的事由如何认定？ 364
十四、因房地产新政实施后，房屋买卖合同被解除的，出卖人有哪些权利？ 365
十五、因房产新政解除合同引起的损失和费用如何分担？ 366
十六、受限购、限贷政策影响产生的居间合同纠纷如何处理？ 366
十七、房地产经纪机构的居间费用如何确定？ 369
十八、买卖双方虽然签订了合同但因房产新政导致无法履行的，如何确定居间费用？ 370
【案例适用】 370
规则37〖房贷新政〗对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。 370
第十二章 二手房买卖纠纷 379
【本章导读】 379
【实务问答】 379
一、已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定？ 379
二、设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？ 380
三、是否追及抵押人进入诉讼？ 381
四、未取得产权证书的二手房买卖合同的效力如何认定？ 381
五、对于将来可能取得所有权房屋买卖合同问题应当如何处理？ 384
六、二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？ 384
七、房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何认定？ 385
八、“独家委托条款”的效力如何认定？ 388
九、“跳单”违约行为的构成要件包括哪些？ 389
十、司法实践中如何把握“跳单”行为的责任承担？ 390
十一、对中介机构在二手房交易中的法律地位如何认定？ 390
十二、房地产居间合同格式条款的效力如何认定？ 392
十三、中介机构所提供信息与事实不符是否承担责任？ 394
十四、非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立？ 396
十五、“阴阳”房地产居间合同情形下居间报酬如何确定？ 397
十六、房屋借名登记如何处理？ 398
十七、借名买房纠纷如何处理？ 400
十八、不动产权属确认的基本原则是什么？ 401
【案例适用】 407
规则38 〖履行地〗居间合同的履行地应以合同指向的标的物所在地为准。 407
规则39〖居间义务〗中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。 409
规则40〖中介转卖〗中介公司基于房价上涨有利可图，指使公司员工假扮买家通过订立买卖合同的方式将涉案房产控制在手中，以便伺机寻找买家转卖谋利，其行为构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任。 414
规则41〖委托代理〗中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同不为法律所禁止，但必须得到一方当事人的明确授权，必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。 421
规则42〖房款退还〗买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回。 425
规则43〖跳单〗反跳单条款原则上应为有效，除非一方当事人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等而签订合同的情形。 427
规则44〖跳单〗当事人“跳单”行为违反了双方签署的居间合同的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 429
规则45〖跳单〗客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。 434
规则46〖跳单〗买方通过正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，不属“跳单”违约行为。 436
规则47〖借名登记〗房屋借名登记纠纷中真正权利人可以请求确认权利。 441
规则48〖实际购房人〗实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人。 444
规则49〖隐名购房〗在隐名购房行为中，登记产权人已依法取得房屋所有权，实际出资人享有的是对登记产权人的债权，其主张的请求权基础应是基于隐名购房协议的房屋信托合同债权，而非对标的房屋的物权。 451
规则50〖差价损失〗二手房交易中违约方应当赔偿房屋差价损失。 457
第十三章 农村房屋买卖纠纷 462
【本章导读】 462
【实务问答】 462
一、农村房屋买卖的效力如何认定？ 462
二、同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？ 466
三、不同集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？ 468
四、城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？ 470
五、城镇居民购买农村私有房屋的合同被确认无效后如何处理？ 472
六、农村房屋买卖与房屋产权登记的关系如何界定？ 474
七、当事人以物（农村房屋）抵债协议的效力如何认定和处理？ 475
八、农村房屋使用权转让合同的效力如何认定和处理？ 477
【案例适用】 478
规则51〖农房买卖〗农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。 478
规则52〖农房买卖〗同村不同组村民属于同一农村集体经济组织，双方签订的《购房协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。 481
规则53〖农房买卖〗即便是同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，也应受到一定限制。 483
第十四章 特殊房屋买卖纠纷 488
【本章导读】 488
【实务问答】 488
一、查封期间对查封房进行转卖的，房屋买卖合同是否有效？ 488
二、产权式酒店的酒店管理者与投资者之间的法律关系如何认定？ 489
三、商铺转让纠纷如何处理？ 492
四、虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同和贷款行为的效力如何认定？ 494
五、如何界定公有住房使用权的法律属性？ 495
六、如何认识已购经济适用房再次买卖的效力？ 498
七、经济适用房购房指标转让纠纷中买卖合同的效力如何认定？ 501
八、购买“房改房”纠纷如何处理？ 503
【案例适用】 505
规则54 〖划拨地房屋〗划拨土地上私有房屋转让合同具有法律效力。 505
规则55 〖划拨地房屋〗划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。 509
规则56 〖房屋评估〗暂不上市保障房被恶意转让的赔偿标准应以房屋评估价为依据进行确定。 512
规则57 〖内部开发房买卖〗没有房产证的单位内部开发房买卖合同有效。 514
规则58 〖集资建房〗单位集资建房对外销售行为无效。 517
第十五章 婚姻家庭继承案件中房屋纠纷 519
【本章导读】 519
【实务问答】 519
一、夫妻房产赠与合同在变更登记前能否撤销？ 519
二、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权如何认定？ 522
三、法定共有房屋的买卖如何处理？ 525
四、离婚案件中按揭房屋如何认定和处理？ 525
五、离婚案件中父母赠与房屋的归属如何认定？ 529
六、父母出资为子女购房，房屋权属如何确认？ 531
七、案件审理中对《婚姻法解释三》第7条如何理解与适用？ 532
八、双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方能否主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割？ 536
九、离婚案件中对违法建筑如何处理？ 538
十、夫妻关系存续期间一方签订房屋买卖合同的效力如何认定？ 539
十一、共同居住房屋的买卖如何处理？ 541
十二、夫妻一方婚前房产婚后增值的归属如何认定？ 541
十三、在拆迁安置中，以产权置换方式取得房屋如何分割？ 544
十四、房屋买卖中的户口纠纷如何处理？ 545
十五、出卖人死亡后房屋买卖合同如何履行？ 546
【案例适用】 546
规则59 〖房屋共有〗注销商品房买卖合同备案登记需经房屋共有人确认。 546
规则60 〖不可抗力〗合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。 548
附录：房屋买卖合同纠纷常用规范性法律文件 551
中华人民共和国合同法（节选） 551
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 576
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 581
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 585
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 591
最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复 599