商品房购房基础知识 1
基本概念 1
一、商品房 1
二、经济适用房 3
居住区、房屋与住宅 4
一、居住区 4
二、房屋与住宅 6
智能化住宅与智能化小区 16
一、智能化住宅 16
二、智能化小区 20
住宅建筑面积及商品房销售面积的计算 22
一、住宅建筑面积的计算 22
二、商品房销售面积的计算 24
三、商品房预售及适合于居民购买的住房 26
购房的风险提示 28
一、不能购买的住房和不可缺少的“五证”“二书” 28
二、购房合同示范文本及房屋产权证的识别 29
三、投资房地产要承受的风险 31
四、不准列入商品房建设面积范围的项目 32
六、房屋验收的基本条件 33
五、“起步价”与“最低价” 33
房地产权属 34
一、房地产所有权 34
二、房屋所有权 34
房地产产权管理 38
一、房地产权属登记 38
二、房屋权属登记 38
三、购房与房地产权属登记须知 41
房地产税费 46
一、房地产税收 46
二、房地产费 51
三、购房需交纳的税费 53
购房技巧 57
购房信息的获取与广告、楼书 57
一、购房信息的获取 57
二、房地产广告的分析 59
三、楼书的分析 61
购房应考虑的因素 62
一、购买预售商品房应考虑的因素 62
三、购买商业摊位应考虑的因素 63
二、购买成品房应考虑的因素 63
购房谈判技巧 64
一、购房谈判的准备 64
二、询价与摸底 66
三、购房杀价 67
选房技巧 70
一、商品房条件的选择 70
二、房屋质量的选择 74
三、房屋周边环境的考虑 78
一、商品房的购买 84
商品房交易 84
购房实务 84
二、如何挑选商品房的位置 100
三、挑选满意的商品房 103
四、购房合同的签订 109
五、购买的商品房所有权的转移 113
六、房屋权属证书 113
七、期房交易 116
经济适用住房交易 132
一、经济适用住房概述 132
二、经济适用住房的购买 137
一、二手房交易的规则 141
二手房的交易 141
二、中介机构在二手房交易中的作用 148
房屋互换与差价换房 150
一、房屋互换的概念 150
二、差价换房价格的评估 151
三、住房使用权的交换条件及换房手续 152
购房贷款的概念 154
一、购房贷款的定义 154
购房贷款 154
二、购房贷款的特点与种类 155
三、购房贷款前的准备 155
购房抵押贷款 157
一、购房抵押贷款的概念 157
二、房产抵押贷款的运作过程 158
三、房产的设定抵押与房产抵押贷款的本息偿还 159
四、房地产抵押合同与房屋财产保险 162
三、公积金住房贷款的对象和条件 163
二、公积金住房贷款的定义 163
一、住房公积金制度 163
公积金住房贷款 163
四、公积金住房贷款的额度、期限及利率 164
五、公积金住房贷款的运作 165
银行按揭贷款 167
一、按揭贷款的概念和种类 167
二、按揭贷款的对象和条件 168
三、按揭贷款的运作 168
四、楼花按揭 170
二、组合贷款的操作 173
组合贷款 173
一、组合贷款的概述 173
物业管理 175
物业管理的基本概念 175
一、物业 175
二、物业管理 175
三、物业管理的模式 177
四、物业管理的合同 178
五、物业管理公司 179
六、业主管理委员会 181
一、房屋维修管理 182
物业管理的基本内容 182
二、房屋设备管理 183
三、物业区内的治安保卫与消防管理 185
四、物业区内的保洁管理 186
五、物业区内的环境保护 187
六、物业区内的绿化管理 188
七、物业区内的邮电通讯服务管理 189
八、物业区内的车辆交通管理 189
二、维修基金 190
物业管理的资金与收费 190
一、概述 190
三、物业管理费 193
四、其它经营性收费 194
购房纠纷 196
房地产纠纷的概念 196
一、房地产纠纷 196
二、房地产纠纷的种类 196
三、房地产纠纷案件的管辖 198
四、房地产纠纷案件的诉讼 199
五、房地产纠纷的调解 205
商品房买卖纠纷 207
一、商品房买卖纠纷的概念及特征 207
二、商品房买卖纠纷的类型及具体表现 208
三、商品房买卖纠纷的解决的方式 209
四、商品房买卖纠纷案件适用的原则 212
五、商品房买卖合同效力的认定 212
六、预售商品房价格纠纷的处理 214
七、缔约上过失责任 216
八、民事责任竞合 217
房屋产权纠纷 218
一、房屋产权的概念 218
二、房屋产权纠纷案件处理的原则 219
三、房屋产权纠纷案件处理的方法 219
四、房屋析产分割案件处理方法 221
购房纠纷案例及评论 222
案例1.商品房重复销售 222
案例2.延迟交楼 227
案例3.商品房面积“缩水” 229
案例4.实际交楼面积增加 232
案例5.劣质房 233
案例6.商品房广告虚假 238
案例7.认购书缺陷 239
案例8.未持有预售合同原件 242
案例9.先付房款后查证件 244
案例10.缺少预售许可证 246
案例11.冒用预售许可证 248
案例12.“烂尾楼” 251
案例13.商品房成危房 252
案例14.中介机构重复销售 254
案例15.商品房涨价 256
案例16.开发商擅自改变设计 257
案例17.虚购房源 260
案例18.购买产权有争议的房屋 261
案例19.特订商品房退订 263
案例20.错购抵押房 264
案例21.未经共有人同意擅自买卖房 266
购房指南 268
1．购买商品房的操作程序包括哪些内容？ 268
2．投资购房八大要素是什么？ 270
3．售楼书的内容是否具有法律效力？ 271
4．住房面积尚未达标，现又临近退休，如果不买房，能不能一次性以现金方式支取住房补贴？ 271
5．怎样选择现房？ 272
6．怎样选择期房？ 272
7．怎样看现场？ 273
8．买房最好看看图纸？ 273
9．样板房能不能轻信？ 273
10．在沙盘前保持清醒 274
11．挑选商品房的几个因素 275
12．怎样挑一套好房子 276
13．买房注意什么？ 277
14．住宅如何保值、增值？ 278
15．选房如选妻 279
16．购房有哪些技巧？ 281
17．购房技巧十三招 281
18．什么是共有房屋？可分为几种？ 282
19．购房需要办理哪些手续？ 283
20．房屋交付使用时，购房人怎样验收？ 283
22．炒“楼花”是否允许？ 284
21．什么是“楼花”？炒“楼花”是怎么回事？ 284
23．开盘的学问与开发商的卖点 285
24．预售商品房如何进行转让？ 285
25．购房商品住宅都需要经过哪些过程？ 287
26．怎样选择底层住宅？ 289
27．如何在房地产交易会上购房？ 290
28．购房时一次性付款与分期付款各有何利弊？ 292
29．购房就是买环境吗？ 293
30．购房时是选择现房好还是期房好？ 294
31．如何进行购房洽谈？有何技巧？ 296
32．买房杀价25招 298
33．购房杀价有哪些窍门？ 300
34．开发商、代理商售楼一般采取哪些营销方式？ 301
35．教你看房十二招 302
36．防范“售房陷阱”五绝招 303
37．购房者的误区 304
38．办理房屋产权证的程序 305
39．购房当心吃哑巴亏 306
40．买房请知开发商和建筑商 307
41．怎样挑选高层住层 308
42．购买积压房价廉又物美 309
43．怎样丈量商品房 309
44．选底层住宅应注意什么？ 309
45．对人民法院生效法律文书，怎样办理房产过户手续？ 310
46．买房如何检查房屋质量？ 310
47．房屋验收不合格如何处理？ 311
48．夫妻买房房屋产权证上用谁的名？ 311
49．购买二手房出租是否值得？ 311
51．商品房预售合同应包括哪些内容？ 312
50．新房验收小窍门 312
52．购买二手房应注意什么？ 313
53．商品房合同公证如何办理？ 313
54．什么样的户型是好户型？ 314
55．签订购房合同应注意什么？ 314
56．购房面积超出合同约定怎么办？ 315
57．签订商品房预售合同时应怎样订立违约责任条款？ 315
58．正式签订房屋买卖合同时，应具备哪些条件 316
59．在房屋买卖合同中都包括哪些主要的内容？ 317
60．订立商品房预售合同后购房者不满意怎么办？ 318
62．房地产转让合同应具备哪些条款？ 319
61．如何办理房屋买卖合同公证？ 319
63．《预售合同》附件为何不可忽视？ 321
64．签订的合同在什么情况下，可以变更和解除？ 322
65．怎样签订一份严谨的房产买卖合同？ 323
66．商品房投诉有几种？ 326
67．哪类房地产案件可向人民法院起诉？ 327
68．打官司怎么交钱？ 328
69．什么是房地产抵押贷款？ 331
70．什么是公积金贷款？ 331
72．中低收入家庭购房筹次渠道 332
71．什么叫住房按揭贷款？ 332
73．定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？ 334
74．购买一套商品房到底需要支付哪些费用？ 335
75．购买到什么样的住房可以申请公积金贷款？ 335
76．一个人可申请多少公积金贷款？ 335
77．申请公积金贷款买房的对象和条件是什么？ 335
78．公积金贷款的利率是如何确定的？ 336
79．公积金贷款有哪些担保方式？ 336
83．怎样申请商业性个人住房贷款？ 337
82．如何申请组合贷款？ 337
80．公积金贷款要哪些担保证件？ 337
81．公积金贷款如何偿还？ 337
84．商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？ 338
85．申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？ 338
86．什么情况下借款人须购买保险？ 339
87．借款人在还款期限内，由于各种原因逾期还款，该怎么处理？ 339
89．遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？ 340
90．办理住房贷款需交什么费用？ 340
88．能否提前偿还部分或全部贷款？ 340
91．购房定金的作用是什么？它与预付款在法律上有何区别？ 341
92．个人购房如何办理保险？ 342
93．住宅抵押贷款期限和额度是多少？ 342
94．按揭贷款发放对象是谁？需在哪些部门办理哪些手续？ 342
95．用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办？ 342
96．抵押房地产的新增之添附物是否成为抵押物的一部分？ 343
97．共有房地产如何设定抵押？ 344
98．怎样办理房地产抵押登记？ 344
99．消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？ 345
101．什么是住房补贴？它如何领取？ 346
100．什么是住房基金？ 346
102．住房公积金的交存额如何计算？ 349
103．发展商无权承诺物业内容 349
104．我买了一套商品房，长期不居住，是否还要交物业管理费？ 350
105．高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费？ 350
106．我买了一套商品房，已按规定交纳了公共维修基金，是否还交与房屋有关的维修费？ 351
107．装修3个月后入住，我应从何时交纳物业管理费？ 351
108．小区绿化面积的标准是多少？ 351
109．有关房地产的官司应向哪个法院起诉？ 351
110．买房人在什么情况下可以退房？ 352
111．卖方逾期交房的违约责任应如何约定？ 354
112．商品房出现质量问题怎么办？ 355
113．怎样进行商品房买卖合同公证？ 356
114．怎样分割房屋遗产？ 357
115．哪些房产属于夫妻双方共有？ 357
116．离婚后住房该给谁？ 358
117．施工保修期等于商品房保修期吗？ 358
118．商品房保修期到底是多长时间 359
119．对住房面积未达标户怎样补偿？ 359
120．商品房装修标准未达标的如何处理？ 360
121．房地产开发商交付的房屋和预售合同规定的面积不一致时，怎么处理？ 360
122．经济适用房建设给予哪些方面的政策扶持？ 362
123．怎样在房地产二、三级市场上购房？ 363
124．房屋权属登记涉及哪些内容？ 364
125．购房后为什么要办理房屋产权证？ 364
126．契税的征收管理有哪些规定？ 365
127．房地产转让交哪些税？ 366
128．哪些房地产不得抵押？ 367
129．为什么要进行房地产评估？ 367
131．买二手房合同中必不可少的条款？ 368
130．房屋置换和公有住房使用权有偿转让收费标准 368
132．买二手房锦囊妙计 369
133．租房杀价十三招 372
134．当你不能及时付房租时怎么办？ 372
135．旧房是卖还是出租 373
136．房屋中介收费标准是什么？ 374
137．何谓“二手房 375
138．购买二手房要注意什么？ 375
139．二手房房价如何评估？ 376
140．怎样查询“二手房”产权状况？ 376
142．公房上市出售的前提是什么？ 378
141．购买的公有住房是否可以进入市场进行转让交易？ 378
144．购买公有住房后产权证如何办理？ 379
145．个人购买的公有住房在哪些情况下不允许上市出售？ 379
146．个人出售已购公有住房的价格如何确定？ 379
147．个人出售已购公有住房交纳哪些税费？ 379
148．职工以成本价购买的公有住房，上市出售是否要征求原产权单位的意见？ 380
149．已购公有住房上市出售后，供暖等费用如何解决？ 380
150．什么是房屋的折旧？ 380
151．房屋的成新度是如何确定的？ 381
153．什么是房产互换？ 383
152．以不同价格购买的公有住房的产权权益有什么不同？ 383
154．买卖私产房如何办理手续 384
155．住房使用权的交换必须具备哪些条件 384
156．互换住房使用权如何办理换房手续？ 384
157．以市场价及成本价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？ 385
158．住房投资有哪些方式？ 385
附录一 示范文本 388
1．商品房买卖合同（示范文本） 388
2．前期物业管理服务协议（示范文本） 400
3．物业管理委托合同（示范文本） 409
4．委托管理合同书（标准文本） 419