第一章 导论 1
第一节 房地产与房地产市场 1
一、房地产及其特征 1
二、房地产市场 4
三、我国房地产发展的历史、现状及特点分析 15
第二节 房地产投资概述 24
一、房地产的投资方式 25
二、房地产投资的构成 32
三、房地产投资的特征 35
四、影响房地产投资的经济因素 36
五、房地产投资周期 38
第三节 房地产投资分析概论 41
一、为什么要进行房地产投资分析 41
二、房地产投资分析的特征 42
三、房地产投资分析的任务 43
四、房地产投资分析的架构 44
第二章 房地产投资环境分析 48
第一节 投资环境概述 48
一、投资环境的含义 48
二、投资环境的分类 49
三、投资环境的特征 51
第二节 房地产投资环境分析的内容 52
一、社会环境 52
二、政治环境 53
三、法律环境 54
四、经济环境 54
五、文化环境 55
六、自然地理环境 55
七、基础设施环境 55
八、社会服务环境 56
第三节 房地产投资环境分析方法 56
一、冷热因素法 56
二、等级尺度法 57
三、道氏评估法 58
四、多因素和关键因素法 59
五、相似度法 62
六、综合评价法 64
第四节 房地产投资环境分析案例 70
第三章 房地产投资市场分析 83
第一节 房地产投资市场分析的必要性及其限度 83
一、房地产投资市场分析的必要性 83
二、房地产投资市场分析的限度 84
第二节 房地产投资市场调查 85
一、房地产投资市场调查的内容 86
二、房地产投资市场调查的程序 88
三、房地产投资市场调查的方法与技术 92
第三节 房地产投资市场预测 96
一、房地产投资市场预测的内容 96
二、房地产投资市场预测的方法 98
三、房地产投资市场预测的工作程序 103
第四节 房地产投资市场分析案例 105
第四章 房地产投资估算及资金筹措 124
第一节 房地产投资估算 124
一、建设投资的构成与估算 124
二、流动资金的构成与估算 133
三、建设期利息的构成与估算 135
第二节 房地产投资资金筹措 136
一、房地产投资资金来源分析 136
二、资金筹措成本与筹资决策 142
第三节 房地产投资筹资决策分析案例 152
一、计算该项目单项资金成本率 152
二、计算该项目综合资金成本率(R) 155
三、计算该项目财务杠杆系数 155
四、财务比率分析 156
第五章 房地产投资财务分析 157
第一节 房地产投资财务分析的目标、方法和程序 157
一、房地产投资财务分析的目标 157
二、房地产投资财务分析的方法 158
三、房地产投资财务分析的程序 163
第二节 房地产投资财务数据估算 164
一、房地产投资财务数据估算的原则及程序 164
二、房地产销售(出租)收入与销售税金及附加的估算 166
三、房地产利润总额及其分配的估算 179
四、房地产投资总成本费用估算 181
第三节 房地产投资财务分析基本报表 187
一、现金流量表 187
二、损益表 191
三、资金来源与运用表 193
四、资产负债表 195
第四节 房地产投资财务分析指标 198
一、反映项目盈利能力的指标 198
二、反映项目清偿能力的指标 214
第五节 房地产投资财务分析案例 218
一、项目概况 218
二、规划方案及主要技术经济指标 218
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 219
四、项目投资估算、资金等措计划 220
五、项目销售收入的测算 223
六、项目财务评价 229
七、结论 234
第六章 房地产投资国民经济分析 235
第一节 国民经济分析概论 235
一、国民经济分析与财务分析的比较 235
二、国民经济分析的必要性 237
三、国民经济分析的原理 237
四、房地产投资国民经济分析的程序 245
第二节 费用与效益的识别与度量 247
一、费用的识别与度量 247
二、效益的识别与度量 248
三、转移支付 249
第三节 国民经济分析中的国家参数 250
一、影子价格 250
二、社会折现率 259
三、影子汇率 264
第四节 房地产投资国民经济分析的方法和指标体系 266
一、房地产投资国民经济分析报表 267
二、房地产投资国民经济分析的指标体系 269
第七章 房地产投资不确定性分析 271
第一节 不确定性分析概述 271
一、不确定性产生的原因 271
二、不确定性分析的含义及方法 272
三、主要的不确定性因素 272
第二节 盈亏平衡分析 273
一、量、本、利的相互关系 274
二、盈亏平衡分析 280
三、盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷 284
第三节 敏感性分析 285
一、单因素敏感性分析 287
二、多因素敏感性分析 293
第八章 房地产投资社会分析 296
第一节 社会分析概述 296
一、社会分析的内涵 297
二、社会分析的特征 298
三、社会分析与经济分析的区别 299
第二节 房地产投资社会分析的原则、内容及程序 300
一、房地产投资社会分析的原则 300
二、房地产投资社会分析的内容 301
三、房地产投资社会分析的程序 305
第三节 房地产投资社会分析的基本方法 308
一、定量分析法 308
二、定性分析法 312
第九章 房地产投资方案的比较与选择 314
第一节 投资方案比选概述 314
一、投资方案的相互关系 314
二、投资方案比选的必要性 316
第二节 投资方案比选的分析指标 317
一、投资方案比选的指标 317
二、投资方案比选指标的应用范围 319
第三节 房地产投资方案的比选 321
一、独立方案的比选 321
二、互斥方案的比选 324
第十章 房地产投资风险分析 328
第一节 房地产投资风险概述 328
一、风险的含义 328
二、风险的基本特征 329
三、房地产投资风险 330
第二节 房地产投资风险的测度 334
一、单个房地产投资项目风险的测度 334
二、多个房地产投资项目总风险的测度 337
第三节 房地产投资风险的处置 339
一、风险回避 340
二、平衡交易 342
三、资产组合 342
四、风险转移 347
五、风险自留 348
第四节 房地产投资风险分析案例 349
一、A方案 349
二、B方案 350
三、C方案 350
附录1 房地产投资分析案例 353
附录2 复利与折现系数表 384
参考文献 412
写在后面的话——关于丛书出版的说明 417