引言 面包神话——关于房市的传说 1
第一部分 房市问题的科学观 5
第一章 从封闭社会到开放社会：文明转型与利益陷阱的消解 9
第1节 自由与强制的对照 11
第2节 哈耶克的理想：基于自发秩序的自由保障 12
第3节 回归奴役之路：二分法的幻相与文化本体论 14
第4节 关系结构转型：基于开放社会的自由保障 17
第5节 “以脚投票”对“屁股举手”的消解 23
第二章 认知陷阱与房市认知偏误 29
第1节 只对变化敏感的感知系统 31
第2节 思维的封闭性 32
第3节 思维的开放性 34
第4节 向未及世界开放、演进的认知体系 35
第5节 从螺旋式认知模式看思维偏误和行为调整 38
第三章 在开放市场中的科学原则 43
第1节 和谐共赢：开放社会的基本政治法则 45
第2节 经济自律：千古不变的自然法则 50
第3节 组织的力量：强势政府 53
第4节 危机治理 60
第5节 其他重要法则 67
第二部分 房市问题的历史观、现实观和大局观 71
引子：深厚的历史背景 73
第四章 1998～2007年“黄金十年”：伟大的辉煌及背影 79
第1节 1998～2007年“黄金十年”：“地产推动”的伟大辉煌 81
第2节 房市持续闭锁于高收入群体 87
第3节 黑洞效应：大规模投机性持房 96
第4节 “高处不胜寒” 100
第五章 复杂的房市利益格局 107
第1节 进退维谷的中央政府 109
第2节 “土地财政”支撑下的地方政府 112
第3节 人人喊打的房地产开发商 118
第4节 欲罢不能的商业银行 121
第5节 望楼兴叹的城里人 122
第6节 在城镇边缘徘徊的农民 125
第7节 复杂的房市博弈 129
第六章 房市危局 135
第1节 不归路——在喇叭口陷阱中膨胀的房市泡沫 137
第2节 中国房市满足不了3个人的需求——黑洞效应与投机性“库存” 140
第3节 土地剪刀差萎缩不可逆转——地方政府信用危机 144
第4节 釜底抽薪——内需疲软与宏观经济硬着陆 148
第三部分 战略和策略：破解房市危局十策 153
引言：立足现实，选择未来 155
第七章 转轨 159
第1节 对策1：降价是硬道理——房价理性回归与房市转轨 161
第2节 对策2：开征物业税——给房市套上缰绳 165
第3节 对策3：优化分税制——地方政府“换马” 170
第八章 软着陆 175
第1节 对策4：稳定市场预期——刚性需求及时补位 177
第2节 对策5：慢蚀黑洞——开征物业税的渐进安排 179
第3节 对策6：地方政府信用保护——避免地方政府信用危机 183
第4节 对策7：银行同业共进退——防范流动性危机 186
第九章 新起飞 189
第1节 对策8：从“经营土地”到“经营市场”——利率市场化与创新推动 192
第2节 对策9：完善农村土地产权制度——农业产业化与内生城镇化 198
第3节 对策10：从“经营土地”到“经营新能源”——新能源战略与经济转型 201
总结与展望 210
附录一 房市改革的经济解决之道：经济自律和市场约束 213
第1节 “圈地” 213
第2节 造房 222
第3节 住房市场投机 226
附录二 房市改革的政治解决之道：和谐共赢与软着陆 233
第1节 中央政府：改良税制 234
第2节 地方政府：经营市场，服务企业 245
第3节 城镇居民：抑制投机，和衷共济 247
第4节 房地产开发商：规范经营 252
第5节 农民：完善土地产权 255
参考文献 267
致谢 273