1．1 研究背景 1
1．1.1 市场经济条件下城市规划面临挑战与更新 1
1 绪论 1
1．1.2 房地产发展需要城市规划的引导与调控 2
1．1.3 北京房地产发展的问题已纳入规划研究的范畴 2
1．2 研究设计 4
1．2.1 研究目标 4
1．2.2 研究范畴 4
1．2.3 研究的框架 5
1．3 房地产开发与城市规划关系研究综述 5
1．3.1 国外研究文献评述 5
1．3.2 国内研究文献综述 14
1．3.3 相关理论与实践概述 18
1．3.4 小结与启示 24
2．1.1 房地产开发的市场投机性 25
2 城市规划调控房地产开发的理论基础 25
2．1 城市规划调控房地产开发的必要性 25
2．1.2 市场机制的缺陷和房地产“市场失灵” 28
2．1.3 经济体制转轨时期的不完善市场 30
2．1.4 城市规划是调控房地产开发的重要手段 31
2．2 城市规划调控房地产开发的基本理论 32
2．2.1 外部性理论 32
2．2.2 公共产品理论 34
2．2.3 帕累托最优理论 36
2．2.4 城市规划调控的成本 37
2．2.5 城市规划调控的理论分析 38
2．3 城市规划调控房地产开发的空间经济特征 42
2．3.1 地租与城市土地区位选择理论 42
2．3.2 基于地租与土地区位的房地产空间经济特征 44
2．3.3 城市规划对房地产开发空间经济特征的调控 46
2．4 城市规划的空间层次及其对调控房地产开发的作用 48
2．4.1 二层次的现代城市规划体系 48
2．4.2 城市规划调控作用的三个层次 49
2．4.3 城市规划调控房地产开发的方式 50
3 国际及地区比较：房地产开发规划管理经验借鉴 53
3．1 中国香港房地产开发的规划引导与管制 53
3．1.1 中国香港的房地产业发展简况 53
3．1.2 中国香港房地产开发的图则引导与开发管制 54
3．1.3 可供借鉴的经验 56
3．2 新加坡房地产开发的城市规划调控 57
3．2.1 新加坡的房地产开发特点 57
3．2.2 新加坡的房地产开发控制与建设管理 58
3．2.3 可供借鉴的经验 60
3．3.1 英国房地产发展概况 61
3．3 英国房地产开发的规划控制与引导 61
3．3.2 英国房地产开发的审批控制和政策引导 62
3．3.3 可供借鉴的经验 67
3．4 美国房地产开发的区划法规管理与综合调节 68
3．4.1 美国房地产发展简述 68
3．4.2 美国房地产开发的分区控制与成长管理 69
3．4.3 可供借鉴的经验 74
3．5 房地产开发规划管理经验借鉴 76
3．5.1 房地产开发规划管理的共同特点 76
3．5.2 经验借鉴——综合型城市规划管理模式 78
4 北京市的房地产开发及城市规划面临的挑战 80
4．1 1992年以来北京房地产发展的特点 80
4．1.1 城市土地资源供给的特点 80
4．1.2 房地产市场发展的阶段与特点 82
4．1.3 土地市场供应的特点 86
4．2.1 以计划经济为核心的城市规划管理体制 88
4．2 北京的城市规划编制与管理体系 88
4．2.2 北京城市总体规划与中心区控制性详细规划 90
4．3 城市规划对北京房地产开发调控的成效 96
4．3.1 常住人口规模得到有效控制，城区住宅与人口向郊区外移 96
4．3.2 中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散 96
4．3.3 卫星城建设体现了“两个战略转移”方针 97
4．3.4 大型功能区的规划有效引导房地产开发的方向 98
4．3.5 城市交通规划对房地产开发的引导作用明显 99
4．4 城市规划对北京房地产开发调控失灵的表现 100
4．4.1 城市土地供应出现失控苗头，致使城市建成区无序蔓延 100
4．4.2 城市总体布局方针和主导发展方向没有得到充分实现 105
4．4.3 十大边缘集团已形成一定的规模，但与设想仍有不小的差距 107
4．4.4 城市景观混乱，旧城区风貌保护受到极大的冲击 109
4．5.1 城市规划编制体系不完善，面临挑战 111
4．5 市场经济条件下城市规划面临的挑战 111
4．5.2 城市规划实施与管理体制问题 113
5 典型案例分析——望京地区 117
5．1 望京地区的城市规划 117
5．1.1 望京地区规划历史回顾 117
5．1.2 望京新区用地功能调整及其中心区控制性详细规划 119
5．2 望京地区房地产开发总体状况 124
5．2.1 望京地区房地产项目进展 124
5．2.2 现状土地利用与原土地使用规划的差异 125
5．3 城市规划对望京地区房地产开发的调控作用 128
5．3.1 望京地区的功能定位体现城市规划的宏观调控作用 128
5．3.2 居住与工作相结合的功能分区有利于优化房地产开发结构 129
5．3.3 政府主导下的“统一规划和分期建设”开发模式部分实现 130
5．3.4 城市规划对大型国有企业的房地产开发具有引导作用 131
5．4 城市规划对望京地区房地产开发调控失灵的表现 133
5．4.1 规划用地性质的变更比较大，中心区规划基本没有实现 134
5．4.2 城市规划不能有效保障公共服务设施的建设 138
5．4.3 居住与就业平衡的规划目标没有得到实现 142
5．5 望京地区城市规划调控失灵现象剖析 144
5．5.1 规划调控失灵的原因 144
5．5.2 重要启示 145
6 市场经济条件下调控房地产开发的规划管理模式 147
6．1 城市规划调控房地产开发的职能目标与原则 147
6．1.1 城市规划调控房地产开发的目标 147
6．1.2 城市规划调控房地产开发的职能 148
6．1.3 城市规划调控房地产开发的基本原则 150
6．2 城市规划调控房地产开发的空间层次与内容 151
6．2.1 宏观层次的城市规划调控 152
6．2.2 中观层次的城市规划调控 152
6．2.3 微观层次的城市规划调控 153
6．3.1 直接调控——房地产开发的规划技术控制 154
6．3 建立城市规划调控房地产开发的机制 154
6．3.2 间接调控——房地产开发的规划政策引导 156
6．3.3 反馈机制——房地产开发的规划反馈 158
6．4 创造北京城市规划有效调控房地产开发的条件 159
6．4.1 市场对接——城市规划主导思想的转变 159
6．4.2 内部环境——市场经济与城市规划体系更新 161
6．4.3 外部环境——城市政府职能转变与制度创新 162
6．5 以城市规划为核心的房地产开发综合规划管理模式 164
6．5.1 房地产开发的综合规划管理模式的内容 165
6．5.2 加强城市规划调控房地产开发的综合配套手段 166
7 结束语 168
7．1 房地产开发需要城市规划的调控与引导 168
7．2 城市规划可以从不同的层次对房地产开发进行调控 169
7．3 城市规划“失灵”现象表明规划的调控不是万能的 169
7．4 转变观念、制度创新和强化管理是实现规划调控的重要途径 169
7．5 城市规划管理应该适应市场经济不断变化的特点 170