第一章 设立房地产开发企业的法律服务第一节 设立房地产开发企业的律师工作 1
一、设立房地产企业的律师工作内容 1
二、房地产开发企业的类型 2
三、房地产经营的法律含义 3
四、房地产项目公司的设立步骤 4
五、房地产开发企业资质等级介绍 6
六、房地产项目转让 8
第二节 合作开发房地产的法律分析 10
一、合作开发房地产的法律含义 10
二、合作开发房地产的法律风险 11
三、合作开发房地产的法律分析 14
四、合作开发房地产的风险防范 15
第三节 设立房地产开发企业的法律法规索引与流程图 20
第二章 房地产并购的法律尽职调查第一节 法律尽职调查的基本要求 24
一、法律尽职调查的范围与深度 24
二、法律尽职调查的方法与途径 30
三、现场调查工作的开展和协调 31
四、制作法律尽职调查报告 32
五、撰写调查报告的律师免责声明（范例1～4） 34
第二节 房地产公司设立与存续的法律调查 39
一、房地产公司设立合法性调查清单 39
二、房地产公司设立与存续的法律尽职调查报告（范例） 39
三、农村经济组织法律资格的调查报告（范例） 42
第三节 建设项目的法律调查 46
一、房地产建设项目合法性调查清单 46
二、立项审批的法律调查报告与分析意见（范例） 48
三、规划审批的法律调查报告与分析意见（范例） 50
第四节 工程建设的法律尽职调查 54
一、施工审批的合法性尽职调查报告（范例） 54
二、施工审批的合法性尽职调查报告（范例） 56
第五节 土地使用权权属的法律调查 63
一、土地使用权合法性的调查报告（范例） 63
二、土地使用权合法性的调查报告（范例） 64
三、土地开发补偿的调查报告与律师意见（范例） 67
第六节 商品房权属的法律调查 70
一、商品房权属的法律调查报告（范例） 70
二、商品房转让税费的调查报告和律师意见（范例） 72
三、商品房抵押担保与权利限制的律师意见（范例） 73
四、商品房预售与前期物业的调查报告与律师意见（范例） 74
第七节 房地产并购的法律法规索引与流程图 76
附：律师承办有限责任公司收购业务指引（2005年3月11日） 78
第三章 外资准入房地产开发与经营第一节 外资并购房地产的律师工作 85
一、房地产并购的律师工作 85
二、房地产开发的审批流程 85
三、房地产并购的行政审批程序 86
四、收购土地使用权和在建工程的法律风险分析 87
第二节 外资并购的新政策解读 89
一、外资购买境内商品房资产的介绍 89
二、外资收购国内房地产公司股权的动机 90
三、如何面对债务风险、税赋负担和国家外汇管制问题 90
第三节 外资准入房地产的行政许可制度 92
一、外商投资房地产的国家产业政策 92
二、外商投资企业开发房地产的行政许可程序 96
三、外商投资房地产的法律风险分析 100
第四节 外资直接投资境内房地产 102
一、外资资本直接投资的交易结构 102
二、外资房地产企业的最低注册资本 103
三、注册资本与投资总额差额的法律分析 104
四、新设的外资房地产企业承接国内房地产项目 105
第五节 外资资产式并购 106
一、外资购买境内物业资产的交易概述 106
二、外资直接购买境内物业资产的交易模式 107
三、外资购买非自用房地产（经营性资产）的条件限制 107
四、购买自用物业和自住商品房的限制 109
五、外资机构直接获取境内国有土地使用权 110
第六节 外资股权式并购 112
一、外资股权式并购的审批流程 112
二、外资房地产公司获得境内国有土地 113
三、股权交易价款，为何必须一次性支付 114
四、股权并购存在的法律风险 115
五、股权转让过渡期内的风险防范 116
六、妥善安置中方员工的重要意义 117
七、正确对待已生效合同的履行 117
八、房地产企业境外借款融资的限制 118
九、不得约定固定回报条款 120
十、国家外汇结汇、售汇的具体管理 120
第七节 外资准入房地产开发与经营的法律法规索引 122
第四章 国有土地使用权的取得第一节 取得国有土地的律师工作 123
一、土地取得与开发的法律服务 123
二、国有土地使用权转让的合法性审查（范例） 124
三、境外投资人取得国有土地使用权的法律分析（范例） 128
四、农村集体经济组织土地出租的合法性分析（范例） 130
第二节 国有土地储备制度介绍 132
一、土地收购储备的范围 132
二、不纳入收购储备的范围 132
三、招标、拍卖或挂牌交易 132
第三节 经营性土地出让制度介绍 134
一、经营性用地必须进入市场交易 135
二、土地出让的方式与要求 135
三、国有土地使用权入市交易介绍 136
四、国有土地使用权入市交易的准备 138
五、国有土地使用权入市交易 139
第四节 建设用地的预审制度介绍 142
一、建设项目用地的预审程序 142
二、土地预审程序 143
第五节 建设用地政府行政审批流程 145
一、国有土地使用权的行政审批 145
二、国有土地使用权的行政登记 147
第六节 土地违法行为的行政处罚 148
一、土地违法案件的行政处罚依据 148
二、土地违法行为的行政处罚程序 148
第七节 国有土地使用权取得的法律法规索引与流程图 150
第五章 拆迁法律服务第一节 拆迁律师工作介绍 153
第二节 拆迁协议的合法性审查 157
一、无效的拆迁协议 157
二、内容违法的拆迁协议 157
三、以欺诈、胁迫手段订立的拆迁协议 158
四、以合法形式掩盖非法目的，拆迁协议无效 159
五、拆迁补偿方式可以自由选择 160
六、拆迁安置的对象 160
七、拆迁补偿计算公式与情况对比 161
第三节 城市危险房屋管理 164
一、城市危险房屋的鉴定 164
二、城市危房的管理、治理 165
第四节 拆迁补偿与安置 166
一、拆迁补偿 166
二、拆迁安置 167
第五节 拆迁的证据保全公证 168
一、公证保全拆迁证据的范围 168
二、公证保全拆迁证据的管辖、申请及受理 168
三、房屋拆迁证据保全公证的办理 169
第六节 拆迁的行政裁决 171
一、房屋拆迁行政裁决主管部门 171
二、申请行政裁决应该递交的材料 171
三、房屋拆迁行政裁决的受理 171
四、行政裁决的程序 172
五、行政裁决的出具 173
六、行政裁决的中止和终结 173
七、行政强制拆迁 174
第七节 折迁的法律法规索引与流程图 175
附：律师办理拆迁法律业务操作指引（2007年1月25日） 178
第六章 工程建设法律服务第一节 工程建设律师工作介绍 200
一、律师的法律服务概述 200
二、律师的合同管理法律服务 201
三、律师的施工管理法律服务 202
四、律师的其他法律服务 203
第二节 工程建设的主要风险 204
一、招投标文件不能反映真实意图 204
二、低价中标和高价结算 205
三、设计不充分，频繁变更签证 205
四、怠工、停工、抛弃工程及霸占工程 205
五、工程竣工、交付与结算纠纷 208
六、技术签证与工程合同约定的冲突 209
七、公司腐败及反行贿问题 211
八、工程质量不合格问题 211
九、监理工作不规范引发的风险 213
十、工程档案缺失、资料不全 213
十一、备案合同文件与未备案合同的法律效力 214
第三节 工程建设阶段的风险控制 215
一、重视工程招投标 215
二、招投标文件的法律意义 216
三、招标文件对解决纠纷、结算的作用 217
四、律师在招投标活动中的作用 219
五、合同管理工作 220
六、监理公司与律师的作用 223
第四节 建设工程的竣工与结算 225
一、几种非正常结算情况 225
二、法律规定的结算原则 226
三、合同约定的结算原则 227
四、归集结算审核资料 229
五、从反索赔角度准备资料 232
六、律师在结算工作中的作用 233
第五节 工程施工纠纷的法律分析 235
一、拖期责任，第三方违约责任 235
二、质量反索赔与证明责任 236
三、国际工程合同的版本对比和适用 240
第六节 工程建设的法律法规索引与流程图 243
第七章 商品房认购、预售、销售、贷款法律服务第一节 商品房销售法律服务介绍 246
一、商品房销售的律师工作 247
二、销售商品房的合法性尽职调查 249
三、商品房交付法律风险的转移 255
四、商品房所有权转移的判断标准 255
五、享有商品房所有权的标准 257
六、商品房收楼的风险与防范 261
第二节 商品房广告的法律责任 263
一、样板间及广告的约束力 263
二、宣传广告的承诺是否具有约束的效力 263
三、商品房广告的法律含义 265
四、房地产广告的内容 266
五、不得发布房地产广告的情形 267
第三节 认购、签约的法律服务 268
一、律师承办认购、签约工作概述 268
二、商品房认购与签约中的法律服务 271
第四节 预售与销售的法律服务 278
一、商品房预售制度概述 278
二、预售商品房销售的法律条件 279
三、开发商申办商品房预售许可流程 280
四、商品房预售许可申请、审查程序 282
五、商品房预售的行政管理与行政处罚 283
六、预售贷款的抵押登记制度 285
七、预售商品房合同的法律特征 287
八、预售商品房的再转让 288
第五节 取得房屋所有权 289
一、房屋权属登记的程序 289
二、现房销售的法定条件 290
三、委托中介机构代理销售 291
四、取得房屋所有权权属的标准 291
第六节 商品房面积误差的法律责任 293
一、商品房面积误差纠纷的主要表现 294
二、商品房面积误差纠纷案例 297
第七节 商品房买卖合同 301
一、商品房买卖合同文本概述 301
二、商品房买卖合同的合法性审查 303
第八节 按揭贷款与购房付款的法律服务 305
一、购买商品房付款的法律调查清单 306
二、按揭贷款的律师工作内容 307
三、中国公民按揭贷款的律师工作 308
四、涉外按揭贷款的律师工作 308
五、律师接受委托，提供按揭贷款法律服务 310
六、按揭贷款的法律风险分析 311
七、预售商品房担保登记的法律性质 313
八、贷款担保的法律机制 314
九、购房付款与抵押贷款的常见法律纠纷 316
十、案例示范二则 318
第九节 交付与保修的法律服务 326
一、房屋交付与保修的法律调查清单 326
二、商品房的交付 328
三、商品房交付常见纠纷七则 331
第十节 商品房认购、预售、销售、贷款的法律法规索引与流程图 334
第八章 房地产租赁法律服务第一节 房地产租赁的律师工作 338
一、房地产租赁法律服务内容 338
二、房屋租赁的纠纷类型 340
三、房地产租赁法律法规 342
第二节 房屋租赁当事人 343
一、出租人的法律资格 343
二、承租人的法律资格 343
第三节 租赁的房屋 345
一、可以租赁的房屋 345
二、无产权证的房屋不得出租 345
三、限制出租的房屋 346
第四节 房屋租赁合同 348
一、房屋租赁合同形式 348
二、房屋租赁的程序 349
三、房屋租赁合同的主要条款 351
四、《房屋租赁合同》的律师审核意见 352
五、房屋租赁合同附属文件 355
第五节 租赁双方的权利义务 360
一、出租人的权利义务 360
二、承租人的权利义务 362
第六节 房地产租赁的特别问题 366
一、公有房屋、私有房屋与廉租房屋的租赁 366
二、集体土地上的房屋的租赁 367
第七节 房屋转租赁 371
一、房屋转租的概述 371
二、房屋转租的法律效力 372
第八节 房屋租赁的法律法规索引 373
第九章 前期物业管理法律服务第一节 物业管理的律师工作介绍 374
一、物业服务企业的设立法律服务 374
二、物业管理经营中的法律服务 374
三、物业管理招标公示范例四则 374
第二节 前期物业管理法律服务介绍 379
一、物业接管验收的程序及条件 379
二、物业接管验收的标准 380
三、物业移交 382
第三节 物业管理常见纠纷 384
一、不能以停电停水的方式，逼迫业主缴纳物业服务费用 384
二、物业服务企业未公布财务报表，业主能否拒绝缴纳服务费用 385
三、下班的保安劝架打伤业主，是否承担民事责任 386
四、物业公司的紧急避险行为，是否承担民事责任 387
第四节 物业管理合同范例 389
一、合同双方与标的介绍 389
二、酬金、费用与支付条款 391
三、权利与义务条款 394
四、物业管理的质量标准与目标 398
五、违约责任条款 399
六、争端解决 400
七、物业合同范例 401
第五节 前期物业管理的法律法规索引与流程图 438
附录律师法律顾问工作规则（2000年3月26日） 440
律师办理民事诉讼案件规范（2005年3月26日） 444
律师参与仲裁工作规则（2000年3月26日） 466