1 房地产项目全寿命周期管理（LCM）导论 1
1.1 项目“全寿命周期管理”的产生和发展 2
1.1.1 项目的内涵 2
1.1.2 现代工程项目管理理论的形成与发展 3
1.1.3 建设项目全寿命周期管理思想的产生 6
1.1.4 建设项目“LCM”的发展历程 8
1.2 房地产项目LCM 11
1.2.1 房地产项目LCM的内涵 11
1.2.2 房地产项目LCM的作用 18
1.2.3 房地产项目LCM的基本思路 19
1.3 本书的基本架构 19
2 房地产项目全寿命周期管理环境系统 21
2.1 宏观环境 22
2.1.1 房地产宏观环境的基本内容 22
2.1.2 当前我国房地产市场的宏观环境 24
2.2 区域环境 30
2.2.1 房地产区域环境因素 30
2.2.2 房地产投资区域的优化选择 31
2.2.3 我国当前房地产区域发展情况 32
2.3 产业环境 35
2.3.1 房地产业的产业环境 35
2.3.2 房地产业的产业环境分析 35
2.4.1 房地产项目综合环境分析的基本任务 37
2.4 房地产项目综合环境分析 37
2.4.2 房地产项目综合环境分析的主要内容 38
3 房地产项目全寿命周期管理目标系统 40
3.1 房地产项目LCM的目标描述 41
3.2 房地产项目LCM目标系统的组成 42
3.2.1 基本目标——进度、质量、投资（LCM-TQC） 42
3.2.2 现代目标——安全、健康、环境（LCM-SHE） 53
3.2.3 总体目标——可持续发展 61
3.2.4 目标系统中各目标之间的相互关系 66
4 房地产项目全寿命周期范围管理 68
4.1.1 项目范围的涵义 69
4.1 房地产项目全寿命周期范围管理的概念 69
4.1.2 确定项目范围的作用 70
4.1.3 项目范围管理的概念 71
4.1.4 项目范围管理的目的和作用 71
4.1.5 项目范围管理的内容 71
4.1.6 房地产项目全寿命周期范围管理的概念 72
4.2 房地产项目全寿命周期项目范围的确定和描述 75
4.2.1 确定过程 75
4.2.2 确定依据 75
4.2.3 范围描述 76
4.3 房地产项目的结构分解 78
4.3.1 结构分解的概念 78
4.3.2 结构分解的作用 79
4.3.3 结构分解的方法和过程 80
4.3.4 房地产项目结构分解 82
4.4 房地产项目系统界面管理 86
4.4.1 界面 86
4.4.2 界面管理 87
4.4.3 房地产项目系统界面管理 88
5 房地产项目全寿命周期管理组织 92
5.1 概述 93
5.1.1 组织 93
5.1.2 项目组织及其特殊性 93
5.1.3 项目管理组织及其工作内容 95
5.2 房地产项目全寿命周期管理组织 96
5.2.1 房地产项目全寿命周期管理组织的特点 96
5.2.2 房地产项目全寿命周期管理组织的设计 97
5.2.3 一般项目组织形式 100
5.2.4 项目组织形式的选择 105
5.2.5 典型房地产开发企业的组织形式 106
5.3 新型房地产项目组织管理形式——虚拟组织 112
5.3.1 虚拟组织概述 112
5.3.2 虚拟组织在房地产开发项目中的应用 114
6 房地产项目全寿命周期各阶段管理的内容和标准 116
6.1 房地产项目全寿命周期管理的内容 117
6.1.1 房地产项目全寿命周期各阶段的划分和主要工作 118
6.1.2 房地产项目全寿命周期各阶段业务流程 121
6.2 房地产项目全寿命周期业务流程运作和管理标准 137
6.2.1 第一阶段——投资机会研究和土地竞投 137
6.2.2 第二阶段——项目立项 138
6.2.3 第三阶段——项目全程策划 140
6.2.4 第四阶段——规划设计 141
6.2.5 第五阶段——工程施工 143
6.2.6 第六阶段——市场推广和营销 149
6.2.7 第七阶段——物业管理 150
6.2.8 第八阶段——物业拆除与报废 151
7 房地产项目全寿命周期管理标准化文件和管理制度 152
7.1.1 市场调研报告 153
7.1 房地产项目全寿命周期管理标准化作业文件 153
7.1.2 项目建议书 154
7.1.3 土地竞投方案 155
7.1.4 可行性研究报告 155
7.1.5 全程策划方案 157
7.1.6 营销策划方案 159
7.1.7 开发项目建筑策划 161
7.1.8 设计任务书 162
7.1.9 成本控制计划 162
7.1.10 施工总体组织设计 163
7.1.11 物业管理计划 164
7.1.12 项目后评价 165
7.2 房地产项目全寿命周期管理制度 166
7.2.1 设计方案招标竞选管理办法 166
7.2.2 施工单位招标管理办法 167
7.2.3 合同管理办法 169
7.2.4 工程变更管理办法 171
7.2.5 现场签证与索赔管理办法 173
7.2.6 房地产项目经理管理办法 175
8 房地产项目全寿命周期费用及优化管理 179
8.1 房地产项目全寿命周期费用管理描述 180
8.1.1 研究的必要性 180
8.1.2 房地产项目（住宅）全寿命周期费用分析方法 180
8.1.3 商品住宅LCC阶段划分及费用分解结构 184
8.1.4 商品住宅LCC数据的分析与整理 188
8.2 房地产项目全寿命周期费用模型及优化 188
8.2.1 商品住宅全寿命周期费用建模 188
8.2.2 房地产项目全寿命周期费用优化 192
8.3 房地产项目全寿命周期费用管理实证研究 198
8.3.1 商品住宅LCC实例分析 198
8.3.2 商品住宅附属物产品的LCC实证分析 205
9 房地产项目全寿命周期风险管理 210
9.1 房地产项目全寿命周期风险管理描述 211
9.1.1 房地产项目风险特点 211
9.1.3 风险来源与类型 213
9.1.2 风险管理的目标 213
9.2 房地产项目全寿命周期的风险识别 215
9.2.1 风险识别的程序 215
9.2.2 风险识别的依据 216
9.2.3 风险识别的方法 217
9.2.4 房地产项目综合风险因素识别 217
9.2.5 房地产项目各阶段风险因素识别 219
9.3 房地产项目全寿命周期的风险分析与评估 224
9.3.1 单一因素的风险度量 224
9.3.2 整体风险的分析与评估 225
9.4.1 风险管理计划 226
9.4 房地产项目全寿命周期的风险管理 226
9.4.2 风险规避 230
9.4.3 风险控制 231
9.4.4 风险自留与利用 232
9.4.5 风险转移 232
9.4.6 风险监控 233
9.5 房地产项目的风险预警与应急管理 233
9.5.1 风险预警 233
9.5.2 风险的应急管理 235
10 房地产项目全寿命周期信息管理 236
10.1 房地产项目全寿命周期信息管理概述 237
10.1.1 信息管理的必要性 237
10.1.2 信息管理的原则和要求 238
10.1.3 信息管理的特点 239
10.2 房地产项目全寿命周期管理信息系统 241
10.2.1 信息与管理 241
10.2.2 系统的概念分析 242
10.2.3 系统结构和系统模型 244
10.2.4 信息系统的开发 248
10.2.5 信息系统发展 254
10.3 房地产项目全寿命周期信息管理注意的问题 255
10.3.1 信息标准化 255
10.3.2 项目各参与方的信息沟通 257
10.3.3 信息管理中的风险 259
10.4 计算机在房地产项目管理中的应用 260
10.4.1 房地产项目管理中的计算机技术 260
10.4.2 影响IT技术房地产项目管理中的因素 260
11 房地产项目全寿命周期开发新技术 263
11.1 房地产开发成套建造技术 264
11.1.1 住宅产业化与成套技术 264
11.1.2 成套技术体系 264
11.1.3 成套技术应用实例 269
11.2 房地产开发绿色生态技术 274
11.2.1 生态住宅 274
11.2.2 生态住宅设计 277
11.2.3 生态技术应用实例 282
11.3 房地产开发智能化技术 283
11.3.1 智能住宅 283
11.3.2 楼宇智能化 284
11.3.3 小区智能化 286
11.3.4 智能化技术应用实例 290
12 房地产项目全寿命周期管理新方法 292
12.1 并行工程 293
12.1.1 并行工程的定义和特点 293
12.1.2 并行工程的应用 294
12.1.3 基于并行工程的房地产项目管理模式 295
12.1.4 房地产并行工程管理的计划控制系统 296
12.1.5 房地产开发中的信息并行 297
12.2 客户关系管理 298
12.2.1 客户关系管理的基本内容 298
12.2.2 项目客户关系管理 298
12.2.3 项目客户关系管理的特点和重要性 299
12.2.4 项目组织策略及项目寿命周期各阶段客户关系管理 300
12.2.5 房地产项目客户关系管理的规划和实现 304
12.3 价值链管理 305
12.3.1 价值链的内涵 305
12.3.2 价值链管理 305
12.3.3 房地产企业价值链管理 306
参考文献 309