第一章 房地产与房地产估价 1
第一节 房地产的概念、特征与类型 1
一、房地产的概念 1
二、房地产的特性 9
三、房地产的类型 10
第二节 房地产估价的概念和目的 12
一、房地产估价的概念 12
二、房地产估价的目的 14
第三节 房地产估价的必要性 15
一、理论上的必要性 15
二、现实中的必要性 15
本章综合思考题 18
一、房地产价格的概念 19
第一节 房地产价格的概念与形成基础 19
第二章 房地产价格 19
二、房地产价格的形成基础 20
第二节 房地产价格的特征与种类 21
一、房地产价格的特征 21
二、房地产价格的种类 23
第三节 房地产价格的影响因素 27
一、按影响因素的范围分类 28
二、按影响因素的性质分类 28
本章综合思考题 42
第三章 房地产估价原则与估价程序 43
第一节 房地产估价原则 43
一、合法原则 43
二、最高最佳使用原则 44
三、估价时点原则 45
四、替代原则 46
五、公平原则 47
第二节 房地产估价程序 48
一、获取估价业务 48
二、明确估价基本事项 49
三、签订书面估价委托合同 50
四、拟定估价作业方案 51
五、搜集整理估价所需资料 51
六、实地查勘估价对象 52
七、选定估价方法测算 53
八、确定估价结果 53
九、撰写、审核并出具估价报告 53
本章综合思考题 55
十、估价资料归档 55
第四章 比较法 57
第一节 比较法的基本原理 57
一、比较法的概念 57
二、比较法的理论依据 57
三、比较法适用对象和条件 58
四、比较法估价的步骤 58
第二节 比较法的操作步骤 59
一、搜集交易实例 59
二、选取可比实例 61
三、建立价格可比基础 62
四、交易情况修正 65
五、交易日期修正 67
六、房地产状况修正 69
七、求取比准价格 72
第三节 比较法应用举例 74
本章综合思考题 77
第五章 成本法 79
第一节 成本法的基本原理 79
一、成本法的概念 79
二、成本法的理论依据 79
三、成本法适用的对象和条件 80
四、成本法的操作步骤 81
第二节 房地产价格的构成 81
一、土地取得成本 81
二、开发成本 82
三、管理费用 82
四、投资利息 82
七、开发利润 83
五、销售费用 83
六、销售税费 83
第三节 成本法的基本公式 84
一、成本法最基本的公式 84
二、适用于新开发土地的基本公式 85
三、适用于新建房地产的基本公式 86
四、适用于旧房地产的基本公式 86
第四节 重新购建价格 87
一、重新购建价格的概念 87
二、建筑物重新购建价格的分类 87
三、建筑物重新购建价格的求取方法 88
第五节 建筑物折旧 91
一、建筑物折旧的概念和原因 91
二、建筑物折旧的求取方法 93
三、求取建筑物折旧应注意的问题 100
第六节 成本法应用中涉及的有关规定 101
一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 101
二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 103
三、房屋折旧的有关规定 105
四、房屋完损等级评定的有关规定 106
本章综合思考题 109
第六章 收益法 110
第一节 收益法的基本原理 110
一、收益法的概念 110
二、收益法的理论依据 110
一、收益法最一般的公式 112
第二节 收益法的计算公式 112
四、收益法的操作步骤 112
三、收益法适用的对象和条件 112
二、净收益每年不变的公式 113
三、净收益在前若干年有变化的公式 116
四、净收益按一定数额递增的公式 117
五、净收益按一定数额递减的公式 118
六、净收益按一定比率递增的公式 119
七、净收益按一定比率递减的公式 119
八、预知未来若干年后的价格的公式 120
第三节 房地产净收益的计算 121
一、房地产收益的种类 121
二、净收益测算的基本原理 122
三、不同收益类型房地产净收益的求取 123
四、求取净收益时对有关收益的取舍 125
五、收益期限的确定 127
第四节 报酬率的确定 128
一、报酬率的实质 128
二、报酬率的求取方法 129
第五节 投资组合和剩余技术 132
一、投资组合技术 132
二、剩余技术 135
本章综合思考题 137
第七章 假设开发法 139
第一节 假设开发法的基本原理 139
一、假设开发法的概念 139
二、假设开发法的理论依据 139
三、假设开发法适用的估价对象和条件 140
四、假设开发法的操作步骤 141
五、假设开发法的其他用途 142
第二节 假设开发法的基本公式 143
一、假设开发法最基本的公式 143
二、评估生地价值的公式 144
三、评估毛地价值的公式 144
四、评估熟地价值的公式 144
五、评估在建工程价值的公式 145
六、评估旧房价值的公式 145
七、评估待开发房地产开发完成后出售经营的公式 145
八、评估待开发房地产开发完成后出租经营和自主经营的公式 145
第三节 假设开发法计算公式中各项的求取 145
一、开发经营期 145
三、开发成本、管理费用、销售费用和销售税金 147
二、开发完成后的房地产价值 147
四、投资利息 148
五、开发利润 151
六、投资者购买待开发房地产应负担的税金 151
第四节 假设开发法的运用 151
本章综合思考题 156
第八章 长期趋势法 157
第一节 长期趋势法的基本原理 157
一、长期趋势法的概念 157
二、长期趋势法的理论依据 157
第二节 线性趋势法 158
一、平均增减量法 158
四、长期趋势法的操作步骤 158
三、长期趋势法适用的对象和条件 158
二、线性回归法 160
第三节 非线性趋势法 162
一、移动平均法 162
二、指数平滑法 164
三、指数曲线法 166
四、二次曲线法 168
第四节 长期趋势法的作用 170
本章综合思考题 171
第九章 地价评估 172
第一节 路线价法 172
一、路线价法的基本原理 172
二、划分路线价区段 174
三、设定标准临街深度 174
五、调查评估路线价 175
六、制作价格修正率表 175
四、选取标准临街宗地 175
七、计算临街宗地的价格 178
第二节 基准地价评估与基准地价修正法 184
一、城市基准地价评估的发展与完善 184
二、城市基准地价评估的方法和步骤 185
三、基准地价修正法 186
第三节 高层建筑地价分摊 187
一、高层建筑地价分摊的意义 187
二、高层建筑地价分摊的方法 188
本章综合思考题 191
第十章 不同类型的房地产估价 192
第一节 居住房地产估价 192
一、居住房地产及其估价的特点 192
二、影响居住房地产价格的区位状况 192
三、影响居住房地产价格的实物状况 193
四、居住房地产估价举例 194
第二节 商业房地产估价 196
一、商业房地产的特点 196
二、商业房地产估价的常用方法 196
三、影响商业房地产价格的区位状况 197
四、影响商业房地产价格的实物状况 198
五、商业房地产估价举例 198
第三节 商务办公房地产估价 201
一、商务办公房地产及其市场的特点 201
二、影响商务办公房地产价格的区位状况 202
三、影响商务办公房地产价格的实物状况 202
四、商务办公房地产估价举例 203
三、影响旅馆房地产价格的实物状况 206
二、影响旅馆房地产价格的区位状况 206
一、旅馆房地产及其估价的特点 206
第四节 旅馆房地产估价 206
四、旅馆房地产估价举例 207
第五节 工业房地产估价 209
一、工业房地产及其特点 209
二、工业房地产估价的常用方法 210
三、影响工业房地产价格的区位状况 211
四、影响工业房地产价格的实物状况 211
五、工业房地产估价举例 212
本章综合思考题 213
第十一章 房地产估价报告 215
第一节 撰写房地产估价报告的基本要求 215
一、估价报告对词义的要求 215
二、估价报告对语句的要求 216
一、封面 217
三、估价报告要防止错别字和错漏 217
第二节 房地产估价报告的构成要素 217
二、目录 218
三、致委托人函 218
四、估价师声明 219
五、估价的假设和限制条件 219
六、估价结果报告 219
七、估价技术报告 221
第三节 房地产估价报告举例 222
本章综合思考题 238
部分章节综合思考题参考答案 243
主要参考文献 251
后记 252