第一节 房地产开发与经营 1
一、房地产开发的概念 1
二、房地产开发的分类 1
三、房地产开发的特点 1
第一章 房地产开发企业概述 1
四、房地产开发企业的设立 2
五、房地产开发企业的资质等级 2
六、房地产开发的主要参与者 4
七、房地产开发流程 4
八、房地产经营 5
二、土地使用权的行政划拔 6
（三）土地使用权划拨的形式 6
（二）土地使用权划拨的特征 6
（一）土地使用权划拨的含义 6
（二）土地使用权出让的特征 6
（三）土地使用权出让的方式 6
（一）土地使用权出让的含义 6
一、土地使用权的出让 6
第二节 房地产开发项目土地使用权的取得方式 6
（四）划拨的审批权限 7
三、土地使用权转让 7
（一）土地使用权转让含义 7
（二）土地使用权转让条件 7
（三）土地使用权转让原则 7
（四）土地使用权转让方式 7
（五）土地使用权转让种类 7
四、国有土地使用权租赁 7
（一）土地征用的含义 8
一、土地征用 8
五、土地使用权招标、拍卖与挂牌 8
第三节 房地产开发项目的征地拆迁 8
（二）土地征用的基本程序 9
（三）土地征用的费用 9
二、拆迁安置 10
（一）拆迁的基本程序 10
（二）房屋拆迁补偿 11
第四节 工程结算及竣工决算 12
一、工程结算 12
（一）工程结算的编制依据 12
（二）工程结算的内容和方式 12
（三）工程竣工结算与其编制方式 13
二、竣工决算 14
（一）竣工决算的内容 14
（二）竣工决算的编制 14
二、建设项目竣工验收的依据 15
第五节 开发项目的竣工验收 15
一、竣工验收范围 15
三、开发项目竣工验收条件 16
四、开发项目竣工验收的工作程序 16
五、开发项目的竣工决算 16
六、编制竣工档案资料 17
七、竣工验收中的其他有关问题 17
八、住宅质量保证书和住宅使用说明书 17
九、竣工验收备案 17
第六节 房产买卖交易程序 17
一、确认资格 17
二、签订房屋买卖合同 17
四、房屋的处分权 18
三、房屋的收益权 18
二、房屋的使用权 18
一、房屋的占有权 18
四、房地产过户 18
三、付款成交 18
第七节 房屋所有权 18
第八节 房产的抵押和典当 19
一、房产的抵押 19
（一）房产抵押含义 19
（二）抵押权的设定 19
（三）抵押登记 19
（四）抵押房产的占有、保管 19
（五）抵押房产的处分 19
（三）承典人和出典人的权利义务 20
一、房屋的含义 20
第九节 房屋的分类 20
（一）房屋典当含义 20
（二）房屋典当法律关系 20
二、房屋典当 20
二、房屋按照性质来划分 21
三、房屋按权属来划分 21
四、房屋按层数来划分 22
第十节 经济适用住房 22
一、经济适用住房含义 22
二、经济适用住房来源 22
三、经济适用住房价格 22
二、房屋产权 23
一、产权证书 23
三、房屋权属登记 23
四、房屋权属证书 23
第十一节 房地产开发企业常用概念 23
五、经济适用房和商品房的区别 23
四、经济适用房购买对象 23
五、宅基地证 24
六、有限产权房 24
七、大产权和小产权 24
八、五证两书 24
九、期房 24
十、准现房 24
十一、现房 24
十二、尾房 24
一、施工许可 25
第十二节 建设法规基本知识 25
二十一、住房交易手续费 25
二十、销售面积 25
十九、实用面积 25
十八、套内面积 25
十七、居住面积 25
十六、公用建筑面积 25
十五、建筑面积 25
十四、竣工面积 25
十三、配套设施 25
二、从业资格 26
三、发包与承包 26
四、建筑工程监理 27
五、建筑安全生产管理 28
六、建筑工程质量管理 28
第十三节 房地产开发经营管理和销售法规概述 29
一、房地产开发基本规定 29
二、商品房销售条件 29
三、商品房销售合同 30
（二）房地产贷款的种类 31
一、房地产贷款概述 31
（一）房地产贷款的概念 31
五、房地产的交付 31
四、房地产销售代理 31
第十四节 房地产贷款 31
（三）房地产贷款中的主要参与者 32
（四）房地产贷款的主要风险及其防范 33
二、个人住房贷款 34
（一）个人住房贷款的种类 34
（二）个人住房贷款的特点 34
（三）申请个人住房贷款的条件 34
（四）申请个人住房贷款所需提供的资料 34
三、房地产开发贷款 34
（一）房地产开发贷款的特点 34
（二）申请房地产开发贷款的条件 35
（三）申请房地产开发贷款所需提供的资料 35
一、住房置业担保的概念 36
二、住房置业担保的程序 36
四、房地产贷款程序 36
第十五节 住房置业担保 36
三、保证合同和房屋抵押反担保合同的内容 37
四、住房置业担保公司 37
第十六节 按揭与转按揭 37
一、按揭 37
（一）按揭含义 37
（二）按揭比率和期限 37
（三）按揭利率 38
二、转按揭 38
（一）转按揭含义 38
（二）转按揭实质 38
（三）转按揭流程 38
（一）会计规定 39
一、坏账准备的计提 39
第二章 资产类科目财税差异对照及专题解析 39
第一节 应收款项 39
（二）税法规定 44
1.企业所得税 44
2.外商投资企业和外国企业所得税 45
二、坏账的确认与扣除 46
（一）会计规定 46
（二）税法规定 48
三、税务机关对企业坏账损失审批权限的变更 51
四、专题分析：坏账准备的提取和税前扣除 52
第二节 待摊费用 53
一、会计规定 53
二、税法规定 53
一、存货的计价 54
（一）会计规定 54
第三节 存货 54
（二）税法规定 60
1.企业所得税 60
2.外商投资企业和外国企业所得税 61
3.印花税 62
二、存货损失的确认 64
（一）会计规定 65
1.企业所得税 66
（二）税法规定 66
2.外商投资企业和外国企业所得税 68
三、存货跌价准备的扣除 69
（一）会计规定 69
（二）税法规定 70
第四节 投资 73
一、相关法规规定 73
二、会计规定 74
（一）企业所得税 87
三、税法规定 87
（二）外商投资企业和外国企业所得税 92
（三）营业税 93
（四）土地增值税 94
（五）耕地占用税 94
（七）契税 94
四、专题分析：房地产企业将开发产品对外投资入股涉税问题 95
投资财税差异分析 96
第五节 固定资产 100
一、会计规定 100
二、税法规定 111
（一）企业所得税 111
（二）外商投资企业和外国企业所得税 116
（三）房产税 119
（四）城市房地产税 124
（五）车辆购置税 126
（六）车船使用税 129
（七）车船使用牌照税 131
（八）契税 132
三、专题分析：东北地区以外纳税人销售自己使用过的属于货物的固定资产如何缴纳增值税 133
企业资产评估增值的财税处理 134
如何正确理解应计未计扣除项目不得转移到以后年度补扣 135
第六节 无形资产 136
一、相关法规规定 136
二、会计规定 138
三、税法规定 144
（一）企业所得税 144
（二）外商投资企业和外国企业所得税 145
（三）营业税 145
（四）土地使用税 146
（五）印花税 153
四、专题分析：房地产开发用地城镇土地使用税政策沿革与读解 154
房地产开发企业建造期间土地使用税的计算 155
第七节 其他资产 156
一、会计规定 156
二、税法规定 158
（一）企业所得税 158
（二）外商投资企业和外国企业所得税 158
（三）房地产企业开办费财税处理和开始生产经营日期的确定 159
第八节 非货币性交易 160
一、会计规定 160
二、税法规定 162
三、专题分析：非货币性交易的税务处理与会计处理差异 163
第三章 负债类科目财税差异对照及专题解析 168
第一节 借款 168
一、相关法规规定 168
二、会计规定 176
三、税法规定 178
（一）营业税 178
（二）企业所得税 179
（三）个人所得税 179
（四）印花税 180
四、专题分析：现代企业集团组织结构层次 181
如何正确看待房地产企业民间借贷行为 182
第二节 应付工资 183
一、相关法规规定 183
二、会计规定 195
三、税法规定 196
（一）个人所得税 196
（二）企业所得税 221
（三）外商投资企业和外国企业所得税 225
四、专题分析：内资企业工资的财税差异及调整 226
（四）征管规定 226
临时用工人员工资的税前列支 227
内退人员工资的税前列支 228
第三节 福利费、工会经费、教育经费的核算 229
一、相关法规规定 229
二、会计规定 230
三、税法规定 234
（一）企业所得税 234
（二）外商投资企业和外国企业所得税 235
（三）个人所得税 235
四、专题分析：职工食堂的财税处理 236
工会经费开支范围 237
职工教育经费财税处理和开支范围 238
第四节 应付股利 239
一、会计规定 239
二、税法规定（个人所得税） 240
第五节 预提费用和预计负债 243
一、会计规定 243
二、税法规定 246
（一）内资企业所得税 246
（二）外商投资企业和外国企业所得税 247
第六节 预收账款 248
一、会计规定 248
二、税法规定 249
（一）企业所得税 249
（二）外商投资企业和外国企业所得税 249
（三）营业税 250
（四）土地增值税 251
三、专题分析：土地增值税的预征 251
第七节 长期应付款和专项应付款 253
一、会计规定 253
如何正确理解采用预收款方式销售不动产和土地使用权的纳税义务发生时间 253
二、税法规定 255
（一）营业税 255
（二）土地增值税 255
（三）外商投资企业和外国企业所得税 256
第八节 其他流动负债 256
一、会计规定 256
二、税法规定 258
（一）企业所得税 258
（二）外商投资企业和外国企业所得税 258
（三）营业税 258
（四）土地增值税 259
（五）教育费附加 259
三、专题分析：房地产企业销售商品房代收款项纳税问题 260
一、相关法规规定 261
第一节 收入 261
第四章 损益类科目财税差异对照及专题解析 261
二、会计规定 267
三、税法规定 296
（一）企业所得税 296
（二）外商投资企业和外国企业所得税 303
（三）营业税 305
（四）土地增值税 320
（五）印花税 321
（六）发票管理 324
四、专题分析：房地产开发企业收入确认的时限 324
房地产企业一次性收取的若干期租赁收入如何缴纳税款 326
房地产企业销售货物行为如何征收增值税 326
房地产企业所得税视同销售行为不应都征营业税 327
如何正确理解房地产开发产品自用视同销售缴纳所得税问题 327
房地产企业开发的会所税收问题 328
房地产开发企业占用自身开发项目中的物业管理用房办公如何纳税 328
房地产企业开发的地下人防设施税收问题 329
商品房买卖合同究竟如何适用印花税税目税率 330
普通住宅和非普通住宅联体楼土地增值税的缴纳 331
第二节 投资收益 332
一、会计规定 332
二、税法规定 333
（一）企业所得税 333
（二）外商投资企业和外国企业所得税 339
三、专题分析：内资企业从被投资方（境内企业）分回利润如何补缴企业所得税 339
第三节 销售费用 340
一、会计规定 340
二、税法规定 341
（一）企业所得税 341
（二）外商投资企业和外国企业所得税 342
（四）印花税 343
（三）个人所得税 343
第四节 管理费用 344
一、相关法规规定 344
二、会计规定 346
三、税法规定 352
（一）企业所得税 352
（二）外商投资企业和外国企业所得税 360
（三）印花税 362
四、专题分析：内资房地产企业业务招待费扣除标准的计提依据 363
第五节 财务费用 364
一、会计规定 364
二、税法规定 366
（一）企业所得税 366
（二）外商投资企业和外国企业所得税 368
（三）土地增值税 371
三、专题分析：房地产企业“假按揭”融通资金的行为如何处理 372
第六节 经营税金及附加 373
一、会计规定 373
二、专题分析：房地产开发企业营业税和土地增值税的税前扣除 376
第七节 其他业务支出和营业外支出 376
一、相关法规规定 376
二、会计规定 377
三、税法规定 380
（一）企业所得税 380
（二）外商投资企业和外国企业所得税 391
（三）营业税 391
（四）土地增值税 392
（五）印花税 392
（六）耕地占用税 392
四、专题分析：公益救济性捐赠在企业所得税税前的扣除 393
第八节 所得税 395
一、会计规定 395
二、税法规定 399
（一）财税处理差异原则 399
（二）企业所得税纳税义务人 400
（三）企业所得税的纳税地点 400
（四）企业所得税主管税务机关的划分 401
（五）所得税的预缴及汇算清缴 403
（六）未按规定预缴所得税的处理 405
（七）内资房地产业及物业管理企业可享受的减免所得税政策 405
（八）外资房地产企业所得税税收优惠 408
（九）新办企业认定标准 409
三、专题分析：内资房地产企业如何预征企业所得税 409
第一节 开发成本及开发间接费用 412
一、会计规定 412
第五章 成本类科目财税差异对照及专题解析 412
二、税法规定 414
（一）企业所得税 414
（二）外商投资企业和外国企业所得税 416
（三）土地增值税 416
（四）印花税 418
（五）耕地占用税 419
（六）契税 423
三、专题分析：房地产开发企业征地过程中发生的经济补偿和房屋拆迁涉及的税收问题 428
房地产企业配套设施开发成本的核算 430
第六章 所有者权益类科目财税差异对照及专题解析 433
第一节 本年利润 433
一、会计规定 433
（一）企业所得税 434
二、税法规定 434
（二）外商投资企业和外国企业所得税 436
第二节 其他所有者权益科目 438
一、相关法规规定 438
二、会计规定 443
三、税法规定 451
（一）税务登记 451
（二）企业所得税 455
（三）外商投资企业和外国企业所得税 457
（四）个人所得税 463
（五）印花税 464
四、专题分析：外商投资企业和外国企业再投资退税综述 466
第七章 关联方交易财税差异对照 468
第一节 关联方交易会计规定 468
第二节 关联方交易税收规定 480
一、征管法及实施细则 480
二、企业所得税 481
三、外商投资企业和外国企业所得税 482
第八章 合并会计报表和汇总纳税财税差异对照 498
第一节 合并会计报表和汇总纳税会计规定 498
第二节 合并会计报表和汇总纳税税收规定 506
一、企业所得税 506
二、外商投资企业和外国企业所得税 514
第九章 企业改制改组财税差异对照 517
第一节 企业改制改组相关法规规定 517
第二节 改制改组会计规定 526
第三节 改制改组税收规定 539
一、企业所得税 539
二、外商投资企业和外国企业所得税 546
三、营业税 551
四、印花税 551
六、契税 553
五、土地增值税 553
七、个人所得税 554
八、征管法 555
第四节 改制改组专题分析 555
一、企业合并的种类 555
二、企业分立的种类 556
第十章 破产清算 558
第一节 破产清算相关法规规定 558
第二节 破产清算会计规定 560
第三节 破产清算税收规定 567
一、税务登记 567
二、企业所得税 568
三、外商投资企业和外国企业所得税 569
四、契税 569
五、专题分析：房地产企业注销环节税收管理 569
（一）加强了房地产企业所得税的管理 571
二、近年来房地产业税收政策调整概述 571
（二）加强了房地产业土地增值税预征管理 571
第十一章 房地产企业管理与稽查 571
一、近年来房地产业的发展 571
第一节 房地产行业税收管理概述 571
（三）进一步明确了房地产业房产税政策 572
（四）出台了对“三北地区”为小区居民供热的物业公司优惠政策 572
（五）加强了开发项目在建期间城镇土地使用税征收管理 572
（六）房地产二级市场政策大变革 573
（七）2005年房地产行业税收专项检查重拳出击 574
三、如何建立严密的房地产企业查账征收管理体系 575
（一）加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理 575
（二）健全对房地产开发项目的监控管理体系 576
四、专题分析：二级住房转让市场税收政策解读 577
个人住房租赁市场税收政策解读 579
一、房地产行业违法行为的主要特点及发展变化趋势 580
第二节 房地产行业纳税人常见违法手段及成因 580
房产新政后的避税伎俩解秘 580
二、常见违法手段 581
（一）营业税 581
（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税） 582
（三）土地增值税 583
（四）房产税 583
（五）土地使用税 584
（六）印花税 584
（七）个人所得税 584
（八）契税 584
三、房地产业涉税违法行为成因 584
第三节 房地产行业税收稽查方法概述 585
一、账外检查方法 585
（一）把好收入关 587
二、企业所得税检查要点 587
（二）扼住成本关 588
（三）确保费用税前扣除无误 590
三、营业税检查要点 593
四、土地增值税检查要点 596
五、房产税检查要点 598
六、土地使用税检查要点 598
七、印花税检查要点 598
八、个人所得税检查要点 599
（一）工资、薪金所得 599
（二）利息、股息、红利所得 600
（三）其他所得 601
二、案情介绍 602
（二）加工整理分析销售电子表格 602
（一）发现线索，顺藤摸瓜 602
一、纳税人的基本情况 602
第四节 房地产稽查典型案例分析 602
九、车船使用税检查要点 602
（三）核对成本，查获债务重组收入未入账 603
（四）流转税的检查 604
（五）土地增值税的检查 605
（六）印花税的检查 606
（七）土地使用税的检查 606
（八）企业所得税的检查 607
（九）个人所得税的检查 608
（十）税务管理问题 608
三、定性处理结果 608
第十二章 附录 609
附录一 法律责任（节选） 609
附录二 物业企业财务核算及管理规定 620