第一章 房屋买卖基本法律问题研究 1
第一节 房屋的概念和特征 1
一、房屋的概念 1
二、房屋的法律释义 1
三、房屋的特征 5
四、房屋的分类 6
第二节 房屋买卖的基本理论问题 8
一、我国房屋买卖立法现状 8
二、房屋买卖的概念和特征 9
一、房屋买卖关系中的主要构成因素 10
第三节 房屋买卖合同 10
二、房屋买卖合同的订立 12
三、房屋买卖合同的主要条款 12
四、房屋买卖合同的有效条件 13
五、房屋买卖双方当事人的权利和义务 15
六、房屋无权处分和善意取得问题 19
七、无效的房屋买卖合同 23
八、可变更、可撤销的房屋买卖合同 25
九、效力待定的房屋买卖合同 26
十、房屋买卖合同被确认无效或被撤销的后果 27
第四节 房屋所有权转移登记 28
一、房屋所有权一般法律规定 28
二、房屋所有权与土地物权的关系 31
三、房屋买卖合同效力与房屋所有权转移登记 34
四、房屋买卖所有权转移登记 39
第二章 商品房现售法律问题研究 44
第一节 商品房现售合同研究 44
一、商品房销售广告法律问题 44
二、商品房买卖中的认购书及其定金问题 47
三、商品房买卖合同主要条款纠纷的处理 49
第二节 商品房交易中的样品房买卖探究 58
一、样板商品房的概念 58
二、合同法律对样板商品房买卖的规制 59
三、出卖人的样品房品质义务 60
一、商品房包销的概念 62
第三节 商品房包销 62
二、商品房包销的法律特征 63
三、商品房包销与商品房代销、经纪和合建行为的区别 64
四、商品房包销合同的效力问题 66
五、开发商和包销商的诉讼地位问题 66
六、虚假商品房包销广告的法律责任问题 67
第四节 商品房分期付款交易中的所有权保留买卖制度 68
一、分期付款买卖的法律意义 68
二、商品房分期付款交易中所有权保留买卖制度立法分析 70
三、商品房所有权保留买卖制度的法律意义 72
四、商品房所有权保留买卖的效力 73
一、格式条款制度在商品房买卖合同中适用价值的考量 76
第五节 格式条款在商品房买卖合同中的法律适用 76
二、格式条款订入商品房买卖合同的条件 78
三、商品房买卖合同中格式条款的效力 80
四、商品房买卖合同中格式条款解释规则的具体适用 82
第六节 商品房消费者合同与惩罚性赔偿责任 83
一、商品房消费者权益保护法律政策的社会经济基础 84
二、商品房消费者合同和惩罚性赔偿制度的价值分析 85
三、商品房消费者合同中惩罚性赔偿责任的适用 89
四、对商品房买卖合同惩罚性赔偿制度的检讨 91
第一节 商品房预售基本法律问题 95
一、商品房预售的概念 95
第三章 商品房预售研究 95
二、商品房预售的法律特征 96
三、商品房预售的条件 97
四、关于商品房预售制度命运的讨论 99
第二节 商品房预售合同制度 100
一、商品房预售合同概述 100
二、商品房预售合同法律性质分析 104
三、商品房预售合同的有效条件 106
四、商品房预售合同登记 109
五、商品房预售合同的主要条款 112
第三节 预售商品房的转让 115
一、预售商品房转让的概念 115
二、预售商品房转让的价值分析 116
三、预售商品房转让的法律规制 118
四、预售商品房转让的登记 120
五、预售商品房转让的类型 121
第四节 情势变更在商品房预售中的适用 124
一、情势变更的概念 124
二、情势变更制度的演变及理论基础 125
三、我国对情势变更的法律态度 127
四、情势变更在商品房预售中的适用要件 129
第五节 商品房预售纠纷的处理 132
一、商品房预售纠纷的概念 132
二、预售商品房价格纠纷的处理 132
四、预售商品房重复买卖纠纷的处理 133
三、预售商品房结构纠纷的处理 133
五、预售商品房交付纠纷的处理 134
六、预售商品房按揭纠纷的处理 134
第四章 特殊房屋买卖法律制度研究 137
第一节 公有住房的买卖 137
一、公有住房买卖制度的历史演变 137
二、公有住房的出售及特点 139
三、公有住房出售的基本制度 140
四、公有住房售后的产权界定 143
五、对有限产权问题的探讨 144
六、公有住房上市出售 146
第二节 经济适用住房的买卖 151
一、经济适用住房的概念和政策背景 151
二、经济适用住房的买卖及其特点 154
三、经济适用住房购买主体的界定 155
四、经济适用住房交易价格制度的确立 156
五、经济适用住房交易面积的确定 158
六、经济适用住房的上市出售 159
第三节 农村住房的买卖 161
一、农村住房的买卖及其特点 161
二、农村住房买卖效力的探讨 163
三、宅基地使用权变更登记对农村住房买卖的影响 165
四、宅基地使用权的流转与农村住房的买卖 167
第四节 违法房屋的买卖 171
一、违法房屋的概念 171
二、违法房屋的归属 172
三、违法房屋买卖效力的分析 175
第五章 房屋抵押法律问题研究 177
第一节 房屋抵押概述 177
一、房屋抵押的概念及法律特征 177
二、预购商品房的贷款抵押 179
三、在建工程（房屋）抵押 182
四、房屋出典 185
第二节 房屋抵押合同 190
一、房屋抵押合同的概念 190
二、房屋抵押合同的主要条款 191
三、房屋抵押合同当事人的权利和义务 192
四、房屋抵押的范围 193
五、房屋抵押合同的违约责任 195
第三节 房屋抵押权的效力 195
一、房屋抵押权的概念和法律特征 195
二、房屋抵押权的效力 197
三、房屋抵押权效力的终止 200
第六章 房屋民事优先权制度研究 202
第一节 房屋民事优先权概述 202
一、民事优先权的概念与特征 202
二、房屋买卖中优先权的历史发展 204
三、房屋买卖中优先权的行使 207
一、房屋民事优先权的种类 208
第二节 房屋民事优先权制度 208
二、房屋优先权的顺位 219
第三节 房屋民事优先权的冲突与协调 223
一、房屋共有人与承租人优先购买权的冲突和协调 223
二、建设工程优先受偿权与房屋抵押权及消费权的冲突和协调 225
三、房屋抵押权与房屋所有权保留的冲突和协调 229
四、房屋抵押权与典权的冲突和协调 230
五、优先受偿权与先取特权的冲突和协调 232
第七章 房屋物业管理制度研究 234
第一节 房屋物业管理制度概述 234
一、物业的概念 234
二、物业管理的性质 234
三、物业自治管理与政府的关系 235
第二节 业主和业主委员会 236
一、业主和非业主使用人 236
二、业主委员会的法律地位 237
三、关于业主公约 239
第三节 房屋物业管理服务的法律问题 242
一、房地产开发商在房屋物业管理中的法律责任 242
二、物业管理企业的法律地位 243
三、物业服务合同的法律问题探析 244
四、物业管理企业服务的内容及其民事责任 248
一、物业管理服务基金的概念 252
第四节 物业管理服务中的基金法律制度 252
二、物业管理服务基金的具体制度 254
三、物业管理服务基金制度的检讨 256
第八章 房屋质量侵权责任制度研究 258
第一节 质量侵权责任概述 258
一、质量的概念和分类 258
二、质量侵权与加害给付 258
三、质量侵权责任及其竞合的处理 259
第二节 房屋质量侵权责任制度探析 261
一、房屋质量侵权责任基本法律问题 261
二、房屋质量侵权责任的归责原则 264
三、房屋质量侵权责任的构成要件 265
一、房屋质量侵权责任立法缺陷的分析 266
第三节 房屋质量侵权责任制度检讨 266
二、房屋质量侵权责任制度的完善 268
第九章 房屋买卖公证法律问题研究 273
第一节 民事公证制度概述 273
一、民事公证的概念和范围 273
二、民事公证的基本原则 274
三、公证书的法律效力 275
第二节 房屋买卖公证的基本理论 277
一、房屋买卖公证的概念 277
二、房屋买卖公证的意义 278
三、房屋买卖公证的程序 279
一、商品房买卖合同公证 280
第三节 房屋买卖公证实务 280
二、私房买卖合同公证 282
三、国有土地使用权转让合同公证 283
四、房屋抵押合同公证 284
第十章 房屋买卖纠纷处理问题研究 285
第一节 房屋买卖纠纷概述 285
一、房屋买卖纠纷的概念 285
二、房屋买卖纠纷的类别 286
三、房屋买卖纠纷的特点 287
第二节 房屋买卖纠纷的处理 288
一、房屋买卖纠纷的处理原则 288
二、房屋买卖纠纷的处理方法 290
后记 295