目录 1
第1章 房地产基金概述 1
1.1 房地产基金的概念 1
1.1.1 房地产基金的概念 1
1.1.2 房地产基金与股票、债券的联系与区别 2
1.1.3 房地产基金与抵押贷款证券的联系与区别 3
1.1.4 房地产基金与证券基金、创投基金的联系与区别 3
1.2 房地产基金的类型 5
1.2.1 开放式房地产基金和封闭式房地产基金 5
1.2.2 私募房地产基金和公募房地产基金 7
1.2.3 权益型、抵押型和混合型房地产投资信托基金 8
1.2.4 有限期和无限期房地产投资信托基金 9
1.2.5 伞型合伙和伞型多重合伙房地产投资信托基金 10
1.2.6 独立型、附属型和半附属型房地产基金 12
1.3 房地产基金的优势和局限 12
1.3.1 房地产基金的优势 12
1.3.2 房地产基金的局限 15
第2章 房地产基金发展概况 17
2.1 美国房地产基金的起源和发展 17
2.1.1 房地产投资基金的起源 17
2.1.2 1968～1973年：抵押型房地产基金的快速扩张 18
2.1.3 20世纪70年代：在艰难时期权益型房地产投资信托胜出 19
2.1.4 20世纪80年代：有限合伙房地产基金从迅速增长到衰落 20
2.2 20世纪90年代以来美国的房地产投资信托 21
2.2.1 房地产公司上市推动了房地产投资信托高速发展 21
2.2.2 法律调整刺激了养老基金对房地产投资信托的投资 22
2.2.3 伞型合伙房地产投资信托的组织创新功不可没 22
2.2.4 房地产投资信托越来越专业化 23
2.3 世界房地产基金的现状和特点 24
2.3.1 以美国为中心，亚洲是新兴市场 24
2.3.2 以房地产投资信托为主体 25
2.3.3 以权益型房地产投资信托为主导 26
2.3.4 适度规模经营 27
2.4.1 房地产投资公司 28
2.4 中国房地产基金的发展现状 28
2.4.2 房地产集合信托计划 29
2.4.3 外资房地产基金 31
案例 香港新世界中国投资基金 33
2.4.4 我国房地产基金尚处在发展的萌芽阶段 35
案例 中国首例类房地产基金：三亚地产投资券 40
第3章 房地产基金对中国房地产业的作用 45
3.1 完善房地产业资本市场 45
3.1.1 中国房地产业的资本结构缺陷 45
3.1.2 房地产证券化是解决问题的根本出路 47
3.1.3 发展房地产基金是房地产业的需要 48
3.1.4 发展房地产基金是资本市场的需要 49
3.2.1 滞后的企业机制 53
3.2 重塑中国房地产业的微观基础 53
3.2.2 不同投融资模式的公司治理效果 54
3.2.3 重塑中国房地产业的微观基础 58
3.3 推动中国房地产企业的战略转型 60
3.3.1 落后的房地产企业经营模式 60
3.3.2 我国房地产企业经营模式的局限 61
3.3.3 中国房地产业面临升级和转型的关头 62
3.3.4 房地产基金对房地产企业转型的推动作用 64
3.4 推进中国房地产业的战略重组 65
3.4.1 我国房地产业结构的缺陷 65
3.4.2 房地产业势在必行的战略重组 67
3.4.3 中国房地产业的产业集中 68
3.4.4 房地产基金在推动房地产业重组中的作用 69
第4章 房地产基金的组织形式 72
4.1 房地产基金的组织形式 72
4.1.1 公司型房地产基金 72
4.1.2 契约型房地产基金 75
4.1.3 有限合伙型房地产基金 78
4.1.4 公司型、契约型、有限合伙型房地产基金的比较 80
4.2 发展上市房地产基金的路径选择 83
4.2.1 房地产投资信托是未来上市房地产基金的目标模式 83
4.2.2 发展房地产投资信托的方案选择的依据 84
4.2.3 我国现行投资基金的问题和局限 87
4.2.4 以公司型起步渐进式发展房地产投资信托基金 92
4.2.5 我国企业成功转型房地产投资信托的策略 95
第5章 房地产基金的设立和资金募集 97
5.1 房地产基金的策划 97
5.1.1 房地产基金策划的基础 97
5.1.2 房地产基金的策划要点 99
5.1.3 房地产基金的投资方案 101
5.2 房地产基金的发起设立 102
5.2.1 房地产基金发起人 102
5.2.2 申请设立房地产基金的基本条件 103
5.2.3 房地产基金的设立程序 104
5.3 房地产基金的资金募集 105
5.3.1 募集资本的来源 105
5.3.2 房地产基金证券的发行 109
5.3.3 房地产基金的私募程序 110
5.3.4 房地产基金的公募发行 111
案例 世界首例大型房地产权益证券化：洛克菲勒中心 113
5.4 房地产基金募集策略 114
5.4.1 基金经理及其募资能力 114
5.4.2 房地产基金募集策略 115
5.5 房地产基金管理公司的设立 117
5.5.1 房地产基金管理公司发起人的条件 117
5.5.2 房地产基金管理公司设立的基本程序 118
5.5.3 房地产基金管理公司的组织架构 119
5.5.4 房地产基金管理人的退任 120
6.1.1 房地产企业经营模式战略转型的途径 121
第6章 房地产基金的盈利模式 121
6.1 房地产企业经营模式的战略转型 121
6.1.2 规避房地产企业经营模式转型的风险 122
案例 美国综合型房地产企业——铁狮门·斯贝尔地产公司 123
6.2 房地产基金盈利模式的选择 126
6.2.1 抵押型房地产基金盈利模式的选择 126
6.2.2 权益型房地产基金盈利模式的选择 129
6.2.3 混合型房地产基金盈利模式的选择 131
案例 美国办公房地产投资信托 132
6.3 收购不良资产的房地产基金盈利模式 134
6.3.1 收购房地产不良资产的商机 134
6.3.2 收购房地产不良资产的房地产基金盈利模式 136
7.1.1 风险分散化和投资组合 138
第7章 房地产基金的投资经营策略 138
7.1 投资组合策略 138
7.1.2 房地产基金的投资组合策略 139
7.2 集中化策略 142
7.2.1 房地产的类型及其特点 142
7.2.2 房地产基金的集中化优势 145
7.2.3 房地产基金的集中化投资策略 149
7.3 积极管理的投资策略 150
7.3.1 房地产需要积极的管理策略 150
7.3.2 积极管理的投资策略 151
案例 成功的房地产逆向投资：收购索尼大厦 154
7.4.1 房地产管理的附加值 155
7.4 提高附加值策略 155
7.4.2 提高附加值策略 156
7.5 投资管理策略 159
7.5.1 投资管理策略的类型 159
7.5.2 投资管理策略的选择 161
7.6 外资房地产基金在中国的投资策略 162
7.6.1 以中长线投资为主 162
7.6.2 集中在上海、北京等一线城市投资 162
7.6.3 主要投资大型的高级物业 163
7.6.4 与拥有大量土地储备的大型房地产公司合作开发 163
7.6.6 外资房地产基金运作架构 164
7.6.5 采用控股投资方式 164
第8章 房地产基金的房地产管理 165
8.1 房地产管理的重要性 165
8.1.1 房地产管理的重要性 165
8.1.2 企业的概念和房地产资产的持续管理 166
8.2 房地产管理的层次和职责 167
8.2.1 房地产管理的三个层次 167
8.2.2 房地产管理的职责 168
8.2.3 房地产管理的目标是房地产价值最大化 170
8.2.4 房地产基金主要充当资产管理者的角色 171
8.3 提升房地产价值 171
8.3.1 房地产项目生命周期 171
8.3.2 物业管理者和资产管理者尽早介入房地产开发 172
8.3.3 房地产战略规划：提升房地产价值 173
8.3.4 有效的物业管理是维护和提高房地产价值的根本 176
8.4 房地产基金给物业管理带来的变化 178
8.4.1 更详细准确的预算 178
8.4.2 营销的深化 178
8.4.3 多层次的租户关系 179
8.4.4 加快创新的推广 180
8.4.5 信息的公开化 180
第9章 房地产基金的运作 181
9.1 房地产基金的估值 181
9.1.1 房地产基金资产净值及其估值 181
9.1.3 经营现金收入：房地产基金的评价标准 183
9.1.2 房地产基金证券价值的计算 183
9.2 房地产基金的费用和收益 186
9.2.1 房地产基金的收益 186
9.2.2 房地产基金的费用 187
9.2.3 房地产基金的税收 189
9.2.4 房地产基金的收益分配 192
9.3 房地产基金的信息披露 194
9.3.1 信息事务管理 194
9.3.2 信息披露 195
9.4 房地产基金的终止和清算 197
9.4.1 房地产基金的终止 197
9.4.2 房地产基金的清算 199
第10章 房地产基金的风险管理 201
10.1 房地产基金的投资风险及其内部控制 201
10.1.1 房地产基金的投资风险 201
10.1.2 房地产基金投资风险的内部控制 203
10.2 房地产基金投资的风险管理措施 205
10.2.1 房地产基金投资前的风险管理措施 205
10.2.2 房地产基金投资后的风险管理措施 209
10.2.3 房地产基金的财务管理模式 210
第11章 房地产商如何获得基金投资 215
11.1 房地产商业计划书的编写 215
11.1.1 房地产商业计划书的结构 215
11.1.2 商业计划书编写的重点 217
11.2 向房地产基金融资的策略 218
11.2.1 房地产商融资的目标 218
11.2.2 获取房地产基金投资的策略 221
11.3 房地产商应重点解决的自身问题 223
11.3.1 我国房地产商存在的问题 223
11.3.2 房地产商融资需要重点解决的自身问题 224
附录：我国有关房地产投资基金的法律法规 225
产业投资基金管理暂行办法 225
中华人民共和国证券投资基金法 235
信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 256
参考文献 269