第1章 房价暴涨的警告 1
1.1 居住条件的显著改善 1
1.2 巨大的房地产市场潜力 3
1.3 房价暴涨，举国震撼 5
第2章 房价理论研究 13
2.1 房地产理论研究动态 13
2.2 决定房价的要素 15
2.3 推动房价上涨的动力 18
2.4 导致房价下跌的原因 20
2.5 房价变动的周期性 22
2.6 房价变动的主要矛盾 25
第3章 房价是否正常的评价体系 29
3.1 判断房价是否正常的标准 30
3.2 居民购房承受能力的研究 32
3.3 房价收入比 33
3.4 购租比 37
3.5 购租比的变化趋势 39
3.6 什么是空置率 40
3.7 严肃金融纪律是降低空置率的关键 44
3.8 空置率与端正学风 47
第4章 居民的购房承受能力 51
4.2 居民家庭平均收入 52
4.1 老百姓究竟能不能买得起房子 52
4.3 税前和税后收入 55
4.4 家庭总收入和可支配收入 56
4.5 究竟一套住房的面积应该为多大 57
4.6 房价定义上的分歧 59
4.7 中国的房价收入比 60
4.8 房价收入比说明了什么 63
4.9 可持续的房地产市场 66
4.10 扭曲房地产市场的因素 69
第5章 房价估算方法 71
5.1 房地产估价差异的由来 71
5.2 市场比较法 73
5.3 收益还原法 75
5.4 成本估价法 78
5.5 假设开发法 79
5.6 房价估算方法的背后 80
第6章 房价与地价 83
6.1 房价地价，孰先孰后 83
6.2 房价与地租 85
6.3 批租还是出售 87
6.4 地产定价的不对称性 88
6.5 房价决定了地价 90
6.6 降低地价便宜了谁 92
第7章 房价之谜 95
7.1 令人困惑的房地产业 96
7.2 房价成本是不是房地产商的隐私 97
7.3 政府官员对公布房价成本的分歧 100
7.4 公布房价成本的阻力 102
7.5 照马克思的办法解剖房价 104
7.6 房价与造价 106
7.7 房价暴涨并非由于成本推动 107
7.8 房价暴涨与地方财政收入 109
7.9 房地产业的利润 113
7.10 两种房地产腐败 117
8.1 奇谈怪论的泛滥 123
第8章 谁来研究房价 123
8.2 为什么房价研究不足 125
8.3 强制披露房价信息的必要性 127
8.4 房价研究机构的独立性 130
第9章 泡沫经济与经济泡沫 133
9.1 泡沫经济的定义 133
9.2 经济泡沫并不等于泡沫经济 136
9.3 经济周期与泡沫经济 137
9.4 泡沫经济的种类 139
9.5 房地产泡沫经济与银行的关系 140
9.6 投资与投机不同的思维逻辑 142
9.7 张冠李戴，贻误诊断 144
9.8 市场失灵与市场机制 145
第10章 泡沫经济的理论分析 147
10.1 理性预期学说要点 147
10.2 泡沫经济的基本数学模型 149
10.3 解释房地产价格波动的经济模型 154
10.4 检验泡沫经济的数学模型 156
10.5 经济模型的局限性 157
第11章 房地产市场的两种需求 163
11.1 真实需求和投机需求 163
11.2 投资与投机的区别 166
11.3 拥有正斜率的需求曲线 168
11.4 增加供给与抑制房价 170
第12章 泡沫经济的形成与崩溃 173
12.1 泡沫经济形成的过程 173
12.2 股票和房地产是泡沫经济的主要载体 175
12.3 泡沫经济崩溃的条件 176
12.4 泡沫经济情结 178
第13章 房价飞涨的财富转移效应 181
13.1 房价飞涨不利于社会稳定 181
13.2 房价飞涨将社会财富向富人转移，扩大了贫富差距 182
13.3 房价飞涨将社会财富从农村转移到城市，从贫困和边远地区转移到大都市 183
13.4 房价飞涨将社会财富由投资转移到投机 183
13.6 房价飞涨将社会财富由民众转移给了政府 184
13.5 房价飞涨将社会财富转移给了房地产商 184
13.7 如果泡沫经济崩溃，银行资产将转移给投机者，导致金融危机 185
13.8 泡沫经济比抢劫银行还厉害 187
第14章 房地产泡沫经济的危害 189
14.1 破坏稳定的宏观经济环境 189
14.2 降低社会生产和资源配置效率 190
14.3 阻碍工农业的发展 191
14.4 助长地下经济和非法活动 192
14.5 加大贫富差距和国民收入不平等 195
14.6 败坏社会风气 197
14.7 破坏金融秩序，导致银行危机 197
第15章 台湾的房地产泡沫 199
15.1 台湾的住房基本情况 200
15.2 台湾房价的3次大波动 201
15.3 台湾房价暴涨的后果 206
15.4 台湾的房价收入比 207
15.5 促成台湾房地产泡沫经济的要素 208
15.6 房价与货币政策 210
15.7 房价与股市指数 212
15.8 亚洲金融危机之后的台湾房地产业 215
第16章 日本的房地产泡沫 219
16.1 翘尾巴翘出来的泡沫经济 220
16.2 日本泡沫经济的破灭 223
16.3 房地产泡沫经济留下的不良贷款 224
16.4 房地产泡沫经济对日本银行业的冲击 226
16.5 日本政府的拖字诀 228
16.6 为什么日本能拖很久 230
16.7 甩不脱的噩梦 231
16.8 日本必须加速金融体制改革 236
第17章 泰国的房地产泡沫 241
17.1 泰国房地产泡沫的泛起 241
17.2 泰国房地产泡沫经济的恶果 245
17.3 脆弱的金融体系 249
17.4 外资推波助澜，迅速吹涨了泰国的房地产泡沫经济 251
17.5 泰国金融危机处理的失误 255
第18章 香港和海南的房地产泡沫 257
18.1 香港房价飞涨及其背景 258
18.2 香港房地产泡沫经济崩溃的恶果 260
18.3 香港房地产业的困境 262
18.4 海南的房地产泡沫 265
第19章 美国有没有房地产泡沫 269
19.1 美国房价的变化 270
19.2 美国的房价收入比 274
19.3 美国的房地产购租比 277
19.4 美国的房地产理论租金 278
19.5 美国尚无房地产泡沫的依据 284
20.1 必须要有强烈的危机意识 287
第20章 亚洲房地产泡沫经济的教训 287
20.2 不能迷信市场机制 288
20.3 谨慎有序地对外开放房地产业 289
20.4 警惕房地产市场的道德风险 289
20.5 单独成立住房贷款银行不利于全面监管 290
20.6 加强房地产政策研究 291
第21章 房地产市场失灵与托宾税 293
21.1 房地产市场失灵 294
21.2 房地产市场上难以消除的垄断特征 295
21.3 信息垄断扰乱了房地产市场的竞争规则 297
21.4 导致房地产市场失灵的原因 298
21.5 托宾税——投机活动的克星 299
21.6 采用托宾税纠正房地产市场失灵 301
第22章 经济适用房的弊端与出路 305
22.1 经济适用房的由来 306
22.2 围绕着经济适用房的争论 307
22.3 经济适用房的弊病 309
22.4 排队奇观 316
22.5 政府在经济发展中的作用 319
22.6 捅掉经济适用房的马蜂窝 321
22.7 经济适用房的创新模式 324
第23章 房地产企业的作用与制度创新 327
23.1 房地产企业扮演的角色 327
23.2 专业分工与生产效率 329
23.3 房地产企业的资金构成 330
23.4 寡头垄断的房地产市场 333
23.5 房地产行业的制度创新 334
第24章 房地产政策探讨 339
24.1 政府是否应该直接干预房价 340
24.2 制定房地产政策的目的 341
24.3 房地产信息政策 342
24.4 房地产转移支付政策 343
24.5 房地产贷款利率政策 344
24.6 房地产信贷政策 346
24.7 房地产税收政策 350
24.8 房地产土地政策 354
第25章 房价是涨还是跌 359
25.1 房地产研究的学风 359
25.2 房价会涨吗 361
25.3 房价会跌吗 364
25.4 房价涨跌面面观 369
附录A 世界历史上著名的泡沫经济 373
A.1 荷兰郁金香泡沫 373
A.2 法国密西西比泡沫 378
A.3 英国南海股票泡沫 382
参考文献 389