一、写作背景和目的 1
引言 1
二、主要观点和认识 2
三、研究视角和特色 4
四、全书主体架构 6
第一章 城市化：人类社会发展的必然选择 9
第一节 城市化、工业化和现代化的关系 10
一、城市化与工业化的关系 10
二、城市化与现代化的关系 12
三、城市化、工业化和现代化的关系 14
四、城市现代化的基本特征 15
第二节 城市化的速度与质量 19
一、城市化的速度 19
二、城市化的质量 20
一、发展经济学与二元结构理论 23
第三节 中国城市化道路的理论分野 23
二、我国城市化发展的两种主流认识 25
三、我国城市化发展的“非主流”观点 30
第二章 居住城市化与人居科学的发展 34
第一节 居住城市化的要义 35
一、人与发展要素的空间聚集 35
二、居住城市化的定义 38
第二节 西方人居科学理论回顾 42
一、城市规划学的产生和发展 42
二、城市社会学的产生和发展 44
三、城市地理学的产生和发展 45
四、人类聚居学的产生和发展 47
第三节 中国人居科学理论回顾 52
一、“天人合一”的嬗变与回归 52
二、中国人居理论研究的主要进展 54
三、人居理论研究的中外比较 56
第四节 居住城市化在中国面临的挑战 58
一、对居住城市化的理性认识 58
二、推进居住城市化的总体目标 61
第三章 居住城市化的社会公平 64
第一节 城市居住的公平与效率 65
一、效率与公平的悖论 65
二、“居住公平缺失”的原因 68
三、对“居住公平缺失”的总体把握 70
第二节 居住的社会阶层划分 74
一、城市贫民阶层 74
二、城市中产阶层 76
三、居住的社会流动走向 81
第三节 “居者有其屋”与政府行动 85
一、“居者有其屋”的全球共识 85
二、中国的“居者有其屋”行动 87
三、中外“居者有其屋”行动评价 89
第四节 住房社会保障的实施构想 93
一、住房社会保障的政策设计要点 93
二、建立与需求相对应的住房供应体系 96
三、继续推进住房改革构想与原则 99
第四章 城市新移民的居住贫困化 103
第一节 城市新移民的概念和特点 103
一、城市新移民的内涵 103
二、城市新移民的外延 105
三、城市新移民的生存特点 107
第二节 贫民窟的概念与成因 112
一、贫民窟的概念与存在之辨 112
二、中国当代城中村产生的原因 114
三、贫民窟的基本分类 116
第三节 贫民窟现象的全球表现 119
一、发达国家和地区的城市贫民窟 119
二、发展中国家的城市贫民窟 122
三、中国城中村现象与特点 126
第四节 消解新移民居住贫困化的出路 132
一、改善新移民居住条件的意义 132
二、农民工城市定居的根本障碍 138
三、促进新移民城市定居的原则 142
第五章 房地产市场泡沫与房价控制 146
第一节 房地产泡沫及其理论成因 148
一、房地产泡沫的定义 148
二、泡沫与过热的关系 149
第二节 房地产泡沫产生的原因 153
一、政府和业界的观点 153
二、学术界的观点 156
三、房地产泡沫的衡量指标 161
第三节 商品住房空置率分析 169
一、商品住房空置率的定义和运用 169
二、“商品住房空置率”的理论界定 171
三、商品住房空置的预警线确定 179
四、开发周期与空置预警 184
第四节 商品住房的价格控制 187
一、控制房价的缘由 187
二、控制房价的现实意义 189
三、控制房价的方法和途径 191
第六章 国有房企的进退与责任 195
第一节 企业对城市化的推动作用 195
一、企业是城市化推进的主体 195
二、“国退民进”的缘由 200
三、“国退民进”政策与实绩 201
第二节 国有企业进退的理性辨析 203
一、政府的看法 203
二、学术界的看法 205
三、企业家的看法 209
四、笔者的看法 210
第三节 国有房企“以进抑退”的战略选择 212
一、国有房企的演进历程 212
二、对国有房企的认识 213
三、国有房企发展的深层次问题 215
四、国有房企“不退”之理由 217
第四节 国有房企“以进抑退”的竞争战略 223
一、国有房企竞争的SWOT分析 223
二、加强品牌建设 225
三、发挥国企的基本优势 226
四、加强资本运作 228
第七章 宜居城市的发展目标和未来趋势 231
第一节 城市居住的市场体系趋于完善 232
一、商品住宅价格循序上涨 232
二、市场梯次供求将有序对接 236
一、住房社会保障制度不断健全 239
第二节 居住的社会公平得以伸张 239
二、新移民的住房保障将步入快车道 241
三、各类新型合作建房形式将得到充分鼓励 244
第三节 城市居住空间向紧凑型布局演进 246
一、中心城区的居住功能不应大幅压缩 246
二、居住郊区化不能借鉴美国模式 248
三、人类住区的融合应坚持“大混合、小聚居”方向 252
第四节 城市住宅的建筑形态演变趋势 254
一、城市住宅形态演变的决定因素 254
二、21世纪的住宅形态发展的主流趋势 256
第五节 居住文化的传承与超越 261
一、对居住文化“回归”的困惑 261
二、居住文化需要传承，更需要逾越 264
三、发展宜居城市需开拓文化大视野 267
后记 269
参考文献 271