目录 1
1 绪论 1
1.1 物业管理的起源与形成 1
1.1.1 物业管理的起源 1
1.1.2 物业管理的形成 1
1.2 物业管理的发展动因、过程和现状 2
1.2.1 物业管理的发展动因 2
1.2.2 物业管理的发展过程 3
1.2.3 物业管理的发展现状 4
1.3 物业管理前瞻 6
2.1.2 物业的性质 10
2.1.1 物业 10
2.1 物业与物业管理的涵义 10
2 物业管理基础知识 10
2.1.3 物业管理 12
2.1.4 物业管理的特点 12
2.1.5 物业管理与传统房屋管理的区别 13
2.2 物业管理的内容和环节 14
2.2.1 物业管理的内容 14
2.2.2 物业管理的环节 15
2.3 物业管理的目标和原则 18
2.3.1 物业管理的目标 18
2.3.2 物业管理的原则 20
2.4 物业管理的职能与作用 21
2.4.1 物业管理的职能 21
2.4.2 物业管理的作用 22
2.5.1 按管理性质划分 24
2.5 物业管理的类型 24
2.5.2 按产权性质划分 25
2.6 物业管理市场的培育 26
2.6.1 物业管理市场的概念 26
2.6.2 物业管理市场的形成 27
2.6.3 物业管理市场的管理体制 27
3 物业管理基础理论 29
3.1 产权—权属理论 29
3.1.1 产权的界定 29
3.1.2 建筑物区分所有权 30
3.1.3 住宅区里的产权形态 31
3.2.2 物业管理的委托—代理关系 33
3.2.3 物业管理的委托—代理问题 33
3.1.4 异产毗连的和约安排 33
3.2.1 委托—代理的涵义 33
3.2 委托—代理理论 33
3.2.4 物业管理委托—代理问题的解决 34
4 物业管理企业 36
4.1 物业管理企业概述 36
4.1.1 物业管理企业的概念 36
4.1.2 物业管理企业的类型 37
4.1.3 物业管理企业的权利与义务 38
4.2 物业管理企业的设立 39
4.2.1 物业管理企业的设立条件 39
4.2.2 物业管理公司建立的步骤 40
4.3.1 物业管理企业机构的设置原则 41
4.3 物业管理机构的设置 41
4.3.2 物业管理公司的组织类型与职能机构 42
4.3.3 管理组织结构形式的选择 43
4.3.4 物业管理企业的机构设置 46
4.3.5 国外物业管理企业的架构 46
4.4 物业管理企业的规章制度 47
4.4.1 物业管理企业的章程 47
4.4.2 物业管理企业的规章制度 48
4.5 物业管理企业的管理系统 49
4.5.3 企业管理的监督制约系统 50
4.5.4 企业管理系统的运作 50
4.5.2 企业管理的运行系统 50
4.5.1 企业管理的形成系统 50
5 物业管理的法律关系 52
5.1 物业管理法律关系的主体——业主与非业主使用人 52
5.1.1 业主 52
5.1.2 业主大会 52
5.1.3 业主委员会 54
5.1.4 非业主使用人 55
5.2 物业管理法律关系的主体——物业管理经营人 56
5.2.1 物业管理公司的法律地位 56
5.2.2 对物业管理公司的法律规章制度 57
5.3 物业管理法律关系的客体 58
5.3.2 物业管理主体的行为规范 59
5.3.1 建筑物的所有权类型 59
5.4 物业管理的法律关系的内容——权利与义务 61
5.4.1 业主的权利和义务 61
5.4.2 物业管理公司的权利和义务 62
5.5 物业管理的法律规范 63
6 物业管理合同与法律责任 65
6.1 合同概述 65
6.1.1 合同的概念及特征 65
6.1.2 合同的分类 65
6.1.3 合同的订立 66
6.2 物业管理合同 69
6.2.1 物业管理合同的概念和特征 69
6.2.2 物业管理合同的类型 70
6.2.4 物业管理合同的内容 71
6.2.3 物业管理合同订立的原则 71
6.3 法律责任概述 72
6.3.1 法律责任的概念特征 72
6.3.2 法律责任的种类 72
6.3.3 法律责任的构成 73
6.3.4 物业管理法律责任 74
6.4 物业管理民事法律责任 75
6.4.1 物业管理违约责任 75
6.4.2 物业管理侵权责任 75
6.4.3 物业管理民事责任的承担方式 76
6.5 物业管理行政法律责任 76
6.5.1 物业管理活动中的违法行为 76
6.5.2 物业管理行政管理处罚的种类 77
6.6 物业管理刑事法律责任 78
6.5.3 物业管理行政主体的行政处分种类 78
7 物业管理运作 80
7.1 物业管理招投标 80
7.1.1 物业管理招投标的概念 80
7.1.2 招标的方式 80
7.1.3 物业管理招投标的原则与程序 81
7.2 物业管理前期流程 83
7.2.1 物业接管与验收 83
7.2.2 物业入伙办理 86
7.2.3 物业装修与管理 89
7.3 物业管理资金筹集、使用与控制 89
7.3.1 物业管理资金筹集的必要性 90
7.3.2 物业管理资金的来源 90
7.3.3 筹集资金的原则 92
7.3.4 物业管理资金的使用原则 93
8 早期介入与前期管理 94
8.1 物业管理的早期介入 94
8.1.1 物业管理早期介入的涵义 94
8.1.2 物业管理早期介入的意义 95
8.1.3 物业管理早期介入的主要工作 95
8.1.4 物业管理早期介入的问题 99
8.2 前期物业管理 100
8.2.1 前期物业管理的涵义 100
8.2.2 前期物业管理中权利主体的相互关系 101
8.2.3 前期物业管理与早期介入的区别 101
8.2.4 前期物业管理的主要内容 102
9.1.1 物业维修概述 106
9 物业日常管理与服务 106
9.1 物业维修管理 106
9.1.2 物业的日常养护 107
9.1.3 物业维修的原则 109
9.1.4 物业维修管理的内容 109
9.1.5 物业完损等级和维修等级划分 110
9.2 物业设备管理 112
9.2.1 物业设备的概念 112
9.2.2 设备管理的内容 115
9.2.3 设备的保养与维修 116
9.2.4 具体设备的维护和保养 117
9.3 物业环境管理 119
9.3.1 物业环境分类 119
9.3.2 物业环境管理的内容 121
9.3.3 物业环境管理具体操作 124
9.4 物业安全管理 126
9.4.1 安保服务管理 126
9.4.2 消防管理 129
9.4.3 车辆管理 130
9.5 物业信息管理 131
9.5.1 物业信息 132
9.5.2 物业信息管理 133
9.5.3 物业管理信息系统 135
9.6 物业管理综合服务 136
9.6.1 综合服务的内涵 136
9.6.3 综合服务的方式 137
9.6.2 综合服务的内容 137
9.6.4 物业综合经营服务的类别 138
9.6.5 综合服务的特点与要求 139
9.6.6 综合服务的意义和作用 141
10 物业管理实务 143
10.1 居住区的物业管理 143
10.1.1 居住性物业管理的四种模式及其评价 143
10.1.2 住宅小区的管理 144
10.1.3 住宅小区物业管理的主要任务 148
10.2 写字楼的物业管理 151
10.2.1 写字楼概述 152
10.2.2 高层办公楼宇物业管理的模式 153
10.2.4 写字楼管理与服务的要点 154
10.2.3 写字楼管理与服务的目标 154
10.2.5 写字楼物业管理的实施 155
10.2.6 办公楼宇物业管理的具体操作 157
10.3 购物中心的管理与服务 161
10.3.1 购物中心概述 162
10.3.2 购物中心的承租安排 162
10.3.3 购物中心管理与服务的要点 163
10.4 工业厂房和仓库的物业管理 164
10.4.1 工业物业的含义 164
10.4.2 工业物业的特点 164
10.4.3 工业厂房与仓库管理的职能 165
10.4.4 工业厂房与仓库管理的内容 165
10.4.5 工业物业管理的原则 166
10.4.6 通用工业物业管理和服务的要点 167
11 先进物业管理经验借鉴 169
11.1 西方国家物业管理知识概述 169
11.1.1 物业管理公司的领导人事编制与职能分工 169
11.1.2 物业管理公司的主要业务 169
11.2 美国先进物业管理经验借鉴 171
11.2.1 美国物业管理的特点 171
11.2.2 美国物业管理的法制建设 172
11.3 日本先进物业管理经验借鉴 174
11.3.1 日本物业管理的特点 174
11.3.2 日本公寓物业管理 174
11.4 新加坡先进物业管理经验借鉴 177
11.4.1 新加坡物业管理的特点 177
11.4.2 新加坡住宅小区物业管理运作 178
11.5 香港先进物业管理经验借鉴 180
11.5.1 香港物业管理的特点 180
11.5.2 香港公寓大厦物业管理 182
11.5.3 香港公共屋村管理 183
11.6 深圳先进物业管理经验借鉴 185
11.6.1 深圳物业管理的特点 185
11.6.2 深圳物业管理的早期介入与前期管理 186
11.7 物业管理与社区建设 188
11.7.1 社区 188
11.7.2 社区建设 189
11.7.3 物业管理与社区建设 190
附录 物业管理条例（草案） 192
参考文献 199