目录第一章 证券化缘起 1
一、引子 不是美丽的传说 1
（一）20世纪20年代佛罗里达的土地狂潮 1
（二）地产狂潮引爆“华尔街” 4
（三）地产公司绝处逢生 7
二、证券化是什么 10
（一）证券化是证券的同宗还是异类 10
（二）证券化融资是一种有别于传统证券融资的新方式 14
（三）证券化的家族知多少 17
三、能赚钱的东西都能证券化吗 20
（一）可证券化的理想资产：现金流是关键 20
（二）我国证券化资产的供给知多少 22
四、证券化是场革命 23
五、证券化的操作平台：SPV 26
（一）SPV的角色是什么 26
（二）证券化资产的账怎么算 28
六、证券化了，谁从中受益 29
（一）发行人近水楼台 29
（二）投资人手中的“银边债券” 30
七、案例分析与说明 31
（一）航运巨子的证券化之旅 31
（二）证券化也“上”了公路 35
八、你读懂了吗 37
（一）资产证券化与传统融资的区别 37
（二）资产证券化与股票融资方式的差异 37
（三）资产证券化与“债转股”的区别 39
（四）资产证券化与BOT 40
九、轻松一刻：关于证券化的童话与趣闻 42
（一）小松鼠与蝙蝠的对话：关于证券化的童话 42
（二）华尔街牵手证券化 43
第二章 不动产动产化：给不动产一个支点 47
一、闲话不动产财富：美国购买阿拉斯加的故事 47
（一）最后的边疆 47
（二）阿里巴巴 48
二、一个经济学家的证券化遐想 49
三、证券化：不动产动产化的支点 52
（一）能移动的就是动产吗 52
（二）证券化：不动产动产化的支点 54
（一）“绿浪”滚滚 56
四、庄园经济：荒地上绽开的证券化之花 56
（二）理念最具诱惑 57
（三）庄园经济是准证券化 58
（四）庄园主之梦不好做 59
五、分时度假：证券化度假村 63
（一）黄金周里找“房”难 63
（二）分时度假：阿尔卑斯山吹来的风 65
（三）不动产动产化的第一步 66
六、奥运不动产也能证券化 68
七、名宅也要证券化：股东＋房东 70
八、房地产是最能证券化的不动产 73
（一）不动的基调 73
（二）房地产投资收益与风险 75
（三）房市与股市：东边日出西边雨 77
（四）房地产证券化的一对姊妹花 80
第三章 房地产投资权益证券化：看上去很美 83
一、“拥有一片美国”土地证的狂热 83
（一）一个美国人的奇想 83
（二）第二次认购证 84
二、房地产投资权益证券化：物权变股权 85
（一）谁能成为权益类房地产投资对象 85
（二）房地产投资权益证券化不等于房地产企业的股份化 86
三、房地产权益证券化的核心竞争力与组织形式 88
（一）房地产权益证券化的四大法宝 88
（二）房地产投资权益证券化的组织形式 92
（一）美国豪门建筑——世界首个房地产投资权益证券化对象的沧桑 93
四、房地产权益证券化案例经典回放 93
（二）亚洲商业零售物业证券化的典范：新加坡首个房地产权益证券化项目CMT 96
五、权益证券化之星：REIT 98
（一）REIT＝成长股？债券？房地产？ 98
（二）REIT股票价值如何计算 100
（三）解读REIT 100
（四）投资REIT小贴士 105
（五）REIT也有风险 107
六、地产大亨与他的REIT王国 108
第四章 十年求索：曾经沧海难为水 113
一、三亚地产券见证海南地产悲情 113
（一）缘起“天涯海角” 113
（二）不是美景惹的祸 114
（三）三亚地产投资券的案例 115
（四）案例分析：三亚地产券有证券化的影子 118
（五）尘缘十年还未了 120
二、老牌地产公司的证券化“单相思” 121
（一）游离在证券化边缘的房地产债券 121
（二）老牌地产公司的证券化之恋 123
三、化整为零：以证券化的名义 129
（一）产权拆开卖，房子当成股票炒 129
（二）产权分割不了，空间“割” 131
（三）空间“割”不了，股权“割”与“托” 134
四、从“售后返租”到信托模式 136
（一）“售后返租”是变相融资还是地产金融创新 136
（二）“邻”家铺子：颇具证券化相 138
五、类房地产权益证券化评述 141
（一）产权细分：向证券化迈进 141
（二）证券化从房地产项目信托化入手 143
六、我国房地产信托产品能REIT吗 145
（一）案例之一：“重庆国信”景龙国际公寓项目股权投资信托计划 145
（二）案例之二：Parkway收购Peachtree Dunwoody Pavilion 149
（三）简要评价 150
（四）赤膊上阵：信托公司介入房地产开发意在REIT 151
（五）房地产信托产品如何能REIT 152
（六）上市地产基金呼之欲出 154
第五章 贷款变证券：资金源头活水来 157
（一）“按揭”一个家 158
一、藏在住房抵押贷款证券化包装盒里的秘密 158
（二）给贷款打包 159
（三）分层包装 各取所需 160
二、第二债券诞生记 164
（一）证券化之行，始于居民住房抵押市场 164
（二）踏上镀银之路 166
（三）“手”怎么“转”：住房抵押贷款转手证券化案例 168
三、房利美、吉利美、福利美，谁的影子最美 169
四、所有的重负银行怎能承受：证券化住房抵押贷款 172
（一）长存短贷怎相宜 172
（二）为什么要证券化 174
（三）一个待开发的“金矿” 176
（一）住房抵押贷款的现金流转 178
五、住房抵押贷款的现金流重组与设计 178
（二）现金流的构成与分析 179
（三）现金流重组及其技巧 180
（四）债券产品设计 181
六、风云聚会：在证券化的旗下 182
（一）一级市场的参与主体 182
（二）二级市场的参与主体 184
七、贷款变证券要过几道坎 186
（一）住房抵押贷款证券化的流程 186
（二）按揭证券公司的业务运作 188
（三）住房抵押贷款证券化中存在哪些技术问题 190
（一）信用风险 193
八、提前还贷，咋办 193
（二）贷款购买的规模不足风险 194
（三）利率变动风险 194
（四）提前偿还风险 195
（五）剩余资产风险 196
（六）流动性风险 196
九、贷款变证券：中国首例不良资产证券化项目述评 196
（一）中国工商银行的证券化之旅 197
（二）信托帮了工行证券化的忙 199
第六章 住房抵押贷款证券化：我们准备好了吗 201
一、房子，房子，还是房子 201
（一）未雨绸缪：为了银行，也为了改革 203
二、银行不缺钱，为什么还要卖贷款 203
（二）银行贷款独木难支地产融资的大厦 205
（三）香港的经验很有启示 207
（四）不能让违约风险变成不良贷款 208
三、住房抵押贷款证券化条件成熟了吗 209
（一）证券化对象的条件成熟吗 209
（二）谁来“接盘” 212
（三）证券化的基本法律、法规有吗 214
四、住房抵押贷款证券化的瓶颈在哪里 215
（一）宏观与微观的矛盾 216
（二）一级市场制约二级市场 217
（三）住房产权不明晰，焉能证券化 219
（四）没有信用担保人，证券化的风险太大 220
（五）证券化的基本法律、法规缺位 221
（六）利率刚性阻隔了证券化的利差空间 225
（一）现行法规下，SPV无法成为发行人 227
五、谁能SPV：信托投资公司行吗 227
（二）特设机构的地位归属不明确 229
（三）SPV法律组织形式方面的障碍 229
（四）信托投资公司能担当重任吗 230
六、破产隔离，商业银行能做得到吗 231
（一）与发起人破产的隔离 232
（二）与SPV的破产隔离 233
（三）与SPV母公司的破产隔离 233
七、标准化还有很长的路要走 234
（一）基础数据不能缺 234
（二）标准化从格式化做起 236
一、十年探索路漫漫 239
第七章 心动不如行动 239
二、靓女先嫁 银行舍不得 241
（一）六度叩关：建行的证券化“不了情” 241
（二）中国工商银行也有意吃证券化的“螃蟹” 244
（三）退一步海阔天空 245
（四）“肥水不流外人田”：商业银行有“私心” 246
三、期待中国的“房利美” 248
（一）出身显赫的国家开发银行 248
（二）国家开发银行能做中国的“房利美”吗 249
（三）手中无“货”，“房利美”怎么当 251
四、上海的住房抵押贷款证券化之路 253
（一）金融中心怎能缺少证券化的花环 253
（二）“两款”合二为一证券化 254
（三）上海浦东发展银行抢跑证券化 256
五、心动不如行动：国内按揭证券化在潜行 258
（一）按揭贷款信托产品：新华信托携手深圳商业银行的杰作 258
（二）深圳发展银行“暗渡陈仓” 259
（三）形似而神不似 260
（四）地产商也想“染指”按揭证券化 262
（五）按揭贷款证券化破局在望 263
六、外资抢占中国按揭证券化制高点 266
（一）国际金融公司瞄上了中国房贷的“前后台” 266
（二）德意志银行曲线进攻 267
（三）澳大利亚前总理的中国房贷证券化情结 268
一、“五年对本”：一个美丽的谎言 271
第八章 警惕证券化花环下的陷阱 271
（一）假证券化之名行乱集资之实 272
（二）馅饼不会天上来 274
二、陷阱重重：打着证券化旗号的产权式酒店 275
（一）迷人的海边，有你一间看得见海景的房子 275
（二）美景虽好，小心陷阱 277
三、证券化过了头：安然轰塌的悲剧 282
（一）“表外融资”的华丽外表掩盖了资金黑洞 282
（二）会飞的证券化“鱼鹰” 284
四、房利美和福利美的美中不足 287
（一）房贷证券化之王是否会变成“安然” 287
（二）巨无霸也造假账 289
后记 291