目录一 京华何处恭王府——王府的地理环境与位置 1
城中第一佳山水 世上几多闲岁华二 朱颜虽改，玉砌犹存——王府的规模与建筑 14
寄身城市间 托兴烟霞外三 烟霞豪第凭谁起——府邸沿革的考证与推测 43
细雨垂杨前代寺 荒烟蔓草故侯家四 一座恭王府，半部清朝史——三位府主人的故事 54
手拍阑干思往事 只愁春去不分明乾隆宠爱的权相和珅 54
一生原是梦 卅载枉劳神不问政治的憨王永璘 81
不羡帝君如雨露 惟求新皇赐碧居励精图治的洋务领袖奕诉 89
千古是非输蝶梦 到头难与运相争五 末世王孙奈若何——几位王府后裔的命运 135
回忆家园心欲碎 海棠花下笑啼空庆亲王永璘的后裔 135
永璘家族概况 135
永璘之孙第四代庆王奕劻 137
永璘曾孙末代庆王载振 150
永璘后裔现况 157
恭亲王奕的后裔 161
奕诉家族概况 161
奕诉之孙第二代恭亲王溥伟 164
奕诉之孙中国最后的文人画家溥儒 173
奕诉曾孙“末代恭王”毓嶦 200
奕诉后裔现况 213
六 恭邸何缘认大观——关于王府是否《红楼梦》贾府原型的争论 227
都云作者痴谁解其中味芳园筑向帝城西——周汝昌先生之说 228
华日祥云笼罩奇——杨乃济先生之说 252
七 鬼魅倥偬世讶奇——有关王府花园里闹鬼的传说 272
空城明月凉如水 山鬼秋风夜唱诗附录一～九 289
参考书目及文章 314
跋 316