第一章 绪论 1
第一节 问题的提出 1
一、理论背景 1
二、实践背景 3
三、研究问题的界定 8
第二节 几个基本概念 9
一、购物中心 9
二、商铺租金与零售租金 13
三、商铺种类 14
四、零售类型 15
第三节 研究目标和研究内容 16
一、研究目标 16
二、研究内容 17
第四节 研究方法 20
一、文献研究 20
二、实证分析 21
第五节 技术路线和结构安排 24
一、技术路线 24
二、结构安排 25
第二章 购物中心零售租金相关文献综述 28
第一节 国外研究进展综述 28
一、零售租金的理论背景 28
二、零售租约的主要构成 38
三、零售租金的决定因素 43
第二节国内研究进展综述 51
一、商业房地产的相关研究 51
二、购物中心的相关研究 56
第三章 购物中心商铺租金微观决定因素的识别、量化和数据获取 63
第一节 购物中心商铺租金微观决定因素的识别 63
一、区位因素 63
二、建筑因素 65
三、商铺因素 67
四、租约因素 70
第二节购物中心租金微观决定因素研究中的主要问题 71
一、数据获取难 72
二、多重共线性 72
三、异方差问题 73
第三节 变量选择和数据获取 74
一、研究变量的选择及其量化 74
二、样本数据的获取 80
第四章 购物中心商铺租金微观决定因素的特征价格模型分析 88
第一节 特征价格模型的构建 89
一、特征价格模型的核心思想 89
二、特征价格模型在住宅市场的广泛应用 91
三、商铺租金特征价格模型的构建 92
第二节 研究假设 94
一、区位特征和商铺租金间的关系 94
二、建筑特征和商铺租金间的关系 95
三、商铺特征和商铺租金间的关系 97
四、租约特征和商铺租金间的关系 98
第三节 模型设定与描述性统计 100
一、函数形式的选择 100
二、数据的描述性统计 101
三、模型的估计方法和识别 103
第四节 实证结果 106
一、商铺特征价格的符号分析 106
二、对实证结果的简要分析 107
三、购物中心商铺特征的特征价格分析 108
第五节 结果讨论及启示 110
一、结果讨论 110
二、实证结果对于购物中心发展的启示 116
第五章 购物中心不同商铺种类间租户组合的实证分析 119
第一节 购物中心商铺种类的识别 121
一、主力店的内涵 121
二、主力店、次主力店和非主力店的划分标准 122
第二节 研究假设 123
一、不同的商铺种类是否为异质性（heterogeneous）群体 123
二、商铺位置对于主力店和次主力店对租金的影响是否存在显著差异 124
三、次主力店的集中配置是否对商铺租金产生一个正向效应 125
第三节 模型设定与描述性统计 126
一、模型设定 126
二、数据的描述性统计 127
第四节 实证结果 128
一、模型（5.1）的实证结果 128
二、模型（5.2）的实证结果 129
三、模型（5.3）的实证结果 129
第五节 结果讨论及启示 131
一、结果讨论 131
二、实证结果对于购物中心发展的启示 133
第六章 购物中心非主力店不同零售类型间租户组合的实证研究 138
第一节 变量来源和研究假设 138
一、商铺位置 138
二、零售类型 139
三、其他变量 143
第二节 模型设定与描述性统计 144
一、模型设定 144
二、数据和描述性统计 144
第三节 实证结果 147
第四节 结果讨论及启示 150
一、结果讨论 150
二、实证结果对于购物中心发展的启示 155
第七章 研究结论与展望 159
第一节 研究结论及启示 159
一、研究结论 159
二、对购物中心发展的进一步思考 165
第二节 学术意义和应用价值 169
一、学术意义 169
二、应用价值 171
第三节 研究不足与研究展望 173
一、研究不足 173
二、研究展望 174
附录1：购物中心租金研究访谈提纲 177
附录2：购物中心基本情况实地调查 179
附录3：购物中心商铺情况调查问卷 181
参考文献 183
攻读博士学位期间主要科研成果 201
后记 204