第一章 中国房地产市场发展综述 3
一、房地产行业定义 3
目录 3
表1：中国房地产业的行业分类（GB/T4754－2002） 3
图表目录 3
二、房地产业在国民经济中的地位和作用 4
（一）房地产业在国民经济中的作用 4
（二）房地产业与相关经济活动的相互影响 6
（三）房地产业在国民经济中地位继续提升的潜力分析 7
图1：各国房地产增加值占GDP比重情况 8
三、房地产发展概况 9
（一）1990年以来行业规模与发展速度 9
表2：1990年～2002年房地产投资、固定资产投资额及增速 10
图2：1990年～2002年房地产投资、固定资产投资、GDP增长速度 10
表3：1990年～2002年商品房竣工、销售面积及增速 11
图3：1990年～2002年商品房竣工、销售面积增长速度 11
图5：2002年与1990年人均建筑面积对比 12
图4：1990年～2002年商品房竣工、销售面积 12
（二）行业发展的市场环境 13
第二章 2002年全国房地产市场发展现状 17
（一）开发投资继续高速增长 17
一、我国房地产市场发展现状 17
图6：1999年～2002年房地产投资增长的月度变化 18
表4：1999年～2002年房地产投资增长的月度变化 18
（二）土地购置与开发面积大幅增加 19
图8：2002年房地产开发投资结构 19
图7：2002年东、中、西部房地产完成投资占总量比重 19
图9：2002年1～1 2月商品房新开工、施工及竣工面积 20
（三）建设规模继续扩大 20
（四）销售与需求总体基本平衡 20
图11：2002年1～12月商品住宅竣工及销售面积 21
图10：2002年1～12月商品房竣工及销售面积 21
表5：1998年～2002年商品房价格、居民可支配收入和GDP增幅比较 22
图12：1998年～2002年商品房价格、居民可支配收入及GDP增长速度 22
（五）价格稳中有升 22
（八）资金结构进一步趋于合理 23
（七）商品房空置面积增幅较大 23
（六）二级市场和租赁市场进一步活跃 23
表6：2001年～2002年房地产开发到位资金情况 24
图13：2002年房地产开发资金来源构成 24
（九）不规范竞争行为得到初步遏制 24
二、房地产市场发展中存在的主要问题 25
三、房地产市场发展判断 26
（一）基本情况 33
一、北京市房地产市场 33
第三章 2002年主要城市房地产市场发展现状 33
表7：2000年～2002年北京市房地产增量 34
图15：2000年～2002年北京市商品房施工、新开工及竣工面积 34
图14：1998年～2002年北京市商品房投资数额 34
图16：2000年～2002年北京市商品住宅施工、新开工及竣工面积 35
表8：2000年～2002年北京市商品房买卖成交情况 35
表9：2000年～2002年北京市存量房地产买卖成交情况 36
图17：2000年～2002年北京市纳入管理的房屋租赁面积 36
表10：1999年～2002年北京市各类商品房价格 37
图18：1999 年～2002年北京、上海、广州、深圳四城市房价走势 37
图20：2000年～2002年北京市各类房地产开发用地面积 38
图19：1999年～2002年全国及北京、上海、广州、深圳人均可支配收入 38
图22：1999年～2002年北京市个人住房贷款余额 39
图21：2002年北京市房地产开发资金来源构成 39
（二）存在的主要问题 40
（三）市场需求及未来发展预测 40
表12：1998年～2002年上海市房地产市场投资额度 42
表11：2000年～2002年北京市房地产投资与GDP、固定资产投资的关系 42
二、上海市房地产市场 42
（一）基本情况 42
表13：1997年～2001年上海市房地产业房屋施工、竣工与新开工面积 43
表14：1997年～2001年上海市房地产市场交易状况 44
表15：1998年～2002年上海市商品房平均销售价格变化 44
图23：2000年～2002年上海市住宅平均销售价格 45
表16：1993年～2001年上海市土地供应量 45
（二）市场快速发展的宏观背景 46
图24：1999年～2002年上海市空置商品房面积 46
（三）未来发展预测 47
三、深圳市房地产市场 49
（一）基本情况 49
图25：深圳市购房者目的调查结果 50
表17：2001年～2002年深圳市各种年龄段购房比重 51
表18：1994年～2002年深圳市居民房价收入比 52
图26：1996年～2002年深圳市增量住房价格走势 53
（二）市场快速发展的宏观背景 53
图27：1990年～2002年深圳市商品房施工、竣工及新开工面积 53
图28：1995年～2002年深圳市房地产投资增长速度 54
（三）市场发展预测 55
第四章 房地产业发展的政策环境 61
一、行业管理 61
（一）行业监管 62
（二）产业政策 64
（一）房地产金融的发展 65
二、房地产金融政策 65
图29：1998年～2002年个人贷款余额及增长 67
表19：1998年～2002年个人住房抵押信贷余额及增长 67
（二）房地产金融的发展趋势 68
三、土地供给制度 70
（一）土地管理法律法规的有关规定 71
（二）土地供给方式对房地产开发的影响 72
（一）香港、新加坡、韩国等三地房地产市场和情况 73
四、比较与借鉴——外国住宅和房地产（不动产）业 73
（二）对我国房地产业发展可借鉴的经验 75
第五章 2002年全国房地产市场需求分析 79
一、需求水平分析 79
图30：世界主要国家人均建筑面积 79
二、潜在需求预测 80
（一）潜在需求水平的主要影响因素 81
三、制约需求的因素 82
（二）住宅发展的国际经验比较 82
第六章 2002年中国房地产市场投资与收益分析 87
一、房地产投资发展现状 87
（一）房地产投资的特点 87
（二）近几年来房地产投资的基本趋势 88
图31：1997年～2002年房地产开发完成投资 89
图32：1997年～2002年房地产投资与宏观经济的关系 89
图33：1997年～2002年商品住宅、办公楼及商业用房投资增速 90
图35：1997年～2002年不同地区房地产投资规模 91
图34：2002年房地产开发企业完成项目规模结构 91
表20：1998年～2002年房地产企业吸收内资、港澳台、外商投资规模 92
图36：2001年～2002年不同资质等级房地产企业完成投资规模 92
二、房地产投资收益分析 93
（一）房地产开发成本 93
表21：1997年～2002年房地产开发资金来源及增长速度 93
（二）房地产经营收入 94
图37：1997年～2002年全国竣工房屋造价 94
图39：1998年～2002年房地产开发企业经营收入来源 95
图38：1997年～2002年房地产行业经营收入 95
（三）房地产经营效益 96
图40：1991年～2002年房地产业行业利润水平 96
图42：1999年～2002年不同注册类型房地产开发企业利润水平 97
图41：1999年～2002年不同资质等级企业利润水平 97
图43：1997年～2002年房地产行业负债规模 98
第七章 2003年1～9月房地产市场运行回顾 101
一、2003年1～9月房地产市场总体运行情况 101
（一）投资状况 101
表23：2003年1～9月各地区房地产开发投资规模 102
表22：2003年1年～9月固定资产投资、房地产开发投资规模及增长速度 102
图44：2003年1～9月房地产开发投资结构 103
表24：2003年1～9月商品住宅、办公楼及商业营业用房完成投资规模 103
（二）土地购置及土地完成开发情况 104
表25：2003年1～9月房地产开发到位资金情况 104
图45：2003年1～9月房地产开发资金来源构成 104
表26：2003年1～9月全国土地开发投资增长情况 105
表27：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房施工面积 106
（三）建设情况 106
表29：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积 107
表28：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积 107
表30：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房销售面积 108
（四）销售情况 108
表31：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房销售价格 109
（六）城镇住宅建设完成情况 110
（五）商品房空置情况 110
（三）房地产业政策环境的变化 111
（二）土地政策环境的变化 111
（一）金融政策环境的变化 111
二、政策环境的变化 111
（一）房地产企业现状及特征 115
一、房地产开发企业现状、问题及发展趋势 115
第八章 房地产开发企业分析 115
图47：1997年～2002年不同注册类型房地产企业个数 116
图46：1986年～2002年房地产业企业个数 116
图48：1998年～2002年不同登记类型房地产企业个数 117
图50：1998年～2002年不同登记类型房地产企业从业人数 118
图51：2002年不同资质房地产开发企业构成 118
图49：1997年～2002年房地产业从业人数 118
图53：1997年～2002年房地产开发企业资产规模 119
图52：1997年～2002年房地产开发企业实收 资本金数额 119
图54：1988年～2002年房地产开发企业经营收入和营业利润 120
表32：1988年～2002年房地产开发经营情况 120
（二）房地产开发企业存在的主要问题 121
（三）房地产开发企业发展趋势 123
（一）房地产上市公司基本情况 126
二、房地产上市企业经营状况分析 126
（二）排名前10位的房地产上市公司 127
房地产开发企业资质管理规定 133
附录 133
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 140
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 143