第一章 房地产业概述 3
一、行业定义及分类 3
（一）房地产行业定义 3
（二）房地产行业分类 3
目录 3
二、房地产业发展概况 4
表1 1999～2003年房地产开发投资与GDP和固定资产投资的比例关系 5
图表目录 5
图1 1999～2003年房地产投资、固定资产投资和GDP增长速度 5
图2 1999～2003年分月房地产开发投资指数（上期＝100） 6
表2 1986～2002年城乡新建住宅面积和居民住房情况 7
表4 1998～2002年房地产行业企业组织结构变化情况 8
表3 1999～2003年国有经济投资占房地产开发投资比重 8
三、房地产业在国民经济中的地位和作用 9
（一）对国民经济增长带动作用巨大 9
表5 1999～2003年我国房地产业增加值占GDP比例 10
（二）带动并促进了相关产业的发展 11
图3 1999～2003年房地产投资占固定资产投资、GDP的比例 11
（三）缓解了全社会的就业压力 12
表6 1999～2002年房地产业就业人数增长变化表 12
（四）促进了消费结构的调整与升级 13
图4 1999～2003年商品房销售给个人的比重情况 14
第二章 房地产业发展的宏观环境与政策 17
一、2003年宏观经济环境及影响分析 17
（一）GDP增长对房地产业的影响 17
（三）物价水平对房地产业的影响 18
表7 1999～2003年GDP及增长情况 18
（二）固定资产投资对房地产业的影响 18
（五）国际经济环境对房地产业的影响 19
（四）居民可支配收入及消费对房地产业的影响 19
二、宏观政策取向及影响分析 20
（一）国务院18号文 22
三、2003年房地产行业政策点评 22
（二）金融政策 24
（三）土地政策 28
（四）物业管理政策 30
（五）房屋拆迁政策 31
（六）住房二级市场政策 32
（七）住房保障政策 34
（八）住宅产业政策 35
（九）其他政策 37
（一）房地产开发投资 43
一、2003年全国房地产市场供应现状 43
第三章 2003年全国房地产市场供求状况 43
图5 1999～2003年全国房地产投资及增长 44
表9 2003年全国40个重点城市中国内贷款占资金来源比例最高的9个城市 45
表8 2003年房地产开发企业资金来源状况（到位资金） 45
图6 2000～2003年不同类型商品房投资增长情况 46
表10 2003年全国房地产开发投资情况 46
图7 2003年全国40个重点城市中办公楼投资额最少的五个城市 47
表11 2003年全国40个重点城市中房地产投资增长最快和最慢的10个城市 48
（二）土地开发及土地购置 49
表12 2003年全国40个重点城市中房地产开发投资额、商业营业用房投资额最多和最少的5个城市 49
图8 1999～2003年全国土地市场开发与购置情况 50
表13 1999～2003年土地购置费用、土地购置面积和土地价格 50
（三）房地产开发建设 52
表14 2003年全国40个重点城市中土地购置面积、土地开发面积最多的10个城市 52
表15 2003年全国房地产开发情况 53
表16 1999～2003年全国房地产开发、销售及增长情况 53
（四）城镇住宅建设 54
图9 1999～2003年房地产开发综合景气指数 54
图10 1999～2003年城镇住宅建设完成投资情况 54
图11 1999～2003年住宅建设施工与竣工情况 55
图12 1999～2003年商品住宅投资占城镇住宅投资比重 56
表17 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资绝对额最多和最少的5个城市 57
表18 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资增长最快和最慢的10个城市 57
表19 1997～2003年经济适用住房投资情况 58
（五）经济适用住房 58
表20 1999～2003年经济适用住房新开工面积与比例 59
表21 1999～2003年经济适用住房销售面积与比例 59
表23 1998～2003年全国经济适用房、商品住房和全社会住宅规模比较 60
表22 1999～2003年经济适用住房销售价格 60
二、2003年全国房地产市场需求状况 62
（一）商品房销售状况 62
图13 1999～2003年商品房销售面积、销售额及年平均增长率 63
表24 2003年商品房销售面积、销售额 63
表25 2003年个人购买商品住宅占销售额比重最高和最低的10个城市 64
表26 2003年商品房、商品住宅销售价格 65
（二）商品房价格 65
表27 2003年全国40个重点城市中商品住宅销售价格最高和最低的10个城市 66
表29 2000～2003年全国商品房空置量增长情况 67
（三）空置量情况 67
表28 1999～2003年全国商品房空置情况 67
图14 1999～2003年商品住宅销售状况 68
（四）需求的主要特征 68
图15 1999～2003年商品房平均销售价格 69
三、2003年房地产市场供求均衡情况 70
（一）一级市场 70
图16 1999～2003年土地市场交易增长状况 71
图17 1999～2003年商品房竣工面积和销售面积增长情况 72
（二）二级市场 72
（三）三级市场 74
第四章 2003年房地产业投资分析 77
一、投资环境分析 77
（一）政策环境 77
（二）经济环境 78
（三）法律环境 79
二、投资机会分析 79
（一）周期性与投资机会 79
（二）投资类型分析 80
（三）投资区域分析 81
（三）市场风险 84
三、投资风险分析 84
（一）投资风险 84
（二）政策风险 84
（四）通货膨胀风险 85
（五）金融风险 85
四、投资趋势分析 85
（一）未来房地产投资市场竞争格局 85
（二）未来房地产投资前景与趋势 87
（一）开发贷款规模 91
第五章 2003年房地产金融市场状况 91
一、房地产开发贷款 91
表30 2003年自营性房地产开发贷款结构状况 92
（二）房地产贷款结构 92
（三）房地产贷款增长变化 92
二、个人住房贷款 93
表31 2003年自营性房地产开发贷款余额、累放金额和累收金额增长情况 93
表32 2003年个人贷款结构 94
图18 2003年个人贷款分项增长率 94
表33 2003年委托性住房存款和贷款余额 95
三、政策性住房金融 95
（一）总体特征 95
（二）增长情况 96
图19 2003年委托性住房存款分项余额增长率 96
四、房地产金融市场存在的主要问题 97
图20 2003年累放、累收委托性住房贷款增长率 97
（一）北京市房地产市场运行情况 103
第六章 2003年典型城市房地产市场发展状况 103
一、北京市 103
图21 1999～2003年北京市房地产开发投资情况 104
图22 2003年北京市房地产开发投资额及增长率 104
表34 1999～2003年北京市商品住宅开发及增长情况 105
图23 2003年北京市商品房销售及增长情况 106
表35 2003年北京市预售商品房成交均价表 106
表36 2003年北京市房地产开发资金来源情况 107
图24 1999～2003年北京市房地产开发资金来源情况 107
（二）北京市房地产市场存在的问题 108
图25 1999～2003年上海市房地产开发投资情况 109
二、上海市 109
（一）上海市房地产市场运行情况 109
表37 1999～2003年上海市商品住宅开发及增长情况 110
图26 2003年上海市商品房销售面积增长率 111
表38 2003年上海市房地产开发资金来源情况 111
（二）上海市房地产市场发展趋势分析 112
图27 1999～2003年上海市房地产开发资金来源情况 112
三、天津市 113
（一）天津市房地产市场运行情况 113
图28 1999～2003年天津市房地产开发投资情况 114
表40 2003年天津市房地产开发资金来源情况 115
表39 1999～2003年天津市商品住宅开发及增长情况 115
（二）天津市房地产发展趋势分析 116
图29 1999～2003年天津市房地产开发资金来源情况 116
四、杭州市 118
图30 2003年杭州房地产开发投资 118
（一）杭州市房地产市场运行情况 118
图31 2003年杭州市商品房开发情况 119
（二）目前杭州房地产市场存在的主要问题 120
（三）杭州房地产市场发展趋势分析 121
（一）重庆市房地产市场运行情况 122
五、重庆市 122
表41 2003年重庆市商品房销售及增长情况 123
表42 1999～2003年重庆市商品住宅开发及增长情况 123
表43 2003年重庆市房地产开发资金来源情况 124
图32 1999～2003年重庆市房地产开发资金来源 125
（二）目前重庆市房地产市场存在的主要问题 125
（三）重庆市房地产市场发展趋势分析 126
第七章 2003年房地产开发企业情况分析 129
一、房地产开发企业现状及特征 129
（一）房地产开发企业数量继续扩大 129
（二）民营、股份制房地产开发企业发展迅速 130
图33 1998～2003年房地产企业个数与构成 130
（三）房地产从业人员数量不断增加 131
图34 1998～2003年各种类型房地产开发企业比重变化 131
图35 1997～2003年房地产开发企业人数 131
（四）房地产开发企业普遍规模较小、实力较弱 132
（五）房地产开发企业资本金增长较快 132
图36 1998～2003年不同登记类型房地产企业从业人数比重变化 132
图37 1997～2003年房地产开发企业实收资本情况 133
表44 1998～2003年国有房地产企业资本金变化情况 133
（六）房地产开发企业资产与负债情况 133
（七）房地产开发企业经营收入稳步增长 134
图39 1997～2003年房地产开发企业资产负债率 134
图38 1997～2003年房地产企业资产与负债情况 134
表45 1991～2003年房地产开发企业经营情况 135
图40 1991～2003年房地产开发企业经营收入和营业利润情况 135
（八）房地产开发企业营业利润及行业平均利润率大幅度增长 136
图41 1991～2003年房地产开发企业营业利润及平均利润率 137
二、房地产开发企业存在的主要问题 137
（一）企业规模偏小、竞争实力有待增强 137
图42 1997～2003年房地产企业资金来源主要构成情况 138
（三）资产负债率偏高，盈利能力偏低 138
（二）严重依赖于银行资金，金融风险较大 138
（四）盈利渠道单一，抗风险能力较差 138
三、未来房地产开发企业发展趋势 139
（一）规模化 139
（二）品牌化 139
（三）集团化 140
第八章 2004年房地产市场运行情况 143
一、2004年房地产市场总体情况 143
（一）全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落并趋于平稳，部分地区增幅仍然较大 143
图43 2004年1～12月商品房投资增幅情况 144
表47 2004年投资绝对量的增加值超过100亿元的地区 144
表46 2004年房地产开发投资增幅超过40％的省份 144
（二）房地产开发用地供应过快增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落 145
（三）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降 145
图44 2004年1～12月土地购置面积增幅情况 145
图45 2004年1～12月商品房竣工面积、销售面积 146
（四）商品房供求增幅均有所回落 146
图46 2004年1～12月商品房和商品住宅空置情况 147
（五）商品房空置面积进一步减少 147
（六）受原材料价格上涨影响，商品房价格同比增长较快 147
（七）房屋拆迁规模明显下降 148
二、当前房地产市场几个敏感问题 148
（一）如何看待宏观调控 148
图47 2004年1～12月商品房平均销售价格情况 148
（二）如何看待房地产过热 149
（三）如何看待房地产中的金融风险 150
（四）如何看待房价过高与居民购买力不足的矛盾 151
第九章 未来房地产业发展趋势预测 155
一、住房需求预测 155
（一）制约需求的因素分析 155
（二）住房潜在需求因素分析 157
（三）需求预测依据 159
表48 2020年宏观经济指标的发展目标 159
表49 宏观经济主要指标对比 162
（四）需求预测结果 163
二、住房供给预测 164
表50 未来20年住房需求与人均住房面积预测结果表 164
三、商品房价格走势 165
四、房地产业发展总体趋势预测 166