目录 1
第1章 业主大会及业主委员会 1
案例1 按《物业管理条例》成立业主委员会 1
案例2 成立业主委员会的困难 2
案例3 业主委员会的权力与业主委员会主任的辞职 4
案例4 大西洋新城小区业主自治受挫调查 7
案例5 “业主自治”引发争议 11
案例6 业主委员会的“越位”和“不到位” 13
案例7 业主委员会可否商业化运作 14
案例8 业主委员会的诉讼主体资格 16
第2章 业主、业主委员会与居委会 20
案例9 南京锁金新村的社区委员会选举 20
案例10 业主委员会的“三角关系” 22
案例11 “民选”走进死胡同 24
案例12 业主维权路：3年只走了个圈？ 26
案例13 上海物业管理属地化 28
案例14 住宅小区“三位一体”新模式 29
案例15 南京3 000“高知”户招标聘“管家” 31
第3章 物业管理招投标 31
案例16 物业管理以招标打破“黑箱” 33
案例17 北京回龙观“竞选”管家 35
案例18 招投标为何有令难行 36
案例19 嘉海花园物业管理招标 38
案例20 招投标形成物管市场竞争机制 39
案例21 非住宅物业管理的招投标 40
案例22 旧“管家”不走，新“管家”难进 42
案例23 郑州前期物业管理公开招标 44
第4章 住宅小区的前期管理 44
案例24 买房时都得签“业主公约” 45
案例25 《前期物业管理服务协议》（示范文本） 46
案例26 太湖花园的超前管理 48
案例27 物业管理提前介入苏州佳安别院 49
案例28 前期物业非经批准不得协议招聘 52
第5章 物业管理公司经营管理 54
案例29 物业管理难称业主心 54
案例30 小区物业管理服务标准 55
案例31 创建自己的物业管理模式 58
案例32 物业管理质量调查报告 59
案例33 延伸性服务系统 60
案例34 “英式物业服务” 62
案例35 把小区管理权交给业主 63
案例36 非属地物业管理公司的“隐蔽经营” 64
第6章 物业管理的规模经营 66
案例37 天津物业管理公司实行规模经营 66
案例38 深圳物管实行行业重组 67
案例39 深圳物业管理进军武汉 69
案例40 承诺是金 73
第7章 物业管理公司的经营策略 73
案例41 新创物业的厂房管理 74
案例42 西安高新区的物业管理 76
案例43 营造良好的节日氛围 77
案例44 业主自营式物业管理 78
案例45 不捡“烫手的山芋” 79
案例46 深圳物管品牌开路 81
案例47 靠优质服务争夺业主 84
案例48 中国物管市场面临大洗牌 86
案例49 无故拖欠物业费 90
第8章 物业服务收费 90
案例50 拖欠物业费数十万元 92
案例51 业主不交费，物管撤走 93
案例52 停车位爆发物业纠纷 95
案例53 冒用法院名义发布通知 96
案例54 售楼“白送”的物业费 97
案例55 “股份制”产生“零物业费” 99
案例56 物业账目不清业主辞退“管家” 100
案例57 业主炒物业管理公司，判决支持谁 102
第9章 物业管理纠纷 102
案例58 如何走出维权怪圈 105
案例59 《深圳景洲大厦物业管理服务合同》争议 111
案例60 业主赢了规划局 115
案例61 业主拒签物管合同 117
案例62 开发商擅自变更小区规划 118
案例63 变更小区设计须公示 121
案例64 物业管理公司无权对业主罚款 122
第10章 物业管理公司维权 123
案例65 业主高悬标语条幅侵权 123
案例66 物管企业的维权之路 125
案例67 自行车丢失不能拒交物业费 128
案例68 35辆汽车被泡小区车库中 129
案例69 业主自设网站辱骂物业管理公司 130
案例70 装修私拆承重墙 131
第11章 小区治安纠纷 133
案例71 业主在小区被害 133
案例72 保安杀害业主幼子，谁应负责任 135
案例73 鞭炮引爆化粪池 136
案例74 新宅夜里钻出三小姐 137
案例75 “管理”非“保管” 138
案例76 小区安全的责任 139
案例77 业主出言不逊起纠纷 142
案例78 小区的门该不该封 143
第12章 物业管理与房地产开发、营销 145
案例79 物业管理与楼宇的保值、增值 145
案例80 同样的房屋不同的价值 147
案例81 购房要素 149
案例82 通宇花园买房，究竟看什么 151
案例83 劣质物业管理导致房产贬值 152
案例84 公摊面积不明确 153
第13章 物业管理公司的经营机制 157
案例85 广州房管站转制 157
实例86 物业管理新体制的推进 158
案例87 物业管理进入旧小区并非易事 159
案例88 深圳万科接管建设部大院 160
案例89 上海又一居住小区摆脱“多家管理” 162
案例90 房管所转制后，物业怎么做 163
案例91 卢湾区直管公房的物业管理改革实践 165
第14章 直管公房、房改房的管理 165
案例92 旧住宅区也能“返老还童” 171
案例93 广州房改房有了物业管理 172
案例94 天津百余旧楼区配“管家” 173
第15章 物业的维修维护 175
案例95 北京直管公房的维修 175
案例96 公房售后，谁来维修 176
案例97 北京市建立住宅公共维护基金 177
案例98 物业维修基金的使用 179
案例99 天津治理私拆乱改 180
案例100 维修基金流失严重 181
案例101 维修老房子，无人买单 182
案例102 苏州别墅维修基金下调1％ 183
案例103 广州建立物业专项维修资金 184
第16章 智能化住宅 187
案例104 IBM网络社区服务系统 187
案例105 物业管理进入信息化新阶段 188
案例106 智能化社区为生活添彩 189
案例107 智能化示范工程评审 190
案例108 给您“e”钥匙 194
案例109 “三表出户”与分质供水 195
案例110 “数字家园” 196
案例111 西安倡导绿色物业管理 197
案例112 空调成“抗非先锋” 198
第17章 物业管理公司的品牌建设 202
案例113 跑马圈地：物业管理公司打出扩张牌 202
案例114 重庆物业管理树立行业品牌 203
案例115 物管企业自身的缺憾 205
案例116 住宅小区满意度较低 206
案例117 上海物业管理公司“减肥” 208
案例118 北京59家物业管理公司出局 209
案例119 几分耕耘 几分收获 210
案例120 浦东物业管理的金品牌 212
案例121 锐意进取追求卓越 213
案例122 演好配角创品牌，联动运作见实效 214
案例123 有困难，请找我 217
案例124 北京银达物业管理公司创品牌 218
案例125 品牌物管应做好“加减法” 221
案例126 新加坡的物业管理模式 223
第18章 国外的物管经验 223
案例127 美国的物业管理经验 225
案例128 “洋管家”加紧占领中国市场 226
案例129 “洋管家”争霸高端市场 228
附录 231
附录1 物业管理条例 231
附录2 业主大会规程 240
附录3 物业管理纠纷司法解释 245
附录4 2004年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）名单 249