中文摘要 1
Abstract 1
导论 1
一、问题的提出及研究的意义 1
二、国内外研究概况 6
三、主要创新及有待深入研究的问题 16
四、研究方法 18
五、本书结构 20
第一章 我国房地产业及其规模经济的特殊性 24
第一节 房地产与房地产业 25
一、房地产 25
二、房地产业 35
第二节 我国房地产企业的虚拟经营 51
一、虚拟企业的内涵与特征 52
二、我国房地产企业的虚拟企业性质 56
第三节 我国房地产业规模经济的特殊性 61
一、规模与规模经济 62
二、我国房地产业的规模经济 67
小结 77
第一节 市场结构与市场力量 79
第二章 我国房地产业市场结构——区域性寡头垄断 79
一、市场结构的基本类型 80
二、市场结构与市场力量 90
第二节 房地产市场的区域性 92
一、房地产市场的区域性 92
二、区域间房地产市场的隔绝与价格差异 98
三、区域市场内房地产企业的垄断与竞争 102
一、进入壁垒理论的简要回顾 112
第三节 我国房地产业的进入壁垒较高 112
二、进入壁垒相关概念的界定 117
三、我国房地产业的进入壁垒 119
第四节 房地产产品的完全差别 128
一、产品差别的含义、分类及其效应 129
二、房地产的产品差别 135
小结 143
第三章 我国房地产企业的市场行为 144
第一节 我国房地产企业的价格行为 144
一、房地产企业的垄断定价 145
二、房地产企业的价格歧视 150
三、房地产企业的搭配销售 158
第二节 我国房地产企业的合谋 163
一、房地产企业的两难选择：价格竞争抑或合谋？ 163
二、房地产一级市场中的合谋 166
三、房地产二级市场中的合谋 176
第三节 我国房地产企业的产品差别化 184
一、我国房地产企业的区位差别化 186
二、我国房地产企业的品种差别化 191
三、我国房地产企业的质量差别化 197
四、我国房地产企业的服务差别化 203
第四节 我国房地产企业的广告行为 206
一、广告与房地产广告 207
二、我国房地产企业的广告行为及其绩效 209
三、我国房地产企业的虚假广告 223
小结 231
第四章 我国房地产业的绩效 232
一、我国房地产业的利润率是高还是低 233
第一节 我国房地产业的实际利润率较高 233
二、我国房地产企业隐瞒真实利润率的原因 241
第二节 我国房地产业的资源配置效率较低 242
一、我国的“房价收入比”偏高 242
二、我国的商品房空置率较高 246
三、我国房地产企业的高利润率降低了消费者的福利 247
小结 250
第五章 我国房地产业的产业组织政策 251
第一节 香港地区房地产业发展对我们的启示 251
一、香港地区房地产业“高度集中”的市场结构 252
二、香港地区房地产企业的市场行为 257
三、香港地区房地产业的绩效 260
四、结论及启示 266
第二节 我国房地产业的产业组织政策 267
一、促进我国房地产业市场结构的竞争性 267
二、有选择地干预房地产企业的市场行为 273
二、小结 284
参考文献 285
后记 297